1. Panorama general del desarrollo del sector inmobiliario turístico en mi país
El sector inmobiliario turístico es todavía un concepto relativamente nuevo en nuestro país. Su principal modelo de negocio, el tiempo compartido, fue introducido en mi país por algunos promotores inmobiliarios a finales de los años 90, con el objetivo de promocionar sus propiedades invendibles. La participación de la industria del turismo en este campo comenzó con la incorporación de hoteles individuales a la red de intercambio internacional. En 1997, Hangzhou Menghu Resort, Beijing Jiuhua Villa y Beijing Yanyuan Resort fueron los primeros hoteles de mi país en unirse a RCI. En 2001, había 17 hoteles turísticos en mi país que se habían unido a RCI, incluidos tres en Beijing, Hainan y Yunnan, y uno en Qingdao, Wuxi, Hangzhou, Zhuhai, Tianjin, Wuhan, Guilin y Shanghai. Hay tres empresas que se unen a II, ubicadas en el condado de Qingpu, Shanghai, la ciudad de Guangzhou y el distrito Panyu de la ciudad de Guangzhou. [6]
En los últimos años, un número considerable de hoteles turísticos y grupos turísticos han comenzado a operar productos inmobiliarios turísticos y a explorar la gestión localizada de bienes raíces turísticos en China de diferentes maneras. Entre ellas se encuentran: (1) Empresas individuales que toman prestado el concepto de tiempo compartido y desarrollan productos similares, como Beijing Happy Holiday Hotel, que utiliza hoteles con derechos de propiedad como modelo de negocio. (2) Una empresa operativa independiente que se una a la red internacional de intercambio de tiempo compartido deberá tener su modelo de negocio en línea con los estándares internacionales y adoptar el método de vender derechos de alojamiento vacacional durante una semana por año durante 20 a 40 años. (3) Las empresas que desarrollan redes de tiempo compartido de forma independiente están comprometidas a localizar la reforma de los productos de tiempo compartido y diseñar nuevos modelos operativos adecuados para el mercado chino, como Huaxia Travel y Xinlv Online Vacation Company. (4) Empresas que integran el desarrollo y las ventas de tiempo compartido, como Tianlun Vacation Company.
Al mismo tiempo, la industria inmobiliaria también considera el sector inmobiliario turístico como una panacea para resolver propiedades invendibles y lo considera un área importante de inversión y desarrollo. Se entiende que hay más de 100 empresas nacionales involucradas en bienes raíces turísticas, incluidas Beijing Capital, HNA, CITIC, China Travel Service y otras grandes empresas, así como Zhujiang Real Estate, Renhong Group, Vanke Group, Wanda Group, Wantong. Grupo, Turismo Qingdao Huiquan Un gran número de inversores inmobiliarios, promotores, empresas turísticas y diversos promotores son optimistas sobre el mercado inmobiliario turístico de China en el futuro. Desde 2003, ha habido casi 100 proyectos inmobiliarios turísticos en Beijing, Shanghai, Dalian, Qingdao, Hainan, Guangdong, Fujian, Shenzhen y otros lugares de mi país. Un gran número de proyectos inmobiliarios turísticos como la ciudad de Boao en Hainan. y PTU en Shenzhen se han beneficiado de la "economía de vacaciones" y la "economía de reuniones". [8]
2. El análisis FODA del sector inmobiliario turístico de mi país
El análisis FODA es un método de análisis de oportunidades y riesgos ampliamente utilizado. S se refiere a Fortalezas y W se refiere a Debilidades (debilidades). ), O se refiere a Oportunidades (oportunidades), T se refiere a Amenaza (amenaza). [9] Aquí utilizaremos el método de análisis FODA para analizar el entorno de desarrollo de la industria inmobiliaria turística de mi país, descubrir las ventajas y desventajas de la propia industria inmobiliaria turística de mi país, descubrir y determinar las oportunidades y amenazas externas del turismo. industria de bienes raíces, y así influir en el desarrollo de la industria de bienes raíces turísticas de mi país. Se pronostican perspectivas.
(1)Fortalezas
Fuerte demanda del mercado. Francesco Ferranjali, secretario general de la Organización Mundial del Turismo, declaró al periódico francés "Le Figaro": En los próximos 20 años, China desempeñará un papel importante en el mercado turístico mundial y en 2020 se convertirá en el mayor turista del mundo. país. Con el rápido desarrollo de la economía de mi país y la maduración de los conceptos de consumo nacional, los viajes de vacaciones y de ocio reemplazarán gradualmente a los viajes turísticos y se convertirán en la forma de viaje más popular entre el público. Se espera que mi país forme un mercado de turismo vacacional de cierta escala dentro de 3 a 5 años. La formación y expansión de este mercado generará una fuerte demanda de bienes raíces turísticos.
Oferta de mercado superior. La oferta general de la industria hotelera de mi país supera la demanda. Debido al rápido crecimiento, la tasa promedio de ocupación de habitaciones ha sido inferior a 60 desde 1998. Por otro lado, la tasa de desocupación de viviendas comerciales a nivel nacional es alta. Según estadísticas de la Oficina Nacional de Estadísticas, a finales de noviembre de 2004, la superficie desocupada de viviendas comerciales en todo el país era de 99,85 millones de metros cuadrados.
[10] La oferta general de la industria hotelera supera la demanda y la tasa de desocupación de viviendas comerciales en todo el país es alta, lo que ciertamente no es algo bueno, pero proporciona buenas condiciones de oferta para bienes raíces turísticos. Al mismo tiempo, debido a que mi país tiene pocos campos de inversión y fondos relativamente suficientes disponibles, para nuevos campos de inversión como bienes raíces turísticos con precedentes exitosos a nivel internacional, no será difícil atraer fondos que busquen activamente proyectos de inversión cuando las condiciones básicas estén maduras. Esto seguramente sucederá. Traerá una cantidad considerable de oferta.
(2) Debilidades
Ambigüedad conceptual. El turismo inmobiliario acaba de empezar en nuestro país, y tanto promotores como consumidores tienen los conceptos más o menos claros. Los vagos conceptos de desarrollo de muchos promotores involucrados en esta industria también han provocado desviaciones en la implementación de conceptos inmobiliarios turísticos, lo que ha provocado que los consumidores pierdan gradualmente el interés en los productos. A través del análisis de los grupos de consumidores nacionales, se encuentra que un gran número de consumidores compran productos inmobiliarios turísticos con fines de inversión. Sin embargo, desde la perspectiva del desarrollo del mercado a largo plazo, debe enfatizarse su significado esencial como producto vacacional.
La barrera de entrada es alta. El costo de desarrollar bienes raíces turísticos es muy alto. En primer lugar, es necesario invertir muchos recursos humanos, financieros y materiales en la selección del sitio, la planificación, la construcción y la integración de los recursos vacacionales para, posteriormente, la gestión y el mantenimiento. así como la construcción de marca son todos un proceso a largo plazo. El alto umbral de entrada ha disuadido a muchas empresas interesadas en desarrollar bienes inmuebles turísticos, lo que va en detrimento del desarrollo sano y sostenible de la industria.
(3) Oportunidades
La economía de mi país se está desarrollando rápidamente. Al comienzo del nuevo siglo, nuestro país ha entrado en una nueva era de construcción de una sociedad acomodada en todos. -de manera circular. Los niveles de vida de la gente han mejorado, y la economía de nuestro país ha seguido creciendo rápidamente. El desarrollo proporciona un mayor espacio de desarrollo para el turismo inmobiliario.
Después de unirse a la OMC, la industria turística de China se ha desarrollado rápidamente y el país ha considerado el turismo como un nuevo punto de crecimiento. Como producto de la combinación de bienes raíces y turismo, los bienes raíces turísticos tienen efectos obvios en el empleo, efectos en el crecimiento, efectos impulsores y efectos sostenibles. Debido a esto, el Viceprimer Ministro Qian Qichen declaró en su discurso en la Conferencia Nacional de Trabajo de Turismo el 8 de enero de 2001 que “las ciudades centrales pueden explorar activamente nuevos métodos turísticos como las vacaciones de tiempo compartido”. [11] Esto proporciona una buena base para el desarrollo de inmuebles turísticos. Creó una buena oportunidad histórica.
(4) Amenazas
La falta de credibilidad conlleva riesgos de imagen en el mercado. La reputación respalda a la industria, pero la falta de credibilidad conducirá al declive de la industria inmobiliaria turística de mi país aún en las primeras etapas de desarrollo, y el ritmo de construcción del sistema no puede seguir el ritmo de desarrollo de los bienes raíces turísticos. Impulsados por los beneficios, el mal comportamiento de algunos empresarios ha afectado gravemente a la reputación del sector.
La falta de recursos humanos conlleva riesgos en la gestión del sistema. Como industria integral, el desarrollo, la operación y la gestión de bienes raíces turísticos involucran muchos campos diferentes, como el turismo, los bienes raíces, las finanzas y la TI. Requiere una alta calidad general de los administradores del sistema. La falta de gerentes con habilidades especializadas traerá riesgos de gestión.
3. Problemas y contramedidas del sector inmobiliario turístico de mi país
En esta etapa, el sector inmobiliario turístico de mi país todavía está en su infancia y todavía existen algunos problemas importantes, como los siguientes:
La demanda vacacional reciente no es fuerte. La oferta y la demanda de inmuebles turísticos es un sistema complejo, estrechamente relacionado con el coeficiente de Engel de la ciudad, el nivel del PIB, etc. En 2003, el PIB per cápita de mi país superó la marca de los 1.000 dólares EE.UU. Según la experiencia internacional, cuando el PIB per cápita supera los 1.000 dólares EE.UU., es un período en el que la demanda turística de un país se expande, pero es principalmente el umbral de una demanda turística rápida; Si el crecimiento de la demanda de ocio es tal que el PIB per cápita alcanza los 2.000 dólares, entonces habrá demandas y opciones de ocio diversificadas; sólo cuando el PIB per cápita alcance los 3.000 dólares se generará en general una demanda de vacaciones; [12] Ahora, el PIB per cápita de mi país acaba de superar la marca de los 1.000 dólares estadounidenses (era de 1.268 dólares per cápita en 2004), y las oportunidades para el turismo inmobiliario apenas han comenzado a aparecer. Algunas personas que se han enriquecido primero tienen el deseo. , capacidad y necesidad de consumir productos de ocio y vacaciones, pero al fin y al cabo, los que se enriquecen primero solo representan una pequeña parte. Al mismo tiempo, el "sistema de vacaciones pagadas" acaba de comenzar en China, y la mayoría de la gente todavía depende de los días festivos nacionales, como el Primero de Mayo y el Día Nacional, cuando viaja.
Nuestro país todavía está dominado por la demanda turística y turística. Por lo tanto, los bienes raíces turísticos, un producto utilizado principalmente para satisfacer viajes de ocio y vacaciones, enfrentarán el riesgo de una demanda lenta en esta etapa.
La falta de sistema. En nuestro país el turismo inmobiliario recién comienza y carece de la orientación y regulación de políticas y regulaciones especiales. Sin estas regulaciones, el mercado estará fuera de servicio. Algunos promotores inmobiliarios, bajo el lema de desarrollar bienes raíces turísticos, están llevando a cabo una nueva ronda de movimientos de cercamiento de tierras. Un equipo de inspección conjunto de cinco ministerios y comisiones compuestas por representantes relevantes. Los departamentos nacionales están realizando una inspección de la industria inmobiliaria. Durante las tres rondas de inspecciones, se descubrió que "en el pasado, existía un fenómeno en el que los promotores inmobiliarios utilizaban el nombre de proyectos de planificación turística para llevar a cabo el desarrollo inmobiliario". " Cuando algunos operadores llevaron a cabo proyectos inmobiliarios turísticos, ignoraron la protección de los derechos e intereses futuros de los consumidores, e incluso recurrieron a métodos fraudulentos. Métodos viciosos para obtener ganancias, como las ventas y la recaudación ilegal de fondos. Estos comportamientos han perturbado el mercado, obstaculizado gravemente el cultivo del mercado inmobiliario turístico y también obstaculizado la entrada de algunas grandes empresas poderosas interesadas en desarrollar el sector inmobiliario turístico. Esto ha puesto en problemas a esta industria tan prometedora por un tiempo.
La red vacacional nacional no es perfecta. Cuando los promotores inmobiliarios turísticos nacionales desarrollan productos inmobiliarios turísticos, la mayoría descuida las operaciones y la gestión de seguimiento. Actualmente, ningún desarrollador tiene la fuerza para construir una red sólida de intercambio vacacional. En nuestro país hay una gran cantidad de complejos turísticos y hoteles turísticos, pero la falta de cooperación entre los promotores ha provocado la separación del mercado vacacional y una elección limitada de complejos turísticos, lo que ha reducido considerablemente el atractivo de los productos inmobiliarios turísticos.
Como se mencionó anteriormente, el sector inmobiliario turístico se enfrenta a muchos problemas y desafíos en el proceso de rápido desarrollo, que deben ser abordados adecuadamente por el gobierno, las empresas y los profesionales pertinentes para garantizar un desarrollo saludable y sostenible. de la industria. En términos generales, los esfuerzos pueden realizarse en las siguientes direcciones: Primero, orientar el consumo y cultivar el mercado de consumo. Para fortalecer la correcta publicidad y promoción del concepto de ocio y vacaciones, las empresas poderosas deben centrarse en construir marcas, promover la promoción de conceptos de bienes raíces turísticos con efectos de marca y cultivar el mercado de bienes raíces turísticos. En segundo lugar, lleve a cabo la transformación de localización. Con base en las condiciones objetivas del mercado de nuestro país, debemos llevar a cabo un diseño de producto razonable. Por ejemplo, para adaptarnos a las necesidades del mercado interno, podemos considerar acortar el período de compra de vacaciones de tiempo compartido y reducir el precio de venta en consecuencia. En tercer lugar, fortalecer la cooperación y establecer y mejorar la red nacional de tiempo compartido. A través de la construcción de una red vacacional se realza el valor del producto, se demuestra plenamente el encanto de su intercambiabilidad y se satisfacen las diversas necesidades de los consumidores. Cuarto, mejorar las leyes y regulaciones para proteger los derechos e intereses de los consumidores. Por un lado, el departamento de gestión debe formular leyes y reglamentos pertinentes para restringir el comportamiento de los operadores, proteger los derechos e intereses de los consumidores y garantizar que existan leyes a seguir cuando se infrinjan los derechos e intereses de los consumidores; , la industria también puede negociar dentro de la industria para establecer un sistema estandarizado de autodisciplina en la industria. Después de la promulgación de leyes y reglamentos, se establecerá un sistema de certificación de calificaciones industriales para garantizar el desarrollo sano y ordenado de la industria.
Conclusión
Creo que el ocio es el primer motor del desarrollo económico global en el nuevo milenio. Para 2015, los países desarrollados entrarán en la "era del ocio". En los próximos 20 años, la industria del ocio basada en el turismo, el entretenimiento, los deportes, etc. ingresará más rápidamente a varias industrias. El desarrollo de la industria del ocio también proporcionará cada vez más espacio de desarrollo para la industria inmobiliaria turística. bienes raíces definitivamente ¡Hay un futuro muy brillante!