Fuente del artículo: Red de Investigación Industrial de China
¿Qué derechos puede brindar la "Ley de propiedad" a los propietarios y cómo protegerlos de manera efectiva? proteger sus derechos? En base a esto, ¿cómo pueden las empresas de administración de propiedades realmente establecer un concepto de servicio, respetar los derechos de los propietarios y coordinar su comportamiento con los derechos e intereses de los propietarios y el papel del comité de propietarios? Este artículo utiliza varios casos específicos para ilustrar la protección de los derechos de los propietarios bajo la ley de propiedad.
La empresa administradora de la propiedad no puede ingresar ilegalmente a la casa del propietario.
[Caso] Beijing Jiahao International Garden es una gran comunidad residencial estilo villa internacional, pero durante mucho tiempo, una empresa de administración de propiedades que no ha firmado un acuerdo de administración de propiedades con ningún propietario ha estado administrando las propiedades de esta comunidad. El "servicio grosero" del propietario a la empresa de administración de la propiedad fue espantoso. Un día, un propietario coreano estaba viendo televisión en su casa. De repente, guardias de seguridad de la empresa de administración de propiedades irrumpieron y quitaron por la fuerza la antena de televisión satelital. La razón fue que la instalación de equipos receptores de televisión satelital estaba estrictamente prohibida en la comunidad. Según los propietarios, denunciar este tipo de cosas no es casualidad: ha habido casos en los que los guardias de seguridad de las empresas inmobiliarias han cometido robos en las casas de los propietarios y las empresas inmobiliarias han cobrado por la fuerza facturas de agua, electricidad y calefacción.
[Interpretación de la Ley de Propiedad] La cuestión expuesta en este caso es: ¿Puede la empresa inmobiliaria entrar sin autorización en la vivienda del propietario en nombre de mantener el orden o administrar el inmueble? La respuesta a la Ley de Propiedad es contundente: no (los derechos propios estipulan que los particulares tienen ingresos legales; los bienes inmuebles y muebles como casas, artículos de primera necesidad, herramientas de producción, materias primas, etc. tienen derechos de propiedad (artículo 64). Derecho privado la propiedad está protegida por la ley, y ninguna unidad o individuo podrá infringirla, saquearla y destruirla (artículo 66). El propietario tendrá derechos de propiedad sobre las partes exclusivas del edificio, como residencias y edificios comerciales, y tendrá el derecho. coadministrar las partes * * * distintas de las partes exclusivas (artículo 70). Si los derechos de propiedad son infringidos y causan daño al titular del derecho, éste podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios u otras responsabilidades civiles (artículo 37). ). Por lo tanto, el propietario tiene la propiedad exclusiva de la casa y ninguna otra persona u organización puede entrar sin permiso. Esta es la "gran propiedad" que enfatiza la ley de derechos de propiedad. , invita a la reflexión: ¿Por qué ocurren con frecuencia tales disputas? ¿Cuál es la causa fundamental? El autor cree que toda la sociedad carece del concepto más básico de derechos de propiedad y no comprende la propiedad privada. la propiedad y la propiedad es la raíz ideológica.
Al ser llamadas "empresas de administración de propiedades", algunas empresas inmobiliarias realmente se ponen en la posición de "administradores" y dan a las personas la oportunidad de que la propiedad. La sociedad gestora puede dictar órdenes a los propietarios, multarlos o incluso confiscar sus bienes. Pero, de hecho, la gestión de la sociedad inmobiliaria no es una gestión administrativa real, sino que el propietario confía a la sociedad inmobiliaria la prestación de servicios inmobiliarios. No tienen un estatus superior al de los propietarios, ni tienen poder para gestionar a los propietarios. La "gestión de la propiedad" es mejor que los "servicios inmobiliarios". Esta "Ley de derechos de propiedad" menciona claramente las "empresas de servicios inmobiliarios", lo cual es realmente radical.
El propietario tiene derecho a despedir a la empresa de administración de la propiedad
[Caso] El edificio Fengjing, Wuyang New Town, distrito de Yuexiu, Guangzhou hace dos años "desalojó" a la administración de la propiedad empresa, y la propiedad estaba administrada por el propietario, lo que llamó la atención de una sola vez. En abril de 2004, algunos propietarios descubrieron que la empresa administradora de la propiedad solo había pagado la mitad de la factura de electricidad, y la empresa administradora de la propiedad también había cobrado el 30%. más del consumo real de electricidad del propietario como "piscina". Este hecho fue revelado entre los propietarios, lo que provocó un gran revuelo; los propietarios propusieron crear un comité de propietarios para supervisar la empresa de administración de propiedades con la aprobación del departamento de administración de viviendas; , Fengjing Building celebró la primera reunión de todos los propietarios. Después del establecimiento del comité de propietarios, discutimos con la empresa de administración de la propiedad y solicitamos una tarifa de 1 yuan por metro cuadrado. La tarifa de administración de la propiedad se cobró a un precio guiado por el gobierno. y se reembolsó la factura de electricidad sobrecargada. Después del fracaso de las negociaciones, la empresa de administración de propiedades se retiró repentinamente de la administración comunitaria y los propietarios del edificio Fengjing comenzaron a administrar la propiedad ellos mismos. Según el comité de propietarios, han administrado la misma propiedad durante. En dos años, el ingreso mensual es inferior a 31.000 yuanes y todavía hay un ahorro mensual de 6.000 yuanes. En el pasado, la empresa de administración de propiedades cobraba 31.000 yuanes más y ahora muchos otros propietarios han perdido 1.000 yuanes. Edificio para ver cómo "ahuyentan" a la empresa de gestión inmobiliaria designada por el promotor. ¿Cómo gestionan los propietarios las propiedades del edificio?
[Interpretación de la Ley de Derechos de Propiedad] Algunas empresas inmobiliarias y promotores de zonas residenciales. Inextricablemente vinculados, ya estaban involucrados en la gestión de la propiedad antes de que se creara la junta de propietarios y el comité de propietarios. Cuando los propietarios se dieron cuenta de que no querían cambiar, la empresa inmobiliaria ya tenía uno.
¡"Profundamente arraigado" y difícil de sacudir! Incluso si lo despiden, la empresa de administración de propiedades encontrará varias razones y excusas para negarse a renunciar a la administración de propiedades y entregar información relevante sobre la propiedad, lo que dificultará la entrada de nuevas empresas de administración de propiedades.
A este respecto, la "Ley de Derechos de Propiedad" aclara que los propietarios pueden gestionar el edificio y sus instalaciones auxiliares por sí mismos, o pueden confiar la gestión a una empresa de servicios inmobiliarios u otros administradores (artículo 81). Si se confía la administración a una empresa de servicios inmobiliarios, existe una relación de encomienda y fiduciaria entre el propietario y la empresa de servicios inmobiliarios, y la empresa de servicios inmobiliarios deberá administrar la propiedad de acuerdo con la encomienda del propietario. En segundo lugar, los propietarios tienen derecho a supervisar las empresas de servicios inmobiliarios (artículo 82). En tercer lugar, el propietario tiene derecho a cambiar la empresa de servicios inmobiliarios u otro administrador seleccionado por la unidad de construcción de conformidad con la ley (artículo 81). En términos generales, corresponde al propietario decidir cómo cambiar de empresa de servicios inmobiliarios. La Ley de Propiedad estipula que la selección y destitución de empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores deben estar sujetas al consentimiento de los propietarios cuyas partes exclusivas representen más de la mitad de la superficie total del edificio y representen más de la mitad de la superficie total del edificio. número total de personas (artículo 76). Por lo tanto, en este caso, el propietario del edificio Fengjing tenía todas las bases para despedir a la empresa inmobiliaria original y administrar la propiedad por sí mismo.
Desde la perspectiva de la práctica de administración de propiedades, los propietarios deben prestar atención a los siguientes puntos al ejercer su derecho a elegir y supervisar a las empresas inmobiliarias: En primer lugar, los propietarios deben brindar opiniones sobre los servicios de las empresas inmobiliarias a través de medios legítimos y razonables. canales; no intensifique los conflictos y convierta lo "razonable" en "irrazonable". Por ejemplo, algunos propietarios expresan su descontento con la empresa de administración de propiedades negándose a pagar los honorarios de administración de la propiedad, dañando el medio ambiente de la comunidad y tirando basura. En segundo lugar, preste atención al papel de la conferencia de propietarios y del comité de propietarios. Las resoluciones aprobadas por la conferencia de propietarios y el comité de propietarios aclararon los requisitos para la selección, evaluación y supervisión de las empresas inmobiliarias, que reflejaban las limitaciones de las empresas inmobiliarias. En tercer lugar, los propietarios deben proteger activamente sus derechos sin abusar de ellos. Se debe prestar especial atención a la unidad para evitar dobles conflictos y disputas entre propietarios, comités de propietarios y empresas inmobiliarias. Por supuesto, todavía hay muchas cuestiones específicas relativas a la estructura de relaciones entre los propietarios, la conferencia de propietarios (comité de propietarios) y las empresas de administración de propiedades, como los procedimientos para convocar la conferencia de propietarios y cómo formular reglas de votación: cómo proteger la los derechos de los propietarios a participar y supervisar; la empresa inmobiliaria cree que el proceso de resolución de la junta de propietarios en sí es ilegal. Qué canales se pueden utilizar para averiguar si la empresa inmobiliaria se niega a implementar las decisiones de la junta de propietarios y se niega a hacerlo. ¿Entregar información de la propiedad? ¿Si los propietarios o la junta de propietarios pueden presentar una demanda ante el tribunal popular o presentar una queja ante el departamento de administración de bienes raíces, etc.? Estas cuestiones requieren regulación por parte de los departamentos pertinentes.
Las plazas de aparcamiento y garajes deben satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios.
[Caso] Durante mucho tiempo, ha sido común aparcar el coche en una plaza de aparcamiento residencial y pagar una tasa de gestión del aparcamiento de más de 100 yuanes a la empresa de gestión de la propiedad. Pero el director del Comité de Propiedad del Distrito 2 de Huilongguanlongjinyuan de Beijing propuso: "¡Queremos recuperar estos ingresos!". Dijo que las 220 plazas de estacionamiento en tierra de la comunidad pertenecen a los propietarios, por lo que los ingresos anuales por tarifas de estacionamiento superan los 350.000 yuanes. También debería ser Hay más de 740 propietarios en la comunidad. Según el contrato de compra de la casa del propietario, las plazas de aparcamiento de la comunidad pertenecen al área * * * del propietario, y hay un total de 220 plazas de aparcamiento en la comunidad. Cada plaza de aparcamiento cuesta 1.600 yuanes al año. Si se alquilan todos, debería haber un ingreso de 352.000 yuanes. Después de deducir el 30% de las tarifas de gestión del estacionamiento de la propiedad comunitaria, habrá un excedente de más de 240.000 yuanes. La empresa de administración de propiedades recomienda una tarifa de gestión del servicio de estacionamiento de 1.600 yuanes por año, que incluye la provisión de administradores de estacionamiento, la colocación de instalaciones de estacionamiento (como señales, etc.) y la compensación por pérdida de vehículos.
[Interpretación de la Ley de Derechos de Propiedad] Quién está a cargo de las plazas de aparcamiento y garajes en la comunidad es un problema difícil en la gestión de propiedades, y también es un punto propenso a disputas entre propietarios y empresas inmobiliarias. Los propietarios están preocupados por tres aspectos: en primer lugar, ¿el propietario es propietario de las plazas de aparcamiento y garajes? En segundo lugar, ¿tiene el propietario la prioridad para utilizar las plazas de aparcamiento y garajes de la comunidad? Por último, ¿cómo gestionan exactamente los propietarios las plazas de aparcamiento y los garajes? El artículo 74 de la Ley de Propiedad estipula la propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes en zonas residenciales. Hay dos situaciones principales. El primero se refiere a las plazas de aparcamiento y garajes previstos para aparcar coches dentro del recinto del edificio. La propiedad de dichas plazas de aparcamiento y garajes se pacta entre ambas partes mediante venta, donación o arrendamiento. En términos generales, si los costos de construcción de espacios de estacionamiento y garajes se incluyen en el costo total durante la planificación y finalmente se asignan al precio de compra del propietario, el propietario puede esforzarse por acordar que los espacios de estacionamiento y garajes serán de su propiedad a través de un acuerdo de venta. contrato, contrato de donación u otros acuerdos, por el contrario, es más probable que la propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes pertenezca a los promotores. La segunda es ocupar una plaza de aparcamiento para aparcar coches en una vía u otro sitio propiedad del propietario, que le pertenece.
La mayoría de estas plazas de aparcamiento son plazas de aparcamiento temporales. La diferencia con las plazas de aparcamiento anteriores es si han sido planificadas en el mapa de planificación comunitaria del departamento gubernamental.
La segunda pregunta es, ¿cómo se utilizan las plazas de aparcamiento y garajes propiedad de promotores o empresas inmobiliarias? Un promotor vende o alquila todos sus garajes o plazas de aparcamiento y no deja lugar para aparcar. ¿Qué deben hacer los propietarios? En este sentido, la Ley de Derechos de Propiedad deja claro que las plazas de aparcamiento y los garajes previstos para aparcar coches deben satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios dentro de la zona de construcción. Evidentemente, este artículo tiene como objetivo principal evitar que los promotores vendan plazas de aparcamiento o garajes a voluntad para proteger los intereses de los propietarios. La intención es buena, pero cómo entenderla, especialmente cómo aplicarla en la práctica judicial en el futuro, requiere interpretación por parte del Tribunal Supremo. Por ejemplo, si un promotor vende o alquila una plaza o un garaje, en las mismas condiciones, ¿tiene prioridad el propietario? ¿Cómo garantizar la realización de esta prioridad en términos de trámites si el promotor vende o alquila a un tercero sin autorización? , que afecta al estacionamiento del propietario, ¿tiene derecho el propietario a solicitar ante el tribunal la revocación o invalidación? Recientemente, los medios informaron que promotores o empresas inmobiliarias en ciudades como Guangzhou y Beijing realizaron ventas sorpresa de plazas de aparcamiento residenciales antes de que la Ley de Propiedad entrara en vigor, lo que provocó acalorados debates. Es previsible que cómo conseguir que las plazas de aparcamiento y garajes en zonas residenciales "satisfagan primero las necesidades de los propietarios" se convierta en un problema inevitable.
La última cuestión es cómo ejercer la propiedad de la plaza de aparcamiento y garaje propiedad del propietario. La "Ley de Derechos de Propiedad" sólo estipula en principio: En primer lugar, si es propiedad de * * * *, el propietario tiene derecho a coadministrar * * * * (artículo 70, la coadministración de * *); * no puede estar representado por un solo propietario, sino que la junta de propietarios o el comité de propietarios toma decisiones en nombre de los propietarios, que son vinculantes para los propietarios (artículos 76 y 78, tercero, en la mayoría de los casos, la junta de propietarios); y el comité de propietarios encomiendan a las empresas de servicios inmobiliarios la responsabilidad específica de la gestión de las plazas de aparcamiento y garajes (artículo 8, 12). Según la teoría de la propiedad, las tarifas de estacionamiento cobradas por la empresa de gestión inmobiliaria deben pertenecer a los propietarios; La empresa administradora de propiedades no tiene derecho a decidir por sí sola y debe distribuirlas de acuerdo con la resolución de la junta de propietarios o del comité de propietarios. Al mismo tiempo, la empresa inmobiliaria, como "proveedor de servicios encomendados", también puede recibir una remuneración adecuada.
Los propietarios que violen el "alquiler grupal" pueden discutirlo.
[Caso] Se abrió la puerta de un apartamento, y una decena de hombres y mujeres jóvenes estaban ocupados en una "pequeña caja" dividida en "habitaciones dentro de habitaciones", utilizando dos baños. Algunas habitaciones no tienen ventanas y sólo tienen espacios estrechos para la ventilación. La superficie no supera los 8 metros cuadrados y sólo tienen capacidad para una cama pequeña de 1 metro de ancho y un escritorio de 1 metro de ancho. Esta es una escena que ocurrió en COSCO Liangwan City, uno de los proyectos inmobiliarios más grandes de Shanghai. "Loncheras blancas desechables que ocupan los pasillos" y "más de 20 personas que se turnan para ducharse por la noche, con luces activadas por voz parpadeando en medio de la noche" se han convertido en fenómenos comunes en todas las comunidades donde se realizan alquileres grupales. Los riesgos de incendio y de seguridad causados por el "alquiler en grupo" preocupan a otros propietarios. El grupo de inquilinos proviene de todo el mundo, con diferentes cualidades, culturas y hábitos de vida. Los jóvenes carecen de rutinas regulares, lo que fácilmente puede generar conflictos.
[Interpretación de la Ley de Propiedad] Hoy en día, cuando la gente dice "alquiler grupal", niega con la cabeza, ha sido despectivo. Los conflictos entre la propiedad del propietario y los derechos e intereses públicos de otros propietarios reflejados en esto invitan a la reflexión. Desde la perspectiva del arrendador, es su derecho inherente alquilar la casa al arrendatario. Sin embargo, algunos propietarios creen que el "alquiler grupal" afecta el medio ambiente y el orden de la comunidad y daña sus derechos de vecinos. Al mismo tiempo, los inquilinos grupales tienen identidades complejas y son fáciles de mover, lo que también es una amenaza potencial para la comunidad; seguridad personal y patrimonial de los propietarios. A los departamentos de gestión gubernamental les preocupa que el alquiler grupal pueda provocar incendios, seguridad y otros incidentes atroces. Por lo tanto, cómo regular el fenómeno del “alquiler colectivo” es también un aspecto importante del derecho de propiedad.
El autor cree que los derechos del propietario deben discutirse en función de la relación de intereses entre el propietario y el “inquilino grupal”
Echemos un vistazo primero al propietario de la casa de alquiler. Según el artículo 70 de la Ley de Propiedad, “el dueño del inmueble tendrá derecho de propiedad sobre las partes exclusivas del edificio, tales como casas y locales comerciales”. Por tanto, el alquiler de una casa por parte de un propietario es una manifestación de derechos de propiedad. Si a un propietario se le prohibiera alquilar su propiedad, equivaldría a privarlo de sus derechos de propiedad. Sin embargo, cabe señalar que la Ley de Derechos de Propiedad también estipula: “La adquisición y el ejercicio de los derechos de propiedad se ajustarán a la ley, respetarán la ética social y no dañarán los intereses públicos ni los derechos e intereses legítimos de otros” (artículo 6). ), “El propietario no dañará el edificio en el ejercicio de sus derechos y no dañará los derechos e intereses legítimos de otros propietarios” (artículo 71). Por lo tanto, se debe impedir que los propietarios alquilen sus casas, de lo contrario la legalidad del alquiler se verá afectada: en primer lugar, el alquiler no debe violar las leyes y regulaciones nacionales y locales.
Por ejemplo, las "Medidas de implementación de gestión del arrendamiento de viviendas residenciales de Shanghai" estipulan que el área de alquiler per cápita: el área de construcción per cápita no es inferior a 10 metros cuadrados, o el área utilizable per cápita no es inferior a 7 metros cuadrados. Si el arrendador divide la casa en varias habitaciones y las proporciona a varios inquilinos, y el área utilizable per cápita o el área de construcción es menor que el área especificada, es ilegal. En segundo lugar, no está permitido "cambiar de residencia a no residencia" ni cambiar de residencia a local comercial. Si el propietario realiza actividades comerciales como "hoteles familiares" y "hoteles de alquiler diario" en nombre de "alquiler grupal", violará las normas administrativas industriales y comerciales de seguridad pública o el pacto de los propietarios. El artículo 77 de la "Ley de Propiedad" estipula: "El propietario no violará las leyes, reglamentos y normas de gestión al transformar la casa en un edificio comercial. Si el propietario transforma la casa en un edificio comercial, además de cumplir con las leyes , reglamentos y reglamentos de gestión, el propietario deberá Con el consentimiento de los propietarios interesados ". En tercer lugar, no se debe poner en peligro la seguridad del edificio ni los derechos e intereses de otros propietarios. Por ejemplo, a los arrendadores no se les permite dañar arbitrariamente los muros de carga del edificio para dividir el espacio, no se les permite tirar de cables indiscriminadamente para provocar riesgos de incendio y no se les permite apilar objetos para bloquear los pasillos.
A continuación, observe a otros propietarios. Si cree que el "alquiler grupal" ha afectado la seguridad pública o sus propios intereses, otros propietarios generalmente tienen tres formas de proteger sus derechos: primero, quejarse y denunciar; Los departamentos de seguridad pública, protección contra incendios, bienes raíces, industria y comercio y otros departamentos administrativos están obligados a investigar y tratar los alquileres grupales (especialmente el cambio de residencia a no residencia) de acuerdo con sus respectivas responsabilidades. En segundo lugar, redactar el acuerdo del propietario. Se recomienda que la asamblea de propietarios y el comité de propietarios formulen reglas para el comportamiento de alquiler de los propietarios de esta comunidad e incluyan el "alquiler grupal" dentro del alcance del pacto de propietarios. Cualquier violación del pacto de propietarios se presentará a la asamblea de propietarios y al comité de propietarios para consulta con el autor. En tercer lugar, ayuda privada. Si el ruido, los residuos, los contaminantes y otras sustancias nocivas generadas por el "alquiler colectivo" infringen los derechos de vecinos de otros propietarios, los demás propietarios pueden presentar una demanda judicial en consecuencia.
Los fondos para el mantenimiento de la casa pertenecen al propietario.
[Caso] En febrero de 2001, para emprender el negocio de administración de propiedades del apartamento Baihui en el distrito de Huangpu, Shanghai, Tianhong Property Company lo publicitó enérgicamente a los propietarios y dejó en claro que si Tianhong Property Si se le permitiera mudarse, la empresa limpiaría las paredes exteriores y pintaría las paredes interiores de Parkway Apartments de forma gratuita como regalo de bienvenida para todos los propietarios. Después de que Tianhong Property se mudó a Parkway Apartments en marzo de 2001, inmediatamente llevó a cabo trabajos de limpieza de paredes exteriores y pintura de paredes interiores, y los propietarios quedaron muy satisfechos. Pero luego el propietario se enteró de que Tianhong Property había retirado 37.395 yuanes del fondo de mantenimiento de la propiedad para gastos de pintura y limpieza. Lo que sorprendió aún más a los propietarios fue que a finales de 2005, cuando el tribunal demandó a la empresa inmobiliaria para recuperar los fondos de mantenimiento, se descubrió durante la auditoría que Zhang, el ex director del comité de propietarios, había sellado dos documentos de construcción. Contratos en marzo y abril de 2001 durante la firma de evaluación de la propiedad, "Aceptan ser incluidos en el fondo de mantenimiento".
[Interpretación de la Ley de Propiedad] El fondo de mantenimiento se denomina "fondo de pensiones" de la casa, y su importancia está fuera de toda duda. Sin embargo, la falta de un sistema de gestión de fondos de mantenimiento puede generar fácilmente tensiones entre los propietarios, los comités de propietarios y las empresas de gestión de propiedades. Entre ellos, los problemas destacados incluyen: algunos fondos de mantenimiento residencial no se recaudan en el lugar y los desarrolladores no entregan los fondos de mantenimiento recaudados por los propietarios; algunos fondos residenciales no están bien administrados y las empresas inmobiliarias se apropian indebidamente, abusan o utilizan los fondos de mantenimiento en violación; de regulaciones; algunos comités de propiedad residencial El funcionamiento no está estandarizado y no existe un mecanismo de supervisión para el uso de los fondos de mantenimiento por parte de la empresa inmobiliaria. Algunos incluso se confabulan entre sí para sacar provecho de ello: algunos propietarios desconocen el uso de los fondos de mantenimiento, la empresa inmobiliaria nunca revela la financiación y el uso de los fondos de mantenimiento relacionados, ignora los requisitos de auditoría de los propietarios, etc.
El artículo 79 de la "Ley de Derechos de Propiedad" aclara que los fondos de mantenimiento del edificio y sus instalaciones auxiliares pertenecen al propietario. Esto determina fundamentalmente que los propietarios tienen derecho a utilizar los fondos de mantenimiento, y los ingresos generados por los fondos de mantenimiento también deben pertenecer a todos los propietarios. La Ley de Propiedad también estipula que los fondos de mantenimiento deben utilizarse para el mantenimiento de ascensores, tanques de agua, etc. Por lo tanto, en realidad, algunos comités de propietarios gastan fondos de actividad y asignaciones de personal en fondos de mantenimiento, o algunas empresas inmobiliarias utilizan fondos de mantenimiento ilegalmente para compensar las insuficientes tarifas de servicios de la propiedad, o asumen gastos que deberían ser asumidos por las propias empresas inmobiliarias (como como Tianhong Property Management) Es ilegal acordar con el propietario hacerse cargo de los gastos de pintura y limpieza). Además, dado que el fondo de mantenimiento pertenece al propietario, su uso también debe ser decidido por todos los propietarios. El propietario tiene derecho a supervisar el uso del fondo de mantenimiento auditando las cuentas o solicitando la divulgación de detalles financieros.
La "Ley de Derechos de Propiedad" aclara que es responsabilidad y autoridad de la junta de propietarios recaudar y utilizar fondos para el mantenimiento de edificios e instalaciones auxiliares. Desde un punto de vista procesal, la parte exclusiva representará más de dos. tercios de la superficie total del edificio y representan los tres tercios del número total de propietarios. Más de dos tercios de los propietarios están de acuerdo (artículo 76).