Actualmente, la mayoría de las áreas de mi país implementan un sistema de registro separado de bienes raíces e inmuebles, es decir, los bienes raíces son registrados por el Departamento de Bienes Raíces de el Departamento de Construcción, y los bienes inmuebles están registrados por el Departamento de Tierras y Recursos. Como parte importante de los bienes inmuebles, el registro separado tiene muchas desventajas y obviamente no puede satisfacer las necesidades del desarrollo de la economía de mercado socialista y ha sido cuestionado por todos los ámbitos de la vida. La convocatoria de registro unificado existe desde hace mucho tiempo. El 1 de octubre de este año se implementó oficialmente la Ley de Propiedad y la tendencia general es el registro unificado de bienes inmuebles.
1. La necesidad de un registro unificado de bienes inmuebles
(1) El párrafo 2 del artículo 10 de la "Ley de Propiedad de la República Popular China" estipula: "El Estado implementa un sistema de registro unificado de bienes raíces. Registro unificado El alcance, la agencia de registro y el método de registro están estipulados por leyes y reglamentos administrativos "El estado ha aclarado en forma de ley que los bienes inmuebles deben registrarse de manera uniforme. Como ley común, la Ley de Propiedad debería ser más efectiva que la Ley de Administración de Tierras y la Ley de Administración de Bienes Raíces, que son leyes departamentales. No hay ninguna razón para que el departamento administrativo de tierras y el departamento administrativo de construcción actúen de forma independiente y emitan certificados de forma independiente.
(2) Los inmuebles y los inmuebles son esencialmente un todo, es decir, los inmuebles. Los terrenos urbanos edificables sin edificaciones no pueden producir ningún beneficio. Cualquier edificio también debe construirse sobre el suelo, nunca castillos en el aire. Ésta es la propiedad natural de los bienes inmuebles y la división artificial por medios administrativos es contraria a la ley. Esta vez la ley de derechos de propiedad estipula que el período de uso del suelo urbano residencial se renovará automáticamente después de 70 años, descartando por completo la posibilidad de que los bienes inmuebles y los bienes inmuebles sean propiedad de particulares y del Estado respectivamente, es decir, la separación de bienes raíces. Los bienes raíces y los bienes raíces se han integrado en uno y no es necesario solicitar ningún certificado por separado.
(3) Los poderes y responsabilidades del departamento de administración de bienes raíces y del departamento de administración de tierras y recursos no están claros, lo que conduce directamente a una propiedad inmobiliaria poco clara, hipotecas repetidas, procedimientos de transacción complicados y mayores costos de transacción. , lo que hace que las transacciones inmobiliarias sean menos seguras. La garantía ha afectado gravemente la mejora del entorno favorable para el desarrollo económico de mi país y no favorece la protección total de los derechos de propiedad legales de los ciudadanos, personas jurídicas y otras organizaciones. Esto obviamente viola los principios legislativos del derecho de propiedad.
(4) El registro separado de bienes inmuebles conduce directamente a un aumento de los costos de certificación. Casi todas las ciudades tienen dos centros de registro de información avanzada, dos conjuntos completos de procedimientos y dos conjuntos de personal, lo que supone un enorme desperdicio de los limitados recursos administrativos del país. Al mismo tiempo, también supone inconvenientes para la gente. Es complicado y engorroso acudir a ambas partes para obtener un certificado. Se trata simplemente de ampliar el poder de los departamentos, lo que no sólo desperdicia recursos nacionales sino que también genera molestias a la gente. Este fenómeno no durará mucho.
2. La viabilidad de un registro unificado de bienes inmuebles
En la actualidad, el sistema legal de China aún no es perfecto. No existe una ley específica para el registro de bienes raíces y las regulaciones pertinentes se encuentran principalmente dispersas en varias leyes y reglamentos separados. El actual sistema de registro de bienes raíces de nuestro país no se establece sobre la base del principio de publicidad de los derechos de propiedad, sino sobre las funciones administrativas y las necesidades de gestión de diversos organismos administrativos gubernamentales. El registro de bienes raíces, como parte importante de los bienes raíces, está a cargo principalmente del departamento de administración de tierras y del departamento de construcción. La base de registro es principalmente la Ley de Gestión de Tierras y la Ley de Gestión de Bienes Raíces. El artículo 61 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces" estipula: "Cualquier persona que obtenga derechos de uso de la tierra mediante asignación o asignación deberá solicitar el registro en el departamento de gestión de tierras del gobierno popular local en el nivel del condado o por encima de él, y después de la verificación por parte de la tierra departamento de gestión del gobierno popular local a nivel de condado o superior, el gobierno popular del mismo nivel emitirá un certificado de derecho de uso de la tierra. Si construye una casa en el terreno de desarrollo inmobiliario obtenido de conformidad con la ley, debe. solicitar el registro ante el departamento de administración de bienes raíces del gobierno popular local a nivel de condado o superior con el certificado de derecho de uso de la tierra. El gobierno popular local a nivel de condado o superior deberá solicitar el registro. certificado de propiedad. "Esta disposición en realidad proporciona una base legal para el registro separado de bienes inmuebles, lo que es incompatible con el espíritu de la Ley de Propiedad. Para resolver este problema, debemos partir de las funciones legales, gubernamentales y del marco institucional.
(1) Determinar el sistema de registro de bienes raíces con base en el principio de publicidad de los derechos de propiedad y aclarar el departamento de registro de bienes raíces de acuerdo con la ley. Aclarar la autoridad de registro de bienes raíces desde una perspectiva legal es un medio eficaz para frenar los conflictos administrativos, pero también es la única manera de proteger los derechos e intereses inmobiliarios de conformidad con la ley. Actualmente existen tres autoridades de registro de bienes raíces reconocidas en el mundo. En primer lugar, el tribunal es responsable del registro de bienes inmuebles, lo cual es una práctica principalmente en Alemania, Suiza y otros países. En segundo lugar, los organismos administrativos especiales son responsables del registro de bienes raíces, que es la práctica de Australia, la provincia de Taiwán y la Región Administrativa Especial de Hong Kong. En tercer lugar, las instituciones con funciones de servicio, como los notarios, son responsables del registro de derechos inmobiliarios, eliminando la intervención administrativa y garantizando la independencia y eficiencia del registro. Este artículo no analiza las ventajas y desventajas de estos tres métodos.
Teniendo en cuenta las condiciones nacionales de mi país, probablemente sea más apropiado que los organismos administrativos sean responsables del registro unificado de bienes inmuebles, incluidos los inmuebles. Sin embargo, no importa qué departamento sea responsable del registro, su principio de identificación debe basarse en los principios legales de divulgación de derechos de propiedad, en lugar de las necesidades de gestión y funciones de la agencia administrativa. Si miramos más allá, es necesario establecer una ley especial de registro de bienes inmuebles.
(2) Resolver el problema desde la función del sistema administrativo. Ahora, el foco de la disputa entre los departamentos de tierras y de construcción es el mercado secundario de tierras, es decir, quién administrará la tierra después de que se venda como tierra de construcción. El departamento de tierras generalmente tiene las siguientes razones: el registro de tierras está completamente cubierto y no está sujeto a restricciones sobre la propiedad y el uso de la tierra. El departamento de tierras y recursos es un departamento funcional que gestiona la tierra de conformidad con la ley y es un símbolo del poder público. La autoridad unificada de registro de bienes raíces debe ser el departamento de tierras y recursos. Si la autoridad unificada de registro de bienes raíces no es el departamento de tierras y recursos, sino otros departamentos relevantes, será difícil implementar efectivamente el sistema nacional de control del uso de la tierra y será difícil completar los procedimientos para el establecimiento, renovación y transferencia. y recuperación de derechos de uso de suelo para construcción. De hecho, esta razón es descabellada. El departamento de bienes raíces es el departamento que administra los bienes raíces de conformidad con la ley. La ley también otorga al departamento de bienes raíces el derecho de registrar bienes inmuebles. Observamos que hay dos puntos que vale la pena señalar en el derecho de propiedad. En primer lugar, el período de 70 años de los terrenos de construcción se ampliará automáticamente, lo que significa que, aunque los derechos de uso de la tierra siguen siendo derechos de usufructo, ya son la "producción permanente" del propietario. El departamento de suelo básicamente no existe en la transferencia y recuperación (no es absolutamente inexistente), pero el suelo básicamente fluye en el campo de la construcción. En segundo lugar, la "Ley de Derechos de Propiedad" no menciona en ningún momento los "derechos de uso de la tierra", sino que se refiere a los "derechos de uso de la tierra para la construcción". ¿Significa esto que una vez que el derecho de uso de la tierra ingresa al mercado secundario, en realidad completa la transformación de "tierra" en "tierra"? Desde la perspectiva de los derechos de propiedad, se trata más de los derechos de los usuarios. De hecho, quién debería gestionar el mercado secundario de suelo, ya sea el departamento de suelo o el departamento de construcción, tiene buenas razones. La clave es obtener claridad lo antes posible. El Consejo de Estado, como líder conjunto de los dos departamentos ejecutivos, debería marcar la diferencia. Además, existe un plan que el Consejo de Estado debe considerar para separar las funciones de gestión de bienes raíces de las de la agencia de registro y establecer oficinas independientes de registro de bienes raíces en los departamentos gubernamentales municipales y de condado. Basándose en el sistema nacional de examen judicial, el departamento administrativo de construcción del Consejo de Estado tomará la iniciativa, y los departamentos pertinentes, como el departamento administrativo de tierras y construcción, publicarán conjuntamente los detalles del registro de bienes raíces, introducirán un sistema unificado de registro de bienes raíces y estudiarán específicamente cuestiones de un sistema unificado de registro de bienes raíces y realizar un registro unificado de bienes raíces cuando las condiciones sean propicias. La ventaja de establecer una oficina de registro de bienes raíces separada es que está desvinculada del poder administrativo y ayuda a racionalizar las funciones gubernamentales. El estado unifica el sistema de registro de bienes raíces y las reglas de registro, primero unificando el registro de propiedad de bienes raíces y preparándose para la unificación del registro de bienes raíces en el futuro.
(3) Si los dos puntos anteriores no se pueden lograr en el corto plazo, simplemente resuelva el problema de manera organizativa. Durante mucho tiempo, la gestión territorial y la gestión inmobiliaria han pertenecido a diferentes departamentos administrativos. Debido a la expansión de los intereses departamentales, es difícil lograr un registro unificado. Uno es el modelo Beijing-Shanghai, que fusiona la Oficina de Tierras y Recursos y la Oficina de Administración de Bienes Raíces para establecer una "Oficina de Administración de Tierras, Recursos y Bienes Raíces" unificada para resolver problemas funcionales desde una perspectiva institucional, unificar los bienes raíces urbanos y rurales. agencias de registro de propiedad y expedir certificados unificados de propiedad de bienes inmuebles. En segundo lugar, algunas ciudades han unificado el registro y la gestión de la propiedad inmobiliaria dentro del ámbito de la planificación urbana al departamento de gestión inmobiliaria, mientras que el registro y la gestión de la propiedad inmobiliaria en terrenos colectivos fuera del área planificada se han unificado al suelo y departamento de gestión de recursos. Esto no sólo evita las desventajas de la división de bienes raíces, sino que también constituye una restricción de poder efectiva entre diferentes departamentos gubernamentales en el proceso de expropiación de tierras agrícolas. Evita el dilema del departamento de gestión de tierras y recursos en la gestión de las ciudades y la protección de las tierras cultivadas. es propicio para el siguiente paso de la reforma del sistema de expropiación de tierras del país.