0 Introducción
El "Proyecto de construcción de diez mil hectáreas de tierras agrícolas fértiles" se basa en el plan general de uso del suelo y la planificación urbana, con el proyecto de desarrollo y consolidación del suelo como portador. mediante la construcción de campos, agua, caminos, bosques, es un proyecto sistemático para llevar a cabo una renovación integral de las aldeas, trasladar a los residentes rurales a ciudades y pueblos, construir grandes superficies, tierras agrícolas contiguas de alto nivel, optimizar el diseño del uso de la tierra regional, y lograr los objetivos de concentración de tierras agrícolas, aglomeración residencial, uso intensivo de la tierra y beneficios concentrados. La implementación del “proyecto de construcción de 10.000 hectáreas de tierras fértiles” ha logrado efectivamente la agregación de recursos y promovido el desarrollo coordinado de las áreas urbanas y rurales. Al adoptar un modelo de operación de doble sujeto y aprovechar plenamente el poder del mercado, el Nuevo Distrito de Wuxi ha aliviado efectivamente la presión financiera y promovido el progreso de toda la construcción del proyecto. Se ha embarcado en un camino para acelerar la urbanización de las áreas rurales. la ciudadanía de los agricultores, y la construcción de miles de hectáreas de tierras agrícolas fértiles como vía hacia el desarrollo sostenible de la industrialización agrícola.
1 Construcción del proyecto y liderazgo organizacional
El área del proyecto “Proyecto de construcción de diez mil tierras fértiles” del nuevo distrito de Wuxi está ubicada en la calle Hongshan, nuevo distrito de Wuxi, delimitada por el río Wangyu, Puerto de Bodu y Feifeng Road Rodeado por 6 aldeas administrativas, incluidas la aldea de Dafangqiao, la aldea de Lianghong, la aldea de Jianxin, la aldea de Houzhong, la aldea de Dongtangjie y la aldea de Nantang en la calle Hongshan, y 116 aldeas naturales, con una superficie total de 13.974 acres, divididos en dos proyectos Implementar construcción en el área.
El comité de trabajo y el comité de gestión del partido del distrito establecerán un grupo líder del proyecto piloto para el "Proyecto de construcción de diez mil tierras fértiles" del nuevo distrito para la construcción del proyecto. El líder principal del distrito actuará como líder del equipo. y el líder a cargo actuará como líder adjunto del equipo de la Oficina de Finanzas del distrito, Los principales líderes de la Oficina de Tierras y Recursos, la Oficina de Construcción, la Oficina de Economía de la Tierra, la Oficina de Desarrollo Económico, la Oficina de Asuntos Sociales, la Calle Hongshan, la Compañía Wu Boyuan. El Museo del Patrimonio de Hongshan y otras unidades son miembros del equipo. El proyecto fue construido conjuntamente por Wuxi Wu Cultural Expo Park Construction and Development Co., Ltd. (conocida como Wu Boyuan Company) y Hongshan Street ***, e implementa un modelo de operación de doble sujeto de la empresa y el gobierno. Según el "Plan de trabajo" emitido, está claro que la calle Hongshan es responsable de la demolición y el reasentamiento, el trabajo de seguridad social y el establecimiento de nuevas organizaciones económicas colectivas, como las cooperativas populares de enriquecimiento. La empresa Wu Boyuan es responsable de preparar la planificación del proyecto; y planes de implementación, ingeniería de construcción, recaudación de fondos para proyectos y atracción de inversiones para proyectos agrícolas eficientes. ¿Varios departamentos cooperan entre sí para promover el "Proyecto de construcción de diez mil hectáreas de tierras fértiles"? El autor de este artículo es Dai Yueming, sucursal del nuevo distrito, Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Wuxi. Cooperar y colaborar estrechamente.
2 Canales de recaudación de fondos para el proyecto
El proyecto "Proyecto de construcción de diez mil tierras fértiles" tiene tareas pesadas y difíciles, involucra una amplia gama de áreas y es arduo, complejo e incierto. El núcleo de la construcción de miles de hectáreas de tierra fértil es cómo promover la urbanización rural, la ciudadanía de los agricultores y la industrialización agrícola. La dificultad es que la presión del trabajo de demolición es enorme. La clave es si se pueden recaudar fondos suficientes para sincronizar la demolición. estándares de compensación con los estándares de adquisición de terrenos y demolición para garantizar que el proyecto pueda ser estable. Hoy en día, la producción agrícola es diferente de la industria primaria en el sentido tradicional. Se ha extendido a las industrias secundaria y terciaria y ha formado un modelo de desarrollo que conecta e interactúa orgánicamente con la industrialización, la tecnología, la urbanización y la comercialización. Por lo tanto, en el proceso de construcción de miles de hectáreas de tierra fértil, debemos utilizar conceptos industriales para guiar la agricultura, utilizar métodos de mercado para operar la agricultura y utilizar el pensamiento de desarrollo para construir áreas rurales, a fin de lograr un desarrollo a gran escala.
Dado que la inversión de capital inicial de este proyecto es muy grande, para garantizar su implementación sin problemas, se deben ampliar otros canales de financiación. El nuevo distrito de Wuxi adopta varios métodos, como el apoyo gubernamental y la operación del mercado, y está financiado conjuntamente por las finanzas a nivel de distrito, las finanzas a nivel de ciudad, Wu Boyuan y otros departamentos.
2.1 Fondos especiales para la construcción de proyectos de consolidación parcelaria
Durante el proceso de consolidación parcelaria y construcción, solicitará inversiones en proyectos de consolidación y desarrollo territorial a nivel provincial o superior. Con una subvención de 22.500 yuanes por hectárea, se pueden solicitar fondos especiales para la construcción de 19.867.600 yuanes.
2.2 Subsidio del fondo especial de consolidación parcelaria a nivel municipal
Solicite el subsidio del fondo especial de consolidación parcelaria a nivel municipal para proyectos de consolidación parcelaria en el área del "Proyecto de construcción de diez mil tierras fértiles", 15.000 yuanes por hectárea, deducción de gastos Después de aumentar o disminuir el área vinculada a la construcción urbana y rural, el área que se puede solicitar para la consolidación de fondos es 723,7299 hectáreas y los fondos disponibles son 10,8559 millones de yuanes.
2.3 Subvención del fondo de "recompensa en lugar de subsidio" a nivel municipal
Las finanzas municipales recompensarán con 1,5 millones de yuanes por hectárea de tierra cultivada recuperada que haya pasado la prueba de aceptación. Después de que la Oficina de Finanzas Municipal mida los edificios dentro del área del mapa de construcción, la compensación se basará en el área real. El área de compensación será aproximadamente el 70% del área del mapa. Por lo tanto, las 159,2737 hectáreas de terrenos de construcción en el área del proyecto pueden recibir fondos de subvención de 167,2374 millones de yuanes.
2.4 Subsidio del fondo de "recompensa en lugar de subsidio" a nivel de distrito
El Comité de Gestión del Nuevo Distrito ha emitido regulaciones para proporcionar subsidios adicionales sobre la base de los subsidios municipales. Según las regulaciones, se pueden obtener fondos de "subvenciones en lugar de subsidios" a nivel de distrito por valor de 119,4293 millones de RMB.
2.5 Ingresos del indicador del saldo de tierras de construcción
Entre los indicadores de aumento y disminución del saldo de tierras de construcción urbanas y rurales formados por el proyecto "Proyecto de construcción de diez mil tierras fértiles" en el nuevo distrito, Se utilizaron 344,6 acres para la construcción de casas de reasentamiento para agricultores y 344,6 acres para la construcción de viviendas de reasentamiento para agricultores. Con el fin de garantizar plenamente el reasentamiento de los agricultores, 1.961,3 acres de terreno comercial se utilizan para el desarrollo de viviendas comerciales y. otros fines comerciales. Según los ingresos actuales por tarifas de transferencia de tierras de los proyectos de viviendas comerciales en el área del subdistrito de Hongshan, son aproximadamente 1,3 millones de yuanes por mu, y la cuota de retención de 1.961,3 acres puede recaudar fondos de 2.549,69 millones de yuanes.
2.6 Financiamiento inicial
Para garantizar el inicio sin problemas del Proyecto Wanqing Liangtian en el Nuevo Distrito, Wu Boyuan Company y Hongshan Street utilizaron la Plataforma del Proyecto Wanqing Liangtian para recaudar fondos a través de canales de financiación Se prevé lograr una financiación de 18 mil millones, 1,3 mil millones de yuanes. En la actualidad, muchos bancos han alcanzado intenciones de préstamo con Wu Boyuan Company y Hongshan Street, y algunos préstamos han entrado en el proceso de aprobación. Se incluyen 500 millones de yuanes en la financiación. Según la tasa de interés de financiación de 6.534 y el período de reembolso de 6 años, el monto total de reembolso requerido es de 731 millones de yuanes. En resumen, la cantidad de fondos que se pueden recaudar durante el período de planificación es de aproximadamente 2.867,0802 millones de yuanes.
3 Acuerdos de inversión de capital del proyecto
Basado en la situación real del "Proyecto de construcción de diez mil tierras fértiles" en el nuevo distrito de Wuxi, la construcción del proyecto se basa en cálculos científicos de varios necesidades del fondo de construcción, con el espíritu de buscar la verdad a partir de los hechos y resaltar los puntos clave. Hacer arreglos generales y utilizarlos basándose en los principios de garantizar la necesidad, evitar la duplicación y centrarse en la eficacia y la economía. De acuerdo con la prioridad de los proyectos, clasificar y alinear, establecer y mejorar la consulta y evaluación de proyectos, revisión y toma de decisiones, e implementarlos en etapas para asegurar puntos clave y asegurar la eficiencia de la inversión y el uso del capital de construcción. Según el cálculo del volumen de ingeniería de toda el área del proyecto, la disposición del fondo del proyecto es la siguiente:
La inversión del proyecto incluye dos partes: costos de demolición y reasentamiento y costos de desarrollo y consolidación del terreno. La parte de demolición y reasentamiento incluye casi 2.300 millones de yuanes en costos de compensación de reubicación, costos de construcción de viviendas de reasentamiento, costos de seguridad social de los agricultores, costos imprevistos durante la reubicación y construcción, y costos esporádicos.
El principio básico de la compensación por demolición es garantizar que los niveles de vida originales de los agricultores no se reduzcan, que se garantice su vida a largo plazo y que logren una sociedad acomodada integral. Los ingresos provenientes del aumento y la disminución del índice de equilibrio en los terrenos de construcción urbanos y rurales deben usarse primero para pagar los gastos básicos de seguridad de vida de las personas demolidas y salvaguardar efectivamente los derechos e intereses de los agricultores. Los costos de demolición y reasentamiento generalmente incluyen los siguientes cuatro aspectos:
(1) El costo de demolición de terrenos residenciales es de 490 millones de yuanes;
(2) El costo de demolición de terrenos no residenciales -el terreno residencial cuesta 350 millones de yuanes;
(3) los gastos de seguridad social ascienden a unos 550 millones de yuanes;
(4) la construcción de viviendas de reasentamiento asciende a 920 millones de yuanes. De estos componentes de costos se puede ver claramente que, para reflejar el espíritu de poner la agricultura en primer lugar, la construcción de viviendas de reasentamiento es el gasto más grande. En términos de compensación por demolición, el nuevo distrito de Wuxi adopta métodos de compensación flexibles y diversos, que se dividen principalmente en dos formas: compensación monetaria y compensación de viviendas. Se anima a las personas demolidas a elegir una compensación monetaria según el método de demolición de viviendas colectivas. se implementará una compensación total y se firmará un acuerdo de compensación monetaria de manera uniforme y se adoptará el autoasentamiento si los hogares reubicados requieren compensación de vivienda, y se adoptará la construcción de viviendas centralizadas y el reasentamiento. También adoptó el método innovador de intercambiar derechos de vivienda por acciones para convertir los excedentes de derechos de vivienda en manos de los agricultores en acciones, los medios de producción que pueden circular. Mediante la introducción de mecanismos operativos orientados al mercado, se creó la Cooperativa de Propiedad Fumin. establecido para invertir en la construcción, compra y operación de apartamentos. Los ingresos operativos y los ingresos de valor agregado de edificios, supermercados comunitarios, centros vecinales, instalaciones de apoyo comercial, etc. se distribuyen como dividendos basados en el capital. Al retirar las acciones, los beneficios de la tenencia de acciones estarán "respaldados" por el gobierno, garantizando una tasa de retorno anual del 8% en los primeros tres años.
Después de tres años, los dividendos se distribuirán de acuerdo con el beneficio operativo de los activos y los accionistas podrán optar por devolver la casa o seguir invirtiendo. No sólo aumenta los ingresos de los agricultores, sino que también reduce la presión del gobierno en materia de reasentamiento y construcción, al tiempo que ahorra recursos de tierra.
Los costos de desarrollo y consolidación del terreno incluyen honorarios de construcción del proyecto, honorarios de supervisión, honorarios de gestión y gastos imprevistos, etc. Entre ellos, el costo de construcción del proyecto incluye los costos relacionados con el proyecto de nivelación de tierras, el proyecto de conservación del agua de las tierras agrícolas, caminos, puentes y proyectos de bosques protectores, que ascienden aproximadamente a 57,316,3 millones de yuanes. Incluyendo otros gastos, los costos de consolidación y desarrollo del terreno en el área del proyecto se estiman en 74,648,5 millones de yuanes. El contenido del proyecto mencionado anteriormente requiere una inversión de 2.387.394.500 RMB. Lo llevan a cabo conjuntamente Wu Boyuan Company y Hongshan Street ***, las entidades de implementación del "Proyecto de construcción de diez mil tierras fértiles" en la nueva área. Comparando la inversión total estimada del proyecto y los intereses del financiamiento bancario, se pueden satisfacer las necesidades de construcción del proyecto.
Beneficios esperados del proyecto 4
Después de la implementación del “Proyecto de construcción de diez mil tierras fértiles” en el nuevo distrito de Wuxi, se producirán los siguientes beneficios económicos y sociales.
4.1 Beneficios económicos de nuevas tierras cultivadas
Tras la implementación del proyecto, se podrán añadir 239.2843 hectáreas de nuevas tierras cultivadas mediante la consolidación de suelos industriales y mineros, residenciales y otros. Tierras agrícolas Según la situación actual, las tierras cultivadas recién agregadas. Al implementar la rotación de arroz y trigo y plantar parcialmente cultivos comerciales de alto rendimiento, se estima que el área del proyecto puede generar un ingreso de 2.000 yuanes por mu y aumentar la producción. El beneficio puede alcanzar los 7,332,3 millones de yuanes al año.
4.2 Ingresos para la gente común
Los agricultores dentro del alcance del "Proyecto de construcción de diez mil tierras fértiles" pueden obtener un alquiler de la tierra de 900 yuanes por mu de tierra por año a través de la tierra. arrendamiento. Al mismo tiempo, todos los agricultores reubicados están incluidos en la seguridad social y cada persona puede recibir prestaciones de seguridad social de 400 yuanes por mes. Además, en el "Proyecto de construcción de diez mil tierras fértiles" se crearán aproximadamente 3.000 puestos de trabajo para los trabajadores. Los agricultores dentro del alcance del "Proyecto de construcción de diez mil hectáreas de tierras fértiles" pueden disfrutar de empleo prioritario, y cada oportunidad de empleo puede generar un ingreso de 1.200 yuanes per cápita por mes.
La implementación del "Proyecto de Construcción de Diez Mil Tierras Fértiles" tiene como objetivo implementar aún más el desarrollo científico, centrarse en proteger los recursos, garantizar el desarrollo, optimizar la estructura del suelo urbano y rural y ahorrar y el uso intensivo del suelo, promover el desarrollo coordinado de las zonas urbanas y rurales, acelerar la construcción y promoción Una medida importante para el desarrollo científico de nuevos mecanismos para la protección de la tierra y los recursos. Sobre la base de las condiciones reales, el nuevo distrito de Wuxi hace pleno uso de sistemas, planes, políticas y otros medios, adopta medidas financieras prácticas, innova en métodos de financiación, organiza fondos en su conjunto, fortalece la supervisión y la gestión y garantiza el progreso ordenado del proyecto.