Sobre la distinción entre validez de contrato y validez de derechos de propiedad y la prevención de “ventas múltiples de una casa” mediante el registro de aviso
Caso: Un promotor vende una casa Para B, el contrato estipula que si la casa no se entrega con retraso, el promotor deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios de 50.000 yuanes. Después de la firma del contrato, el promotor A no pasó por los trámites de registro con el departamento de gestión inmobiliaria; más tarde, A vendió la misma casa a C y pasó por los trámites de registro.
Problemas involucrados en este caso:
1. Si la Parte B no completa los trámites de registro después de firmar el contrato, ¿entrará en vigor su contrato de venta de casa? ¿Puede respaldarse la solicitud de la Parte B de que la Parte A asuma la indemnización por daños y perjuicios?
2. ¿Puede la Parte B alegar que el contrato entre la Parte A y la Parte C es inválido? B y A firman un contrato primero, y C firma el contrato después, pero C ya pasó por los procedimientos de registro, ¿tiene C derechos de propiedad sobre la casa en disputa?
3. ¿Cómo debería la Parte B salvaguardar sus derechos si se encuentra con situaciones similares en el futuro?
Esta cuestión implica la distinción entre validez de contrato y validez de derechos de propiedad, así como la prevención de "ventas múltiples de una casa" mediante el registro de aviso.
Antecedentes legislativos:
La situación de la compra y venta de casas entre partes es relativamente complicada. Si el registro es un requisito para que un contrato sea efectivo, entonces, si el vendedor no completa los procedimientos de registro, después de que suba el precio de la casa, el vendedor puede exigir confirmación de que el contrato no es válido y devolver la casa alegando que no se registró. el contrato no es válido, lo que puede perjudicar al comprador de buena fe y beneficiarse de otros. Especialmente cuando la casa ha sido entregada y el comprador la ha renovado, si se confirma que el contrato no es válido y la casa se devuelve sin registro, puede obstaculizar el orden de propiedad existente. Además, si el contrato es nulo por falta de inscripción, la parte no incumplidora no podrá exigir a la parte incumplidora la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Este fenómeno puede evitarse si se distinguen estrictamente los efectos del contrato y del registro y se establece un sistema de prerregistro.
Analice este caso:
El artículo 15 de la “Ley de Derechos de Propiedad” estipula que será eficaz un contrato entre las partes sobre el establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos de propiedad inmueble. desde el momento en que se establezca el contrato, salvo que la ley disponga lo contrario o se acuerde lo contrario en el contrato, la falta de registro de los derechos de propiedad no afectará la validez del contrato. De hecho, se aclaran las siguientes opiniones: después de que las dos partes celebran un contrato de compraventa de bienes raíces, el contrato ha entrado en vigor si no se completan los trámites de registro, la propiedad de la casa no se puede transferir si una de las partes; contrato viola el contrato, será responsable por el incumplimiento del contrato.
Al mismo tiempo, el artículo 20 de la "Ley de derechos de propiedad" estipula: "Para garantizar la realización de futuros derechos de propiedad, las partes podrán solicitar a la agencia de registro un registro con aviso previo de conformidad con el acuerdo después del registro de aviso previo, sin el consentimiento del titular del derecho de registro de aviso previo La enajenación de bienes inmuebles no tendrá el efecto de derechos reales "Lo que se registra en el registro de aviso no son los derechos de propiedad inmuebles. el derecho a reclamar cambios en los derechos de propiedad inmobiliaria en el futuro." Las disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad sobre el registro con preaviso hacen que los créditos registrados tengan el efecto de derechos de propiedad, es decir, los créditos registrados con aviso previo tienen efecto contradictorio sobre las disposiciones posteriores con el mismo contenido que los créditos. Los derechos de los acreedores registrados de esta manera están protegidos y el comprador de la vivienda podrá obtener la casa acordada, lo que juega un papel especial al impedir la venta de una casa y dos casas en la venta de viviendas comerciales.
En este caso, el contrato firmado por la Parte A y la Parte B es una expresión de las verdaderas intenciones de ambas partes. Aunque no existe un procedimiento de registro, esto sólo significa que los derechos de propiedad no se pueden cambiar. Según el artículo 15 de la Ley de Propiedad, el contrato firmado entre la Parte B y la Parte A ha entrado en vigor. La Parte B respalda la solicitud de la Parte B de que la Parte A asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato y ordena a la Parte A pagar una indemnización por daños y perjuicios; 50.000 yuanes y compensar al Partido B por sus pérdidas reales. De manera similar, el contrato de compraventa de casa firmado por la Parte A y la Parte C es un contrato válido y la propiedad de la casa en disputa pertenece a la Parte C debido al registro. Para evitar vender una casa dos veces, después de que B firme un contrato de compra de casa con el desarrollador en el futuro, debe solicitar el registro con aviso previo a la agencia de registro. Una vez registrado el aviso, si el promotor vuelve a vender la casa, aunque el contrato firmado con el comprador pueda ser válido, no tendrá efectos de derecho de propiedad.
En segundo lugar, casos de adquisición de buena fe
Caso: Pareja A y B. Las dos partes compraron una villa después de casarse, pero el propietario en el certificado de propiedad estaba registrado como A. Después de que la relación entre la pareja se deterioró, A vendió de forma privada la villa compartida por la pareja a C. Después de consultar el libro de registro del departamento de registro de bienes raíces y confirmar que A es el propietario de la casa, C y A firman un contrato. Después de firmar el contrato, la parte C paga el pago de la casa y ambas partes A y C van a. la agencia de registro para registrar la propiedad. Después de que la Parte B se enteró de esto, llevó a la Parte C a los tribunales, argumentando que la Parte A no tenía derecho a disponer de la propiedad conjunta de la pareja. El contrato de transferencia de propiedad firmado entre la Parte A y la Parte C no era válido, y la Parte C debería hacerlo. devolver la propiedad.
Posibles consecuencias antes de la implementación de la "Ley de Derechos de Propiedad":
El artículo 51 de la "Ley de Contratos" estipula que después de una persona que no tiene derecho a disponer de la propiedad de otras personas Celebra un contrato, éste será ratificado por el obligante. O si una persona sin derecho a disponer obtiene el derecho a disponer, el contrato será válido. En el pasado, si una persona que no tenía derecho a disponer de los bienes de otra persona se negaba a ratificarlos, el contrato sería inválido. Por lo tanto, antes de la implementación de la Ley de Propiedad, el tribunal puede dictaminar que el contrato firmado por la Parte A y la Parte C es inválido.
Tras la implementación de la "Ley de Derechos de Propiedad", la sentencia será revocada:
El artículo 106 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que "el cesionario obtendrá la propiedad de la bienes inmuebles o muebles si cumple con las siguientes circunstancias: (1) El cesionario acepta de buena fe el inmueble o bien mueble; (2) La transferencia es a un precio razonable (3) El inmueble o bien mueble transferido que; debe inscribirse conforme a la ley se ha registrado, y se ha inscrito el inmueble o bien mueble transferido que no necesita ser inscrito Entrega al cesionario si el cesionario adquiere la propiedad del inmueble o bien mueble de conformidad con las disposiciones. del párrafo anterior, el propietario original tiene derecho a exigir una indemnización a quien no tiene derecho a disponer de ella "
Esta disposición de la "Ley de Derechos de Propiedad" trata sobre la buena fe. Obtenido. Las condiciones para obtener de buena fe son: 1. El cesionario debe actuar de buena fe y desconocer que el transmitente no tiene autoridad para disponer de la persona. 2. El cesionario pagó un precio razonable. 3. La propiedad transferida ha sido registrada (como los bienes inmuebles) y la propiedad que no requiere registro ha sido entregada al cesionario (como los bienes). Deben cumplirse tres condiciones al mismo tiempo, de lo contrario no constituirá una adquisición de buena fe. La adquisición de buena fe se aplica tanto a bienes muebles como inmuebles.
En este caso, dado que la Parte A y la Parte B son marido y mujer, y el dueño del inmueble inscrito en el certificado de derechos de propiedad es la Parte A, de acuerdo con el principio de efectividad del registro inmobiliario estipulado en el Título de Propiedad. Ley, la Parte C tiene motivos suficientes para creer que los derechos de propiedad registrados en el certificado de derechos de propiedad El propietario tiene derecho a disponer de la propiedad, por lo que cumple con las condiciones para la adquisición de buena fe; en segundo lugar, C pagó un precio razonable por ella; la propiedad; tercero, se ha completado el registro de derechos de propiedad, cumpliendo plenamente con las disposiciones de la Ley de Propiedad sobre adquisición de buena fe, y C adquirió la propiedad de la casa. El tribunal puede decidir rechazar la solicitud de B de que C le devuelva la propiedad.
Por supuesto, los derechos de B no pueden protegerse. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de derechos de propiedad, tiene derecho a exigir que la Parte A compense las pérdidas. La Parte A debe tratar el dinero transferido de la propiedad como la misma propiedad que la Parte B y su esposa, y no como su propia propiedad. .
Tercer caso, préstamo hipotecario
Caso: Una empresa inmobiliaria (en adelante Empresa A) llegó a un acuerdo con la Empresa Constructora B (en adelante Empresa B), y La empresa B sirvió como construcción de viviendas comerciales de la empresa A. Según el contrato, el monto total del objeto es de 60 millones de yuanes y el proyecto se completará en 8 meses. Si cualquiera de las partes incumple el contrato, se pagará una indemnización por daños y perjuicios del 20% del monto total del contrato. Después de firmar el contrato, la empresa A pidió prestados 30 millones de yuanes al banco A utilizando sus derechos de uso de terrenos de construcción como garantía para recaudar fondos para la construcción del proyecto. La empresa B asumió la responsabilidad de la garantía del préstamo, pero no se acordó ningún método de garantía.
La empresa B, sin el consentimiento de la empresa A, entregó parte de las tareas de construcción a la empresa constructora C, financiada conjuntamente por Zhang, Li y Wang. Durante el proceso de construcción, el trabajador Liu dejó caer accidentalmente un ladrillo en su mano, hiriendo gravemente a un peatón que pasaba por el sitio de construcción y costándole 5.000 yuanes en gastos médicos.
La empresa A realizará la preventa de viviendas comerciales inmediatamente después del inicio de la construcción. Ding compró|Fa;Fa/Educación Wo Wanghui H, director general, fue a la habitación 101, edificio 65438 y pagó 50.000 yuanes por adelantado, lo que se acordó como pago inicial. Pero pronto, la Compañía A firmó un contrato con Wang para vender la casa mencionada anteriormente a Wang, y una vez que se completó la casa, se emitió el certificado de propiedad de la casa a Wang. Wang no sabía que la casa había sido vendida a Ding.
Después de que Wang se mudó, toda la familia sufrió picazón en la piel, lágrimas, mareos y otras molestias. Después de las pruebas, se encontró que el formaldehído interior y otros indicadores químicos excedían seriamente los estándares. Sin embargo, no hay un acuerdo claro sobre los indicadores químicos en el contrato de adquisición.
Dado que la empresa A no puede pagar el préstamo del banco A, el banco A quiere ejercer derechos hipotecarios sobre la vivienda comercial desarrollada por la empresa A.
Pregunta:
5.Si cuando el Banco A ejerce sus derechos hipotecarios, ¿cuál es el objeto de sus derechos? ¿Cómo realiza el Banco A la hipoteca?
Respuesta: El objeto de la hipoteca del banco A son los derechos de uso de la tierra, excluidas las viviendas comerciales. La Ley de Propiedad estipula que una vez hipotecados los derechos de uso del suelo para la construcción, las nuevas construcciones en el terreno no son propiedades hipotecadas. Cuando el Banco A realiza la hipoteca, puede enajenar la casa comercial en conjunto, pero no puede dar prioridad al pago de la casa comercial.
6. Después de enterarse de que la casa había sido vendida a la reina, Ding presentó una demanda ante el tribunal, exigiendo a la Compañía A que cumpliera el contrato y entregara la casa.
¿Deben respaldarse sus afirmaciones? ¿Por qué?
Respuesta: No se puede respaldar porque Wang obtuvo la propiedad de la casa comercial y el registro de bienes raíces es la base para el cambio de derechos de propiedad.
IV. Caso adjunto
Caso: Embargo de bienes muebles e inmuebles en este caso
Ambas partes A y B son empleados de la misma unidad y ambos viven. en vivienda pública. Posteriormente, la unidad hizo ajustes importantes a la vivienda pública y reasignó una taberna (dos bungalows con patio) donde vivía el Partido B al Partido A, y solicitó un certificado de propiedad inmobiliaria para el Partido A... Porque cuando B vivía en En una taberna, había dos. Se tomó media habitación y se tomó otra habitación, y surgió una disputa: A dijo "Tengo un certificado de propiedad inmobiliaria" y pidió mudarse, mientras que B dijo "Yo mismo construí una casa aquí". y se negó a entregar la habitación, por lo que ambas partes acudieron a los tribunales.
Comentario:
La parte B construye una casa en el terreno en el patio de la Parte A. La casa está adjunta al terreno utilizado por la Parte A. La propiedad de la casa es inseparable de la. derechos de uso de la tierra y no pueden ser de su propiedad. Los unos son diferentes. Por tanto, en este caso, la casa debería pertenecer al usuario del suelo. La parte A obtiene la propiedad de la casa porque la propiedad de la parte B está adjunta al terreno utilizado por la parte A. Por lo tanto, aunque la parte A puede obtener la propiedad de la casa, la parte B debe ser compensada...
El enfoque El motivo de la disputa en este caso es el embargo. La cuestión de la propiedad de las cosas. En cuanto a la propiedad de los embargos, de acuerdo con los principios generales del derecho civil de mi país, las partes pueden negociar sobre la propiedad de los embargos. Si las partes tuvieren acuerdo sobre la propiedad de la cosa, la propiedad de los accesorios se determinará por acuerdo unánime. Sin embargo, si las partes no pueden llegar a un acuerdo mediante consulta, la propiedad de los archivos adjuntos se determinará en función de las condiciones específicas de los mismos.
Los bienes se pueden dividir en bienes muebles e inmuebles, y los embargos incluyen los embargos sobre bienes muebles e inmuebles, los embargos sobre bienes muebles e inmuebles, y los embargos sobre bienes muebles e inmuebles. La unión de muebles a muebles se refiere a la unión de dos muebles entre sí. Nombrar: Poner el neumático de otra persona en una bicicleta, poner las joyas de una persona en el anillo de otra. Cuando se embargan bienes muebles y muebles, el dueño de la cosa principal o el dueño de la cosa valiosa adquiere la propiedad de la cosa compuesta. Si las accesiones no se pueden distinguir entre sí, o si son de igual valor, el compuesto pertenecerá al dueño del original.
La vinculación de un inmueble a otro inmueble significa que un inmueble se une a otro inmueble para formar una sola cosa. El embargo de bienes inmuebles y activos no productivos básicamente no ocurre en China. En nuestro país, la construcción de edificios en terrenos debe pasar por ciertos trámites de aprobación, y el requisito previo es la obtención de derechos de uso del suelo. Es imposible obtener la propiedad de un edificio sin obtener los derechos de uso del suelo. Nombrando, si el edificio es una adición, si el constructor puede obtener la propiedad solo con la aprobación de los departamentos pertinentes, no habrá embargos sin la aprobación de los departamentos pertinentes, el constructor no puede obtener la propiedad del edificio, por lo que; el edificio recién agregado Las cosas no tienen derechos. En este caso, deben considerarse bienes muebles (materiales de construcción) y accesorios sobre bienes inmuebles. Se puede observar que si una casa se construye en un terreno de propiedad o uso de otros, el constructor no puede obtener los derechos de propiedad de la casa.
No importa qué tipo de apego, cambia la forma original y se convierte en algo nuevo, y aumenta el valor económico de la cosa. En este caso, si el estado original puede restaurarse después de arduos esfuerzos, o si es inconveniente o antieconómico restaurar el estado original, el estado original no debe restaurarse y una de las partes debe obtener la propiedad del objeto recién formado. El resultado del embargo es que la propiedad de una de las partes se amplía y la propiedad de la otra parte se pierde. Si bien esto es socioeconómicamente necesario, es injusto para el partido que pierde la propiedad. Por lo tanto, con base en el principio de equidad, la parte que sufre pérdidas por embargo puede exigir a la parte que obtuvo los beneficios la devolución de los mismos.
Cuando se produzca un embargo, si quien pierde la propiedad solicita a quien la ganó la devolución de los beneficios, se aplicarán las disposiciones de la Ley de Enriquecimiento Injusto. Porque, para evitar el desperdicio económico, el tribunal estipuló que una de las partes obtiene la propiedad del objeto formado mediante adherencia, mezcla y procesamiento, pero la parte no obtuvo más beneficios que la propiedad original. No perderá sus intereses. La propiedad. Existe una relación causal entre el beneficio de la parte ampliada y la pérdida de la parte que perdió la propiedad. Por tanto, la relación entre ambas partes es una deuda de enriquecimiento injusto, y la parte que sufrió la pérdida tiene derecho a exigir a la parte que recibió el beneficio que le devuelva el beneficio que recibió. Por supuesto, la devolución de este tipo de interés no es la devolución de las cosas y frutos originales, sino la devolución del interés aumentado a través de la propiedad de otros personajes.
A partir de este caso, la Parte B construyó una casa en el terreno utilizado por la Parte A. Como se mencionó anteriormente, los derechos de uso del suelo son consistentes con la propiedad de la casa y solo pueden ser propiedad de la misma persona, por lo que la Parte B no puede obtener la propiedad de la casa que se está construyendo. Por lo tanto, en este caso, cuando se construye una casa en la propiedad de otra persona, los bienes muebles e inmuebles se adjuntan, es decir, los materiales de construcción de la Parte B se adjuntan a la propiedad de la Parte A. Debido a que los bienes muebles están adjuntos a bienes inmuebles, el propietario de los bienes inmuebles adquiere el título. Por lo tanto, el ala construida por el Partido B dentro del alcance de la propiedad del Partido A pertenece al Partido A. Sin embargo, en el embargo, la parte que obtiene la propiedad no tiene base para obtener beneficios, y las pérdidas que causa a otros deben ser devueltas dentro de el alcance de los beneficios, por lo que Parte A Los beneficios indebidos obtenidos deben ser devueltos a la Parte B, que debe ser el costo de construcción de la casa y la remuneración laboral correspondiente.
Además, recomiendo dos casos de derecho de propiedad:
1 Título: "Tutorial de casos de derecho de propiedad" (Libro de texto de casos para profesionales del derecho de educación superior)
Autor: Fang Zhang Hongbo
Editor: Propiedad intelectual
2. "Los fundamentos de la nueva ley de propiedad de China y las interpretaciones de casos" Segunda edición Autor: Li Xiandong Law Publishing House.