Rendimiento del primer lote de REIT cotizados

Desde la cotización de 2021 el 21 de junio, el primer lote de REIT públicos ha estado funcionando durante más de dos meses. Desde la perspectiva de los activos subyacentes, los nueve REIT han seleccionado activos subyacentes de alta calidad. En términos de valoración, las primeras nueve acciones tienen diferente valor agregado según el método de ingresos y fueron muy buscadas por los inversores durante el período de suscripción. A juzgar por el desempeño de los dos meses posteriores a la cotización, el aumento de precios fue relativamente alto el primer día, pero se estabilizó gradualmente después del primer día; al mismo tiempo, la negociación fue relativamente activa el primer día, pero la liquidez disminuyó significativamente después del primer día; primer día. En general, el primer lote de REIT comenzó sin problemas. Sin embargo, también enfrenta problemas como transacciones inactivas en el mercado secundario, baja eficiencia financiera y procesos de financiamiento complejos.

1. Desde la perspectiva de los tipos de activos, los activos básicos de los 9 REIT incluyen parques industriales, carreteras, almacenamiento y logística, y control de la contaminación. Entre ellos, 3 REIT, 2 REIT y 2 REIT son. todos proyectos de Infraestructura de alta calidad. Los diferentes tipos de activos tienen diferentes fuentes de ingresos. Las principales industrias del parque incluyen el alquiler y las tarifas de administración de propiedades. Las carreteras provienen principalmente de los peajes; el almacenamiento proviene principalmente de los ingresos por alquileres y tarifas de administración de propiedades; los proyectos de control de la contaminación provienen principalmente de las tarifas por servicios de tratamiento de aguas residuales o eliminación de basura.

2. Desde la perspectiva de la naturaleza de los activos, los activos básicos de los nueve REIT se dividen en derechos de propiedad y derechos de franquicia. Dos autopistas (Shanghai-Hangzhou-Ningbo Expressway, Guangzhou Guanghe) y dos proyectos individuales de control de la contaminación (Shougang Biomass, Capital Water) son derechos de franquicia, otros parques industriales y activos de almacenamiento y logística son derechos de propiedad; En términos generales, además de los ingresos fijos por alquiler, los activos inmobiliarios también pueden obtener beneficios de la apreciación de los activos; la franquicia proviene principalmente del flujo de caja operativo neto durante el período operativo.

3. Desde la perspectiva de los gestores, la ley actual exige que los fondos públicos asuman responsabilidades primarias de gestión. Pero debido a la falta de experiencia operativa, los primeros directores de proyecto contrataron agencias externas, es decir, agencias operativas relacionadas con los propietarios originales. La recaudación de los honorarios de gestión es diferente a la de los fondos públicos ordinarios. Además de la parte fija, también existen beneficios flotantes. Tomando como ejemplo los REIT de China Merchants Shekou, la parte fija se carga al 0,15 del valor liquidativo del fondo cada año, y la parte flotante se carga al 3,5 del monto distribuible del año. A juzgar por la escala de la recaudación de fondos, nueve REIT recaudaron un total de 3.140 millones de yuanes, con un promedio de alrededor de 3.500 millones de yuanes por pedido.

4. Desde la perspectiva del precio de emisión, los REIT públicos adoptan un sistema de consulta similar a la IPO y se determinan mediante consultas de instituciones fuera de línea. Por ejemplo, los REIT de China Merchants Shekou recibieron información de cotización de 116 objetos de colocación administrados por 51 inversores fuera de línea. El rango de cotización fue de 2,1 yuanes/acción a 2,42 yuanes/acción, y el precio de suscripción final fue de 2,31 yuanes/acción.