(1) Mayo de 2007, 10-5.19, debido a cambios de diseño, el proyecto fue suspendido por 10 días.
(2) Del 15 al 5.25 del 25 de mayo de 2007, debido al clima normal de lluvias que afectaba la calidad de la construcción, el ingeniero supervisor ordenó detener la construcción por 11 días.
(3) Del 20 de mayo al 20 de julio de 2007, el contratista dejó de trabajar durante 61 días debido a una falla en el equipo.
(4) Del 15 de julio de 2007 al 25 de julio de 2007, las obras estuvieron suspendidas por 11 días por causas de fuerza mayor estipuladas en el contrato.
Preguntas: 1) ¿Cuántos días reclama el contratista para ampliar el plazo de construcción? ¿Por qué?
2) ¿Cuántos días debe aprobar el ingeniero supervisor la extensión del plazo de construcción por parte del contratista? ¿Por qué?
3) Si el propietario aún exige que el contratista complete el proyecto dentro del plazo original, ¿qué debe hacer el ingeniero supervisor?
Respuesta
10 días de espera para que se cierre el sorteo por cambios de diseño.
El ingeniero supervisor ordenó una parada de 11 días.
El evento de fuerza mayor suspendió las labores durante 11 días, totalizando 32 días.
El plazo de construcción de los 32 días anteriores puede ampliarse, siendo responsabilidad de la Parte A (el propietario) en el contrato los 61 días que el contratista (Parte B) detiene las obras por su causa; La falla del propio equipo es responsabilidad de la Parte B y no hay razón para extender el período de construcción.
Según el contrato, la fecha de finalización es el 30 de octubre de 2007, y el contratista sólo puede posponer la fecha de finalización 32 días. De lo contrario, se tratará de incumplimiento de contrato y se aplicará la cláusula de indemnización estipulada en el contrato.
Caso 2
El 8 de enero de 2002, Xu firmó una carta de suscripción para la compra de una casa con una empresa de bienes raíces. Las dos partes acordaron que Xu compraría una casa a una empresa de bienes raíces por un precio de 237.000 yuanes. Al mismo tiempo, las dos partes llegaron a un acuerdo en las condiciones de suscripción: "El suscriptor paga un depósito de suscripción de 30.000 yuanes al firmar la carta de suscripción y irá al centro de ventas con la carta de suscripción y otros documentos relevantes a partir del 21 de enero. al 30 de enero de 2002. Si el suscriptor no firma un contrato de preventa y otros documentos relacionados con el vendedor de la propiedad durante el período de suscripción, el vendedor tiene derecho a rescindir el cumplimiento de esta carta de suscripción y gestionar la compra de el suscriptor por separado, el depósito pagado por el suscriptor no será reembolsado. "Después...
Después de enterarse de que el desarrollador no tenía una licencia de preventa, Xu propuso firmar el contrato. después de que el desarrollador obtuvo la licencia de preventa, el desarrollador rechazó el contrato de preventa y el pago inicial. En este caso, Xu demandó a una empresa de bienes raíces ante el tribunal y exigió la doble devolución del depósito de 60.000 yuanes.
El tribunal de primera instancia sostuvo durante el juicio que había tres puntos de disputa en este caso: si la carta de suscripción era válida; ¿El demandado no tenía una licencia de preventa? Después de la audiencia, el tribunal de primera instancia sostuvo que se requiere una licencia de preventa para la preventa de viviendas comerciales, pero una empresa de bienes raíces no logró obtener una licencia de preventa, lo que violó las disposiciones obligatorias de la ley y determinó que la carta de suscripción no era válida. Después de que se determinó que la carta de suscripción no era válida, el depósito perdió su efecto de garantía. Se ordenó al demandado que devolviera el depósito de 30.000 yuanes de Xu, y la solicitud de Xu de una doble devolución del depósito fue desestimada.
Xu se negó a aceptar la sentencia de primera instancia y apeló ante el Tribunal Popular Intermedio. Después del juicio, el tribunal de segunda instancia consideró que la carta de suscripción firmada por ambas partes estipulaba los términos del depósito, que se ajustaban a las características legales del pago del depósito como garantía para la celebración del contrato principal, y debía considerarse válida. . El depósito del contrato estipulado en la carta de suscripción surte efecto de forma independiente y se establece antes del contrato principal. Xu ha pagado el depósito según lo estipulado en la carta de suscripción, por lo que la validez de la carta de suscripción existe desde que pagó el depósito y es vinculante para ambas partes. Durante la ejecución de la suscripción, Xu no incumplió el contrato, lo que resultó en que la Compañía A no obtuviera una licencia de preventa de viviendas comerciales y no tuviera derecho a preventar viviendas comerciales, y las dos partes no firmaron el contrato principal. . La responsabilidad debería recaer en la empresa A. En consecuencia, la empresa A fue condenada a duplicar la devolución del depósito de Xu de 60.000 yuanes.
Revisión de Caso
Existen dos tipos de suscripción u órdenes de compra firmadas antes de la preventa de una vivienda comercial: uno es un contrato de cita, en el que se compromete a firmar un contrato formal para la venta o preventa de vivienda comercial en el futuro si la carta de suscripción u orden de compra de vivienda contiene el contenido principal de un contrato de compraventa de vivienda comercial, y el vendedor ha cobrado el precio de compra según lo acordado, la carta de suscripción u orden de compra de vivienda; pertenecerá al contrato de compraventa de casa comercial. La suscripción o depósito se estipula en la carta de suscripción u orden de compra, pero no existe acuerdo entre las partes. Si no se puede firmar el contrato y se requiere la devolución del depósito dos veces o no se devuelve ningún depósito, la suscripción o depósito sólo tendrá la naturaleza de pago anticipado. Si las dos partes no llegan a un acuerdo sobre la venta de la vivienda comercial, se reembolsará el depósito o la cuota de suscripción. El artículo 4 de la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en los litigios sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales estipula que "si el vendedor acepta el depósito del comprador como garantía para la celebración de un contrato de compraventa de viviendas comerciales mediante suscripción, pedido, reserva, etc., porque una de las partes si las partes no pueden celebrar un contrato de compraventa de vivienda comercial por motivos que no sean imputables a ambas partes, el vendedor devolverá el depósito al comprador ". y Una empresa de bienes raíces no firmó un contrato de venta de vivienda comercial porque no obtuvo una licencia de preventa. Por lo tanto, la falta de celebración de un contrato de venta de vivienda comercial por motivos de una de las partes debe considerarse como una multa de depósito. La sentencia del tribunal de segunda instancia es correcta.
Caso 3
El promotor del litigio de Huang no pudo manejar el caso de disputa sobre el certificado de tierras.
Demandante: Huang.
Demandado: promotor.
Repetición del incidente
El 25 de marzo de 2003, Huang firmó un contrato de venta de viviendas comerciales y acordó comprar una vivienda comercial a un promotor por un precio total de 493.252 yuanes. El 26 de marzo de 2003 y el 23 de junio de 2003, Huang pagó el pago total de la casa en dos cuotas. Dado que la casa estaba en el primer piso, el desarrollador cerró el espacio verde frente a la casa y se lo vendió a Huang por separado por un precio total de 57.984 yuanes. Después de que Huang se enteró de que "Little Garden" no podía solicitar un certificado de tierra, le pidió al promotor que le devolviera el dinero y los intereses de 2.783 yuanes, pero el promotor se negó, por lo que Huang demandó al tribunal. Tanto el tribunal de primera como el de segunda instancia consideraron que el acuerdo para comprar el "pequeño jardín" no violaba las disposiciones imperativas de la ley y decidieron desestimar la acusación.
Revisión del caso
El desarrollador cree que el contrato no viola las disposiciones obligatorias de la ley y debe considerarse válido. Los motivos de la denegación de devolución y del error de las sentencias de primera y segunda instancia son los siguientes:
1. Los derechos de uso del suelo ocupados por "Little Garden" pertenecen a todos los propietarios de la comunidad, y el promotor no tiene derecho a disponer de ellos. El contrato de compraventa de "Little Garden" no es válido. El artículo 27 del "Reglamento de administración de propiedades" de mi país estipula que los propietarios disfrutarán de la propiedad o los derechos de uso de las partes e instalaciones de la propiedad de acuerdo con la ley, y la unidad de construcción no podrá disponer de ellas sin autorización. Cuando el promotor vende la vivienda comercial que desarrolla, ya no tiene ningún derecho en la comunidad. Si el promotor aún conserva parte de la casa para uso propio o si parte de la casa trasera no se vende, sólo podrá disfrutar de los mismos derechos y asumir las mismas obligaciones que los demás propietarios. En realidad, el "pequeño jardín" debería ser compartido por todos los propietarios. El desarrollador no tiene derecho a tomar medidas. De acuerdo con las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos de mi país, se debe confirmar que el contrato no es válido según la ley.
En segundo lugar, el coste del terreno que ocupa el "pequeño jardín" se ha incluido en el precio unitario de la vivienda, y la promotora no puede volver a venderlo.
De acuerdo con las disposiciones del artículo 5 del "Aviso sobre la emisión de reglas de comportamiento de precios para viviendas comerciales nuevas en la provincia de Henan" de la Oficina Provincial de Precios de Henan (Yuzi (2002) No. 077), como terreno público, el terreno de "pequeños jardines" El costo está incluido en el precio unitario de la casa del desarrollador. En otras palabras, el desarrollador en realidad ha recuperado el costo del "pequeño jardín" en las ventas de la casa, y ahora vende el "pequeño jardín" por separado al propietario, lo que equivale a cobrarle el doble del pago al propietario, lo que obviamente viola lo básico El espíritu y principios de la ley.
3. El contrato para el terreno del "pequeño jardín" no fue válido porque no se pudo obtener el certificado de uso del suelo.
En nuestro país, la transferencia de derechos de uso de suelo sólo puede hacerse efectiva mediante el registro de cambio, es decir, la obtención de un certificado de uso de suelo de propiedad estatal. Debido a que el terreno del "pequeño jardín" se planeó como un espacio verde comunitario, no se pudo obtener el certificado de uso de la tierra, lo que resultó en el incumplimiento del contrato de venta, lo que resultó en que Huang no cumpliera el propósito del contrato. Además, el comportamiento de compra y venta infringe los derechos de otros titulares de derechos y debe considerarse inválido.