La demandante Yile Village y la demandada Yiai Company firmaron un contrato el 9 de junio de 1994. El contrato estipulaba que Yile Village estaría ubicada en Wensan Road en Gudang, Hangzhou, con un área de construcción de *** Se alquilaron seis edificios comerciales y un espacio vacío por un total de 20.000 metros cuadrados a Yiai Company para abrir Hangzhou Electronic City. El período de arrendamiento fue del 1 de enero de 1995 al 31 de diciembre de 2024. Se estableció Yile Village en 1994. Proyectos como el piso interior. La colocación de azulejos, los azulejos de las paredes exteriores, las cercas de hierro circundantes, la nivelación de concreto de los espacios abiertos en el sitio y la construcción de la carretera desde Tongwen 3rd Road hasta Electronic City se completarán antes del 30 de septiembre. Si está atrasado, no se entregará para su uso. . tratar con. El contrato también estipula el importe del alquiler, plazo de entrega, responsabilidad por incumplimiento del contrato, condiciones de modificación y resolución del contrato, etc. Más tarde, Yile Village entregó los 6 edificios comerciales mencionados anteriormente a Yiai Company para su uso. Debido a que Yile Village no decoró el edificio ni construyó caminos de acceso como prometió, Yiai Company financió la construcción por su cuenta. El 28 de noviembre del mismo año, Yile Village emitió una carta de autorización, otorgando claramente el derecho a alquilar los seis edificios estipulados en el contrato a Yiai Company. El período de autorización fue del 1 de enero de 1995 al 31 de diciembre de 2024. Durante. Durante este período, la administración de la casa y todas las responsabilidades legales que de ella se deriven serán asumidas por Yiai Company. El 5 de septiembre de 1996, Yile Village y Yiai Company firmaron un acuerdo complementario que acordó que Yile Village recuperaría los cuatro edificios comerciales No. 1, No. 2, No. 4 y No. 5 incluidos en el contrato original. Se compensarán y liquidarán los alquileres adeudados, la decoración y otros fondos de inversión de los cuatro edificios. En el mismo mes, las dos partes firmaron un nuevo contrato de arrendamiento, estipulando que Yile Village arrendaría los edificios 3 y 6, con un total de 6.399 metros cuadrados, y el espacio vacante entre los seis edificios comerciales a Yiai Company para abrir Hangzhou Electronic City. El período comenzaría desde el 1 de agosto de 1996 hasta el 31 de diciembre de 2004; el alquiler mensual antes del 31 de diciembre de 1996 era de 12 yuanes por metro cuadrado. Después de eso, el monto del alquiler original se incrementaría en 2 yuanes cada dos años. el alquiler mensualmente, si los atrasos son más de dos meses, Yile Village tiene derecho a rescindir el contrato y recuperar la casa, este contrato entrará en vigor después de que ambas partes lo firmen y sellen; El contrato de arrendamiento se rescindirá al mismo tiempo. El alquiler pactado en el contrato original será a partir del 5 de septiembre cuando las dos partes firmen. Prevalecerá el acuerdo complementario. Después de que se firmaran el acuerdo y el contrato complementarios antes mencionados, la Compañía Yiai devolvió los edificios 1, 2, 4 y 5 a la aldea de Yile y pagó los gastos de decoración, reconstrucción y construcción de carreteras en los cuatro edificios***. Se entregó una lista por un total de 4.617.263,30 yuanes. Entregado a Yile Village. Inmediatamente, Yile Village subarrendó los cuatro edificios anteriores a otros, pero no revisó la lista de gastos presentada por Yiai Company. Yiai Company renovó y añadió instalaciones a sus edificios arrendados 3 y 6 (el valor de tasación es de 343.184 yuanes) y celebró sucesivamente acuerdos de arrendamiento con Wenxi Branch, Dapai Company, Rongda Company y New Era House con diferentes áreas de uso. periodos y alquileres, y entregados para su uso. Entre ellos, Yiai Company y New Era Market firmaron posteriormente un acuerdo que estipulaba que New Era Market alquilaría 1.200 metros cuadrados de espacio comercial en el primer y segundo piso (partes) del Edificio 3. Yiai Company acordó comenzar a partir del 1 de julio. 1997. La propiedad será devuelta a Yile Village, y luego Yile Village firmará un contrato de alquiler por separado con New Era Market. Sin embargo, New Era Market no ha firmado un acuerdo con Yile Village ni ha devuelto el local comercial alquilado a Yile Village. El 29 de enero de 1999, Yile Village presentó una demanda ante el Tribunal Popular Intermedio de Hangzhou debido a disputas con Yiai Company sobre el pago del alquiler, la decoración, los costos de construcción de carreteras, etc., solicitando la rescisión del contrato de alquiler de la casa entre las dos partes, y ordenó a Yiai que La empresa pagó el alquiler y los intereses de 83.208.78,49 yuanes y asumió los honorarios legales.
Yiai Company presentó una contrademanda, solicitando una orden para ordenar a Yile Village pagar 400.000 yuanes por no decorar el edificio y reparar la carretera según lo acordado, y hacerse cargo de los honorarios legales.
[Resumen de la sentencia]
Durante el juicio, el Tribunal Popular Intermedio de Hangzhou añadió al caso a Dapai Da Company, Wenxi Branch, New Era Market y Rongda Company de conformidad con el ley tercera persona. Después del juicio, el Tribunal Popular Intermedio de Hangzhou sostuvo que: el acuerdo complementario y el contrato de arrendamiento firmado entre Yile Village y Yiai Company en septiembre de 1996 estipulaban claramente que el contrato de arrendamiento de junio de 1994 debía rescindirse. Después de recuperar los cuatro edificios, Yile Village debería confiar a los departamentos pertinentes la auditoría de la inversión de Yiai Company en decoración y reconstrucción y compensar el alquiler de Yiai Company.
Sin embargo, Yile Village no cumplió con lo acordado y alquiló los cuatro edificios a otros y luego los reconstruyó, lo que hace imposible realizar una auditoría ahora. Las pérdidas resultantes deben ser asumidas por Yile Village. Sin embargo, Yiai Company no pagó el alquiler según lo acordado, lo que constituyó un incumplimiento de contrato. Yile Village solicitó rescindir la relación de arrendamiento en consecuencia, y el motivo por el que Yiai Company pagó el alquiler atrasado era legítimo y estaba justificado. En vista del hecho de que ambas partes han violado el contrato durante la ejecución del contrato, cada parte asumirá las responsabilidades correspondientes. Una vez terminada la relación de arrendamiento entre Yile Village y Yiai Company, Yiai Company debería devolver la casa, y Wenxi Branch, Dapai Company, Rongda Company y New Era Market también deberían devolverla. De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 111 y 113 de los Principios Generales de la República Popular China y del Derecho Civil, el tribunal dictó la siguiente sentencia el 2 de febrero de 2000:
1. El contrato de arrendamiento firmado entre Yile Village y Yiai Company en septiembre de 1996 serán rescindidas.
2. Yiai Company, New Era Market, Rongda Company, Dapai Company y Wenxi Branch utilizaron la propiedad ubicada en el lado norte de Wensan Road en Hangzhou dentro de un mes después de que la sentencia entrara en vigor. 3 y 6 en Yile Village fueron devueltos a Yile Village.
3. Yiai Company pagó el alquiler de 6.394.276 yuanes en Yile Village dentro de los 10 días posteriores a la entrada en vigor de la sentencia (del 1 de enero de 1995 al 31 de enero de 2000, excluyendo el alquiler pagado).
4. Yile Village pagará a Yiai Company 3.464.276,20 yuanes por la renovación, decoración, carreteras, etc. de los edificios 1, 2, 4 y 5 dentro de los 10 días posteriores a la entrada en vigor de la sentencia.
5. New Era Market pagará una tarifa de uso de la casa de Yile Village de 551.000 yuanes dentro de los 10 días posteriores a la entrada en vigor de la sentencia (del 1 de julio de 1997 al 31 de enero de 2000).
(2) La validez del contrato de subarrendamiento y el cambio del objeto del contrato
En cuanto al contrato de arrendamiento, tanto la primera como la segunda instancia apoyaron el reclamo de Yile Village y acordaron rescindir la actuación. Pero una vez rescindido el contrato de alquiler, ¿cuál es la validez del contrato de subarrendamiento y si debe continuar ejecutándose? Los dos tribunales tienen opiniones diferentes. El Tribunal Popular Intermedio de Hangzhou "rescinde el contrato y recupera la casa si incumple dos de ellos". meses de alquiler "con base en el contrato de alquiler entre Yile Village y Yiai Company. Según el reglamento, se ordenó rescindir el contrato de arrendamiento entre las dos partes. Además de la arrendataria Yiai Company, las casas ocupadas por los subarrendatarios Wenxi Branch, Dapai Company, Rongda Company y New Era Market también deberían regresar juntas. Es decir, la validez del contrato de alquiler se extiende al contrato de subarrendamiento. Si se rescinde el contrato de alquiler, también se rescindirá el contrato de subarrendamiento. Este tratamiento no es inapropiado desde la perspectiva del contrato de alquiler únicamente, pero los derechos del subarrendatario resultan injustamente perjudicados, lo que merece un mayor análisis. Después de escuchar la segunda instancia, el Tribunal Popular Superior de Zhejiang rechazó la sentencia de primera instancia sobre subarrendamiento y modificó la sentencia para continuar ejecutando el contrato de subarrendamiento, reemplazando a Yile Village a Yiai Company para heredar los derechos y obligaciones del contrato. Cabe decir que la sentencia de segunda instancia fue bastante innovadora.
En primer lugar, si se rescinde el contrato de alquiler, la validez del contrato de subarrendamiento no termina automáticamente. En las circunstancias anteriores, la validez del contrato de subarrendamiento no está expresamente estipulada en la ley. Aunque Yile Village había otorgado el "derecho de alquiler" de la casa a Yiai Company por escrito, y no era inapropiado que Yiai Company subarrendara la casa o la alquilara a un tercero, el nuevo contrato de arrendamiento firmado entre Yile Village y Yiai Posteriormente, la empresa también acordó "recuperar la casa después de dos meses de atrasos". De las disposiciones del contrato se desprende que la autorización de Yile Village a la empresa Yiai para subarrendar no fue incondicional. de primera instancia ordenó "recuperar la casa". Pero el problema es que el contrato de subarrendamiento se ha establecido conforme a la ley y se está ejecutando, y los derechos contractuales del subarrendatario también deberían estar igualmente protegidos por la ley. Desde la perspectiva de la fuente de los derechos, independientemente del contrato de arrendamiento o subarrendamiento, los derechos finales provienen del derecho legal del arrendador a usar y beneficiarse de la propiedad arrendada. En este caso, cuando Yile Village alquiló la casa a Yiai Company, lo hizo. Era un arrendamiento. Una disposición del derecho de una persona a usar su casa. En el caso de los "atrasos en el alquiler" de Yiai Company, el tribunal rescindió la validez del contrato de alquiler de acuerdo con el acuerdo de ambas partes, lo que constituye una especie de protección del derecho del arrendador a utilizar la propiedad arrendada. El subarrendatario en el contrato de subarrendamiento es también el arrendatario en el contrato de alquiler. Según las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos, el arrendatario puede subarrendar el bien arrendado a un tercero con el consentimiento del arrendador; si el arrendatario subarrenda sin el consentimiento del arrendador, el arrendador puede rescindir el contrato.
Se puede observar que la razón por la cual se establece el contrato de subarrendamiento se basa en la autorización del arrendador al arrendatario. Sin el permiso del arrendador, el acto de subarrendar es inválido. En este sentido, el arrendamiento de la vivienda por parte del subarrendatario según el contrato de subarrendamiento es una extensión de la voluntad del arrendador en el contrato de subarrendamiento y redunda en interés del arrendador. Incluso si el contrato de arrendamiento se rescinde debido al incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, el uso continuo de la propiedad arrendada por parte del subarrendatario y el cumplimiento de las obligaciones pertinentes según lo estipulado en el contrato de subarrendamiento no infringirán los derechos e intereses del arrendador. Desde una perspectiva equitativa, por un lado, el subarrendatario ha ocupado y utilizado el inmueble arrendado dentro del tiempo y espacio convenidos, y ha cumplido íntegramente sus obligaciones según lo estipulado en el contrato de subarrendamiento, por otro lado, el arrendador ha; no hay responsabilidad por el subarrendamiento; además, la continuación del arrendamiento por parte del subarrendatario no perjudicará los intereses previamente esperados por el arrendador. Por lo tanto, se mantiene la eficacia del contrato de subarrendamiento para el subarrendatario. en línea con el principio de equidad en el derecho civil. Si el contrato de subarrendamiento se rescinde con la terminación del contrato de alquiler, el derecho del subarrendatario a utilizar la casa siempre estará en constante cambio y la seguridad de la transacción quedará destruida. Seguir esto afectará la estabilidad del orden del mercado y es inconsistente con la tendencia judicial de los "derechos reales" de los derechos de arrendamiento en el mundo de hoy. El tribunal de segunda instancia combinó las disposiciones de los dos contratos de arrendamiento, consideró de manera integral las verdaderas intenciones de las partes en el momento de la celebración del contrato, y basándose en el principio de buena fe en el derecho civil y desde la perspectiva de la estabilización del mercado. El orden económico y la garantía de la seguridad de las transacciones, dictaminó que el contrato de subarrendamiento incumplido no se verá afectado por la terminación del contrato de alquiler y continuará ejecutándose conforme al acuerdo original. Tal sentencia no sólo maneja la relación jurídica entre el arrendador y el arrendatario de acuerdo con la ley, sino que también protege adecuadamente los intereses del subarrendatario en la relación de subarrendamiento y mantiene el orden del mercado. aplicación de la ley y merece aprobación.
En segundo lugar, la aplicación del método de interpretación jurídica de “levantar pesos pesados para aclarar pesos livianos”. Como método de interpretación jurídica, es también un argumento básico en la lógica jurídica. El método de razonamiento para sopesar lo importante y aclarar lo ligero es: "Por supuesto... por supuesto" los llamados "pesados" y "ligeros" se refieren a la indulgencia y severidad de los requisitos legales o la amplitud y estrechez de los requisitos legales; los efectos legales. Aunque la ley actual no estipula explícitamente cómo aplicar la ley a la situación involucrada en este caso, el artículo "Opiniones sobre varias cuestiones relativas a la implementación de los principios generales de la República Popular China y el derecho civil (juicio)" de la Corte Suprema 119, "Contrato" El artículo 229 de la Ley de la República Popular China estipula claramente que "la compra y venta no constituye un arrendamiento". Sin embargo, este caso ciertamente no entra en la categoría de "la compra y venta no constituye un arrendamiento". , según el método de interpretación legal de "peso pesado para aclarar la ligereza", la situación en este caso es consistente con "la compra y venta no constituye arrendamiento" y la compra y venta no constituye arrendamiento "tienen similitudes desde el punto de vista legal". políticas. Es decir, “la venta no rompe el contrato de arrendamiento, y el contrato de arrendamiento se rescinde…” y el arrendador en este caso aceptó el subarrendamiento, que puede calificarse de “ligero” frente a “venta”. Si bien la sentencia del tribunal de segunda instancia no señaló "peso pesado para aclarar la luz", su pensamiento jurídico mostró la audaz aplicación del método de interpretación jurídica del "peso pesado para aclarar la luz".
En tercer lugar, se dicta directamente que el arrendador original heredará el contrato de subarrendamiento. Cuando el contrato de arrendamiento se rescinde conforme a derecho y el subarrendador pierde el derecho a subarrendar, la continuación del cumplimiento del contrato de subarrendamiento implicará inevitablemente un cambio en el objeto del contrato. Dado que la causa de este caso se debe principalmente a los atrasos en el alquiler de la empresa Yiai, la intención original de alquilar las casas en Yile Village no ha cambiado. Recuperó los edificios nº 1, 2, 4 y 5 y luego los alquiló. ilustrarlos a otros. Además, el subarrendamiento se obtiene con el consentimiento del arrendador, y no hay desventaja para el arrendador si el arrendador sucede en el contrato en lugar del subarrendador. En consecuencia, para evitar que los derechos de arrendamiento del subarrendatario se vean comprometidos por cambios en la relación jurídica entre el arrendador y el arrendatario, y desde la perspectiva de la estabilización del orden social y económico, el tribunal de segunda instancia resolvió que el contrato de subarrendamiento debe continuar siendo realizada por el arrendador y el subarrendatario, debe ser razonable.