¿Cuáles son los tipos y características de los contratos de construcción? A continuación, Zhongda Consulting le brindará una introducción detallada para su referencia.
1. Según el alcance y cantidad de la contratación del proyecto, se puede dividir en contrato de contratación del proyecto de construcción general, contrato de contratación del proyecto de construcción y contrato de subcontratación.
2. Según el método de fijación de precios, se puede dividir en tres tipos principales: contrato de suma global, contrato de precio unitario y contrato de costo más tarifa.
1) Contrato de suma global
El contrato de suma global se divide en contrato de precio fijo, contrato de precio ajustable y contrato de suma global de cantidad fija.
(1) Contrato de precio fijo
Las partes del contrato se basarán en los planos y las cantidades del proyecto en el momento de la oferta, y el contratista contratará e implementará el contrato. al precio del contrato aceptado por el propietario al momento de la oferta, y Una muerte garantizada. Durante la ejecución del contrato, si el propietario no solicita cambios en el contenido original del contrato, después de completar el contenido del trabajo del contrato, el contratista recibirá el pago del proyecto al precio del contrato, independientemente del costo real. Con esta forma de contrato, el contratista debe considerar asumir los principales riesgos en la ejecución del contrato, por lo que el precio de la oferta es generalmente más alto.
Las condiciones aplicables para los contratos de precio fijo son generalmente: la profundidad del diseño en el momento de la licitación ha alcanzado la etapa de diseño del plano de construcción y no habrá cambios importantes en el diseño durante la ejecución del contrato; Es pequeño y la tecnología no es muy avanzada. Para proyectos complejos de tamaño pequeño y mediano o partes relativamente simples del trabajo por contrato, el período del contrato es más corto, generalmente dentro de un año.
(2) Contrato de precio ajustable
Este tipo de contrato es básicamente el mismo que el contrato de precio fijo, pero el período del contrato es más largo (más de 1 año). a esto, agregar cláusulas para ajustar el precio del contrato debido a fluctuaciones del precio de mercado y otros factores durante la ejecución del contrato. Los métodos de ajuste de precios más utilizados son:
①Método de certificación documental. Durante la ejecución del contrato, el documento de ajuste de precio se implementará cuando las autoridades competentes pertinentes o las agencias administrativas de construcción locales estipuladas en el contrato emitan documentos de ajuste de precio.
② Método de ajuste del precio de la factura. El método de ajuste de factura significa que durante la ejecución del contrato, el contratista reembolsa al propietario la diferencia entre los gastos reales y el precio base cotizado para este artículo en la cotización en función de las facturas reales compradas y el volumen de mano de obra. Un contrato con este método de fijación de precios debe estipular claramente en los términos el contenido y el precio base del precio que se permite ajustar. Los proyectos no incluidos en su alcance no se ajustarán aunque también se vean afectados por las fluctuaciones de precios, y sí lo serán. tratados de acuerdo a los riesgos que ambas partes deben asumir.
③Método de ajuste del precio de la fórmula. Realizar ajustes según la fórmula acordada.
(3) Contrato de precio total de cantidad fija del proyecto
En la cotización de cantidad del proyecto, el propietario enumera la cantidad de implementación del proyecto de acuerdo con el proyecto unitario y el contenido del trabajo del subelemento, y el contratista completa cada elemento por separado. Luego se resume el precio unitario directo de cada elemento de contenido para calcular el precio total y se firma el contrato en consecuencia. Una vez completado todo el trabajo originalmente programado en el contrato, el propietario pagará al contratista el precio total basado en el precio total. Si el diseño cambia o se agrega nuevo contenido de trabajo a mitad de camino, el precio unitario determinado en el contrato se utilizará para calcular la nueva cantidad de trabajo y se ajustará el precio total.
2) Contrato de precio unitario
Un contrato en el que el contratista completa el precio unitario de acuerdo con el contenido del trabajo detallado en la cotización de cantidad del proyecto y calcula el pago de liquidación multiplicando el cantidad real del proyecto completado por el precio unitario cotizado. El precio unitario informado por el contratista debe ser el precio unitario integral después de incluir varios gastos de amortización, no el precio unitario de tarifa directa. A menos que existan circunstancias especiales durante la ejecución del contrato, generalmente no se permite cambiar el precio unitario. El principio de ejecución del contrato de precio unitario es que las cantidades del proyecto detalladas en la lista de cantidades pueden fluctuar hacia arriba y hacia abajo durante el proceso de implementación del contrato, pero el precio unitario del contenido del trabajo permanece sin cambios, y la liquidación y el pago se basan en la cantidad real del proyecto completado. Por lo tanto, el precio del contrato calculado con base en la cantidad de trabajo estimada en la cotización de la oferta multiplicada por el precio unitario cotizado no es necesariamente la cantidad total de dinero que recibirá el contratista después de completar las tareas estipuladas en el contrato. Puede ser más o menos. que eso.
Los contratos de precio unitario se utilizan principalmente para la construcción de proyectos grandes y complejos con largos períodos de construcción, tecnologías complejas y muchos factores imprevistos durante el proceso de implementación. Para acortar el período de construcción del proyecto, el propietario deberá hacerlo. proceder una vez finalizado el diseño preliminar de los proyectos de licitación de construcción. Las cantidades enumeradas en la lista de cantidades de un contrato de precio unitario son estimaciones y no cantidades exactas.
Hay tres contratos de precio unitario comúnmente utilizados: contratos de precio unitario para cantidades de trabajo estimadas, contratos de precio unitario puro y contratos mixtos de precio unitario y suma global.
(1) Contrato de precio unitario de cantidad estimada del proyecto
Después de que el contratista complete el precio unitario correspondiente según el contenido del trabajo y la cantidad estimada del proyecto que figuran en la cotización de cantidad del proyecto al ofertar, el contrato se calculará de forma acumulativa. El precio unitario en este momento debe ser el precio unitario integral después de tener en cuenta varios gastos de amortización, es decir, el precio del producto terminado, y ya no incluye otros elementos de costo. Durante el proceso de ejecución del contrato, la cantidad real del proyecto completado multiplicada por el precio unitario se utiliza como base para el pago y la liquidación. Este método de contrato comparte razonablemente los riesgos en el proceso de ejecución del contrato. Los contratos de precio unitario para cantidades de trabajo estimadas también se pueden dividir en contratos de precio unitario fijo y contratos de precio unitario ajustable según la duración del contrato. El método de ajuste de precio es el mismo que el de los contratos de suma global.
(2) Contrato de precio unitario puro
Los documentos de licitación solo proporcionan una lista de elementos de trabajo dentro de cada proyecto, el alcance del proyecto y las instrucciones necesarias, pero no proporcionan el proyecto. cantidad. Los postores sólo necesitan cotizar el precio unitario de cada proyecto, y la liquidación se basará en el volumen de trabajo real completado durante el proceso de implementación. Dado que el costo real del contratista para el mismo proyecto es diferente en diferentes lugares de construcción y condiciones ambientales externas, no es fácil ser exacto ingresando el precio unitario basándose únicamente en el contenido del trabajo. Además, debido a la complicada situación de la asignación de costos indirectos entre muchos tipos de trabajo y algunos contenidos del proyecto donde es difícil calcular la cantidad de ingeniería, el uso de un contrato de precio unitario puro a menudo causará problemas en el proceso de liquidación e incluso conducirá a la adjudicación del contrato. disputas.
(3) Contrato mixto de precio unitario y suma global
Este tipo de contrato es una combinación de contrato de precio total y contrato de precio unitario. Para piezas con contenido simple y cantidades precisas del proyecto, se utilizará el contrato de suma global para la contratación; para piezas con tecnología compleja y cantidades estimadas del proyecto, se utilizarán contratos de precio unitario para la contratación. Sin embargo, cabe señalar que el alcance del trabajo limitado por los dos métodos de fijación de precios debe especificarse en el contrato.
3) Contrato de coste más remuneración
Un contrato de coste más remuneración divide la inversión real del proyecto en dos partes: coste directo y remuneración adeudada al contratista tras su finalización. la obra. El propietario reembolsará los costos directos incurridos durante el proceso de implementación y pagará la remuneración correspondiente al contratista de acuerdo con las estipulaciones del contrato. Los contratos de costo más honorarios son en su mayoría adecuados para proyectos de emergencia o proyectos de restauración posteriores a un desastre que se diseñan y construyen al mismo tiempo. El contrato se firma con el contratista mediante negociación. Dado que cuando se firmó el contrato, el propietario no podía proporcionar información detallada para que el contratista hiciera una cotización precisa, por lo que el método de cálculo de la remuneración sólo podía acordarse en el contrato. Según los diferentes métodos de cálculo de la remuneración, los contratos de costo más remuneración se dividen en cuatro tipos: contrato de costo más remuneración porcentual fijo, contrato de costo más remuneración fija, contrato de costo más remuneración flotante y contrato de costo objetivo más recompensa y penalización.
(1) Contrato de coste más remuneración porcentual fija
Al firmar el contrato, ambas partes acordaron que la remuneración se calcularía en base al coste directo real multiplicado por un porcentaje concreto. El costo total del proyecto de este contrato es La expresión del costo es:
C﹦Cd (1﹢P)
En la fórmula: C costo total;
Cd costo directo real;
p>
Un porcentaje fijo de la remuneración acordado por la Parte P de antemano.
Se puede ver en la fórmula que la remuneración disponible para el contratista aumentará con el aumento de los costos directos. Aunque el contrato es simple y fácil de implementar, no favorece el estímulo del contratista durante el proceso. proceso de implementación. Preocupación por acortar el plazo y costo de construcción.
(2) Contrato de coste más retribución fija
La retribución se pacta en el contrato como un valor fijo, y la expresión de cálculo es:
C﹦ Cd﹢F
En la fórmula: C el costo total;
Cd los costos directos reales incurridos
F el monto específico de remuneración acordado por ambos; fiestas.
Aunque esta forma de contrato no alienta al contratista a preocuparse por reducir los costos directos, desde la perspectiva de obtener una remuneración completa lo antes posible y reducir el insumo de la gestión, el contratista también se preocupará por acortar el tiempo de construcción. período.
(3) Contrato de costo más tarifa flotante
Al firmar el contrato, las dos partes acuerdan de antemano el costo esperado y la tarifa fija del proyecto, así como el costo directo real. costos incurridos y el costo esperado después de la comparación. El método de cálculo de recompensa y castigo, la expresión de cálculo es:
C﹦Cd﹢F (Cd﹦CO)
C﹦Cd﹢F. ﹢△F (Cd
C﹦Cd﹢F﹣△F (Cd>CO)
En la fórmula: C costo total;
Cd costo directo real costo;
Co El costo esperado acordado por ambas partes al firmar el contrato;
△F La parte de recompensa y penalización puede ser un porcentaje o un número absoluto, y las recompensas y Las sanciones no podrán calcularse según los mismos criterios.
Este tipo de contrato suele estipular que cuando los sobrecostos reales se reduzcan y la remuneración se reduzca, el importe de la remuneración básica original será el límite máximo de la reducción. En teoría, esta forma de contrato no representa mucho riesgo para ambas partes y puede incitar al contratista a preocuparse por reducir los costos y acortar el período de construcción. Sin embargo, en la práctica, es difícil estimar con precisión el costo esperado como estándar. recompensas y sanciones. Esto suele ser un problema para ambas partes.
(4) Contrato de costo objetivo más recompensa y penalización
Cuando existe una necesidad urgente de comenzar la construcción con solo un diseño preliminar aproximado o una especificación del proyecto, se puede basar en el costo aproximado. volumen estimado del proyecto y apropiado Prepare una estimación aproximada de la lista de precios unitarios como costo objetivo. A medida que se profundiza gradualmente en el diseño, se pueden ajustar las cantidades de trabajo y los costos objetivo. Al firmar un contrato, se toma como base el coste objetivo estimado en ese momento y el método de cálculo de la remuneración básica y las remuneraciones de bonificación y penalización se acuerda en forma de porcentaje. En la liquidación final, si el costo directo real excede el límite preacordado del costo objetivo (como el 5%), se deducirá de la remuneración básica y el contratista será responsable del exceso calculado en el porcentaje acordado. En caso contrario, si hay algún ahorro (también debería serlo si hay un límite de rango), se debe incrementar la remuneración, expresada por la fórmula:
C﹦Cd﹢P1CO﹢P2 (CO﹣Cd. )
En la fórmula: C costo total;
El costo esperado acordado por ambas partes cuando Co firmó el contrato;
Los costos directos reales de Cd;
Porcentaje de cálculo de remuneración básica P1;
Porcentaje de cálculo de recompensa y penalización P2.
Además, también se puede acordar por separado un método para calcular las recompensas y sanciones durante el período de construcción. Este tipo de contrato ayuda a incentivar al contratista a ahorrar costos y acortar el período de construcción, y ni al propietario ni al propietario. El contratista correrá demasiado riesgo.
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