En Shenzhen, las transacciones de viviendas de segunda mano representan una gran proporción de las transacciones del mercado inmobiliario, lo que implica precios de transacción enormes. Hoy echaré un vistazo a las cuestiones a las que se debe prestar atención durante las transacciones de vivienda de segunda mano.
Revisión del título de propiedad antes de la venta
La revisión del título de propiedad es principalmente un tema al que el comprador debe prestar atención. La mayoría de los certificados inmobiliarios de los propietarios están hipotecados en bancos y solo tienen una copia. el certificado de propiedad inmobiliaria. En este caso, se debe verificar si los derechos de propiedad del vendedor son genuinos. Actualmente, existe un sistema de cálculo de impuestos para las viviendas existentes en el sitio web de la Comisión de Planificación y Recursos Territoriales de Shenzhen, que de hecho puede utilizarse como base para revisar los derechos de propiedad. Porque sólo si el número de identificación y el número de certificado de propiedad inmobiliaria son correctos, se mostrará el precio tasado, que refleja la autenticidad de los derechos de propiedad.
Pagar el depósito y firmar el contrato
Como se acaba de mencionar, el comprador debe revisar los derechos de propiedad. Le recomendamos que firme el contrato y pague el depósito después de revisar los derechos de propiedad. .
Como vendedor, después de comprobar los derechos de propiedad y aclararlos, debes pedirle al intermediario que te transfiera el depósito. Algunos intermediarios mantienen los depósitos con el intermediario pero no los entregan a los propietarios, lo cual también es incorrecto. Además, en general, basta con reservar 5.000 como depósito de seguridad de la casa y el resto debe transferirse al propietario.
Además, se deben acordar claramente los impuestos y tasas.
Recomprar una propiedad
Recomprar una propiedad significa que el vendedor cancela el préstamo bancario, recupera el certificado de propiedad y cancela el registro de la hipoteca. Si tienes el libro rojo en mano, no es necesario canjear la propiedad. Para rescatar una propiedad, normalmente se confía a una sociedad de garantía, que proporciona una garantía, y solicita un préstamo al banco. Si se encomienda una sociedad de garantía, ésta requerirá del propietario una carta notarial de pleno poder. Dado que algunos intermediarios sin escrúpulos perjudicarán los derechos e intereses del propietario con una carta notarial de pleno poder, no se recomienda confiar a una empresa de garantía la compra de la propiedad si el propietario puede pagar el préstamo por sí solo.
En cuanto al tiempo límite para canjear una propiedad, como propietario, trate de no limitar el tiempo límite para canjear el certificado inmobiliario, porque el tiempo de canje puede ser relativamente largo debido a compañías de garantía, bancos, etc. Si el plazo es más corto, el plazo para canjear el certificado de bienes raíces puede resultar en incumplimiento.
Como comprador, sugerimos que lo mejor es no ayudar al propietario a rescatar la propiedad, ya sea con un pago inicial o una garantía de suma global. En ambos casos, los fondos del comprador se utilizaron para ayudar al propietario a pagar el préstamo y rescatar la propiedad. Una vez que el propietario rompió el contrato o revendió la propiedad a otra persona, el comprador podría perder tanto el dinero como la casa.
Pago inicial y supervisión de capital
Como comprador, se recomienda que el pago inicial no se pague directamente al propietario, sino que se coloque en el banco para su supervisión, de modo que que está garantizado. Si el pago inicial se paga directamente al propietario y el propietario incumple el contrato y se niega a vender o reembolsar, será muy problemático y llevará mucho tiempo litigar para recuperar el dinero.
Además, cabe señalar que la supervisión del capital debe ser realizada por los bancos, no por empresas intermediarias. En el pasado, las empresas intermediarias supervisaban a menudo enormes cantidades de dinero para la compra de viviendas y, al final, el patrón se fugaba con el dinero. La situación ahora es mejor. Los intermediarios tienen derecho a controlar los depósitos que no superen el 5% del precio de la vivienda.
Como propietario, es necesario comprobar si el comprador ha depositado el importe total del pago inicial en la cuenta de supervisión bancaria.
Firme el contrato de venta
El contrato de venta aquí generalmente se refiere al contrato de transferencia formal impreso por el sistema de la Oficina de Tierras y Recursos. El tema más importante de este contrato es el tema del yin. y contratos yang. En el pasado, los contratos yin y yang se transferían según el precio original. El año pasado, se introdujo un sistema de tasación y la transferencia debe basarse al menos en el precio tasado. Sin embargo, el precio de tasación generalmente es solo alrededor del 60% del precio de mercado. Por lo tanto, la transferencia basada en el precio de tasación es en realidad una transferencia de contrato Yin-Yang, pero solo está reconocida por el gobierno. Sin embargo, algunos compradores no serán razonables y exigirán el pago en función del precio de transferencia con el argumento de que el precio del contrato recién firmado es más bajo. Por lo tanto, para evitar disputas, recomendamos que ambas partes firmen una carta de confirmación de precio para confirmar que la ejecución y el pago deben basarse en el precio real. El precio del contrato de transferencia no se ejecutará como el precio de transacción real.
Elija un banco y solicite una hipoteca
En general, los intermediarios recomendarán los bancos hipotecarios, porque las condiciones de los bancos cooperativos de la empresa intermediaria son generalmente relativamente favorables. Sin embargo, recomendamos que el comprador considere las condiciones de tipos de interés preferenciales y la distancia del banco a su casa. Una vez conocí a un administrador de cuentas bancarias que conocía al intermediario. Su sucursal estaba en un lugar relativamente remoto y vino a la central. área para obtener órdenes hipotecarias, en este caso, cuando el comprador quiera canjear la propiedad o manejar negocios relacionados, deberá ir a la sucursal relativamente remota para manejarlo. Por tanto, el banco hipotecario recomendado por un intermediario no es necesariamente el mejor.
Transferencia y pago de impuestos
Hay un tema al que hay que prestar atención a la hora de transferir la propiedad, es decir, no dejar que el comprador se lleve el recibo del recibo. Porque si el comprador no registra la hipoteca después de recibir el recibo, el banco no pagará el pago de la hipoteca al propietario. Por supuesto, esta situación es relativamente rara y los bancos y los agentes hipotecarios de las empresas intermediarias generalmente prestan atención a este problema.
De hecho, es necesario comprender claramente el tema de los impuestos y tasas al comienzo de la venta de una casa. Ahora si la casa tiene menos de 5 años, habrá un impuesto empresarial del 5,6% y un recargo de construcción urbana y educación. Si la casa vendida por el propietario no es su única residencia, se aplicará un impuesto personal del 1%. Además, al firmar un contrato de compraventa de bienes inmuebles, el comprador debe prestar especial atención a la carga y división de los impuestos. Finalmente, en la confirmación del precio que acabamos de mencionar, es mejor anotar que "quien se proponga transferir la propiedad al precio real de la transacción será responsable del aumento de impuestos y tasas".
Asuntos de seguimiento
Los asuntos de seguimiento son principalmente el traspaso. En general, una vez completados con éxito los asuntos anteriores, no habrá disputas sobre el traspaso. Porque durante la inspección se descubrieron y entendieron las condiciones y problemas relevantes de la casa. La entrega implica principalmente la transferencia de propiedad, agua, electricidad, gas, Internet, televisión por cable, etc.
Además, se recomienda que ambas partes, especialmente los propietarios, recuerden pedir a comprador y vendedor que firmen una confirmación de entrega para acreditar que la casa ha sido entregada y sus obligaciones cumplidas.
(La respuesta anterior se publicó el 29 de junio de 2015; consulte las políticas de compra de viviendas relevantes actuales)
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