La base teórica central del método del flujo de efectivo descontado es que "la fuente última de valor de una empresa es el efectivo total que se puede retirar de la empresa sin afectar el funcionamiento normal de la empresa". Es decir, el rendimiento real esperado (flujo de caja libre) de una empresa en el futuro determina el valor de la empresa a los ojos de los inversores. Esta lógica es muy razonable para un inversor.
Para entender mejor el método de flujo de caja descontado, primero debemos entender dos términos: flujo de caja libre y descuento. El flujo de caja libre es la entrada neta de efectivo generada por las actividades operativas de una empresa menos la inversión en efectivo necesaria para mantener las operaciones comerciales existentes, que es igual al rendimiento real que la empresa puede ofrecer a los inversores. Este rendimiento es futuro y debe convertirse en valor presente. Este proceso se llama descuento. Esto es fácil de entender, porque el valor futuro de 100 yuanes es menor que los 100 yuanes actuales. El valor depende de varios factores, que se explicarán en detalle más adelante.
Después de comprender el concepto de método de flujo de caja descontado, utilizar este método para estimar el valor de una empresa en realidad solo requiere dos pasos: primero, el flujo de caja anual esperado durante la duración de la empresa, segundo, utilizar; razonable La tasa de descuento lo convierte a un valor presente. Pero aquí hay tres indicadores importantes:
Después de comprender los tres indicadores clave anteriores, puede calcular el valor de la empresa de acuerdo con la fórmula:
Esta es la fórmula más simple anterior, en operación real Habrá algunas dificultades: cómo obtener el valor de 1. n (vida útil de la empresa)? 2. Si n es 100, ¿realmente necesitamos calcular 100? Afortunadamente, podemos simplificarlo con alguna derivación matemática: valor sostenible del negocio = flujo de caja libre en el año Todo el flujo de caja libre. Divida por la tasa de descuento en X años para obtener el valor presente.
Nota: Se puede ver que los parámetros principales de nuestro método de cálculo se estiman artificialmente y pequeños cambios en los parámetros pueden causar grandes diferencias en los resultados. Por lo tanto, debemos comprender correctamente el método del flujo de efectivo descontado: en primer lugar, proporciona un marco razonable para el análisis del valor corporativo, con métodos de análisis cuantitativos basados en análisis cualitativos; en segundo lugar, este análisis no es completamente preciso y no refleja las perspectivas futuras; También es poco probable que sean completamente exactos. Todo lo que podemos hacer es ser lo más precisos y "borrosos" posible; cuanto más profundo sea nuestro conocimiento de la empresa y la industria, más precisas serán nuestras estimaciones de varios parámetros importantes y más precisos serán los resultados finales.
Antes de utilizar el método de descuento de flujos de caja, hay que tener en cuenta que no todas las empresas son adecuadas. Por ejemplo, algunas empresas emergentes y en crecimiento no tienen datos sobre flujo de caja ni referencias de la industria, lo que hace imposible estimar parámetros clave.
La inversión en tienda parece no tener nada que ver con el valor corporativo, pero creo que tiene muchas * * * características:
Así que planeo utilizar el método de flujo de efectivo descontado para analizar el "valor de tienda". Por un lado, puedes experimentar este fantástico método; por otro, también puedes juzgar si es una buena inversión desde esta perspectiva;
Después de mirar algunas tiendas en el condado, sé que el alquiler en las áreas circundantes es de aproximadamente 100 ~ 120 yuanes/metro cuadrado/mes, y el ingreso anual por alquiler es de 1,8-216.000 yuanes/año ( el promedio se calcula en 20.000 yuanes). Y suponiendo que los alquileres aumenten un 5% anual y que la tasa de crecimiento sostenible sea del 5%, los valores de las tiendas se calculan sobre la base de tasas de descuento del 10% y el 15% respectivamente.
Como se mencionó anteriormente, la tasa de descuento es en realidad nuestra tasa de rendimiento esperada. Por lo tanto, de los resultados anteriores se puede ver que si la tasa de retorno esperada de nuestra tienda de inversión es del 10%, entonces el precio de compra no puede ser superior a 371,17 millones de yuanes.
Del mismo modo, si la tasa de rendimiento esperada de nuestra tienda de inversión es del 15%, entonces el precio de compra no puede ser superior a 183.460 yuanes.
Por lo general, después de calcular el valor de la empresa, es mejor comprar con un descuento determinado. Este descuento se denomina "margen de seguridad". Pero la inversión en tiendas tiene dos ventajas importantes: 1. Pertenece a la inversión inmobiliaria. El mercado inmobiliario nacional actual sigue siendo bueno y hay cierto margen de crecimiento. 2. Poder pedir dinero prestado equivale a añadir apalancamiento a la inversión; Por lo tanto, en este caso, no necesariamente se requiere un descuento, e incluso se permite una determinada prima.