Apartamentos con servicios
Los apartamentos con servicios son un tipo de propiedad poco común en Beijing. Integra las funciones de residencia, hotel y club, y tiene tanto las funciones de uso propio como de inversión. En comparación con los hoteles tradicionales, los apartamentos con servicios no son inferiores en términos de equipamiento, pero sus servicios son incluso mejores. Los llamados apartamentos con servicios se refieren a apartamentos que brindan servicios de administración de estilo servicio. Además de ofrecer diversos servicios de un hotel tradicional, es más importante ofrecer a los huéspedes alojamiento y servicios de estilo familiar, para que puedan sentirse realmente como en casa. Su característica más importante es que se siente más como en casa que en un hotel tradicional. Debido a que absorbe las ventajas de los hoteles y apartamentos tradicionales, es el favorito de la gente de negocios.
El origen de los apartamentos con servicios
El concepto de apartamentos con servicios comenzó en 1994, que significa "gestión de apartamentos con servicios" y tiene una alta posición en el mercado.
Los apartamentos con servicios tuvieron su origen en Europa. Eran propiedades alquiladas a turistas en zonas turísticas para un descanso temporal. Gestionado por una sociedad gestora especializada, es a la vez un hotel y una "residencia temporal" personal. Estas propiedades se han convertido en el prototipo de apartamentos con servicios.
En China, los apartamentos con servicios aparecieron por primera vez en Shenzhen, y más tarde en Shanghai, Beijing y otros lugares. Según las estadísticas de Cushman & Wakefield, en Shanghai * * * hay 75 apartamentos con servicios, mientras que en Beijing el número es relativamente pequeño y se concentran principalmente en zonas residenciales de alto nivel en el centro de la ciudad.
Características de los apartamentos con servicios
Los apartamentos con servicios no sólo absorben las funciones de servicio y los modelos de gestión de los hoteles con estrellas, sino que también absorben las características de los edificios de oficinas en la era de la información. Es un concepto integral de administración de propiedades que integra múltiples funciones como residencias, hoteles y clubes.
Los tipos de apartamentos con servicios varían desde decenas hasta cientos de metros cuadrados, que pueden satisfacer las necesidades personalizadas de los usuarios. Diferentes unidades tienen diferentes estilos. Las instalaciones de apoyo no sólo brindan servicios estilo hotel de acuerdo con los requisitos de los residentes, sino que también agregan otros proyectos como bancos, clubes y pequeños supermercados.
El diseño del proyecto de apartamentos con servicios en sí también es personalizado, no solo una formalidad, y puede brindar a los residentes servicios completos y de alta calidad.
La característica más importante a la hora de elegir un apartamento estilo hotel para vivir es la libertad y la comodidad, y el precio es relativamente bajo. Puede obtener una variedad de servicios estilo hotel en cualquier momento para mostrar su estilo.
Las perspectivas de los apartamentos con servicios
A medida que China se una a la OMC, cada vez más empresas multinacionales internacionales establecerán empresas en Beijing, entre las cuales las pequeñas y medianas empresas se convertirán en sus principales negocio debido a su solidez financiera.
Los apartamentos con servicios también son la primera opción para los inversores, especialmente para los compradores de viviendas fuera de la ciudad. Porque para la mayoría de las personas, este tipo de inversión ofrece beneficios muy valiosos. Normalmente el alquiler de un hotel es un 30% más alto que el de un apartamento. El pequeño tamaño, la fácil gestión y la facilidad de alquiler de los apartamentos con servicios no tienen comparación con otros proyectos inmobiliarios. Los proyectos de alto nivel ocupan relativamente más fondos y tienen un ciclo de retorno relativamente largo, lo que los hace más adecuados para inversores a mediano y largo plazo.
Lo más importante para un apartamento con servicios es tener un entorno en el que vivir, preferiblemente en una zona céntrica, de modo que haya un amplio margen de desarrollo y retorno de la inversión.
Los apartamentos con servicios están llenos de personalización.
Los apartahoteles deben tener la calidad suficiente y lo más importante es poder ofrecer servicios personalizados y duraderos. La personalización tiene dos significados: primero, satisfacer las necesidades personalizadas de los usuarios, porque la mayoría de las personas que alquilan hoteles y apartamentos de negocios son personas altamente educadas, de alta calidad e incluso internacionales, que tienen una comprensión y necesidades únicas de la cultura viva y el entorno de oficina. En segundo lugar, el proyecto en sí debe ser personalizado, incluido el tipo de edificio, la decoración, el entorno, las instalaciones de apoyo, etc. , en lugar de seguir a la multitud. Ésta es la vitalidad de los apartamentos con servicios y el factor central para lograr el retorno de la inversión en apartamentos con servicios.
Los apartamentos con servicios contienen valor de inversión.
En comparación con otros productos de inversión, los apartamentos con servicios tienen ventajas obvias, lo que atrae a muchos inversores. Primero, el riesgo es pequeño. Dado que la propiedad es administrada de manera uniforme por la empresa administradora del hotel, siempre que se alquile una casa, todos los clientes se beneficiarán, evitando los ingresos nulos causados por la desocupación.
En segundo lugar, los retornos son altos. En los últimos dos años, debido al aumento sustancial de la oferta general, los alquileres de apartamentos de alta gama en Beijing han seguido disminuyendo, y los alquileres de algunas propiedades cayeron más del 50%. Sin embargo, los apartamentos con servicios como Guomao y Kerry Center han ido aumentando y los alquileres reales de las transacciones generalmente fluctúan menos del 5%. Obviamente, el nivel de alquiler de los apartamentos con servicios es más alto que el de los apartamentos normales de alta gama.
Actualmente, los alquileres de apartamentos con servicios en Beijing oscilan entre 8 dólares EE.UU./metro cuadrado/mes y 56 dólares EE.UU./metro cuadrado/mes, y las tasas de ocupación generalmente superan el 70%.
Los expertos señalan que los apartamentos con servicios son la mejor opción para los inversores, especialmente aquellos que viven en otros lugares. Porque para la mayoría de las personas, este tipo de inversión inmobiliaria ofrece beneficios muy valiosos. Normalmente, los alquileres de hoteles son un 30% más altos que los alquileres de apartamentos. Los apartamentos con servicios son de tamaño pequeño, fáciles de administrar y fáciles de alquilar, lo que no tiene comparación con otros proyectos inmobiliarios. Los proyectos de alto nivel ocupan relativamente más fondos y tienen un período de recuperación relativamente largo, lo que los hace más adecuados para inversores a mediano y largo plazo.
Factores a tener en cuenta al invertir en apartamentos con servicios
Sin embargo, los expertos de la industria señalan que aunque los apartamentos con servicios tienen ventajas de inversión, los inversores deben considerar al elegir este tipo de inversión inmobiliaria los siguientes factores:
1. La mayoría de los clientes son gente de negocios que enfatizan la conveniencia. Por lo tanto, si el entorno empresarial es rico, el transporte es conveniente y las instalaciones circundantes, como escuelas y hospitales, están completas, se determina si la propiedad tiene un grupo de consumidores estable. Las propiedades en distritos comerciales maduros tienen más valor de inversión. Xie Bin, director general de Beijing Plateno Real Estate Development Company, promotora del proyecto "Dingji Jiahua Century" que ha logrado éxito en este tipo de inversión inmobiliaria, cree que el entorno de crecimiento para los apartamentos con servicios debería estar en el distrito comercial. Según él, los distritos comerciales maduros tienen un efecto de convergencia en los grupos de consumidores objetivo de apartamentos con servicios y la base de clientes de estos apartamentos continuará.
2. Nivel de servicio. En el mercado de alquiler, la estancia de un cliente depende en gran medida de la calidad de la gestión de la propiedad, y los niveles de servicio afectan directamente las condiciones operativas. La capacidad de brindar buenos servicios es la condición más básica para evaluar la calidad de la propiedad. Es el valor agregado del producto y está directamente relacionado con el alquiler futuro y los ingresos de la propiedad. La fortaleza corporativa y el nivel de gestión son clave. En la actualidad, faltan empresas de gestión profesional en el mercado, el nivel general de gestión no es alto, la integridad no es suficiente y los ingresos son bajos. La experiencia de Dinky Jiahua Century a este respecto también es de gran valor de referencia. No solo contratan empresas inmobiliarias con una rica experiencia en gestión hotelera, sino que también cooperan activamente con las principales agencias de reservas hoteleras para garantizar la estabilidad de los turistas.
3. ¿Está el precio sobregirado? Los apartamentos con servicio estilo hotel que parecen ser "ingresos garantizados en caso de sequías e inundaciones" en realidad esconden peligros. Hay muchos proyectos con el pretexto de obtener rendimientos estables, pero las casas que originalmente costaban unos miles de yuanes se vendieron por 10.000 yuanes. Incluso si hay ingresos futuros, la casa comprada tendrá un patrimonio negativo.
La aparición de nuevos apartamentos con servicios traerá nuevas oportunidades para la industria hotelera, que actualmente se encuentra en su período de mayor inversión. Ya veremos.