1. De "Renovación de la Ciudad Vieja" a "Renovación Urbana" "Actualización"
En términos del método de actualización, ya no utilizamos las expresiones anteriores como "renovación de la aldea urbana", "renovación de la aldea antigua", "renovación de la ciudad vieja", etc., pero adopta una calidad urbana más integral y más enfocada y el concepto de “renovación urbana” con una connotación mejorada. La denominada "renovación urbana" se refiere a tres tipos de renovación en zonas urbanas urbanizadas específicas (incluidas antiguas zonas industriales, antiguas zonas comerciales, antiguas zonas residenciales, pueblos urbanos y antiguas residencias, etc.), incluida la transformación integral, la funcional modificaciones, o demolición y reconstrucción. ) de acuerdo con la planificación urbana y los procedimientos prescritos.
El método de renovación determina que los objetivos de la renovación urbana son mejorar aún más las funciones urbanas, optimizar la estructura industrial, mejorar los asentamientos humanos, aprovechar el potencial de la tierra, ampliar el espacio de desarrollo y promover el desarrollo social y económico sostenible, lo que ha cambiado la transformación de las ciudades antiguas es simplemente un concepto de demolición y reconstrucción o cambio de forma física, pero presta más atención a la connotación de mejora de la función urbana y revitalización de la ciudad antigua. El método de actualización proporciona opciones correspondientes para regiones con diferentes status quo y diferentes necesidades de transformación. En el futuro, la renovación urbana en Shenzhen se combinará orgánicamente de diversas formas, con la transformación integral como foco principal en la medida de lo posible.
En segundo lugar, dos nuevos conceptos
(1) La renovación urbana implementa un sistema de gestión de planes anuales.
El método de actualización estipula que "la renovación urbana implementa sistemas de gestión de planes anuales y de planificación de unidades de renovación urbana". El plan anual de renovación urbana de nuestra ciudad consta de dos partes: el plan de planificación de la unidad de renovación urbana y el plan anual de implementación. Planificar el plan anual unitario de renovación urbana y los proyectos de demolición, reconstrucción, rehabilitación integral y renovación a ejecutar, fortalecer la gestión urbanística de la renovación urbana y asegurar el progreso ordenado de la renovación urbana.
A partir de la finalización de la solicitud del plan anual de 2010, la Oficina Municipal de Renovación ha ajustado el modelo de gestión de planificación de la unidad de renovación. El plan anual ya no tiene la forma de un informe anual, sino una declaración normal.
(2) Unidad de Renovación Urbana
En las medidas de renovación, se propuso por primera vez que la renovación urbana debería implementar el sistema de planificación de la unidad de renovación urbana y se estipuló los principios de definición de unidades de renovación urbana y programa de programación de planificación de unidades de renovación urbana. Las unidades de renovación urbana deben seguir las especificaciones técnicas pertinentes, considerar de manera integral factores naturales como carreteras, ríos, límites de derechos de propiedad, etc., demarcar áreas relativamente grandes como unidades de renovación urbana y formular planes de unidades de renovación urbana.
La renovación urbana ya no se planifica por proyectos, sino por unidades de renovación. La planificación y disposición de las instalaciones de apoyo dentro de la unidad se pueden considerar de manera integral, especialmente los múltiples proyectos de actualización dentro de la unidad, que pueden equilibrar los intereses de cada proyecto, garantizar la implementación de las instalaciones de apoyo y evitar efectivamente las desventajas del proyecto anterior. planificación basada en Según la práctica anterior, el plan de renovación del antiguo distrito se lleva a cabo proyecto por proyecto. Por ejemplo, hay dos proyectos de renovación en un área determinada y es necesario organizar una escuela de acuerdo con el plan. Dado que los intereses entre los proyectos no pueden equilibrarse, los dos proyectos a menudo no están dispuestos a aceptar la implementación de la escuela. dificulta la construcción de instalaciones públicas y la mejora de las funciones urbanas.
En tercer lugar, tres avances
El método de actualización aclara principalmente los procedimientos de trabajo de los proyectos de renovación urbana, los estándares de pago del precio del suelo, la planificación y gestión de la renovación urbana, etc. Sobre la base de mantener la continuación de la política original de precios de la tierra para la transformación de la tierra de las aldeas urbanas, se han unificado los estándares de precios de la tierra para las aldeas urbanas dentro y fuera de la zona especial y se han logrado avances importantes en los tres aspectos siguientes: p>
(1) Los objetivos de transformación han cambiado de aldeas urbanas (aldeas antiguas) a todas las áreas urbanizadas que cumplan con las condiciones para la transformación.
De acuerdo con las "Disposiciones provisionales sobre la transformación de las aldeas urbanas", las "aldeas urbanas" solo cubren los terrenos de construcción rurales no agrícolas originales, las áreas residenciales rurales construidas y las casas antiguas que han sido demarcadas por el departamento de planificación y suelo. Un gran número de antiguas industrias rurales en nuestra área Las áreas urbanizadas y las ciudades antiguas no están incluidas en el alcance de la transformación y, a juzgar por la situación actual de la construcción urbana en nuestro distrito, las zonas urbanas originales; Las áreas arriba no forman bloques independientes. La mayoría de las áreas son pueblos antiguos y ciudades antiguas, con ciudades en pueblos y ciudades en ellos.
Los límites entre las zonas urbanas y rurales son sencillamente difíciles de trazar. Dividir artificialmente las antiguas zonas urbanas y las zonas rurales y renovarlas por separado no se ajusta a las leyes de la construcción urbana.
Por lo tanto, es de gran importancia incluir todas las áreas urbanizadas que cumplan las condiciones de transformación en objetos de renovación y llevar a cabo la transformación de acuerdo con las leyes de planificación urbana y construcción urbana.
(2) Aprovechar plenamente el papel del mercado en la transformación de las entidades y cambiar la predeterminación a la confirmación ex post
Antes de que se promulguen las medidas actualizadas, de acuerdo con las "Disposiciones provisionales sobre la transformación de aldeas urbanas" y las regulaciones pertinentes en nuestro distrito. En el espíritu del documento, la reconstrucción de las ciudades y pueblos antiguos está determinada principalmente por la sociedad anónima colectiva comunitaria que presenta a los desarrolladores cooperativos o la selección de las calles. desarrolladores y reportarlos al gobierno del distrito para su archivo. Después de la confirmación, la entidad de reconstrucción puede llevar a cabo negociaciones de demolición y manejar los procedimientos de licencia administrativa pertinentes una vez completada la compensación de demolición.
El método actualizado da pleno juego al papel de la asignación de mercado en la generación de entidades de transformación, principalmente a través de "adquisiciones", "acuerdos" y otros derechos y obligaciones civiles, y las empresas o individuos reportan al distrito. gobierno para su confirmación después de completar las adquisiciones de compensación. Este enfoque implementa las disposiciones pertinentes de los documentos de transformación de los "Tres Antiguos" de la provincia de Guangdong.
(C) Transferencia del acuerdo como método opcional de nueva aclaración
De acuerdo con las "Disposiciones provisionales del gobierno municipal sobre la reconstrucción de aldeas urbanas", nuestra ciudad inicialmente, Se adoptó el método de transferencia. Sin embargo, dado que el estado estipula que los terrenos comerciales deben transferirse en el mercado abierto mediante licitación, subasta y cotización, no está claro cómo se transferirán los antiguos terrenos. A finales de 2008, el departamento municipal de tierras y recursos exigió que todos los proyectos de renovación urbana, incluidas las ciudades y pueblos antiguos, transfirieran los derechos de uso de la tierra de manera unificada. Posteriormente, las parcelas de la fábrica de madera Nanshan Guangda, la antigua aldea Huilongpu, el distrito 26 de Baoan Baocheng y la nueva aldea Futian Jinlong en nuestro distrito se pusieron a la venta a finales de 2008 y la primera mitad de 2009, respectivamente. Teniendo en cuenta la particularidad del suelo utilizado para proyectos de renovación urbana y la operatividad de la transferencia de derechos de uso del suelo, en septiembre de 2009, la provincia de Guangdong emitió las "Opiniones sobre la transformación de las tres antiguas provincias", aclarando que la transferencia de suelo puede adoptar la forma de firmar un acuerdo complementario o transferencia complementaria En forma de contrato, el acuerdo de transferencia puede especificar el método de renovación.
Además, de acuerdo con las disposiciones pertinentes de las "Medidas de Renovación", los derechos de uso de la tierra de los proyectos de renovación urbana liderados por el gobierno deben transferirse mediante licitación, subasta y cotización.
IV. Procedimientos principales
(1) Plan de planificación de la unidad de renovación urbana: el gobierno del distrito examina los proyectos de renovación dentro de su jurisdicción, formula un plan anual basado en la planificación urbana y los deseos. de los propietarios, y presenta el plan a la Comisión de Tierras, aprobado por el gobierno municipal. Las áreas temáticas individuales también pueden declararse directamente a la Comisión de Planificación y Tierras;
(2) Registro de propiedad de terrenos y viviendas. Este proceso se ocupa principalmente de la renovación de terrenos y edificios dentro de los límites de una unidad. Los terrenos y viviendas con unidades de registro y actualización legal y propiedad clara, se someterán directamente a trámites de seguimiento.
Según los dictámenes de reconstrucción de los "Tres Viejos" de la provincia, con el fin de mejorar los diversos procedimientos históricos de uso de la tierra involucrados en la reconstrucción de los "Tres Viejos", los dictámenes estipulan métodos de tratamiento simples y especiales. Sin embargo, la mejora de los procedimientos históricos de uso de la tierra debe completarse antes de 2012. Después de 2012, este método de procesamiento simple ya no se implementará.
(3) Para la preparación y aprobación de la planificación de la unidad de renovación urbana, el gobierno del distrito organiza las unidades informantes para preparar un borrador del plan de la unidad. Si el plan de la unidad se ajusta a la planificación legal, la oficina de administración del distrito deberá. presentarlo a la Comisión de Planificación Municipal y Tierras para su aprobación. Si la planificación unitaria excede la planificación legal. Será examinada y aprobada por la Comisión de Planificación Municipal y Tierras.
(4) Las empresas y los individuos acuerdan comprar bienes inmuebles en la unidad actualizada y, una vez completada la adquisición, solicitar a la oficina de reforma del distrito o municipal para confirmar el tema de la renovación.
(5) La unidad de renovación deberá solicitar permiso administrativo para la planificación del uso de la tierra del proyecto, firmar un contrato de transferencia de tierra o un acuerdo complementario de transferencia de tierra y pagar la tarifa de transferencia.
(6) Actualizar el desarrollo del proyecto y el estado de construcción.
5. Normas para el pago de primas
Los artículos 36 a 39 de las medidas actualizadas estipulan que los proyectos de demolición y reconstrucción se dividen en cuatro categorías según la propiedad y el uso original de la tierra. Precio del suelo según normas correspondientes.
(1) Actualizar el terreno en la aldea del proyecto e implementar una política unificada de precios del terreno dentro y fuera de la zona especial, es decir, no se pagará ningún precio adicional del terreno por nuevos edificios con una proporción de superficie construida de 2,5 y menos para las partes con una relación de superficie construida entre 2,5 y 4,5, el precio del terreno será Se pagará un precio suplementario del terreno del 20% del precio de referencia publicado del terreno si la proporción de superficie construida excede 4,5; El precio se pagará de acuerdo con el precio de referencia del suelo publicado.
Las aldeas urbanas a las que se refieren los estándares de precios locales se refieren a las áreas construidas dentro del ámbito geográfico de terrenos de construcción no agrícolas reservados y utilizados por los aldeanos de la organización económica colectiva rural original y las unidades receptoras de acuerdo con la normativa pertinente durante el proceso de urbanización de nuestra ciudad.
(2) Para la demolición y reconstrucción de antiguas aldeas de viviendas formadas antes de julio de 1993, no se pagará ningún precio del terreno basado en el área de construcción de 1,5 veces el área actual, y el monto excedente será pagados de acuerdo con los precios de referencia de la tierra publicados.
(3) Si el proyecto en la zona industrial original es demolido y convertido a uso industrial o el gobierno municipal fomenta el desarrollo de industrias, no se pagará el precio del terreno por la parte del edificio legal original. área; el aumento del área de construcción se basará en el estándar de precio de referencia del terreno publicado: se paga el 50% del precio del terreno.
Si se convierte para fines residenciales, de oficinas, comerciales y otros fines comerciales, el precio del terreno pagadero se calculará en función de las funciones posteriores a la conversión dentro del área de construcción legal original, y se calculará el precio del terreno. basado en el precio de referencia del terreno posterior al anuncio para el resto del terreno original. Para el área de construcción aumentada, el precio del terreno pagadero se calculará de acuerdo con los estándares de precios del terreno de evaluación del mercado basados en las funciones posteriores a la renovación y la vida útil de; los derechos de uso de la tierra. Sin embargo, si se han estipulado las "Opiniones del Gobierno Municipal sobre el Proyecto de Renovación de Ciudades y Pueblos Antiguos en el Distrito de Longgang, Bao'an" (refiriéndose principalmente a las políticas y proyectos estipulados en los Documentos del Gobierno Municipal No. 257 y 258 de 2006), el precio del suelo a pagar se calculará sobre la base del precio de referencia del suelo.
(4) Para terrenos en otras circunstancias, el precio del terreno pagadero se calculará de acuerdo con su función después de la transformación y el estándar de precio de referencia del terreno publicado después de deducir el área de construcción legal original, el uso restante del terreno. se calculará de acuerdo con el estándar de precio de referencia de la tierra publicado.
Además, el método de renovación estipula que el gobierno no compensará la planificación de la unidad de renovación urbana y la demolición de instalaciones públicas involucradas en el contrato de transferencia de terreno. Con base en la construcción urbana real de nuestro distrito, el gobierno del distrito emitió las "Varias medidas para promover proyectos de renovación, demolición y reconstrucción urbana en el distrito de Longgang" (Shenlongfu [2010] No. 010) en 2010, lo que significa que de acuerdo con la normas de la orden de gobierno municipal N ° 1665438, se proporcionará al público la compensación adecuada por la demolición de los terrenos de las instalaciones.