La regulación del mercado inmobiliario debe centrarse en la palabra "estabilidad" y mejorar la oferta y estabilizar la demanda como la máxima prioridad de la regulación política, que no solo promoverá el desarrollo estable del mercado, sino también el retorno de la vivienda. precios a niveles razonables.
Algunas opiniones sobre los problemas actuales relacionados con los altos precios de la vivienda en mi país
■Zhou Zongliang Jingwei
Desde principios de este año, el mercado inmobiliario de China Se ha opuesto a la tendencia y ha aumentado. "Rising" se ha convertido una vez más en el centro de atención de todos los ámbitos de la vida.
El mercado inmobiliario ha experimentado un “aumento de volumen y precios” y la demanda del mercado se ha liberado intensamente.
Desde principios de este año, el volumen y el precio del mercado inmobiliario de China han aumentado y la demanda del mercado se ha concentrado. En los primeros ocho meses, la superficie acumulada de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional fue de 494 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 42,85% y una disminución de casi 15 puntos porcentuales respecto al mismo período de 2008. Las ventas están creciendo más rápido. En los primeros ocho meses, el volumen total de ventas de viviendas comerciales fue de 2.346,47 millones de yuanes, un aumento interanual del 69,86% y una disminución de casi 13 puntos porcentuales con respecto al mismo período de 2008 (consulte la Figura 1).
Si bien el volumen de transacciones aumentó significativamente, la tasa de crecimiento interanual de los precios de la vivienda pasó de negativa a positiva, con un crecimiento positivo durante 6 meses consecutivos. En agosto, los precios de venta de viviendas en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país aumentaron un 2,0% interanual, un aumento de 1 punto porcentual con respecto a julio, marcando el segundo mes consecutivo de aumento desde principios de año. Aumentó un 0,8% intermensual, con un crecimiento positivo durante seis meses consecutivos (ver Gráfico 2).
Los factores políticos son la razón fundamental del rápido aumento de los precios de la vivienda.
La política de crédito fácil es la causa directa.
Por el lado de la oferta, una política monetaria moderadamente flexible y la expansión del crédito han proporcionado a los desarrolladores fondos suficientes, aliviando su escasez de capital. La presión sobre los desarrolladores para ofrecer descuentos y promociones anticipadas ha desaparecido por el lado de la demanda; , , la reducción de los tipos de interés de depósitos y préstamos y la reducción del porcentaje de pago inicial para la compra de viviendas han amplificado simultáneamente la demanda de ocupación por parte de los propietarios y la especulación inversora. Cuando la elasticidad de la oferta es pequeña o incluso reducida, la liberación concentrada de la demanda conducirá inevitablemente a un fuerte aumento de los precios de la vivienda.
Las expectativas de inflación son una causa indirecta.
Las preocupaciones sobre la inyección de grandes cantidades de liquidez en el mercado por parte de los bancos nacionales e internacionales, así como el hecho de que las economías nacionales e internacionales han tocado fondo, han llevado a que los inversores tengan expectativas cada vez más fuertes sobre la inflación futura. A medida que el mercado financiero se desarrolla lentamente y los canales de inversión son limitados, comprar una casa se ha convertido en la primera opción de la clase rica de China para mantener e incrementar el valor de sus activos. Si en el primer trimestre de este año la demanda del mercado seguía dominada por la ocupación por propietarios y la demanda de mejoras, en el segundo trimestre la demanda de inversión y especulación se convirtió en la principal fuerza que impulsó los precios de la vivienda. El ajuste dinámico de la política monetaria en el tercer trimestre (como el ajuste de los préstamos de segundo piso) hizo que la inversión y la demanda especulativa volvieran a disminuir, lo que provocó que el volumen de transacciones volviera a desacelerarse.
Los fondos de crédito entraron ilegalmente en los mercados inmobiliario y bursátil.
Según las estimaciones, la relación entre nuevos préstamos y PIB en el primer semestre de este año llegó a 0,53, mientras que en años anteriores esta relación se ha mantenido estable en 0,1 ~ 0,2. En el primer semestre del año, el PIB creció un 7,1% interanual, la tasa de crecimiento más baja desde 1992. El bajo nivel actual de crecimiento económico no requiere ni puede absorber tantos fondos crediticios, lo que inevitablemente conducirá a que algunos fondos crediticios fluyan hacia el mercado de activos, elevando aún más los precios de la vivienda, las acciones y otros precios de activos.
El nivel general de precios de la vivienda en China es obviamente alto.
Desde la perspectiva del ciclo del sector inmobiliario, el ajuste del mercado en 2008 no fue del todo inadecuado.
En las cuatro etapas del ciclo de auge macroeconómico (depresión, recuperación, prosperidad y recesión), hay cuatro combinaciones de crecimiento económico y precios: alto crecimiento, bajos precios, alto crecimiento, altos precios y bajo crecimiento , Alto precio. De hecho, la industria inmobiliaria también tiene un patrón de desarrollo cíclico similar: en términos generales, el ajuste del mercado inmobiliario siempre va precedido de una disminución en el volumen de transacciones, pero en este momento los precios de la vivienda siguen siendo fuertes y hay una la llamada etapa de "disminución del volumen y del precio" y luego caída del precio y del volumen, es decir, la etapa de "caída del volumen y del precio" a medida que los precios caen, la demanda efectiva comienza a aumentar y el volumen de transacciones comienza a aumentar; , entrando en la etapa de "aumento de volumen y precio" finalmente, a medida que la economía mejora, el volumen de transacciones continúa aumentando, la demanda especulativa está activa y luego evoluciona a una etapa de "aumento de volumen y precio". El tiempo necesario para pasar de una etapa a otra depende principalmente de la etapa de desarrollo inmobiliario y de los cambios en el entorno externo.
Según el ciclo de desarrollo de la industria, podemos dividir el proceso de desarrollo inmobiliario de China desde 2000 en tres etapas:
La primera etapa (2000 ~ 2002): "El volumen aumenta el precio etapa "abajo".
Los datos del Cuadro 1 muestran que los precios de la vivienda en todo el país han aumentado ligeramente en esta etapa, siendo el aumento anual promedio en el índice de precios de venta de viviendas en los últimos tres años del 2,0%. Debido al pequeño aumento de precios, se acumuló una gran cantidad de demanda efectiva antes de que se lanzara intensivamente la reforma del sistema de vivienda, y el volumen de transacciones del mercado durante esta etapa también aumentó significativamente (una tasa de crecimiento anual promedio de más del 20%).
La segunda etapa (2003 ~ 2007): la etapa de "aumento tanto de volumen como de precios". Desde 2003, afectadas por muchos factores como el creciente ciclo económico y los próximos Juegos Olímpicos de Beijing, las ventas de viviendas en mi país han seguido aumentando (una tasa de crecimiento anual promedio de alrededor del 24%). También entró en un canal de rápido aumento, y el índice de precios de venta de viviendas ha aumentado año tras año. El aumento promedio fue de más del 7%. Esta etapa dura mucho tiempo y existe una necesidad objetiva de ajuste del mercado.
La tercera etapa (2008): la etapa de “caída tanto del volumen como de los precios”. A medida que el mercado continúa activo y aumentan las actividades especulativas, los precios de la vivienda en todo el país continúan aumentando. Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda ha superado la asequibilidad de la mayoría de los compradores de viviendas, lo que ha obligado a la mayoría de los compradores a retirarse del mercado. del macrocontrol nacional y El impacto de la crisis financiera global ha provocado una fuerte caída en el volumen de operaciones del mercado en esta etapa. Las ventas cayeron casi un 20% en 2008, el primer año desde la reforma inmobiliaria.
Pero este periodo sólo duró menos de 1 año. En 2009, afectado por la política nacional de estímulo económico, especialmente la política monetaria, el mercado inmobiliario finalizó su ajuste antes de lo previsto y volvió al ciclo de auge "tanto de aumento de volumen como de precios". Sin embargo, según las normas de desarrollo de la industria y la experiencia internacional (como la de Japón), el ciclo de ajuste inmobiliario debería ser de al menos tres años, y el ajuste en 2008 duró menos de un año. Por tanto, esta ronda de ajuste del mercado inmobiliario es incompleta e insuficiente. Debido al temprano aumento de precios y a la atmósfera de espera entre los compradores de viviendas, el volumen de transacciones inmobiliarias en algunas ciudades ha comenzado a reducirse desde agosto, lo que indica que el mercado inmobiliario de China se encuentra actualmente en una etapa crítica debido "tanto al volumen como al precio". caída" a "caída tanto del volumen como de los precios".
Los precios de la vivienda excesivamente altos no favorecen el sano desarrollo de la industria.
La gente común piensa que los precios actuales de la vivienda son inasequibles, pero algunos desarrolladores, algunos funcionarios y algunos académicos creen que los precios de la vivienda en realidad no son altos y que hay evidencia de urbanización, industrialización y mejora de las viviendas. la estructura de consumo para demostrarlo. Aquí, el autor utiliza tres métodos: relación precio-ingreso de la vivienda, relación precio-alquiler y método del precio absoluto para medir el nivel general de los precios de la vivienda en nuestro país.
En primer lugar, la relación precio-ingreso de la vivienda es mucho más alta que un nivel razonable. Cuando una casa se utiliza para satisfacer las necesidades ocupadas por sus propietarios, lo que determina el precio de la vivienda es el poder adquisitivo real de los residentes, generalmente representado por la "relación precio-ingresos de la vivienda". Después de estudiar las capitales de más de 50 países, la Agencia de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos cree que el precio razonable de una casa debería ser entre dos y tres veces el ingreso anual de los residentes. Si supera las 6 veces, la mayoría de la gente no podrá permitírselo y habrá un problema con el mercado. Pero como se muestra en el Cuadro 2, en 2008, la relación precio-ingreso de la vivienda en mi país llegaba a 8:1. La relación precio-ingresos de la vivienda en Beijing, Shanghai, Guangdong, Hainan y Tianjin supera los 10:1, y la relación en el área central de Beijing llega a 22:1, que es significativamente más alta que eso. en ciudades internacionales como Tokio, Londres y Vancouver.
En segundo lugar, la relación precio-alquiler aumenta año tras año, y las burbujas y los riesgos del mercado se amplifican simultáneamente. Cuando se requiere vivienda como inversión, un factor importante que determina los precios de la vivienda es el alquiler de la vivienda. A nivel internacional, la "relación precio-alquiler" se suele utilizar para expresar el nivel de precios de la vivienda. Limitado por la disponibilidad de datos, aquí utilizamos la relación entre el índice de precios de venta de viviendas comerciales y el índice de precios de alquiler publicado por la Oficina Nacional de Estadísticas para expresar los cambios relativos en los precios de la vivienda y los precios de alquiler: si la relación es mayor que 1 , significa que los precios y los alquileres son relativamente altos. Los componentes especulativos y las burbujas del mercado están aumentando. Por el contrario, si la relación es inferior a 1, significa que los precios y los alquileres son relativamente bajos y los componentes especulativos y las burbujas en el mercado están disminuyendo. . En los últimos años, la "relación precio-alquiler" del mercado inmobiliario de China ha seguido aumentando. Fue de 1,03 en 2003 y se mantuvo por encima de 1,04 entre 2004 y 2008. Aunque retrocedió en el primer semestre de 2009 (1,01), todavía está por encima del valor crítico de 1. Esto muestra que con el aumento de los precios de la vivienda, hay cada vez más elementos especulativos y burbujas en el mercado inmobiliario de China.
En tercer lugar, desde un nivel absoluto, los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel de China son cercanos o incluso superiores a los de los países desarrollados. En 2008, en Chicago, Estados Unidos, el precio de venta medio de una villa unifamiliar con una superficie de 200 metros cuadrados era de 264.000 dólares estadounidenses por unidad, y el precio unitario era de aproximadamente 9.240 RMB por metro cuadrado. El precio de un edificio de apartamentos de 80 metros cuadrados con plaza de aparcamiento en Tokio, Japón, es de unos 30 millones de yenes, equivalente a 6,5438 RMB+9.200 yuanes, o unos 24.000 yuanes por metro cuadrado. En 2009, el precio de venta de más del 70% de las propiedades dentro del Cuarto Anillo de Beijing alcanzó los 20.000 yuanes por metro cuadrado.
Teniendo en cuenta la paridad del poder adquisitivo, la vivienda en China sólo tiene derechos de uso de la tierra por 70 años. Teniendo en cuenta que el ingreso per cápita en Estados Unidos y Japón es varias veces o incluso docenas de veces mayor que el de China, los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel. como Beijing y Shanghai en China son en realidad mucho más que países desarrollados.
Por lo tanto, independientemente de la perspectiva del ciclo de desarrollo de la industria o de los tres indicadores principales para medir los precios de la vivienda, el nivel general actual de los precios de la vivienda en nuestro país es obviamente alto.
El impacto de los altos precios de la vivienda en el desarrollo económico
Desde la perspectiva de la economía nacional y la mejora del bienestar de todos los miembros de la sociedad, un aumento excesivamente rápido de los precios de la vivienda tiene más efectos daño que bien. Su daño se refleja principalmente en los siguientes tres aspectos: aspectos.
El "efecto de retroalimentación positiva" intensifica las fluctuaciones macroeconómicas
El rápido aumento de los precios de la vivienda tiene un "efecto riqueza". Es decir, a medida que aumentan los precios de la vivienda, aumentará el valor de mercado de los activos hipotecarios, lo que impulsará un aumento del consumo de los residentes y del crecimiento económico. Es decir, se formará un mecanismo de retroalimentación positiva entre los precios de la vivienda y la riqueza. Desde la perspectiva de las fluctuaciones económicas, durante los períodos de expansión económica, el aumento de los precios de la vivienda impulsará aún más el crecimiento económico; durante los períodos de contracción económica, la caída de los precios de la vivienda desacelerará aún más el crecimiento económico.
Por el lado de la oferta, cuando los precios de la vivienda aumentan, los promotores y los bancos esperan que los precios sigan aumentando, lo que conduce a un aumento del desarrollo del crédito y la inversión; por el lado de la demanda, el aumento de los precios de la vivienda provoca un aumento; en la demanda de inversión. En el caso de inelasticidad de la oferta a corto plazo, un aumento sustancial de la demanda conducirá inevitablemente a un rápido aumento de los precios de la vivienda. Debido al alto grado de correlación industrial, un mercado inmobiliario activo promoverá el rápido desarrollo de la construcción, la metalurgia, los materiales de construcción, el transporte, las finanzas y otras industrias relacionadas, acelerando así el crecimiento económico de manera similar, durante una depresión económica, el declive económico; se acelerará.
El "efecto de desplazamiento" restringe la expansión del consumo de los residentes
Debido al rápido aumento de los precios de la vivienda, los pagos iniciales y los pagos mensuales de los residentes por la compra de viviendas han seguido aumentando. en los últimos años. La proporción del gasto de los consumidores también está aumentando. El aumento y la proporción del gasto en vivienda han exprimido los gastos de los compradores de viviendas en otros aspectos de la vida y el desarrollo, restringiendo gravemente la continua expansión del consumo de los residentes. Especialmente en el contexto de la actual crisis financiera internacional, el rápido aumento de los precios de la vivienda ha reducido el consumo de los residentes, distorsionado la asignación de recursos sociales y se ha convertido en un obstáculo para expandir el consumo y mantener el crecimiento.
El "efecto redistribución" ha ampliado la brecha de ingresos entre los residentes
La vivienda es a la vez un bien común y un producto de inversión. El aumento de los precios de la vivienda tendrá diferentes impactos en las reservas de riqueza de diferentes personas. familias. Para las familias sin casa, el aumento de los precios de la vivienda ha hecho que sea más difícil alquilar y comprar una casa, haciendo que las esperanzas de estas personas de hacer realidad su sueño de comprar una casa sean cada vez más escasas. Para las familias que son dueñas de sus propias casas, el aumento de los precios de la vivienda aumentará las hipotecas. consumo; para quienes poseen una casa, para las familias que invierten en sus casas, no solo pueden obtener ingresos por alquiler y ventas del aumento de los precios de la vivienda, sino que también pueden obtener más préstamos hipotecarios. En términos generales, un aumento excesivo de los precios de la vivienda ampliará aún más la brecha de ingresos.
Poner a las personas en primer lugar y promover el desarrollo saludable del mercado inmobiliario
El aumento excesivo de los precios de la vivienda no favorece el desarrollo de la industria inmobiliaria en sí, no favorece la economía y la estabilidad financiera, y no favorece el objetivo de construir una sociedad socialista armoniosa. Por lo tanto, la regulación del mercado inmobiliario debe centrarse en la "estabilidad" y mejorar la oferta y estabilizar la demanda como máxima prioridad de la política de regulación, a fin de no sólo promover el desarrollo estable del mercado, sino también promover el retorno de los precios de la vivienda a niveles razonables. niveles.
Adherirse a las personas y promover el desarrollo saludable y estable del mercado inmobiliario
Un hogar seguro es la base del sustento de las personas. En los últimos años, el aumento de los precios de la vivienda en China ha superado con creces el crecimiento de los ingresos de los residentes. El desarrollo inmobiliario basado en las necesidades reales de la gente seguramente será insostenible. Las políticas inmobiliarias deben guiarse por la Perspectiva Científica del Desarrollo y poner a las personas en primer lugar. Desde la perspectiva de construir una sociedad socialista armoniosa, debemos hacer todo lo posible para satisfacer las necesidades de autoocupación del pueblo, frenar las necesidades de inversión, frenar estrictamente las necesidades especulativas y promover el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario.
Afinar la política monetaria dinámica e implementar estrictamente la política hipotecaria para segundas viviendas.
En vista del problema de la demanda estructural excesiva en el mercado inmobiliario de mi país, se deben tomar medidas prácticas y efectivas para frenar la demanda irrazonable. Las autoridades reguladoras financieras deben instar a los bancos comerciales a implementar estrictamente políticas de ratios de pago inicial de hipotecas; restringir estrictamente la entrada ilegal de fondos de crédito al mercado inmobiliario; el crecimiento del crédito inmobiliario debe coincidir con el crecimiento económico y la capacidad de pago del prestatario. Cuando la economía se estabilice y se recupere y los precios sigan subiendo, las tasas de interés se elevarán de manera oportuna. Basándose en la experiencia internacional, se impondrán ciertas restricciones políticas a los compradores de viviendas no locales (incluidos los extranjeros y los no locales), especialmente aquellos que compren varias casas. Fortalecer la supervisión de la entrada de capital extranjero al mercado inmobiliario.
Mejorar la estructura de oferta y seguir incrementando la construcción de vivienda asequible.
Adherirse a las "dos patas" del gobierno y el mercado, y aclarar y fortalecer las responsabilidades y obligaciones del gobierno para garantizar la vivienda básica de los residentes. En los últimos años, aunque los gobiernos de todos los niveles han acelerado el ritmo de construcción de viviendas asequibles, desde la perspectiva de la proporción de viviendas asequibles en la oferta total de viviendas y de la satisfacción de las necesidades de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios, el ritmo de las viviendas asequibles La construcción de viviendas en mi país sigue siendo demasiado lenta. Se necesitan mayores esfuerzos para aumentar la oferta efectiva del mercado. Es necesario acelerar el estudio y la introducción de políticas de impuestos sobre la propiedad para frenar la demanda de especulación inversora.
Establecer y mejorar el sistema de información del mercado inmobiliario
Reforzar el seguimiento del mercado. La regulación del mercado y la información abierta y transparente ayudarán a los participantes del mercado a formar expectativas razonables y evitar la inversión y el consumo ciegos. Se recomienda que los departamentos pertinentes fortalezcan la recopilación, organización e intercambio de datos sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario. Establecer un sistema de alerta temprana de riesgos inmobiliarios para proporcionar información dinámica, abierta, transparente y autorizada. ■
Unidad del autor: Banco de China (4,13, -0,06, -1,43%) Departamento de Desarrollo Estratégico.
Análisis de causas y predicción de tendencias de los altos precios de la vivienda en China
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Para un país con una economía de mercado madura, el aumento de los precios de la vivienda es inseparable de los fundamentos de la economía. Para China, que se encuentra en un período de transformación económica, el aumento de los precios de la vivienda tiene fundamentos económicos, pero también hay muchos fundamentos no económicos y factores ajenos al mercado. En este sentido, la formación y tendencia de los precios inmobiliarios en China son mucho más complejas que las de los países con economías de mercado maduras. Entonces, ¿qué está impulsando el aumento de los precios de la vivienda en esta etapa?
Los costos hacen subir los precios.
En el sistema de tierras actual de mi país, la oferta de tierras no solo está limitada por las condiciones naturales, sino que también está sujeta al monopolio gubernamental, por un lado, algunos gobiernos locales dependen de la "propiedad y el control de facto" -> Correcto, en términos de desempeño político y Bajo la influencia de intereses grupales, el cercamiento ciego de la tierra ha resultado en una gran cantidad de desperdicio y destrucción de los recursos de la tierra, por otro lado, no hay suficiente tierra para las empresas y los residentes comunes; buenos beneficios económicos, y el desajuste entre la oferta y la demanda de tierras ha provocado un aumento de los precios de la tierra y de la vivienda.
La demanda hace subir los precios.
En 2003, el costo promedio de la vivienda comercial en mi país representaba sólo alrededor del 58% del precio de venta promedio. Esto demuestra que el precio actual de la vivienda comercial ya no es un simple "precio al productor". "precio de costo", sino un precio de mercado, que está más inclinado a exigir el precio en esta etapa. La existencia de una enorme demanda de mercado en esta etapa brinda comodidad a los promotores inmobiliarios para aumentar los precios de la vivienda y trasladar diversos costos, como la tierra, las materias primas, los impuestos, etc., a los consumidores. Las empresas promotoras no reducirán sus lucrativos beneficios debido al aumento de los precios de la tierra y de las materias primas.
En 2003, el ingreso disponible per cápita urbano de China superó la marca de 65.438 dólares estadounidenses + 0.000 yuanes por primera vez, alcanzando los 8.472 yuanes. Según los "estándares internacionales" frecuentemente citados, la relación precio-ingreso de la vivienda está entre 3:1 y 6:1, y el precio de la vivienda asequible para los hogares urbanos en mi país debería estar entre 150.000 y 300.000 yuanes por unidad. Pero, de hecho, en muchas ciudades, la relación entre los precios de las viviendas nuevas y los ingresos de los hogares es superior a 10:1.
Este fenómeno anormal a menudo no puede explicarse por los fundamentos económicos, y la respuesta sólo puede encontrarse en cambios institucionales.
(1) La formación de grupos de altos ingresos. Nuestro país se encuentra en un período de transformación económica. El retraso en la construcción del sistema, los errores políticos y los conflictos y juegos de diversos intereses han llevado a una creciente brecha de ingresos entre las áreas urbanas y rurales, entre regiones y entre los residentes urbanos en nuestro país, y esto se ha vuelto cada vez más feroz.
La creciente brecha de ingresos significa que la riqueza se concentra entre un pequeño número de personas de altos ingresos. Estas personas con altos ingresos incluyen: empresarios privados, gerentes de empresas estatales, banqueros, teóricos, élites de TI, magnates de los negocios, talentos literarios y artísticos, estrellas del deporte, etc. Aunque la cantidad es limitada, representa una proporción que no puede subestimarse en el ingreso y el consumo. Según las estadísticas del Banco Mundial, el grupo de ingresos más altos, que representa el 20% de la población total de China, representa el 46,6% del ingreso o consumo total, mientras que la proporción del grupo de ingresos más bajos, que representa el 20%, es sólo 5,9%, una diferencia de 7,8 veces. Según estadísticas relevantes de mi país, desde la perspectiva de la distribución de los activos financieros, entre los más de 20 billones de activos financieros, el 80% de los activos financieros de los residentes son propiedad de residentes urbanos que representan el 37% de la población, la mitad de que pertenecen al 20% del grupo de altos ingresos. Si hay un 10% de personas de altos ingresos en la ciudad, entonces, basándose en la población urbana existente de 520 millones, habrá 52 millones de personas, formando un tamaño de mercado que es 1,7 veces el mercado inmobiliario canadiense.
Esta estructura social de "pirámide invertida" es la razón principal de la demanda anormal de vivienda urbana en esta etapa. Esto también plantea un desafío para nuestros responsables políticos. En el nuevo entorno de mercado en el que la brecha de ingresos se está ampliando, ¿cómo debería el gobierno guiar el mercado, optimizar la estructura de la oferta de vivienda, mejorar la asequibilidad de la vivienda para la mayoría de los grupos y garantizar las necesidades básicas de vivienda de un pequeño número de grupos de bajos ingresos?
(2) Las prestaciones de vivienda se han convertido en una mercancía. Sólo después del año 2000 China dijo adiós a la distribución de la asistencia social en materia de vivienda. De hecho, el cordón umbilical entre las viviendas de los empleados y la empresa aún no se ha cortado. Por un lado, el sistema de doble vía de oferta de vivienda debilita los efectos de la reforma y, por otro, también favorece la realización de beneficios inmobiliarios en el mercado. Algunos departamentos gubernamentales con fuertes recursos financieros y empresas estatales con estatus de monopolio tienen terrenos para construir casas para sus empleados, pero carecen de terrenos para comprar viviendas comerciales para sus empleados. Los trabajadores alquilarán y venderán las viviendas sociales que reciban de sus unidades. Aunque las casas varían según el año de construcción, la ubicación y la calidad, todavía se pueden conseguir 2,6 millones en grandes ciudades como Beijing, lo que equivale a los ingresos de un asalariado común en varios años o incluso décadas. Mientras más prestaciones de vivienda ocupes, más bienes podrás liquidar. Sin embargo, la cadena de enriquecimiento con activos no termina ahí. La gente obtiene capital inicial convirtiendo "viviendas sociales" en "viviendas comerciales", que pueden utilizarse como pagos iniciales y ahorros personales o préstamos bancarios, para poder comprar viviendas más satisfactorias en el mercado. Con un conjunto de bienes inmuebles que les pertenecen, los propietarios también pueden hipotecar la propiedad, obtener préstamos de los bancos y dedicarse a la gestión de propiedades de inversión, como tiendas y alquileres de casas. Es mucho más conveniente enriquecerse a través de activos que a través del simple trabajo a través de activos humanos, y no se puede subestimar la demanda de vivienda liberada de esto.
(3) Acumulación de riqueza intergeneracional. El consumo de vivienda residencial es un proceso de liberación paulatina según las leyes de su ciclo de vida. Pero en China, por un lado, los mercados de viviendas de segunda mano y de alquiler están subdesarrollados, lo que restringe las opciones diversificadas de los consumidores; por otro lado, la compra de viviendas comerciales no sólo está relacionada con los ingresos actuales de una persona, sino también con los ingresos a largo plazo; -La renta a plazo no sólo está relacionada con la acumulación de activos financieros para individuos y familias pequeñas, y también con la acumulación de riqueza intergeneracional. Cuando muchos jóvenes se casan y compran una casa, no sólo dependen de sus ahorros de ingresos personales, sino también de grandes subsidios de sus padres. La demanda de vivienda generada por esta acumulación de riqueza intergeneracional es difícil de medir con un simple "precio de la vivienda". fórmula "relación ingresos/ingresos".
Diferencias en los estándares de cálculo
Aunque la industria inmobiliaria de mi país se está desarrollando rápidamente, todavía es una industria emergente. Muchos datos básicos aún no están completos, y los estándares y métodos estadísticos sí lo están. bastante diferentes a los de países extranjeros. Esto a menudo afecta el juicio que las personas tienen sobre las cosas.
(1) Relación precio de la vivienda/ingresos. Es uno de los indicadores para medir la asequibilidad de la vivienda de los residentes. En 1992, el informe de investigación del experto del Banco Mundial "La reforma del sistema de vivienda urbana de China: problemas y alternativas" introdujo en China el concepto de "relación precio-ingreso de la vivienda entre 3:1 y 6:1".
Existen al menos los siguientes malentendidos en nuestra comprensión de la relación precio-ingresos de la vivienda. En primer lugar, según la definición del indicador de seguimiento de las Naciones Unidas, la relación precio-ingresos de la vivienda sólo refleja las diferencias en la asequibilidad en diferentes regiones y países, y no puede reflejar diferencias en la calidad de la vivienda y las brechas de ingresos. Esto significa que este indicador no capta plenamente las diferencias en las condiciones de vida. En segundo lugar, los métodos de cálculo son diferentes. El método de cálculo de las Naciones Unidas utiliza la relación entre el precio medio de la vivienda y el ingreso medio de los hogares, en lugar del promedio, porque considerar el poder adquisitivo de la vivienda de los residentes depende principalmente de si las familias de ingresos medios tienen poder adquisitivo, y son el grupo principal. de la demanda del mercado. Incluso en países con economías desarrolladas y altos niveles de ingresos, no todo el mundo compra una casa. La tasa de propiedad de vivienda en Estados Unidos es del 69%, en el Reino Unido es del 66% y en Alemania es sólo del 50%, todos ellos por debajo del nivel del 81% de China. Pero esto no significa que las condiciones de vida en estos países sean peores que las nuestras. En tercer lugar, la definición y el cálculo de los precios de la vivienda y los ingresos de los hogares también son diferentes de los de China. Según la definición de las Naciones Unidas, los precios de la vivienda deben ser precios de mercado libre, lo que tiene dos significados: en primer lugar, las actividades transaccionales no de mercado (como la venta de viviendas públicas, la recaudación de fondos para construir casas, etc.) no deben incluirse en en el cálculo; en segundo lugar, las casas comercializadas en el mercado no sólo incluyen las casas nuevas, sino que también incluyen el intercambio y la circulación de las viviendas existentes. En Estados Unidos, el volumen de transacciones de casas existentes es de cinco a seis veces mayor que el de casas recién terminadas. En Hong Kong, dos tercios de las casas que circulan en el mercado son inventarios. El desarrollo del mercado de la vivienda de segunda mano desempeña un papel importante en la estabilización de los precios del mercado de la vivienda. Al calcular el ingreso anual de los hogares, las Naciones Unidas definen los ingresos del hogar como diversos ingresos antes de impuestos, incluidos salarios, pensiones, ingresos de actividades comerciales, ingresos por alquileres y diversos subsidios en especie. Sin embargo, nuestro país sólo considera los ingresos salariales, o ingresos disponibles per cápita, y no incluye diversos ingresos sociales ni ingresos invisibles. Debido a diferencias en los métodos de cálculo, la relación precio-ingreso de la vivienda en China no es comparable en absoluto a nivel internacional.
(2) Índice de precios de venta residencial. A juzgar por los cambios en el índice de precios de venta residencial, en los últimos dos años, 35 ciudades grandes y medianas de todo el país, incluidas Shanghai, Chongqing, Tianjin, Hangzhou, Ningbo, Shenyang y Qingdao, se ubicaron entre las mejores en precios de la vivienda, todos ellos superiores a los dos dígitos. Pero desde la perspectiva de los precios medios de la vivienda, los precios de la vivienda en Shanghai no son mucho más altos que los de Beijing. Ya en 1997, el precio medio de venta de viviendas comerciales en Beijing superaba los 5.000 yuanes. Por lo tanto, no podemos juzgar la burbuja inmobiliaria simplemente en función del precio. De hecho, este ejemplo refleja que el precio promedio y el índice de precios actuales de mi país tienen algunos defectos y es difícil reflejar completamente los cambios en los precios del mercado inmobiliario.
En primer lugar, aunque el índice actual de precios de venta de viviendas comerciales incluye todos los tipos de viviendas cotizadas, si el peso de las viviendas comerciales de nueva construcción es relativamente grande, será difícil reflejar plenamente la oferta y la demanda generales. situación del mercado inmobiliario. Por supuesto, esto también está relacionado con el subdesarrollado sistema de oferta de vivienda y el mercado de vivienda de segunda mano en nuestro país. El desarrollo del mercado de viviendas de segunda mano de mi país va a la zaga y un gran número de casas existentes no fluyen sin problemas, lo que da como resultado una concentración excesiva de la demanda de viviendas en el mercado de viviendas comerciales de nueva construcción, lo que eleva los precios del mercado.
En segundo lugar, la vivienda comercial se diferencia de otros productos básicos. La naturaleza inamovible del espacio de vivienda comercial determina que cada edificio sea único. Por lo tanto, en la muestra "paquete" del índice de precios, los precios de las casas comerciales recién inauguradas ese año también son muy diferentes en diferentes ubicaciones. Tomemos a Beijing como ejemplo. En los últimos años, con la rápida expansión de la ciudad, una gran cantidad de casas comerciales de nueva construcción a la venta se encuentran fuera del Cuarto Anillo, y una gran proporción de ellas conducirá inevitablemente a una disminución en el precio promedio general. Para captar con precisión los cambios en los precios de la vivienda de diferentes productos, Estados Unidos utiliza el índice de precios de venta repetidos. Los puntos clave son: es el precio de transacción real que se basa en el precio de retransacción de viviendas homogéneas; Divide el mercado inmobiliario nacional en nueve regiones e incluso detalla cada ciudad específica. Esto es diferente a simplemente calcular el precio promedio de transacción sin considerar la calidad y ubicación de la casa. Estadísticamente hablando, cuando los precios de la vivienda son bajos, los precios de venta en el mercado son altos. No es de extrañar que los consumidores se quejen.
Basado en el análisis anterior, se puede decir que en el proceso de rápida urbanización en China, el aumento de los precios de la vivienda puede ser una norma. Para resolver la contradicción entre el aumento excesivo de los precios de la vivienda causado por la transformación del sistema y la asequibilidad insuficiente de los residentes comunes, el gobierno debe fortalecer el control macro y la reforma, incluyendo: acelerar la reforma del sistema de tierras, optimizar la asignación y la eficiencia de utilización. de los recursos de la tierra; cultivar el mercado de viviendas de alquiler de segunda mano, aumentar el número de residentes comunes Oferta de viviendas comerciales; establecer un sistema de transacciones en línea abierto y transparente y un sistema de consulta de información para guiar la inversión y el consumo con información correcta y frenar la especulación maliciosa. Sólo partiendo activamente de la construcción del sistema podremos garantizar el desarrollo sostenido y saludable del mercado inmobiliario.