1. Estándar de compensación del valor de la vivienda: La compensación de la vivienda aquí se refiere a la compensación por el valor de los edificios en los terrenos de propiedad estatal expropiados, que no será inferior al del mismo tipo de casas. expropiada en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la vivienda a precio de mercado, e invitar a una agencia tasadora con calificación de tasación para que realice una tasación y la determine. Con respecto a los precios de mercado aquí, los departamentos gubernamentales municipales a nivel de prefectura formularán las correspondientes listas de precios del mercado de la vivienda basadas en las reglas anuales de precios del mercado de la vivienda residencial para referencia de los residentes locales. Por ejemplo, el Gobierno Popular Municipal de Shijiazhuang publica cada año una lista de precios de mercado para viviendas residenciales en el área de demolición de Shijiazhuang en respuesta a tres años de importantes cambios de política. Si no conoce el precio de las casas demolidas en su área, puede consultar al departamento de construcción del gobierno local o solicitar materiales. Si no está de acuerdo con la tasación que determinó el valor de su vivienda, puede revisar la tasación. Si tiene alguna objeción a los resultados de la revisión, puede solicitar una nueva revisión al comité de expertos en revisión. 2. Tarifa de reubicación y tarifa de reasentamiento temporal (comúnmente conocida como tarifa de transición) El monto específico y el método de cálculo de la tarifa de reubicación y la tarifa de reasentamiento temporal generalmente han sido determinados por cada ciudad. Para obtener más información, consulte las normas emitidas por varios lugares. Los estándares de compensación enumerados aquí se calculan mediante reubicación y cruce a gran escala. Si el demoledor proporciona viviendas rotas, no es necesario pagar tarifas de reasentamiento temporal. Tomando a Shijiazhuang como ejemplo (autorreubicación): la tarifa de reubicación de 2012 es de 20 yuanes/m2, calculada en dos tiempos; la tarifa de reasentamiento temporal (tarifa de transición) se calcula en 25 yuanes/m2 y aumentará en un 50% cada mes; si está vencido dentro de los 12 meses, se espera que si tiene menos de 24 meses, aumentará un 75% desde el mes 13, y si está vencido por más de 24 meses, aumentará un 100% desde el mes 13. 25º mes. tres. Compensación por pérdidas causadas por suspensión de producción y negocios. Esta tarifa se utiliza para compensar el uso comercial de edificios no residenciales. Por tratarse de un caso individual, el estándar de compensación no puede ser unificado. Generalmente se determina mediante negociación entre las partes involucradas en la expropiación. Si la negociación fracasa, se puede confiar a una agencia de evaluación de precios inmobiliarios la tarea de realizar una evaluación y una determinación. 4. Los subsidios y subsidios de incentivos incluyen subsidios para condiciones difíciles y subsidios de planificación general. El subsidio por dificultades económicas es un subsidio para los pobres y se determina de acuerdo con las normas emitidas por el gobierno local; también se pagarán subsidios adicionales para todas las casas demolidas de acuerdo con las normas de subsidio público. Por ejemplo, Shijiazhuang publicó el coeficiente de subsidio de referencia para casas expropiadas en el área urbana de Shijiazhuang. Los incentivos se refieren a una compensación adicional pagada a las personas derribadas para alentarlas a reubicarse en el momento oportuno. Los estándares específicos varían de un lugar a otro, pero la tarifa no es obligatoria. El pago o no depende de las políticas locales. 5. La compensación por la decoración de la casa y la reubicación de electrodomésticos también la negocian primero ambas partes. Si la negociación fracasa, lo decidirá la agencia de evaluación. La reubicación de electrodomésticos también se realiza según los métodos anteriores. Sin embargo, en aras de la unificación y la conveniencia, cada condado y ciudad publicará estándares de compensación específicos basados en los precios de mercado, y la cantidad específica estará sujeta a los estándares de compensación publicados en el momento de la publicación. Método de compensación monetaria 1. El estándar de compensación para la compensación del valor de la vivienda es el mismo que para el intercambio de derechos de propiedad, pero hay una adición: al calcular la compensación, se incluye el área de subsidio compartido y el precio se calcula en conjunto. 2. La tarifa de reasentamiento temporal y la tarifa de reubicación se basarán en las normas anteriores. Solo se pagará la tarifa de reasentamiento temporal durante 12 meses. La tarifa de reubicación será la misma que la tarifa de reubicación del intercambio de derechos de propiedad. 3. Otros elementos de compensación que brindan compensación monetaria a las personas demolidas, siempre que cumplan las condiciones, también disfrutarán de diversos subsidios por dificultades económicas, incentivos de demolición, pérdidas por suspensión de producción y negocios, viviendas especiales, reubicación de electrodomésticos y otras compensaciones. . 1. Compensación por la demolición de viviendas en tierras colectivas En la actualidad, la contradicción en la expropiación colectiva de tierras se está volviendo cada vez más prominente. Nuestro país aún no ha formulado un conjunto de leyes y reglamentos normativos en materia de expropiación de tierras y viviendas colectivas. Las normas de compensación por la expropiación de tierras rurales todavía están dispersas en la ley de gestión de tierras y en los reglamentos locales, pero las normas de compensación son bajas y obviamente no se ajustan al desarrollo real de la economía rural. Las autoridades legales nacionales pertinentes lo están formulando actualmente y aún se desconoce el tiempo específico de implementación. Para facilitar el trabajo de demolición, cada condado y ciudad ha formulado y mejorado los estándares de compensación correspondientes de acuerdo con las leyes y regulaciones nacionales y las condiciones locales. Por ejemplo, la provincia de Hebei emitió (2008) el Documento No. 32. La expropiación y demolición rural incluye los terrenos agrícolas y los terrenos residenciales, que se explican uno por uno a continuación: 2. La compensación por casas en fincas rurales se seguirá compensando de acuerdo con las leyes y regulaciones vigentes, porque el Estado está trabajando arduamente para formular nuevos estándares de compensación para la expropiación y demolición de tierras y casas colectivas, y las casas en fincas solo se compensarán como embargos. Creo que después de que se promulguen las nuevas regulaciones, la compensación se podrá hacer con total referencia a los proyectos de compensación para terrenos y viviendas de propiedad estatal. Esperaremos y veremos. Aquí estimaré brevemente los elementos de compensación: 1. Tarifa de compensación de vivienda; 2. Tarifa de compensación de la vivienda y tarifa de decoración; 3. Tarifa de reubicación y tarifa de reubicación; 4. Subsidios e incentivos por dificultades; 5. Compensación por reubicación de diversos electrodomésticos en la casa; 6. Compensación por pérdidas de explotación de viviendas no residenciales, etc. Métodos de compensación por expropiación de tierras agrícolas.
Tarifa de compensación de tierras: Método de cálculo: El estándar de la tarifa de compensación de tierras es el precio de adquisición de tierras (precio de área) de cada región establecido por cada gobierno en función de las condiciones locales multiplicado por el área de tierras que se adquieren. Los terrenos no utilizados están sujetos al 60% del precio del área. Para conocer los precios a destajo en la provincia de Hebei, consulte el "Aviso del Gobierno Popular de la provincia de Hebei sobre la implementación de precios a destajo en las áreas de adquisición de tierras". Si se recopila en función de las necesidades del proyecto nacional, se implementará de acuerdo con las políticas recientemente emitidas. Si no se dictan normas específicas, la compensación por la tierra se paga generalmente a razón de 16 veces el valor medio de la producción anual de los tres años anteriores a la adquisición de las tierras agrícolas. En principio, el 20% del canon de compensación de la tierra pertenece al colectivo rural y el 80% al contratista. 2. Subsidio de reasentamiento: este proyecto de compensación generalmente se combina con la tarifa de compensación de tierras. Según el documento No. 238 del Ministerio de Tierras y Recursos (2004), la tarifa total de compensación de tierras y la tarifa de subsidio de reasentamiento se calculan en 30 veces. Si se calcula por separado, el estándar del subsidio de reasentamiento es 14 veces el valor de producción anual promedio de la tierra cultivada en los tres años anteriores a la expropiación. Esta tarifa está destinada a subsidiar a quienes necesitan ser reubicados. Si la organización colectiva de la aldea es responsable del reasentamiento de las personas expropiadas, los gastos serán utilizados y reasentados uniformemente por la organización colectiva de la aldea. 3. Tarifa de compensación para cultivos jóvenes o tarifas de compensación por accesorios: Las tarifas de compensación para cultivos jóvenes se calculan en función del valor de producción de los cultivos en la temporada actual en el momento de la adquisición de la tierra. El gobierno municipal de la comunidad también emite tarifas de compensación por embargos terrestres, con normas de compensación específicas. Tomando como ejemplo la ciudad de Shijiazhuang, el gobierno municipal de Shijiazhuang emitió el "Aviso sobre normas de compensación para la expropiación de plantas jóvenes y accesorios de construcción sobre el suelo en tierras colectivas en la ciudad de Shijiazhuang" con la prohibición (2007) Nº 27. Otras ciudades y condados también tienen este requisito. La persona gravada puede calcular estos dos gastos de acuerdo con esta norma. Cabe señalar que ambos honorarios pertenecen al contratista del terreno o al dueño del embargo, y la organización colectiva no puede solicitar la división.
Objetividad legal:
Estándar de compensación por demolición de casas de la ciudad de Zhuzhou, artículo 26. El demoledor compensará y reubicará a las personas demolidas de acuerdo con las disposiciones de estas medidas. No se otorgará compensación por la demolición de edificios ilegales y edificios temporales que hayan excedido el período aprobado; por la demolición de edificios temporales que no hayan excedido el período aprobado, se debe otorgar una compensación adecuada basada en el costo de los materiales de construcción. Artículo 27 La compensación por demolición puede ser una compensación monetaria o un intercambio de derechos de propiedad de la vivienda. Además del párrafo 2 del artículo 30, el artículo 32 y el artículo 33 del presente Reglamento, el demoledor podrá elegir el método de compensación por la demolición. Artículo 28 Si se implementa una compensación monetaria, el monto de la compensación se determinará en función de la ubicación, el propósito, el área de construcción y otros factores, y en función del precio de tasación del mercado inmobiliario. El acuerdo de compensación monetaria estipulará el monto de la compensación monetaria, la forma de pago, el período de pago, el período de demolición, la responsabilidad por incumplimiento del contrato y otros términos acordados por las partes en caso de intercambio de derechos de propiedad, ambas partes también celebrarán un acuerdo; respecto de la ubicación, área, liquidación de diferencias de precios y reasentamiento del arrendatario original. Si se intercambian derechos de propiedad, los demoledores y las personas demolidas liquidarán la diferencia de precio de intercambio de los derechos de propiedad con base en el precio de tasación de mercado de la casa demolida y el precio de tasación de mercado de la casa intercambiada. Las casas de cambio de derechos de propiedad deben cumplir con especificaciones de diseño nacionales y estándares de calidad y seguridad. Cuando se derriben los embargos de casas que no sean de propiedad pública, los derechos de propiedad no se intercambiarán y el demoledor proporcionará una compensación monetaria. Artículo 29 Si el precio unitario de valoración de mercado de la casa demolida que cumple con lo dispuesto en el artículo 31 de estas Medidas es inferior a los siguientes estándares, el demoledor compensará de acuerdo con los siguientes estándares: estructura de ladrillo-hormigón en áreas Clase I: 1.300 yuanes/metro cuadrado; estructura de ladrillo-hormigón: 1.300 yuanes/metro cuadrado; estructura de madera: 1.200 yuanes/m2; estructura de ladrillo-hormigón: 1.200 yuanes/m2; estructura: 1.100 yuanes/m2; estructura simple: 1.000 yuanes/m2; estructura de ladrillo y hormigón en el área de tercera categoría: 900 yuanes/m2; estructura de ladrillo y madera: 1.000 yuanes/m2; -estructura de hormigón en otras áreas: 1.000 yuanes/m2; estructura de ladrillo y madera: 900 yuanes/m2; estructura simple: 800 yuanes/m2; ciudad) Rango de calidad del terreno residencial", y la compensación por la decoración interior de las casas demolidas se basará en el "Precio guía de compensación por la decoración interior por demolición de casas urbanas de la ciudad de Zhuzhou". Artículo 30: Al demoler edificios residenciales, aquellos que disfruten de beneficios mínimos de seguridad de vida y otros que no puedan mejorar sus condiciones de vida, así como los inquilinos de viviendas públicas de propiedad estatal y viviendas de bajo alquiler, serán reasentados con estándares mínimos de seguridad de vida. Si el área de construcción de cada casa es inferior a los siguientes estándares (si hay otras casas en la misma área de planificación urbana, las áreas se calcularán juntas), el demoledor aumentará el área para el reasentamiento de las personas derribadas que voluntariamente Elija el método de intercambio de derechos de propiedad.
Las medidas específicas de reasentamiento son: si el área de construcción original de las casas demolidas es inferior a 45 metros cuadrados en las áreas de primera clase, menos de 50 metros cuadrados en las áreas de segunda clase, menos de 55 metros cuadrados en las áreas de tercera áreas de clase, y menos de 60 metros cuadrados en otras áreas, las casas demolidas se dividirán según los estándares del mismo tipo de valor de compensación para casas de 45 metros cuadrados, 50 metros cuadrados, 55 metros cuadrados y 60 metros cuadrados proporcionan casas comerciales ordinarias. o casas de segunda mano para compensación de intercambio de derechos de propiedad y reasentamiento. Artículo 31 La propiedad, superficie, estructura y uso de las casas demolidas estarán sujetos al registro de la casa y a los certificados de propiedad de la tierra. Si se hubiera cambiado el uso de la vivienda, prevalecerán los documentos de aprobación de los departamentos de urbanismo y de suelo y recursos. Artículo 32 Cuando se derriben casas de bienestar público, los demoledores deberán reconstruirlas de acuerdo con las disposiciones de las leyes y reglamentos pertinentes y los requisitos de planificación urbana, o proporcionar una compensación monetaria. Artículo 33: Cuando una casa arrendada vaya a ser demolida, la relación de arrendamiento será rescindida por el demoledor y el arrendatario de la casa, o el arrendatario será reasentado por el demoledor, y el demoledor indemnizará a las personas demolidas. Si la persona derribada y el arrendatario no llegan a un acuerdo para rescindir la relación de arrendamiento, la persona derribada intercambiará los derechos de propiedad de la persona derribada. Si la casa intercambiada por derechos de propiedad es alquilada por el arrendatario original, la persona demolida deberá firmar un contrato de arrendamiento de nueva casa con el arrendatario original. Artículo 34 Dentro del plazo de demolición estipulado en el anuncio de demolición de vivienda, si se produce alguna de las siguientes circunstancias, el demoledor propondrá un plan de compensación y reasentamiento y lo presentará al departamento de gestión de demolición de vivienda urbana para su archivo antes de que se pueda realizar la demolición. Antes de la demolición, el demoledor deberá solicitar en la notaría los depósitos de conservación y escrituración de los asuntos relacionados con la casa derribada. (1) Bienes inmuebles deshabitados y sus anexos con título poco claro; (2) El dueño de la casa muere y no hay heredero, o el heredero no está claro (3) Otras situaciones estipuladas por las leyes y reglamentos; Artículo 35 La demolición de las casas hipotecadas se realizará de conformidad con las leyes estatales sobre garantías. Artículo 36 El demoledor pagará subvenciones de reubicación a las personas derribadas o a los arrendatarios de viviendas. Cuando se derribe un edificio de viviendas, el demoledor pagará subvenciones de reubicación a la persona derribada o al arrendatario de la vivienda. El subsidio de reubicación es de 400 yuanes por hogar y se paga en función del número real de mudanzas. Cuando se demuele un sitio de producción y negocio, el demoledor pagará subsidios de reubicación basados en los costos reales de desmantelamiento, transporte e instalación del equipo de producción. Artículo 37 Si se derriba una casa residencial y se intercambian los derechos de propiedad, el demoledor o el arrendatario directo de vivienda pública o el arrendatario de vivienda de bajo alquiler proporcionarán la vivienda de transición y el demoledor pagará el subsidio de reasentamiento temporal. El subsidio mensual de reasentamiento temporal es de tres milésimas del valor tasado de la casa demolida, pero será de al menos 300 yuanes por hogar. Si se proporciona una compensación monetaria por la demolición de viviendas residenciales, el demoledor deberá pagar un subsidio único de reasentamiento temporal de 2.000 yuanes por hogar. Si la parte de la demolición proporciona viviendas de transición, la parte de la demolición no pagará subsidios de reasentamiento temporal. Artículo 38 El demoledor no ampliará el período de transición sin autorización y los usuarios de la casa rotatoria deberán desalojar la casa rotatoria a tiempo. Si se requiere una transición cuando se intercambian los derechos de propiedad de la vivienda, el período de transición debe especificarse en el acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento. Si la casa de reasentamiento es un edificio de varios pisos, el período de transición generalmente no excederá los 18 meses; si la casa de reasentamiento es un edificio de gran altura, el período de transición generalmente no excederá los 30 meses; Si el período de transición se prorroga por responsabilidad del demoledor, el demoledor deberá pagar subsidios de reasentamiento temporal a la persona derribada o al arrendatario de vivienda pública de gestión directa o al arrendatario de vivienda de alquiler social de conformidad con las siguientes disposiciones: (1 ) Si la vivienda de transición es arreglada por uno mismo, el período de extensión será dentro de un Si el período es dentro de 20 años, el pago se realizará al doble del estándar del Párrafo 1 del Artículo 37 de estas Medidas si el período de extensión excede un año; , el pago se basará en la norma del párrafo 1 del artículo 37 de estas Medidas. (2) Si el demoledor organiza una casa de recambio, a menos que se acuerde lo contrario, si el plazo de prórroga es de un año, el pago se basará en las normas estipuladas en el párrafo 1 del artículo 37 de estas Medidas si el plazo de prórroga excede de un año; el pago se realizará de conformidad con estas Medidas El pago estándar en el párrafo 1 del Artículo 37.