Resumen: Al entrar en el nuevo siglo, el desarrollo y la construcción residencial con características chinas se enfrenta a una nueva revolución. Defiende el concepto de orientación hacia las personas y la unidad de la naturaleza y el hombre en el posicionamiento de la marca, y plantea exigencias cada vez más altas en términos de planificación y diseño, diseño arquitectónico, diseño de viviendas, selección de materiales de construcción, función y calidad. Como empresa de promoción inmobiliaria, el primer requisito es un período de construcción corto y una buena rentabilidad de la inversión. En respuesta a estas situaciones en los proyectos inmobiliarios, es necesario implementar un control de costos efectivo a lo largo de todo el proceso de inversión del proyecto, aprovechar el potencial desde los aspectos organizativos, técnicos, económicos, contractuales, de información y otros, reducir los costos y mejorar la inversión y los beneficios sociales. . Este artículo brinda algunas ideas breves sobre el control de costos del proyecto en la etapa de diseño, la etapa de licitación, la etapa de construcción y la etapa de liquidación de finalización, que tienen un gran impacto en el costo del proyecto y sirven como punto de partida.
Palabras clave: gestión de costes de proyectos
1. Control de costes en la fase de diseño
La fase de diseño es la clave y foco del control de costes en los proyectos inmobiliarios. Aunque los honorarios de diseño representan una pequeña proporción de todo el proyecto de construcción y generalmente solo representan entre el 1,5% y el 2% del costo de construcción e instalación, el impacto en el costo del proyecto puede alcanzar más del 75%. Se puede observar que la calidad del diseño afecta directamente el costo del proyecto y la duración del período de construcción, y determina directamente la cantidad de recursos humanos, materiales y financieros invertidos. Con un diseño razonable y científico, el costo del proyecto se puede reducir en un 10%. Sin embargo, en el diseño de ingeniería, muchos diseñadores enfatizan la tecnología sobre la economía y aumentan arbitrariamente los factores de seguridad o los estándares de diseño sin prestar mucha atención a la racionalidad económica, lo que afecta fundamentalmente el control efectivo de los costos del proyecto. Por ejemplo, el pasillo del hueco del ascensor en cada piso de un edificio residencial de gran altura está a solo más de 10 metros de distancia y no hay una zona de protección contra incendios en el medio, por lo que se instalan tres cajas de fuego de acuerdo con los requisitos de incendio. Normas de protección, siempre que dos cañones de agua lleguen a cualquier parte de la habitación al mismo tiempo, este diseño no es razonable y genera una cierta cantidad de desperdicio. Evidentemente, los distintos indicadores económicos del proyecto no han recibido suficiente atención. Por lo tanto, el impacto de la etapa de diseño en la inversión del proyecto es extremadamente importante, especialmente el impacto de la etapa de diseño de expansión inicial en la economía del proyecto es del 70% al 95%. De hecho, una vez aprobado el diseño inicial de expansión de capacidad, los problemas técnicos y de costos existentes son difíciles de resolver y se debe prestarles atención para evitar el diseño inicial de expansión de capacidad.
1. Realizar la licitación de diseño y seleccionar la mejor unidad de diseño.
Promover activamente el método de licitación de diseño que combina planos arquitectónicos y planes económicos, tratar de reunir el cuerpo principal del proyecto y los cerramientos de soporte y la vegetación para la licitación, adoptar múltiples licitaciones y organizar a expertos relevantes para realizar una licitación integral. evaluaciones. Esto no sólo puede optimizar la unidad de diseño, sino también promover que los diseñadores innoven en el diseño general del proyecto y el uso de formas y funciones arquitectónicas, y hacer esfuerzos para reducir los costos del proyecto.
2. Límites de diseño para controlar eficazmente los costes.
Promover activamente el diseño de cuotas y mejorar el sistema de responsabilidad económica del diseño. Los diseñadores deben estar familiarizados con las cuotas presupuestarias de los proyectos de construcción, las cuotas de costos y los precios presupuestados de los materiales de construcción, y luego controlar el diseño preliminar y las estimaciones presupuestarias basadas en las estimaciones de inversión del proyecto, y luego utilizar las estimaciones presupuestarias del diseño preliminar para controlar el diseño del dibujo de construcción y las estimaciones presupuestarias. . Por lo tanto, sobre la premisa de garantizar funciones e indicadores técnicos, cada importante debe formular una estrategia beneficiosa para todos, descomponer y utilizar cuotas de inversión de manera razonable e integrar el diseño de los planos de construcción y el presupuesto de los planos de construcción. Integrar tecnología y economía de forma orgánica. Controlar estrictamente los cambios de diseño para garantizar que los límites de inversión no se superen fácilmente. El personal de gestión de costos del proyecto de las empresas de desarrollo inmobiliario debe cooperar activamente con el departamento de diseño y proporcionar información básica confiable del proyecto de manera oportuna.
En la actualidad, es habitual que el diseño no esté depurado y la profundidad no sea suficiente. Este es un factor incierto que aumenta los costos del proyecto. Debido a los frecuentes cambios de diseño, los costos del proyecto son difíciles de controlar. Con base en la experiencia de desarrollo y los requisitos de estimación de inversión, es necesario determinar efectivamente los límites de diseño (costo, tres indicadores de consumo de materiales, etc.) y establecer un mecanismo de incentivos de evaluación de recompensas y castigos. Para saber qué especialidad o sector supera el indicador de costes, hay que analizar las razones. Mediante la modificación del diseño, se superó la tendencia de prestar atención únicamente a los dibujos e ignorar la contabilidad. Se cambió "calcular primero y luego dibujar" por "calcular primero y luego dibujar" Los indicadores técnicos de proyectos de construcción similares se utilizan científicamente. Analizar, comparar y optimizar el diseño para reducir el costo del proyecto.
3. Tomar medidas contractuales para controlar eficazmente los costes.
Actualmente, los diseñadores son indiferentes a los conceptos económicos y realizan cambios de diseño a su antojo. El autor cree que en los términos económicos del contrato de diseño se debería agregar una cláusula límite sobre el monto de los cambios y modificaciones del diseño. Si la tarifa por cambio de diseño excede un cierto porcentaje (como el 5%) del precio del contrato de construcción, se deducirá un cierto porcentaje de la tarifa de diseño (depósito de calidad del diseño).
La adopción de determinadas medidas vinculantes es una medida para controlar las especificaciones de diseño, las normas de diseño, las cantidades de proyectos y las estimaciones presupuestarias.
2. Control de costos en la etapa de licitación
1. Control de costos en el proceso de licitación del proyecto
La licitación del proyecto incluye dos aspectos: licitación de adquisición de equipos y materiales y Licitaciones de construcción. Los desarrolladores seleccionan unidades de construcción o proveedores de materiales mediante licitaciones, lo que juega un papel vital en la inversión del proyecto e incluso en el control de calidad y progreso. Creo que los propietarios deben prestar atención y fortalecer los siguientes controles de costos durante el proceso de licitación:
(1) El trabajo de licitación debe seguir los principios de equidad, apertura, imparcialidad y buena fe. Antes de licitar, se deben revisar estrictamente las calificaciones de la unidad de construcción y se deben realizar inspecciones en el sitio cuando sea necesario para evitar fenómenos anormales como "superempresas licitando, empresas de primer nivel subcontratando y empresas de segundo nivel ingresando al sitio". , lo cual es muy perjudicial para el control de costos del proyecto.
(2) Completar la preparación de los documentos de licitación. El personal de gestión de costos debe recopilar, acumular, seleccionar, analizar y resumir diversos datos e información valiosos, identificar, predecir, analizar y evaluar diversos factores que afectan el costo del proyecto y luego preparar los documentos de licitación. Los términos involucrados en los documentos de licitación deben considerarse cuidadosamente y tratar de "conocerse a sí mismo y al enemigo" para facilitar el control de costos futuros.
(3) El postor con un precio bajo y razonable gana la oferta. Como propietario, debe evitar buscar ciegamente ganar la oferta a un precio absolutamente bajo y evitar que postores maliciosos compitan por debajo del costo. El llamado precio bajo razonable significa un precio bajo razonable bajo la premisa de garantizar la calidad y el período de construcción.
2. Hacer un buen trabajo en la firma del contrato
Según el contenido del contrato, acordar claramente los términos y gastos involucrados en el contrato, como el período de construcción, el precio. método de solución, solución de disputas por incumplimiento de contrato, etc. Durante el proceso de firma, se deben negociar términos contractuales poco claros e inespecíficos en los documentos y diseños de licitación para obtener un precio razonablemente bajo. Al mismo tiempo, los factores que pueden causar reclamaciones durante el proceso de construcción se pueden predecir correctamente para hacer que las reclamaciones sean prospectivas, evitando así reclamaciones excesivas. Se deben aplicar medidas de control de riesgos, como seguros de ingeniería y garantías de ingeniería, para garantizar que los riesgos se transfieran adecuadamente, se dispersen de manera efectiva y se eviten razonablemente, y se mejore el efecto del control de costos del proyecto. La garantía y el seguro del proyecto son medidas efectivas para reducir las pérdidas por riesgo del proyecto y las disputas de compensación.
3. Control de costos en la etapa de construcción
La etapa de construcción es la etapa de mayor inversión de capital, es una extensión de los trabajos de licitación y de concreción del contrato. Fortalecer el control de la construcción significa fortalecer la gestión del desempeño. Con la reforma del sistema nacional de asignación y oferta de viviendas, nació la industria de desarrollo inmobiliario. Aunque está directamente relacionado con proyectos de infraestructura, inevitablemente se producirá el fenómeno de los "tres excesos", pero el exceso de los "tres excesos" debe compensarse con las ganancias de la empresa. Si está desequilibrado, las empresas quedan en funcionamiento.
1. Preste atención a la gestión de contratos y reduzca las reclamaciones del proyecto.
Durante la etapa de construcción, la clave para el control de costos es controlar efectivamente los cambios de ingeniería. En vista de la actual lista de cantidades, las unidades de construcción a menudo adoptan el método de "ganar la licitación a bajo precio y reclamar ganancias" para emprender proyectos. Como personal de gestión de costos del propietario, debemos verificar con anticipación, monitorear activamente y revisar estrictamente los cambios del proyecto, calcular el impacto de cada cambio en la inversión total, determinar si los cambios del proyecto son necesarios desde las perspectivas de función de uso, economía, estética, etc. ., y reducir las tarifas de proyectos innecesarios para evitar que las inversiones se salgan de control. Además, se realizan reconvenciones oportunas a las unidades de construcción y proveedores de materiales que no cumplen con sus obligaciones acordadas, de modo que se puedan controlar los costos de manera efectiva.
2. A partir del modelo de gestión, establecer un sistema de supervisión de la construcción y perseguir un control efectivo de la inversión del proyecto. De acuerdo con los reglamentos de supervisión y las reglas de implementación, mejorar la división de responsabilidades y sistemas relacionados, implementar responsabilidades y establecer y mejorar el sistema de control de inversiones desde el mecanismo de gestión de proyectos. Al mismo tiempo, haremos un buen trabajo revisando los pagos mensuales del progreso del proyecto para evitar perder el control de la inversión. De acuerdo con la base de precios estipulada en el contrato, se aplicará el precio unitario de los materiales y la cuota de costos, y el pago por avance del proyecto se pagará después de verificar la cantidad del proyecto determinada por el supervisor.
3. Controlar eficazmente la inversión del proyecto a partir de medidas técnicas.
A partir de la demostración de las principales soluciones técnicas de construcción, se utilizan ampliamente nuevos materiales, nuevos procesos y nuevos métodos, y se hacen esfuerzos para controlar técnicamente de manera efectiva la inversión del proyecto. Las medidas técnicas son la garantía necesaria para realizar la inversión del proyecto. Según las estadísticas, los costes de materiales representan generalmente alrededor del 70% de los costes directos de ingeniería. Al mismo tiempo, los costos directos afectan los costos indirectos. Por tanto, la selección de nuevas tecnologías y nuevos materiales es una fuerte garantía para mejorar la productividad laboral y acortar el período de construcción.
4. Controlar eficazmente la inversión del proyecto a través de medios económicos.
Controle estrictamente los fondos in situ y las tarifas de gestión de la sede, y utilice racionalmente las tarifas de planificación publicitaria, las tarifas de las agencias de ventas, etc. , Reducir los costos de ventas y minimizar las inversiones estáticas, como tarifas de ocupación, tarifas de compensación ecológicas y otras tarifas de compensación. y suministrar directamente materiales a granel o equipos grandes de acuerdo con los requisitos del contrato, logrando así el propósito de reducir costos.
Los materiales suministrados por A deben ordenarse de acuerdo con el proceso y avance de la construcción para minimizar los costos de almacenamiento. Además, se debe fortalecer la gestión in situ de los materiales suministrados por A, se deben apilar los materiales de manera racional y se deben reducir la manipulación y las pérdidas.
Cuarto, control de costos en la etapa de finalización
Esta etapa es la etapa final del control de costos. Revise cuidadosamente el pago del proyecto según el contrato, el presupuesto y la cuota de costos, los datos de finalización y las leyes y regulaciones nacionales o locales pertinentes. De acuerdo con la política, las cantidades del proyecto se verificarán en las cuentas finales presentadas para su revisión, y las tarifas de visa del documento de contacto se implementarán para que la revisión y la liquidación reflejen verdaderamente el costo real del proyecto.
Verbo (abreviatura de verbo) Conclusión
Desde hace mucho tiempo se acostumbra colocar el control de costos en la etapa de ejecución de la construcción. De hecho, el control de la inversión, el período de construcción y el control de calidad están interrelacionados, y existen seis relaciones dialécticas de unidad de opuestos. Para hacer un buen trabajo en el control de las inversiones, debemos hacer un buen trabajo en la calidad y el progreso del proyecto. Por lo tanto, el costo del proyecto, el período de construcción y la calidad son cuestiones que se refuerzan mutuamente, y el control de costos del proyecto es una disciplina integral que integra economía, tecnología y gestión. Esto sólo puede ser directamente efectivo evaluando y equilibrando exhaustivamente a todas las partes. En los proyectos de desarrollo inmobiliario, se debe controlar todo el proceso en todas las etapas que afectan los costos para facilitar el flujo razonable de fondos para las empresas de desarrollo inmobiliario y lograr un círculo virtuoso de inversión. Sólo así se podrá controlar verdaderamente la inversión en proyectos inmobiliarios y la gestión podrá producir beneficios.
2005-3-25