Paso 1: Investigación preliminar de la situación del mercado inmobiliario donde se ubica el proyecto inmobiliario
La tarea principal es captar la situación del mercado inmobiliario donde se ubica el proyecto desde una perspectiva macro y analizar el entorno regional, las condiciones del mercado inmobiliario regional y la competencia en el área donde se ubica el proyecto. Análisis del proyecto, una comprensión preliminar de la situación del proyecto y proporcionar una base para el estudio de viabilidad del proyecto.
Fase A: Análisis del macroambiente inmobiliario
Primero, el entorno regional. Al estudiar el entorno regional, debemos centrarnos en estos aspectos: visión regional, superficie, población, transporte, comunicaciones, turismo, etc.
En segundo lugar, el entorno económico. La investigación del entorno económico generalmente incluye las condiciones económicas nacionales, los ingresos y gastos fiscales, la estructura industrial y las industrias líderes, los ingresos y gastos de los hogares, la estructura y el nivel de consumo, el comercio exterior, así como la escala, tendencia, velocidad y eficiencia del desarrollo económico, etc.
En tercer lugar, el entorno político. Es decir, políticas de reforma habitacional, políticas de precios inmobiliarios, políticas financieras inmobiliarias, sistemas territoriales y políticas territoriales, políticas fiscales, etc. relacionadas con el mercado inmobiliario.
En cuarto lugar, el entorno industrial. Planes nacionales de desarrollo económico y social relevantes, planes de desarrollo, planes generales de uso del suelo, planes de construcción urbana y planes regionales, estrategias de desarrollo urbano, etc.
Al mismo tiempo, en el proceso de desarrollo inmobiliario, también se debe realizar un análisis sistemático de los flujos de capital, los métodos de análisis y evaluación de proyectos, el valor de la inversión y la toma de decisiones, la escala de las transacciones y el proceso de las transacciones, la moneda. y situación crediticia, etc. Investigación.
Fase B: Análisis de las condiciones del mercado inmobiliario en la ubicación del proyecto inmobiliario
Primero, descripción del desarrollo del mercado inmobiliario urbano. Principalmente a través de estadísticas de datos, proporcionamos una descripción objetiva y precisa de la oferta, la demanda y las tendencias de precios.
En segundo lugar, análisis de la situación actual del mercado. Por lo general, llevamos a cabo un análisis en profundidad de la situación actual del mercado local comparando el volumen de transacciones, el volumen de oferta y el precio de las transacciones en los últimos 3 a 5 años, combinados con los conceptos de vida de los residentes locales y el modelo de desarrollo de los desarrolladores. .
En tercer lugar, predicción de tendencias futuras. A partir del análisis de la situación actual se realizan previsiones (aproximadamente a 3-5 años) sobre aspectos relacionados con el proyecto, como tendencias de desarrollo residencial suburbano, etc.
Fase C: Análisis de mercado del sector donde se ubica el proyecto inmobiliario
En primer lugar, planificación global del sector. Incluye principalmente su planificación residencial, planificación de apoyo, planificación vial, planificación de espacios verdes, etc.
En segundo lugar, posicionamiento funcional de la sección. Es necesario distinguir si se trata de CLD o CBD.
En tercer lugar, las tendencias de desarrollo del sector. Es necesario tener una comprensión integral y breve de los proyectos que se han construido, están en construcción y están por desarrollarse.
En cuarto lugar, análisis de los niveles de precios inmobiliarios del sector. Esta es la base para formular estrategias de precios, por lo que se debe recopilar, clasificar y analizar información precisa y completa.
Fase D: Investigación y análisis del entorno del sitio del proyecto inmobiliario
La estructura general del informe de investigación del entorno del sitio es: dentro de 1 a 2 kilómetros alrededor del sitio de desarrollo y el sitio de desarrollo Investigación y análisis de su posición futura en las tendencias de desarrollo urbano.
Primero, instalaciones habitables. Incluyendo principalmente las condiciones del tráfico, las condiciones de la red comercial, el ocio, las instalaciones deportivas, la distribución de instalaciones médicas y educativas y la previsión de desarrollo futuro.
En segundo lugar, las condiciones del tráfico. Radio de desplazamiento de diversos medios de transporte, investigación sobre el estado de los estacionamientos y estado de los puntos de mantenimiento de diversos medios de transporte por carretera
En tercer lugar, el paisaje circundante. Paisajes naturales, paisajes históricos y culturales, etc.
En cuarto lugar, el estado de contaminación. Calidad del aire, calidad del agua, calidad del suelo, condiciones de radiación, condiciones de visibilidad, condiciones de vapor de agua y corrosión y cambios futuros
Quinto, seguridad social.
En sexto lugar, el desarrollo futuro. Investigación sobre el desarrollo futuro del transporte, investigación sobre el desarrollo futuro de la educación y la atención médica, investigación sobre el desarrollo futuro de las compras y el ocio, e investigación sobre el desarrollo futuro de las atracciones deportivas y turísticas
Fase E: Análisis de las características del suelo del proyecto
En primer lugar, la situación básica del suelo del proyecto. Incluye principalmente la ubicación geográfica, la superficie del terreno, los usos previstos, los indicadores de planificación (relación de superficie construida, densidad de edificación, tasa de ecologización, límite de altura de la edificación) y alguna otra información básica.
En segundo lugar, análisis FODA de la trama del proyecto. Analizar las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas del proyecto desde la perspectiva de la ubicación, el momento, la política y el entorno económico, las condiciones propias y los recursos externos disponibles.
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