¿Cómo regula el gobierno los precios de la vivienda? Recientemente, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Ministerio de Tierras y Recursos, el Ministerio de Finanzas y otros ministerios y comisiones han emitido intensamente una serie de políticas de control inmobiliario en medio mes: de "la recaudación de impuestos comerciales cambió de 2 a 5" a las "Cuatro Regulaciones Nacionales", y luego a "El pago inicial para la adquisición de terrenos no será inferior a 50 RMB", de "imponer impuestos comerciales sobre la diferencia de precio de la vivienda ordinaria transferencias dentro de 5 años" a "seguimiento de 18 casos de terrenos inmobiliarios inactivos en todo el país". Sin embargo, las medidas de control pertinentes pueden ser contraproducentes, porque estas medidas no sólo no resuelven el problema fundamental, sino que han surgido nuevos problemas: esto es También lo demuestran los efectos de la regulación inmobiliaria anterior. Casi todas las veces después de la regulación inmobiliaria, habrá una nueva ronda de aumentos de precios de represalia. 65438 El 23 de febrero, cuando fui entrevistado por "Today's Observation" de CCTV, hice dos sugerencias (solo se transmitió la primera): Primero, ajustar el actual sistema de reparto de impuestos. Después de la reforma del sistema de reparto de impuestos, el poder financiero de los gobiernos locales se redujo, pero sus poderes administrativos aumentaron. Los gobiernos locales no sólo deben desarrollar la economía sino también proporcionar servicios y productos públicos adecuados, pero se enfrentan a una falta de fondos. En la actualidad, los gobiernos locales básicamente cubren este déficit de financiación mediante tasas de transferencia de tierras e impuestos relacionados con los bienes raíces. Por lo tanto, desde una perspectiva impulsada por las ganancias, los gobiernos locales no tienen ningún incentivo para frenar los precios de la vivienda. La razón es sencilla. Cuando los precios de la vivienda aumentan, los precios de la tierra aumentan y los gobiernos locales pueden obtener más ingresos por transferencias de tierras. No importa cuán estrictas sean las medidas de control inmobiliario, en última instancia serán implementadas por los gobiernos locales. Debido a factores de interés, los gobiernos locales sólo obedecerán al sol y no al sol al implementar la regulación inmobiliaria. Por lo tanto, para resolver este problema desde la raíz, debemos ajustar el sistema de reparto de impuestos y aumentar los ingresos fiscales de los gobiernos locales. Sólo cuando sus recursos financieros estén garantizados se podrán implementar realmente medidas para frenar el aumento de los precios de la vivienda. El segundo es cambiar los estándares actuales de evaluación del desempeño de los funcionarios. Hoy en día, el desempeño de los cuadros se evalúa principalmente en función del PIB. Para obtener una mayor tasa de crecimiento del PIB, los funcionarios locales tienen más incentivos para hacer subir los precios de la tierra y de la vivienda, mejorando así su capacidad para invertir en infraestructura, impulsando el PIB y obteniendo más y mejores oportunidades de promoción. Mientras no cambie este estándar anormal de evaluación del desempeño de los cuadros, la motivación de los funcionarios locales para promover los precios de la vivienda nunca se debilitará. El PIB es sólo un indicador que cuantifica la actividad económica. La mayoría de los países del mundo buscan mejorar el índice de felicidad de las personas, no el PIB. Muchos funcionarios en China ponen el carro delante del caballo y consideran que el PIB es el único objetivo que se persigue bajo un sistema de evaluación deformado. Imagínense, según este estándar de evaluación, ¿qué funcionario puede realmente preocuparse por el sustento de la gente? Por lo tanto, es necesario ajustar lo antes posible los estándares de evaluación de los funcionarios. Debido a que estas dos sugerencias actualmente no se toman en serio, inevitablemente conducirán a un resultado cada vez más anormal a medida que los precios de la vivienda se vuelvan más regulados. Tomemos como ejemplo el “golpe” terrestre. 65438 febrero 65438 En julio, el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Tierras y Recursos y otros cinco ministerios y comisiones emitieron el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión de los ingresos y gastos de transferencia de tierras", aclarando que cuando los promotores adquieran terrenos en el futuro, "El período para pagar el precio total de transferencia de la tierra a plazos, en principio, no será inferior al 50% del precio de los proyectos especiales. Se puede acordar que se paguen en su totalidad en un plazo de dos años. precio total de transferencia de tierras." Los promotores que no cumplan con los pagos no podrán participar en nuevas transacciones de transferencia de terrenos. Los medios de comunicación calificaron esta medida como "el primer golpe en la regulación del mercado inmobiliario". Los promotores acaparan y especulan con la tierra para obtener ingresos con valor añadido. Incluso si el desarrollador paga la totalidad de la tarifa de transferencia de la tierra en una sola suma, aún puede acumular la tierra y esperar a que se aprecie su valor. En otras palabras, la razón por la que el desarrollador acapara tierras no es porque las haya tomado varias veces, sino porque puede compartir las enormes ganancias generadas por la apreciación de la tierra; estas enormes ganancias exceden incluso los ingresos que obtiene del desarrollo inmobiliario. . Muchos promotores en China no construyen casas, sino que sólo especulan con los terrenos. Ésta es también la razón. De hecho, tomar medidas enérgicas contra el acaparamiento de tierras no requiere otro "fuerte golpe"; sólo requiere una estricta aplicación de la ley; Ya en junio de 1994, mi país promulgó la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos", que estipulaba que los derechos de uso del suelo debían obtenerse mediante transferencia para el desarrollo inmobiliario. Si el contrato de transferencia expira y el desarrollo no se inicia durante un año, el terreno. se puede expropiar el equivalente a la cantidad de tierra. La tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra es inferior a 20 RMB como tarifa de tierra inactiva, si el desarrollo no ha comenzado durante dos años, el derecho de uso de la tierra se puede recuperar sin cargo. Desde entonces, el país ha promulgado sucesivamente leyes y reglamentos similares. Sin embargo, cada vez hay más leyes, reglamentos y documentos políticos pertinentes, y el fenómeno del acaparamiento de tierras está aumentando. Las razones del acaparamiento de tierras son legales y de “ociosidad” de la tierra. Si la ley se aplica estrictamente, ningún promotor se atreverá a acaparar tierras. La razón es sencilla.