¿Por qué los precios de la vivienda en Hong Kong se desplomaron de 65.438 a 0.997? En 2010, se inició una competencia a nivel nacional, en la que participaron muchos desarrolladores, expertos, académicos y compradores de viviendas. Supongo que todo el mundo sabe que ha adivinado correctamente cuál es la tendencia del precio de la vivienda en 2011. Un informe publicado por el Instituto de Economía de la Universidad Renmin de China reveló este gran misterio. La esencia del informe es que los precios de la vivienda caerán un 20% en el primer semestre de 2011. La razón dada fue que el control macroeconómico en ese momento, especialmente el control inmobiliario, era muy estricto, y el dinero de los promotores empezó a escasear. Ha pasado más de la mitad del año 2011 y la respuesta aún no se ha revelado, pero hoy no quiero explorar quién acertó y quién no. Lo que quiero explorar es si el crédito para los desarrolladores realmente se ha restringido. En el libro "Por qué nuestra vida es tan impotente", verifiqué específicamente los datos reales en ese momento y fue terrible. Porque sólo en los tres primeros trimestres de 2010, los préstamos a promotores ascendieron a 600 mil millones de RMB. ¿Sabe cuántos préstamos bancarios se otorgaron en 2009? Déjenme decirles que son 598 mil millones de yuanes. Muchos expertos dicen que la característica de la industria bancaria de China en 2009 siempre ha sido la enorme cantidad de crédito. Pero la situación actual es que en los tres primeros trimestres de 2010 se concedieron más préstamos que en todo 2009, superando el total de 2007 y 2008. ¿No es esto terrible? A través de este conjunto de cifras, quiero decirles que a los desarrolladores no les falta dinero en absoluto. En otras palabras, seguiremos viendo a los promotores acaparando terrenos y propiedades. Entonces, cuando decimos que los precios de la vivienda deberían caer o están a punto de caer, puede que se trate más de moralidad y sentido moral. Sin embargo, es este juicio moral el que en gran medida conduce a un mayor sufrimiento para el pueblo. ¿Por qué digo eso? La razón es sencilla. Precisamente porque algunos supuestos expertos dicen que los precios de la vivienda caerán en todas partes, la gente común tiene esperanzas. Pero ¿cuál es la situación real? Los precios de la vivienda siguen subiendo una y otra vez. Para la gente común, en realidad se ha convertido en una especie de tortura, como cortar carne con un cuchillo sin filo, haciéndote morir poco a poco. También podría dejar que todos mueran felices. Lo que es más interesante es que el hecho de que los precios de la vivienda estén subiendo o bajando ahora ha marcado un nuevo hito. Los intelectuales que tienen opiniones diferentes se dividen en "pesimistas" y "pesimistas". De hecho, encuentro estos dos grupos un poco extraños. Si se trata de reducir los precios de la vivienda, entonces las políticas introducidas por nuestro gobierno, incluidas las nuevas "Cinco Políticas Nacionales" y las "Diez Políticas Nacionales" introducidas anteriormente, no tendrán éxito. ¿Por qué? Porque todo es superficial. Adivinar sobre los precios de la vivienda es aún más ridículo. Obviamente, se trata de una suposición descabellada y las razones dadas simplemente no resisten un escrutinio. Por supuesto, no importa cuán ruidosos sean estos expertos y eruditos, primero tengo que hacer una declaración. Mucha gente dejó mensajes en línea sobre lo que dijo el profesor Lang. Quiero decirles claramente aquí que no soy un crítico de acciones ni un experto financiero. Nunca predigo lo que sucederá con el mercado de valores y el mercado inmobiliario. Nunca hablo de este tema. ¿Por qué? Porque no soy lo suficientemente bueno y no es mi estilo. Solo quiero hablar sobre lo que causó la situación actual. Este tipo de declive "al estilo Beijing" es en realidad una especie de masaje psicológico. Sólo alivia temporalmente las emociones de todos y no toca la esencia del problema en absoluto. ¿Cuál es la naturaleza del problema? Piénselo, ¿por qué los precios de la vivienda en el centro de la ciudad son tan altos y siguen aumentando? Además, incluso si sigue aumentando, ¿por qué tanta gente todavía quiere comprar casas en las zonas céntricas? ¿Te parece extraño? De hecho, no tiene nada de extraño. La razón es simple, porque todos los recursos buenos se concentran en el centro de la ciudad, como escuelas y hospitales. Para que nuestros hijos reciban una mejor educación y que nuestra familia reciba un mejor trato cuando están enfermos, nosotros, la gente corriente, sólo podemos intentar vivir lo más cerca posible del centro de la ciudad. Por eso los precios de la vivienda en el centro de la ciudad son altos. tan alto y la demanda supera la oferta. Piénselo. Si se trasladaran buenos recursos a Zhuozhou, Hebei o Yanjiao, ¿seguirían tan congestionadas las carreteras de circunvalación 2.º, 3.º y 4.º de Beijing? ¿Los precios de la vivienda seguirán siendo así? Así que la esencia del problema ahora es el sistema de asignación de recursos. Si no cambiamos fundamentalmente este sistema de distribución y simplemente tratamos de suprimir esta fuerte demanda por algún medio, los precios de la vivienda en las ciudades centrales no bajarán en absoluto. Hay otra cuestión que merece nuestra atención: si los precios de la vivienda son altos o bajos, ¿qué tipo de indicadores deberían utilizarse para medirlo? Tomemos como ejemplo a Beijing. Si 30.000 yuanes es alto y 20.000 yuanes es alto, ¿no se considera alto 6,5438+0,9 millones de yuanes? De hecho, hemos entrado en un malentendido. Consideramos que la subida y bajada de los precios de la vivienda es el indicador más importante para determinar si existe una crisis inmobiliaria. Lo que quiero decirles es que eso no significa que habrá una crisis si los precios de la vivienda suben, pero no habrá crisis si los precios de la vivienda bajan. El problema no es tan simple. ¿Cuáles son los indicadores más fiables? Es lo que la gente corriente puede soportar. Déjame darte un ejemplo.
¿Sabe por qué el sector inmobiliario de Hong Kong colapsó en 1997? Si, como dijeron los medios de comunicación, usted dijo que Soros atacó Hong Kong, entonces le digo que está completamente equivocado, porque eso es sólo un fenómeno superficial. Según nuestra encuesta, el nivel de pagos hipotecarios en Hong Kong ya era muy alto antes del tsunami financiero de 1997. Fue del 90% en 1994 y 1995, cayó al 70% en 1995 y luego volvió a aumentar en 1996, alcanzando el nivel más alto anterior. El tsunami financiero. Piénsalo. La gente en Hong Kong gasta el 90%, el 70% o el 110% de sus ingresos para pagar sus hipotecas e incluso sobregiros. ¿Cómo lo gastan? El resultado de que la gente corriente no tenga dinero para consumir es el repentino declive de la economía de Hong Kong. Si esta situación continúa, ¿cómo podría no colapsar el mercado inmobiliario de Hong Kong? El francotirador de Soros fue sólo la gota que colmó el vaso. Además, del PIB de China y Hong Kong se desprende que la economía después de la crisis financiera de 1998 no fue la peor. Desde entonces, la economía de Hong Kong ha experimentado dos recesiones. Cuando estalló el SARS en 2003, las industrias turística y hotelera de Hong Kong casi colapsaron. En el proceso, los precios inmobiliarios continuaron cayendo y la economía se desplomó. Una de las razones importantes es que el pago mensual es demasiado alto, lo que sobregira las billeteras de los habitantes de Hong Kong. No fue hasta que esta proporción cayó por debajo del 30% que la economía de Hong Kong comenzó a mejorar. Entonces, el 30% es el número mágico. ¿Por qué dices eso? Déjame analizarlo por ti. Si la gente común y corriente utiliza el 30% de sus ingresos para pagar su hipoteca, el 70% restante puede gastarse. La economía puede impulsarse a través del consumo y la economía puede crecer de manera constante. Entonces déjame preguntarte, ¿qué debo hacer si la carga de mi hipoteca es del 70%? ¿Eso significa que sólo queda el 30% para consumo? ¿Sabe usted cuán terribles son las consecuencias de una fuerte caída en el poder de consumo de la gente común y corriente? Toda la economía se contraerá. Piénselo, si la gente corriente no consume, ¿a quién se venderán los productos producidos por tantas empresas? Si el producto no se puede vender, el inventario aumentará. ¿Qué debo hacer? Sólo hay despidos. Entonces algo se cerró. ¿Se forma esto un círculo vicioso? Esto es terrible. ¿Qué es esto? Comenzó la depresión. Por lo tanto, como país, debemos asegurarnos de que como máximo el 30% de los ingresos de las personas se utilice para pagar hipotecas y el 70% se pueda utilizar para otros gastos, para que la economía no vaya cuesta abajo y no se produzca una depresión. Entonces, estimemos nuestra situación actual en China. En nuestras ciudades de primer nivel en China, si se calcula sobre la base de la tasa de interés hipotecario del 5,22%, la deuda de la gente común en las ciudades de primer nivel es del 60% al 89%, superando con creces el 30% estipulado en los Estados Unidos. La gente de las ciudades de segundo nivel no está mucho mejor, con tasas que llegan hasta el 40% y el 60%. Esto demuestra que las ciudades de primer nivel son muy peligrosas ahora. Si la tasa de interés del préstamo aumenta aún más, por ejemplo del actual 5,22% al 6,07%, el índice de pago mensual en las ciudades de primer nivel será del 63% al 95%, y en las ciudades de segundo nivel será del 45% al 65%. . Miremos el promedio nacional. Si la tasa de interés es del 5,22%, el promedio nacional es del 47%, y si es del 6,07%, el promedio nacional es del 50%. Por supuesto, nuestro índice actual no es tan alto como antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos y la crisis entre China y Hong Kong en 1997, pero el índice del 50% ya es muy alto, lo que indica que nuestro mercado inmobiliario actual no es un mercado inmobiliario saludable. Es más, la tasa de reembolso más alta en las ciudades de primer nivel se acerca al 95%, lo cual es terrible. Detrás de los altos precios de la vivienda, en realidad hay un problema más profundo: los altos precios de la vivienda han hecho que toda la economía de nuestro país pierda su creatividad. No soy alarmista. Piénsalo. Todas las personas trabajan duro y ganan dinero. ¿Dónde invirtieron todo su dinero después de eso? Déjame decirte que no invertí en industria ni gasté dinero en consumo. Básicamente compré una casa. Esto es muy morboso y lo más horroroso. Piénselo, para la gente común, sus ingresos se utilizan básicamente para pagar los pagos mensuales, por lo que el consumo real disminuye. Las personas que tienen mucho dinero extra, originalmente querían invertir algo. Sin embargo, después de una ronda de investigación, descubrieron que básicamente no se podía ganar dinero ni en la industria manufacturera ni en la de servicios. Entonces, ¿por qué molestarse en hacerlo? Será mejor que lo utilice para la especulación inmobiliaria. Esto es realmente aterrador, porque para un país, el declive de toda la creatividad es en realidad la mayor crisis. Verá, hace 10 años, Jack Ma gastó 500.000 para fundar Alibaba, Mark fundó Tencent con casi 500.000 y Chen Tianqiao gastó 500.000. Todos iniciaron sus propios negocios con casi 500.000 yuanes. Mire a los jóvenes de hoy. Si tienen 500.000 en la mano, definitivamente no invertirán en iniciar un negocio. Entonces ¿por qué? Debí haber usado los 500.000 para pagar el anticipo.