Cabe decir que el punto de partida para la creación de préstamos hipotecarios de alto riesgo en Estados Unidos fue bueno, y se lograron resultados notables en los primeros 10 años. De 1994 a 2006, la tasa de propiedad de vivienda en Estados Unidos aumentó del 64% al 69%. Durante este período, más de 9 millones de familias eran propietarias de su propia vivienda, en gran parte debido a las hipotecas de alto riesgo. Más de la mitad de las personas que utilizaron hipotecas de alto riesgo para obtener viviendas eran minorías, y la mayoría de ellos eran personas de bajos ingresos que no podían obtener hipotecas ordinarias debido a sus malos antecedentes crediticios o a la imposibilidad de pagar un pago inicial. Las hipotecas de alto riesgo ofrecieron opciones a las personas de bajos ingresos en lugar de negarles directamente préstamos hipotecarios.
Pero la naturaleza de alto riesgo de las hipotecas de alto riesgo también viene acompañada de su fácil disponibilidad. En comparación con la tasa de interés del 6% al 8% de los préstamos hipotecarios ordinarios, la tasa de interés de los préstamos hipotecarios de alto riesgo puede llegar al 10% al 12%, y la mayoría de los préstamos hipotecarios de alto riesgo toman la forma de tasas de interés ajustables (ARM). Las tasas de interés, las tasas de pago de las hipotecas de alto riesgo, estaban aumentando cada vez más, lo que en última instancia condujo a mayores índices de morosidad y tasas de ejecuciones hipotecarias, lo que condujo a la crisis actual.
Impulso crediticio
De 2001 a 2004, la implementación de políticas de bajas tasas de interés por parte de la Reserva Federal estimuló el desarrollo de la industria inmobiliaria. El entusiasmo de los estadounidenses por la compra de viviendas siguió aumentando y. Las hipotecas de alto riesgo se convirtieron en una opción para los compradores de viviendas que no califican para préstamos de primera categoría.
La intensificación de la competencia entre los prestamistas ha dado lugar a una variedad de productos hipotecarios de alto riesgo de alto riesgo. Como las hipotecas de interés únicamente, que se diferencian de las hipotecas tradicionales a tasa fija en que permiten a los prestatarios pagar solo intereses y ningún principal en los primeros años del préstamo. La carga de pago del prestatario es mucho menor que la de los préstamos a tasa fija. , lo que hace que algunas personas de ingresos bajos y medios hayan ingresado al mercado para comprar casas. Pero después de unos años, la carga de pago mensual del prestatario continúa aumentando, dejando el peligro oculto de que el prestatario no pueda pagar en el futuro.
Algunas instituciones crediticias incluso han lanzado métodos de préstamo de "pago inicial cero" y "documentación cero", es decir, los prestatarios pueden comprar una casa sin fondos y solo necesitan declarar sus ingresos sin proporcionar ninguna información relevante. de capacidad de pago, tales como nóminas, certificados de pago de impuestos, etc. El Mortgage Asset Research Institute, una firma consultora de Virginia, llevó a cabo un estudio de seguimiento de 100 préstamos de "documentación cero" en abril de 2006. Al comparar los ingresos declarados con las declaraciones de impuestos presentadas al Servicio de Impuestos Internos (IRS), se encontró que el 90% de los prestatarios exageraron sus ingresos personales en un 5% o más, y el 60% de los prestatarios exageraron sus ingresos en más de la mitad de sus ingresos reales. Un informe del Deutsche Bank afirma que estos "préstamos fraudulentos" representaron el 40% de todas las hipotecas de alto riesgo emitidas en 2006, frente al 21% en 2001.
Estos nuevos productos están de moda. Por un lado, la continua prosperidad del mercado inmobiliario hace que los prestatarios subestimen los riesgos potenciales; por otro lado, las instituciones crediticias no tienen un control de riesgo adecuado y una competencia intensificada; Solo hacen todo lo posible para promocionar estos productos, pero ignoran intencionalmente los pasos para explicar los riesgos a los prestatarios y confirmar la capacidad de pago del prestatario. Los datos de la Reserva Federal muestran que los préstamos de alto riesgo representaron el 20% de todos los préstamos hipotecarios residenciales, frente al 5% en 2006.
La revisión de la calificación de préstamos flexibles se ha convertido en una importante fuerza impulsora de la actividad sin precedentes del mercado de transacciones inmobiliarias, pero también ha sembrado las semillas de la crisis. En los últimos dos años, cuando la Reserva Federal aumentó las tasas de interés 17 veces, el mercado inmobiliario estadounidense ha mostrado gradualmente signos de enfriamiento, pero el mercado de hipotecas de alto riesgo no se ha detenido.
Al otorgar hipotecas de alto riesgo, tanto los prestamistas como los prestatarios creían que si tenían dificultades para pagar el préstamo, el prestatario simplemente vendería la casa o refinanciaría la hipoteca. Pero, de hecho, a medida que la Reserva Federal aumenta las tasas de interés 17 veces seguidas y el mercado inmobiliario continúa enfriándose, a los prestatarios les resulta difícil vender sus casas. Incluso si pueden venderlas, el valor de la vivienda puede caer al máximo. punto en el que no es suficiente para pagar el préstamo restante. En este punto, naturalmente, surgen casos de morosidad y ejecuciones hipotecarias.
Una vez que el número de casos aumente significativamente, inevitablemente generará expectativas pesimistas sobre el mercado de las hipotecas de alto riesgo, y el mercado de las hipotecas de alto riesgo puede sufrir graves shocks, que afectarán la cadena de capital del mercado de préstamos y luego afectarán a todo el mercado de las hipotecas. Al mismo tiempo, los precios del mercado inmobiliario seguirán cayendo a medida que los propietarios intenten reducir sus pérdidas. La superposición de los dos factores formó el efecto Matthew, creando un círculo vicioso y exacerbando la aparición de la crisis del mercado secundario.
"Caza" de préstamos
El 22 de marzo de 2007, el Comité Bancario del Senado de los Estados Unidos celebró una audiencia titulada "Crisis del mercado hipotecario: causas y consecuencias". En la reunión, la representante de consumidores Jennie Haliburton contó su historia: Cuando pidió un préstamo hace unos años, le dijo al oficial de préstamos que sólo podía pagar $700 al mes. El oficial de préstamos convenció al jubilado de que aportara $800 al mes. y ella aceptó. Cuando pides un préstamo, no sabes que el pago mensual aumentará. "Más tarde descubrí que estaba pagando 100 dólares al mes", dijo el consumidor Eagle, quien pidió una tasa fija a 30 años. "Pero cuando firmé los documentos, descubrí que no podía obtener una tasa fija. El oficial dijo que no se preocupe, las tasas de interés también pueden bajar". Como resultado, observó cómo el pago mensual aumentaba de menos de $2,100 a más de $2,300, y le preocupa que siga aumentando.
Como la mayoría de las industrias, la mayoría de los profesionales de las hipotecas de alto riesgo son personas buenas, honestas y decentes, y los problemas de muchos prestatarios son causados por su propia negligencia o impulsos de gasto irresponsables. Pero es innegable que, impulsados por enormes ganancias, en los últimos años, algunas manzanas podridas de la industria han utilizado diversos métodos, como visitas domiciliarias, llamadas telefónicas, materiales enviados por correo, correos electrónicos, anuncios emergentes en Internet, etc., para ganar dinero. más comisiones a través de diversos medios fraudulentos, esto incluye ocultar información deliberadamente, proporcionar información falsa, alentar o incluso declarar ingresos falsamente en nombre de los consumidores, etc., para atraer a los consumidores a morder el anzuelo, y las víctimas de "morder el anzuelo" a menudo son. los más vulnerables entre los grupos vulnerables: pobres, con poca educación, ancianos y madres solteras, minorías, nuevos inmigrantes, etc. - sus situaciones financieras pueden quedar completamente destruidas, sus hogares completamente perdidos e incluso su "sueño americano". Existe una amplia gama de malos comportamientos en los préstamos hipotecarios de alto riesgo, pero se pueden resumir en dos categorías:
■ Préstamos predatorios: la institución crediticia o su agente no proporciona préstamos al consumo de acuerdo con las disposiciones pertinentes. de la ley estadounidense. Los inversores deben revelar verdadera y completamente información compleja sobre los términos de los préstamos y los riesgos de las tasas de interés. En tales casos, las víctimas suelen ser consumidores;
■ Fraude hipotecario: delitos de fraude crediticio dirigidos por delincuentes profesionales, y las víctimas suelen ser instituciones crediticias.
La llamada "caza de préstamos", según el senador Christopher J. Dodd, presidente del Comité Bancario del Senado:
"En los últimos años, los tipos de préstamos que se han Las hipotecas híbridas de tasa ajustable (ARM) generalmente tienen una tasa de interés fija durante los primeros dos años, y la tasa de aumento suele ser grande cada seis meses a partir de entonces. Muchos prestatarios no pueden afrontar los pagos mensuales y tienen que hacerlo. refinanciar a un costo más alto y vender sus casas. O dejar de hacer pagos. Ningún préstamo debería obligar a un prestatario a enfrentarse a un dilema tan diabólico. Los prestamistas basan estos préstamos en el valor de la propiedad, no en la capacidad del prestatario para pagar la deuda. de 'cazar préstamos'"
El Congreso de Estados Unidos aprobó la Ley de Veracidad en los Préstamos de 1968 para proteger a los consumidores. La ley exige que los prestamistas revelen claramente todos los términos y costos de las transacciones de préstamos. En otras palabras, al otorgar préstamos, los intermediarios de préstamos que proporcionen información incorrecta o no expliquen completamente todos los riesgos de un préstamo a los consumidores deben ser procesados por fraude.
Dado que en Estados Unidos los intermediarios de hipotecas residenciales están regulados principalmente por los estados y el gobierno federal no tiene estadísticas generales sobre fraude e irregularidades en la industria, no está claro cómo se distribuyen. Pero el número de casos "sospechosos" de fraude hipotecario denunciados por bancos y otros prestamistas se duplicó entre 2004 y 2006, según cifras publicadas por el FBI. Los profesionales del derecho así lo creen.
A medida que se intensifique la crisis de las hipotecas de alto riesgo, los litigios penales y civiles relacionados también aumentarán significativamente.
En la actualidad, la agencia más parecida a la "policía hipotecaria" en Estados Unidos es la Oficina del Inspector General del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano federal. Esta agencia cuenta con aproximadamente 650 investigadores y auditores responsables. para rastrear casos de fraude hipotecario y "caza de préstamos". En los últimos tres años, la agencia ha realizado 190 auditorías de instituciones e intermediarios hipotecarios, ha procesado 1.350 casos y ha recuperado 1.300 millones de dólares en pérdidas. Pero ni siquiera la agencia sabe si ha llegado al meollo del problema. El inspector general Kenneth Donohue dijo en una entrevista con MSNBC: "Casi hace falta tener una bola de cristal para predecir el futuro. ¿Es lo que estamos viendo ahora el iceberg completo, o es sólo la punta del iceberg que ha emergido del agua? ? "Es demasiado pronto para saberlo." De hecho, según la información que se puede encontrar a través de Google, desde al menos 1999, ha habido informes de "caza de préstamos" y otras prácticas poco éticas en el mercado de hipotecas de alto riesgo, e incluso en Ocasionalmente se ha informado en la prensa sobre comportamientos que constituyen un delito penal. Esto nos lleva a nuestro siguiente tema: ¿Qué han estado haciendo los reguladores financieros durante este período?
Ausencia de supervisión
En la audiencia del Comité Bancario del Senado de los EE. UU. sobre "Crisis del mercado hipotecario: causas y consecuencias" el 22 de marzo de 2007, el presidente del comité, Dodd, dijo al regulador financiero de los EE. UU. En particular, la Reserva Federal hizo una severa acusación por su inacción:
“Nuestras autoridades reguladoras financieras deberían haber sido guardias preparados para proteger a los estadounidenses trabajadores de las instituciones financieras irresponsables. Pero desafortunadamente lo que está mal es eso. han estado al margen durante mucho tiempo". Así es como los reguladores financieros han estado inactivos durante mucho tiempo:
Los reguladores financieros nos dijeron que notaron por primera vez la reducción de los estándares crediticios a finales de 2003. En ese momento, Fitch Rating ya había incluido una importante institución de hipotecas de alto riesgo en su lista de "vigilancia crediticia", expresando preocupaciones sobre el negocio de hipotecas de alto riesgo de la institución.
Los datos recopilados por la Junta de Gobernadores de la Reserva Federal sugieren claramente que a principios de 2004, los prestamistas comenzaron a relajar los estándares crediticios.
"A pesar de estas señales de advertencia, en febrero de 2004, los líderes de la Reserva Federal parecían estar alentando el desarrollo y el uso de hipotecas de tasa ajustable, los mismos tipos de préstamos que hoy están acumulando deudas incobrables y llevando a ejecuciones hipotecarias. de las hipotecas de muchos prestatarios En aquel momento, el presidente de la Reserva Federal dijo en un discurso ante la Administración Nacional de Cooperativas de Crédito (NCUA): "Si los prestamistas ofrecen productos hipotecarios alternativos que sean mejores que los tipos fijos tradicionales, los consumidores estadounidenses pueden aceptarlos". Ganancias '" Poco después, la Reserva Federal aumentó las tasas de interés 17 veces seguidas, elevando la tasa de los fondos federales del 1% al 5,25%.
"Así que, en pocas palabras, ya en la primavera de 2004, los reguladores financieros habían comenzado a prestar atención a la relajación de los estándares crediticios. Al mismo tiempo, la Reserva Federal continuó elevando las tasas de interés mientras Continuar alentando a las instituciones de crédito a desarrollar y vender hipotecas de tasa ajustable. En mi opinión, es este comportamiento paradójico el que ha creado la tormenta actual que envuelve a millones de propietarios de viviendas estadounidenses."
Mayo de 2005. Los medios comenzaron a informar. que los economistas advertían sobre los riesgos de los nuevos préstamos hipotecarios.
En junio del mismo año, el presidente Greenspan dijo que también estaba preocupado por la proliferación de nuevos productos hipotecarios.
Pero no fue hasta diciembre de 2005 que las autoridades reguladoras financieras comenzaron a proponer directrices regulatorias destinadas a frenar las prácticas crediticias irresponsables. No fue hasta nueve meses después, en septiembre de 2006, que se finalizaron las tardías directrices.
“Pero incluso ahora, la respuesta regulatoria ha sido incompleta.
Su impacto
·El primer bloque: desencadenar la recuperación de propiedades por parte de las instituciones de crédito
·El segundo bloque: la calificación crediticia de todos los bonos no gubernamentales se reduce
·Tercer bloque: amplificar los fondos de cobertura cientos de veces mediante apalancamiento
·Cuarto bloque: recortar posiciones en yen japonés, franco suizo y otras operaciones de arbitraje
·Quinto bloque: Estados Unidos y otros países La confianza del consumidor se ha visto frustrada
·Página 6: Pánico en la toma de ganancias del carry trade
·Página 7: Hubo una venta de pánico- en Bolsa
Hipotecas subprime La crisis provocada por la tormenta ha afectado gravemente a la liquidez financiera de varios países. En pocas palabras, con las actuales perspectivas poco claras para el problema de las hipotecas de alto riesgo, los bancos naturalmente han restringido el crédito y han evitado prestar. Esto ha llevado a un fuerte aumento de las tasas de interés interbancarias a corto plazo. En otras palabras, nadie quiere prestar dinero. Como no estaba claro cuántas pérdidas sufrirían otros bancos a causa de las hipotecas de alto riesgo y cuál era su situación financiera, aumentaron sus tipos de interés interbancarios. A su vez, las tasas de interés de los préstamos interbancarios son muy altas, lo que aumenta considerablemente el costo de recaudar fondos, por lo que incluso los propios bancos no están dispuestos a pedir dinero prestado a otros bancos. Por lo tanto, la liquidez de los fondos se reduce considerablemente, lo que es muy arriesgado y tiene un gran impacto en la recaudación de fondos necesarios para el desarrollo de todos los ámbitos de la vida del país. La Reserva Federal, el Banco Central Europeo, el Banco de Japón, etc. vieron la actual restricción repentina de liquidez, por lo que inyectaron urgentemente enormes cantidades de fondos en el mercado. Los bancos centrales de varios países han inyectado más de 300 mil millones de dólares en el mercado en unos pocos días al anunciar que otorgarán préstamos ilimitados a los principales bancos por debajo del tipo de interés interbancario del mercado, de modo que el tipo de interés interbancario pueda ser reprimido. Pero tal medida indicará aún más al mercado financiero la gravedad de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Por ejemplo, la Reserva Federal y el Banco Central Europeo inyectaron enormes sumas de dinero en el mercado para mantener la liquidez por primera vez desde los ataques terroristas del 11 de septiembre.
Que la crisis se expanda aún más depende de cuántas pérdidas hayan sufrido los bancos de varios países a causa de las hipotecas de alto riesgo.
En términos generales, las hipotecas de alto riesgo tienen poco impacto en China porque el mercado de capitales de China está casi aislado del mundo exterior. Los cinco bancos más grandes de China han invertido muy poco en hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos. Actualmente se estima que sus pérdidas totales son sólo de unos 5 mil millones de yuanes, por lo que en teoría el impacto en China será mínimo. Pero aún así cabe señalar que si las hipotecas de alto riesgo tienen un impacto enorme en todo el mundo, incluso si las pérdidas directas de China son muy pequeñas, el entorno externo hará que el valor de la moneda y la liquidez del dólar estadounidense fluctúen mucho, y el impacto interno no se puede subestimar