La conclusión de que un inmueble no es apto para ser adquirido de buena fe, derivada del principio de "mano a mano" del derecho alemán, ha sido generalmente aceptada en los círculos teóricos y en la práctica judicial. Sin embargo, independientemente de si el bien inmueble es propiedad de * * * o de propiedad conjunta de * * * y * * *, si bien los derechos que disfruta el bien inmueble están protegidos por la ley, el orden de las transacciones y las reglas de transacción requeridas por la economía de mercado también reciben cada vez más atención. Cuando existe un conflicto entre proteger los intereses de los titulares de derechos inmobiliarios y salvaguardar los derechos e intereses de terceros de buena fe y mantener la seguridad de las transacciones, ¿tiene margen de aplicación el sistema de adquisiciones de buena fe? Es necesario reexaminar el sistema de divulgación de derechos de propiedad y confianza pública de nuestro país.
1. Casos y Desacuerdos
Jiang y Qian son marido y mujer. En agosto de 1998, compraron una casa de 406 habitaciones (con una superficie de construcción de 62,35 metros cuadrados) en una comunidad de Zhenjiang. Los derechos de propiedad se registraron a nombre de su marido Qian. Debido a conflictos matrimoniales, Jiang se mudó de la habitación 406 en julio de 1999 y regresó a la casa de sus padres. En junio de 2000, Qian firmó un contrato de venta de casa con Cai a espaldas de Jiang y vendió la Casa 406 a Cai por 76.000 yuanes. Durante el proceso de negociación, Qian mostró el certificado de propiedad de la casa, llevó a Cai a inspeccionar la casa en el lugar y mintió diciendo que su esposa Jiang había aceptado vender la casa. Al pasar por los procedimientos de registro de cambio de propiedad en el departamento de administración de vivienda, Qian presentó el certificado de propiedad de la casa, el certificado de matrimonio, un poder notarial de compra y venta de la casa con la firma falsificada de Jiang y prueba de que el poder obtenido por el administrador pertenecía a Jiang. En agosto de 2000, Cai canceló el pago de la casa, recibió el certificado de propiedad de la habitación 406, se mudó a la habitación 406 y renovó la casa. Más tarde, Jiang descubrió que la habitación 406 había sido vendida, por lo que presentó una demanda ante el tribunal alegando que Qian y Cai habían infringido la propiedad de su casa, solicitando que la venta de la casa se considerara inválida.
Hay tres opiniones sobre la aplicación de la ley en este caso: la primera opinión es que la habitación 406 es propiedad de Jiang y Qian, ambos son dueños de la propiedad, y Qian dispuso de la propiedad sin el consentimiento de Jiang. Se infringió la propiedad de la casa de Jiang y la venta de la casa entre Qian y Cai fue inválida; la segunda opinión sostuvo que los derechos de propiedad de la Casa 406 estaban registrados a nombre de Qian, y Cai tenía todas las razones para creer que los derechos de propiedad de la Casa 406 pertenecían. a Qian al firmar el contrato de venta de la casa, también prestó la debida atención durante el proceso de transacción y confirmó la validez de la relación de venta de la casa basada en el principio de divulgación de derechos de propiedad, la tercera opinión es que aunque Qian es el propietario de **; * * Uno de ellos se deshizo del inmueble propiedad de * * * *, pero Cai, como tercero, no sabía que Jiang no había aceptado vender la Habitación 406 de buena fe, pagó el pago correspondiente de la casa y completó el cambio de los procedimientos de registro de derechos de propiedad, por lo tanto, la relación de transacción debe considerarse válida y las pérdidas de Jiang pueden reclamarse por separado de las de Qian. El primer punto de vista se centra en proteger los derechos del propietario desde la perspectiva de la disposición sin derechos, mientras que el segundo punto de vista se centra en mantener la seguridad de las transacciones de propiedad basándose en el principio de publicidad de los derechos de propiedad, que tiene ciertos fundamentos legales y una aplicación razonable. . El tercer punto de vista incluye el principio de proteger los derechos e intereses legítimos de terceros de buena fe. Para la situación complicada en la que alguien en la propiedad vende la propiedad sin autorización, lo manejaremos de manera diferente según las diferentes situaciones. En este caso, Cai cumplió los requisitos para la adquisición de buena fe y confirmó la validez de la relación de compraventa. El autor está de acuerdo con la tercera opinión.
En primer lugar, existe una base jurídica clara. El artículo 89 de las "Opiniones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la ejecución (juicio)" estipula que "durante la existencia de la relación entre * * * y * * *, la conclusión general de que algunos * * * obtuvieron propiedades sin autorización es inválido, pero el tercero. Si una persona adquiere una propiedad de buena fe y la obtiene a cambio de una compensación, se protegerán los derechos e intereses legítimos del tercero”. Esta interpretación judicial estipula la aplicación del sistema de adquisición de buena fe desde una perspectiva determinada, pretendiendo, en segundo lugar, tener en cuenta los intereses de otras personas. Según el principio de culpa del derecho civil, Cai ha cumplido con su correspondiente deber de diligencia durante el proceso de compraventa de la vivienda. Según el sentido común y la capacidad de la gente común, no hay forma de investigar más a fondo la intención de vender. Algunas personas dicen que subjetivamente no tienen la culpa. Qian ocultó deliberadamente la verdadera situación a Cai y Jiang y completó la entrega a domicilio legalmente reconocida, provocando una infracción de los derechos de Jiang. La culpa es del dinero, y Jiang puede obtener reparación judicial solicitando una compensación a la parte culpable.
En circunstancias normales, no se requiere ninguna investigación sustancial y usted puede operar con confianza simplemente basándose en la apariencia de publicidad. Una vez que hay una falla en los derechos durante la transacción, habrá un conflicto en los reclamos de derechos de propiedad entre el titular de los derechos reales y el tercero. La ley sólo puede utilizar la publicidad como un estándar objetivo para equilibrar los intereses de las partes, coordinando así mejor la seguridad de la propiedad estática y la seguridad de la propiedad dinámica. El llamado fideicomiso público significa que el titular del derecho registrado se presume que es el verdadero titular del derecho según la ley. Si en el futuro se demuestra que los derechos de propiedad registrados no existen o son defectuosos, la ley aún reconoce que quienes se basan en la existencia de derechos de propiedad y participan en transacciones de derechos de propiedad tienen el mismo efecto legal que los derechos de propiedad reales. La esencia de este sistema es proteger los intereses fiduciarios de las partes de la transacción. Cuando el titular de derechos registrado realiza transacciones con la contraparte, la contraparte cree en el contenido registrado y realiza transacciones con el titular de derechos registrado. Debido a la credibilidad del registro, incluso si el titular del derecho registrado no es el titular real del derecho, la contraparte seguirá reconociendo la transacción como válida siempre que la contraparte no lo sepa (una contraparte de buena fe). El registro y divulgación de bienes inmuebles es una práctica común en varios países y regiones. El sistema de adquisición de bienes inmuebles de buena fe se basa en el principio de credibilidad del registro para mantener la seguridad de las transacciones.
No es difícil ver en la legislación extranjera que el sistema de publicidad y confianza y el sistema de adquisición de buena fe son los mismos en términos de mantener la seguridad de las transacciones y fomentar las transacciones. El sistema de adquisición de buena fe y el sistema de divulgación pública y fideicomiso protegen respectivamente los derechos e intereses de terceros de buena fe en bienes raíces durante el proceso dinámico de transferencia de bienes muebles e inmuebles. Están en línea con el principio de beneficio social y son propicios. al desarrollo de la economía de mercado, manteniendo así la seguridad de las transacciones.
3. * *Los bienes inmuebles podrán estar sujetos al sistema de adquisición de buena fe de forma condicional.
El sistema legal actual de mi país para obtener buena voluntad aún está lejos de ser perfecto y tiene grandes limitaciones. Las "Opiniones sobre varias cuestiones relativas a la ejecución (juicio)" del Tribunal Supremo Popular de 1988 son una disposición relativamente clara sobre la adquisición de buena fe en la legislación actual. Al mismo tiempo, se está redactando la Ley de Propiedad y aún no se han establecido plenamente los sistemas de publicidad y fideicomiso. Se puede decir que el marco legal en este campo está por detrás del estado de desarrollo de la economía de mercado socialista de mi país, y existe un vacío legal en la protección de los derechos e intereses de terceros de buena fe en transacciones inmobiliarias.
Como parte integral de la superestructura, el ordenamiento jurídico debe adaptarse al desarrollo de la economía social. En la situación actual de nuestro país, el sistema de adquisición de buena fe puede aplicarse condicionalmente a * * * bienes inmuebles. Hay dos razones objetivas.
En primer lugar, el actual sistema de registro de bienes raíces de mi país no está completo, que es el contexto social objetivo para la aplicación del sistema de adquisición de buena fe. Después de la fundación de la República Popular China, el registro de tierras se llevó a cabo principalmente a principios de los años cincuenta. Posteriormente, las viviendas urbanas implementaron gradualmente un sistema de registro y el gobierno popular emitió certificados de propiedad de viviendas urbanas. A partir de finales de la década de 1950, el trabajo de registro de bienes raíces se fue relajando gradualmente, especialmente durante los diez años de agitación, la administración de bienes raíces fue completamente destruida, las instituciones fueron revocadas, el sistema de registro fue abandonado y la propiedad y el registro de hogares eran comunes. Después de la reforma y apertura, el sistema de registro de bienes raíces se restableció gradualmente y se establecieron gradualmente leyes y reglamentos relacionados con el registro. Sin embargo, en comparación con los requisitos objetivos del estado de derecho y la economía de mercado, el sistema de registro existente aún carece de disposiciones legales básicas, como procedimientos de registro, autoridades de registro y sus poderes, solicitantes de registro, derechos de solicitud de registro, cuestiones de registro, tipos de registro, registro Revisar, registrar transacciones, etc. , y las actividades de registro llevadas a cabo por las autoridades de registro carecen en gran medida de base jurídica. Debido a que el propósito y las responsabilidades del registro no están claros, el sistema de registro no está unificado, la información de registro no puede divulgarse en su totalidad y con frecuencia se producen errores y omisiones en el registro.
En segundo lugar, el conocimiento de los ciudadanos sobre el registro es débil, lo que constituye un factor objetivo y humanista para la aplicación del sistema de adquisición de buena fe. * * * La propiedad de la propiedad no es más que dos situaciones, a saber * * * y * * * y por acciones * * *, * * y * * * basadas en la * * * relación entre las partes, y * * * la relación Surge entre ciudadanos que mantienen determinadas relaciones de parentesco en el ámbito del matrimonio y la familia. Los principales tipos de * * * relacionados con * * incluyen parejas * * *, familias * * * y * * * antes de la división de herencia, etc. Además de las disposiciones legales, las * * * acciones también se producen en función de la expresión de intención de las partes, como * * * según sociedad, etc. Y algunas reuniones de tenencias de acciones a menudo se basan en ciertos familiares y amigos.
Los ciudadanos chinos están profundamente influenciados por el confucianismo y los valores. Generalmente no prestan atención al registro de * * * y creen que * * * es un asunto interno y un asunto "familiar". A menudo utilizan el afecto y la amistad familiares para reemplazar el registro. , lo que hace que * * * El inmueble no sea público en el sentido de inscripción.
De los dos puntos anteriores se puede ver que cuando alguien * * * posee la propiedad para transacciones en el extranjero, inevitablemente surgirá el problema de no tener derecho a disponer de ella, por lo que el tercero también tiene la cuestión de si es de buena fe. Si un tercero adquiere un inmueble de buena fe durante una transacción inmobiliaria, con el fin de proteger al tercero de buena fe y mantener el orden de la transacción, se le permitirá al tercero obtener la propiedad del inmueble. Al mismo tiempo, las interpretaciones judiciales tradicionales de mi país no evitan la aplicación del sistema de adquisición bona fide a los bienes inmuebles.
(1) El 28 de agosto, el artículo 3 de la segunda parte "Disputas inmobiliarias" de las "Opiniones sobre varias cuestiones relativas a la implementación de políticas y leyes civiles (edición revisada)" del Tribunal Supremo Popular de 1963 estipula que "las compras y ventas están permitidas de conformidad con la ley. Las casas, si se confirman mediante los debidos procedimientos legales, protegerán los derechos de ambas partes. A juzgar por el contenido de este artículo y el contenido posterior a este artículo, se estipula que el". El contrato de venta no se ha ejecutado en su totalidad.
(2) Las "Opiniones sobre la implementación de políticas y leyes civiles" del Tribunal Popular Supremo del 2 de febrero de 1979, Parte 2, Disputas sobre derechos de propiedad, Sección 2, Cuestiones de vivienda, Artículo 2 estipula: Para compras y ventas permitidas por la ley, la vivienda debe proteger los derechos de ambas partes. Si un no propietario vende ilegalmente una casa ajena, la relación de compraventa se declarará inválida. Si la casa es propiedad de * * * y el comprador la vende a sabiendas sin el consentimiento de otras * * * personas, la relación de compraventa también debe declararse inválida si el comprador no sabe si la relación de compraventa es válida; o no debe determinarse de acuerdo con la situación real; la compra y venta Se ha establecido la relación, * * * Si alguien lo sabía en ese momento y no objetó, y presenta una objeción ahora, debe considerarse válida. "Este reglamento propone * * * tres reglas para abordar la relación comprador-vendedor cuando algunas casas se venden sin autorización, incluidas las circunstancias en las que la venta puede considerarse válida, siempre que el comprador sea de buena fe y no tenga culpa.
(3) El artículo 25 más alto de la Parte VI "Cuestiones de vivienda" de las "Opiniones sobre varias cuestiones relativas a la implementación de políticas y leyes civiles" del Tribunal Popular del 30 de agosto de 1984 estipula que "algunos * * *personas venden o compran casas sin el consentimiento de otras* * *personas La relación debe anularse. Si el comprador no lo sabe, se debe determinar si la relación de venta es válida o no en función de la situación real. Si otras * * * personas lo sabían en ese momento y no se opusieron, y luego plantearon objeciones, se debe reconocer la validez de la relación de ventas. "La parte culpable será responsable de compensar las pérdidas económicas causadas por la relación de compraventa inválida." Esta interpretación hereda el contenido de la Interpretación Judicial de 1979 y establece las reglas de compensación para las ventas inválidas.
( 4) "República Popular China" Después de la promulgación e implementación de los "Principios generales del derecho civil" y los "Principios generales del derecho civil", el Tribunal Popular Supremo formuló las "Opiniones sobre varias cuestiones (juicio)" sobre 26 de junio de 1988. El artículo 89 de los “Dictamenes” establece claramente que * * * y * * * *El sistema de adquisición de buena fe se aplica a todos los bienes, incluidos * * *todos los bienes
* * *. En la relación, * * * tiene derecho a todos los bienes por acción o * * * propiedad plena, por lo que el derecho de disposición de los bienes de propiedad de * * * será ejercido por * * * ciertos * * o en virtud de un acuerdo para. el ejercicio de los derechos accionarios no autorizados sobre bienes propiedad de * * * son actos no autorizados * * *Los derechos no son un tipo de propiedad separada, sino que son simplemente una combinación de tipos de propiedad iguales o diferentes frente a cada uno * *. * propietario, independientemente de su participación o posición en la relación con * * *, los derechos que disfruta se extienden a todas las propiedades * * * de su propiedad, es decir, todas las * * * personas tienen ciertos derechos para disponer de todas las partes de ellas. la propiedad es propiedad de * * *, pero debido a la existencia de otros * * * al mismo tiempo, el derecho de disposición de las personas es incompleto y debe restringirse en cierta medida. Basado en el principio de que algunas personas siguen los derechos de. a sus colegas, todos los derechos de las personas deben corresponderles y protegerlos * * * tiene una relación, * * * tiene derecho a disponer de los bienes que pertenecen a * * * personas (4).
Por lo tanto, cuando cualquier * * * persona ejerce su correspondiente derecho a castigar, necesita cumplir ciertas condiciones, como obtener el consentimiento de otras * * * personas. , Y luego se convierte en el mismo poder de penalización de * * *, que puede producir efectos de penalización reales. En otras palabras, los diversos derechos de disposición del propietario * * * pueden desempeñar un papel al afectar o determinar el mismo poder de disposición de * * *, pero no pueden disponer de la propiedad de * * *. En el sentido anterior, el espíritu de "* * * y * * * usted" estipulado en el artículo 89 de las "Opiniones sobre la implementación de ciertas cuestiones (juicio)" de la Corte Suprema aún se puede aplicar a * en términos de la legislación original. intención. * *tú. Por otro lado, una diferencia importante entre la propiedad de * * * y la propiedad de * * * es el derecho de disposición. * * * Algunas propiedades con * * * * * * Algunas personas no tienen derecho a disponer de propiedades con * * * *. Debido a que * * * y * * * tienen partes inciertas, si algunas * * * personas implementan la disposición, no tienen derecho a disponer de ella de acuerdo con una * * * propiedad determinada * * alguien ha determinado la parte de la propiedad; disfruta del derecho a compartir. Al imponer sanciones sólo se podrán enajenar las acciones correspondientes. Sin embargo, si se enajena todo el inmueble, las otras * * * partes ocupadas todavía no tienen derecho a disponer. Por lo tanto, el autor cree que el sistema de adquisición de buena fe es ciertamente aplicable a los bienes propiedad de * * * en relaciones jurídicas relacionadas con el extranjero. Además, algunas personas afirman que el derecho de tanteo se basa en la relación jurídica interna del propietario y es un acuerdo interno entre las partes que no puede utilizarse contra un tercero de buena fe en las relaciones externas.
* * * La adquisición de buena fe en transacciones de bienes raíces de propiedad propia se realiza a expensas de los intereses de otros * * * propietarios, protegiendo los intereses del cesionario de buena fe, manteniendo las reglas y el orden de la transacción, y reflejar los requisitos del mercado para la seguridad de las transacciones en condiciones económicas. Por tanto, en aplicaciones concretas, las condiciones deben ser estrictas.
Primero, algunas * * * personas han cometido comportamientos con los que no tienen derecho a lidiar. El transmitente de una transacción inmobiliaria debe ser * * *. Si el transmitente no es el propietario, no tiene derecho a disponer del inmueble y su enajenación es inválida. La posibilidad de aplicar el sistema de adquisición de buena fe sólo existe cuando el propietario de la parte inmobiliaria * * * y el propietario o copropietario del inmueble * * * * * * ejercen la posesión o control efectivo del inmueble con base en el hecho de que no goza plenamente del derecho a disponer del inmueble. El derecho a disponer de todos los bienes inmuebles.
En segundo lugar, el tercero (comprador) es de buena fe y no tiene culpa. La buena fe se refiere a la ignorancia, y la buena fe incluye dos situaciones: primero, el tercero desconoce que el bien es propiedad de * * * * segundo, el tercero sabe que es dueño del bien, pero no lo sabe; que otras personas no estén de acuerdo en venderlo. Hay dos aspectos de la ausencia de culpa: primero, la ignorancia antes mencionada no fue causada por el tercero, pero el malentendido fue causado por el cedente; segundo, el tercero ha cumplido con su debido deber de diligencia, y de acuerdo con la gente común; La comprensión de la naturaleza del bien inmueble y del hecho de que la * * * persona pactada en la transacción cumplió con el deber de diligencia y cumplió con el estándar subjetivo de tener motivos para creer.
En tercer lugar, el momento de la aprobación de buena fe es el momento en que se obtiene la propiedad del inmueble. El período específico para determinar si el tercero es de buena fe debe ser cuando se registra el cambio en los derechos de propiedad. Transcurrido este tiempo, el tercero conoce o debe conocer la naturaleza del bien o la disconformidad del otro con la venta no tendrá incidencia jurídica alguna en la constitución de la buena fe.
En cuarto lugar, el tercero pagó la contraprestación correspondiente. Esto requiere que * * * la adquisición de buena fe de bienes inmuebles se limite al ámbito de la venta o la reciprocidad. Si se obtiene sin compensación, no se aplica el sistema de adquisición de buena fe.
En quinto lugar, la propiedad ha sido registrada para cambios en los derechos de propiedad. El registro de cambio de inmueble es una condición necesaria para la transferencia de inmueble. Como señal de que el transmitente del contrato de compraventa de inmueble ha cumplido con sus obligaciones, además de entregar la casa, también deberá colaborar en la realización de los trámites de registro de cambio de inmueble. Las condiciones para no poder registrar cambios en el inmueble son que la transacción inmobiliaria no se haya completado y el tercero no haya obtenido la propiedad de la casa. Si es de buena fe y se paga la contraprestación correspondiente sin culpa, no habrá problema de aplicar la adquisición de buena fe porque no hay "adquisición".
La razón objetiva por la que los bienes inmuebles de propiedad conjunta son aplicables a la adquisición de buena fe proviene del principio de "guardia de manos" de la legislación japonesa, como bienes raíces, la sentencia de que los bienes inmuebles no son aplicables a la adquisición de buena fe. La fe ha sido generalmente aceptada por los círculos teóricos y los círculos de práctica judicial. Sin embargo, independientemente de si son copropietarios de bienes inmuebles o copropietarios de acciones, todos disfrutan de la protección legal de los derechos inmobiliarios. Al mismo tiempo, la economía de mercado requiere que se valoren cada vez más el orden y las reglas de las transacciones. Cuando existe un conflicto entre proteger los intereses de los copropietarios de bienes inmuebles y salvaguardar los derechos e intereses de terceros de buena fe y mantener la seguridad de las transacciones, ¿hay lugar para la aplicación del sistema de adquisición de buena fe? En el contexto de que nuestro país aún no ha establecido plenamente un sistema de confianza pública para la divulgación de derechos de propiedad, es necesario reexaminarlo. 1. Hechos del caso y desacuerdo Jiang y Qian son marido y mujer. Compraron una casa de 406 habitaciones (área de construcción 62,35 m2) en una comunidad de Zhenjiang en 1998. Los derechos de propiedad se registraron a nombre del marido Qian. Debido a conflictos matrimoniales, Jiang trasladó la habitación 1999 406 a la casa de su madre en julio de 2000. En junio de 2000, Qian firmó un contrato de venta de casa con Cai a espaldas de Jiang y vendió la Casa 406 a Cai por 76.000 yuanes. Durante la negociación, Qian mostró el certificado de propiedad, llevó a Cai Shi a ver la casa e informó falsamente que él y su esposa Jiang habían acordado vender la casa. Al pasar por los procedimientos de registro de cambio de propiedad en la Oficina de Vivienda y Tierras, Qian presentó el certificado de propiedad y el certificado de matrimonio, falsificó el certificado de venta de la casa emitido por Jiang y pidió a alguien que obtuviera el certificado emitido por Jiang. En agosto de 2000, Cai pagó la casa, recibió el certificado de propiedad de la habitación 406, se mudó a la habitación 406 y renovó la casa. Posteriormente, Jiang descubrió que la Casa 406 había sido vendida, por lo que presentó una demanda ante el tribunal alegando que Qian y Cai habían infringido los derechos de propiedad de su casa, solicitando que se confirmara que la venta de la casa no era válida. Hay tres opiniones sobre la aplicación legal del plan anterior: la primera opinión es que la casa 406 es propiedad conjunta de Jiang y Qian, y que comparten derechos de propiedad. Qian dispuso de la propiedad conjunta de marido y mujer sin el consentimiento de Jiang, infringiendo así. sobre los derechos de propiedad de la casa de Jiang y los derechos de propiedad de Qian y Cai. La segunda opinión es que los derechos de propiedad de la casa 406 están registrados a nombre de Qian. Durante la firma del contrato de venta de la casa, Cai tenía motivos suficientes para hacerlo. cree que los derechos de propiedad de la casa 406 eran propiedad de Qian, y también prestó la debida atención a la divulgación pública durante el proceso de transacción. El principio es válido para confirmar la relación de compra y venta de la casa, la tercera opinión sostiene que aunque Qian se deshizo de la misma; propiedad común como uno de los copropietarios, Cai, como tercero, no sabía que Jiang no aceptó vender la Casa 406, fue de buena fe y pagó Después de pagar el precio correspondiente de la casa y completar el registro de cambio de derechos de propiedad procedimientos, el negocio relevante debe considerarse válido y las pérdidas de Jiang pueden atribuirse únicamente a Qian. El primer punto de vista busca proteger los derechos de los copropietarios desde la perspectiva de la no disposición de los derechos, y el segundo punto de vista mantiene la seguridad de las transacciones de propiedad basándose en el principio de publicidad de los derechos de propiedad, que tiene cierta base legal. y aplicación en términos de racionalidad. El tercer punto de vista incluye el principio de proteger los derechos e intereses legítimos de un tercero de buena fe. Algunos copropietarios se enfrentan a la compleja situación de la venta maliciosa de bienes inmuebles comunes. En este caso, Cai cumplió con los requisitos de buena fe. adquisición y confirmó la validez de la relación de venta. El autor está de acuerdo con la tercera opinión. En primer lugar, existe una base jurídica clara. El artículo 89 de las "Opiniones sobre varias cuestiones relativas a la aplicación (implementación)" del Tribunal Supremo Popular estipula que "durante la existencia de una relación de copropiedad, la disposición arbitraria de la propiedad común por parte de algunos copropietarios generalmente se considera inválida. Sin embargo, si una Un tercero de buena fe adquiere la propiedad a cambio de una compensación, el tercero debe ser protegido "los derechos e intereses legítimos de las personas", esta interpretación judicial estipula la aplicación del sistema de adquisición de buena fe desde una determinada perspectiva, y está dirigida a la propiedad común. La extensión de su contenido debe entenderse que incluye bienes inmuebles de propiedad conjunta. El caso cumple con las circunstancias estipuladas en la interpretación judicial de Cai. Los derechos e intereses deben ser protegidos. En segundo lugar, se tienen en cuenta los intereses de otros copropietarios. De acuerdo con el principio de no culpa del derecho civil, Cai tiene el correspondiente deber de diligencia durante el proceso de venta de la casa. Según el sentido común y la capacidad de la gente común, preguntó además al copropietario Jiang, que no sabía adónde ir. Comenzó a expresar su intención al vendedor. No hubo ningún error subjetivo. Qian y Jiang ocultaron deliberadamente la verdad a Cai y completaron el pago de compra de la casa legalmente reconocido. Como resultado, los derechos de Jiang Qian fueron infringidos. podría obtener justicia reclamando una indemnización contra la parte culpable.
En tercer lugar, desde la perspectiva de la eficiencia social, si la venta se declara inválida, inevitablemente se tendrán las consecuencias de devolver la propiedad, provocando otro ajuste de la relación jurídica, rompiendo la estabilidad que se ha formado y provocando el consumo de la propiedad, y dos Voluntad Provoca ansiedad en la gente sobre la seguridad de las transacciones inmobiliarias y no favorece el mantenimiento de una seguridad dinámica en las transacciones. En segundo lugar, el sistema de adquisición de buena fe y su aplicación. El núcleo del tercer punto de vista es la aplicación del sistema de adquisición de buena fe. La adquisición de buena fe, también conocida como adquisición inmediata, significa que después de que una persona que no tiene derecho a disponer de la propiedad de otras personas transfiere ilegalmente propiedades en poder de otros para un tercero, si el cesionario actuó de buena fe al adquirir la propiedad, entonces adquiere la propiedad. El dueño original de la propiedad no exigirá al cesionario que devuelva la propiedad. El sistema de adquisiciones de buena fe es una ley en el sistema de derecho civil moderno y en el sistema de derecho consuetudinario