Sobre el cálculo y contabilización de los costes devengados
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9 de las “Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre Sociedades en las Empresas de Promoción y Explotación Inmobiliaria” (Guo Shui Fa [2009] No. 31), desarrollo de productos Antes y después de su finalización, el tratamiento fiscal del impuesto sobre la renta de las sociedades es diferente. Para los ingresos derivados de la venta de productos desarrollados sin terminar, la empresa primero debe calcular la ganancia bruta estimada trimestralmente (o mensualmente) con base en el margen de ganancia bruta imponible estimado e incluirlo en la renta imponible del período actual. Una vez completado el desarrollo del producto, la empresa debe liquidar rápidamente sus costos de cálculo de impuestos y calcular el beneficio bruto real de los ingresos por ventas anteriores. Al mismo tiempo, la diferencia entre el beneficio bruto real y el beneficio bruto estimado correspondiente será. incluidos en el proyecto actual de la empresa y otros proyectos en el año en curso.
Si el margen de beneficio bruto real del producto desarrollado es mayor que el margen de beneficio bruto imponible estimado del producto desarrollado sin terminar estipulado en Guoshuifa [2009] No. 31, la empresa debe liquidar el costo imponible después de la Se completa el desarrollo del producto en la declaración de impuestos anual, la diferencia entre el beneficio bruto real y el beneficio bruto estimado correspondiente se ajusta para aumentar la renta imponible e incurrir en una mayor carga del impuesto sobre la renta empresarial en el año en curso. empresas, pero el Consejo Nacional de Desarrollo Tributario [Documento No. 31 de 2009 estipula claramente los estándares de finalización para los productos desarrollados, es decir, si un producto desarrollado cumple con una de las siguientes condiciones, se considerará completado: (1) El Se ha presentado el certificado de finalización del producto desarrollado al departamento de gestión inmobiliaria para su archivo.
(2) Los productos desarrollados se han puesto en uso.
(3) El producto desarrollado ha obtenido el certificado de derechos de propiedad inicial.
La "Respuesta sobre las condiciones estándar de confirmación de impuestos para la finalización de productos de desarrollo de empresas inmobiliarias" de la Administración Estatal de Impuestos (Guo Shui Han [2009] No. 342) también explica que los productos de desarrollo construidos y desarrollado por empresas de desarrollo inmobiliario será independientemente de la calidad del proyecto, si ha pasado la inspección de aceptación, o si ha pasado por los procedimientos de presentación de finalización (finalización) y los procedimientos de liquidación final contable, se considerará completado cuando el Los productos desarrollados se ponen en uso.
El producto de desarrollo ha comenzado a ponerse en uso, lo que significa que la empresa de desarrollo inmobiliario ha comenzado a pasar por los procedimientos de entrega del producto de desarrollo (incluidos los procedimientos de registro) o ha comenzado a implementarlo. ponerlo en uso. En la práctica, aunque el certificado de derechos de propiedad inicial no se puede solicitar para los productos de desarrollo que no han sido registrados y no han sido completados y aceptados, generalmente se entrega al propietario para su uso. Según Guoshuifa [2009] No. 31 y la Carta Guoshui [2009] 342, los documentos 1 y 2 estipulan que el producto desarrollado se considera completo cuando se pone en uso.
Si el producto desarrollado está completo o no es el requisito previo para determinar la contabilidad de costos fiscales. En la práctica, es común que el costo de liquidación del proyecto no pueda finalizarse una vez finalizado el producto de desarrollo. El artículo 32 de Guoshuifa [2009] No. 31 tiene plenamente en cuenta este factor y otorga a las empresas de desarrollo inmobiliario una gran cantidad de tiempo para calcularlo. costos impositivos. La ventaja es que permite retener parte del costo e incluirlo en el costo imponible del producto terminado.
(1) Si el proyecto de subcontratación no se ha liquidado y no se ha obtenido la factura completa, el monto del déficit de la factura se puede retener bajo la premisa de que hay suficientes documentos de respaldo, pero el monto máximo no exceder el 10% del monto total del contrato.
(2) Si las instalaciones públicas de apoyo aún no se han construido o completado, los costos de construcción pueden acumularse razonablemente de acuerdo con el costo presupuestado. Dichas instalaciones de apoyo para vivienda pública deben cumplir con las condiciones que se han prometido clara e irrevocablemente en el contrato, acuerdo, anuncio o modelo de compraventa, o deben construirse de acuerdo con las leyes y reglamentos.
(3) Las tarifas para la aprobación de la construcción y la mejora de la propiedad que deben presentarse al gobierno pero que aún no se han presentado pueden retenerse de acuerdo con las regulaciones. Los costos de mejora de propiedades se refieren a fondos de administración de propiedades, fondos de mantenimiento de edificios públicos u otros fondos especiales que deben ser asumidos por las empresas de acuerdo con las regulaciones.
No se incluirán en los costos de cálculo del impuesto otros costos de construcción y demás certificados legales que deban obtenerse pero no se hayan obtenido.
Las disposiciones anteriores pueden considerarse como las excepciones al tratamiento del impuesto sobre la renta de las empresas de desarrollo y operación de negocios inmobiliarios en el nuevo Documento N° 31. El anterior Documento N° 31 original estipulaba que se incurrían en diversos gastos pagaderos. por empresas de desarrollo se pueden pagar con certificados legales. Los gastos acumulados se incluirán en el costo de cálculo del impuesto del desarrollo del producto o se deducirán antes de impuestos, y los gastos acumulados no se deducirán antes de impuestos a menos que el impuesto disponga lo contrario.
Sin embargo, las empresas no son arbitrarias al realizar la retención de costos fiscales. El proyecto contratado debe tener un progreso real del proyecto. Según lo entendido en el Documento No. 31, el costo fiscal debe liquidarse después de la finalización del proyecto. Sólo si no se puede obtener la factura completa después de la liquidación final, se permite la acumulación, y la acumulación total no excederá el 10% del monto total del contrato. En segundo lugar, es difícil juzgar si el negocio realmente se realizó y el monto no puede medirse para negocios que realmente no se realizaron. Generalmente se considera inconsistente con los principios de autenticidad y racionalidad de la ley tributaria y con las deducciones antes de impuestos. no están permitidos. El Documento No. 31 toma en cuenta el estado actual del proyecto de desarrollo inmobiliario y permite el devengo de facilidades públicas de apoyo y derechos de aprobación de construcción que aún no se han incurrido, pero la restricción es que debe existir evidencia tangible que demuestre que el monto se incurrirá y se incurrirá.
Además, considerando que la liquidación de costos de las empresas de desarrollo inmobiliario va por detrás de las condiciones de finalización reconocidas por la ley tributaria, el artículo 35 de Guoshuifa [2009] No. 31 estipula que una vez completado el producto de desarrollo, la empresa puede La fecha final de la contabilidad de costos fiscales debe determinarse antes de la liquidación final del impuesto sobre la renta de las sociedades en el año de finalización sin demora. Esta disposición da cumplimiento a lo establecido en el artículo 9 del “Reglamento de Aplicación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas”, es decir, “la renta imponible de una empresa se calcula sobre la base del devengo. Los ingresos y gastos pertenecientes al período en curso, independientemente de ya sea que el pago se reciba o pague, se considerarán ingresos y gastos del período actual, no se considerarán ingresos y gastos que no formen parte del período actual, incluso si el dinero se ha recibido y pagado en el período actual; como ingresos y gastos para el período actual ". Esto da a las empresas de bienes raíces tiempo suficiente para la contabilidad y la presentación de informes, es decir, la empresa puede hacerlo al final del año. Durante el siguiente período de liquidación de cinco meses, complete la liquidación de proyectos subcontratados lo antes posible, obtener facturas y determinar completamente el costo imponible del proyecto completado. Compense las partidas acumuladas y no acumuladas que deben deducirse antes de impuestos en el año en curso. Esta disposición puede considerarse como otro gran beneficio para las empresas inmobiliarias a la hora de calcular el impuesto sobre la renta de las sociedades para el año de finalización.
Utilizamos casos para analizar el impacto de los costos acumulados de las empresas inmobiliarias y la fecha de terminación contable en los costos de cálculo de impuestos de los productos de desarrollo.
Por ejemplo, un edificio residencial desarrollado por Jixiang Real Estate Development Company se completó en septiembre de 2008 y el monto total del contrato fue de 200 millones de yuanes. En 2008, debido a que el acuerdo no se finalizó, sólo el monto de la factura obtenida fue de 150 millones de yuanes. En marzo de 2009, el monto de la factura fue de 20 millones de yuanes, y en junio de 2009, el monto de la factura fue de 30 millones de yuanes.
En la práctica contable, si bien el edificio residencial fue terminado en septiembre de 2008, a la fecha del balance, además de los comprobantes legales (facturas), los costos y gastos recogidos en la cuenta "costos de desarrollo" También se incluyen Se han liquidado los costes acumulados del proyecto que no han sido facturados. Suponiendo que se venden todos los productos desarrollados, el tratamiento contable es:
Al acumular costos:
Débito: costo de desarrollo 5,000
Crédito: cuentas por pagar (con devengo ) 5000
Liquidación del coste de finalización:
Débito: Producto desarrollado 20.000
Crédito: Costo 20.000
Liquidación del coste de venta:
Débito: Costo de ventas 20.000
Débito: Productos 20.000
Obtener facturas de liquidación en marzo y junio del año siguiente:
Débito : Cuentas por pagar (Retención) 5000
Crédito: Cuentas por pagar (contratista del proyecto) 5000
Los costos de finalización y los costos de ventas arrastrados antes de la fecha del balance incluyen costos y gastos acumulados 50 millones yuan. Según el artículo 34 del documento Guoshuifa [2009] No. 31, “Si los gastos reales de una empresa deben obtenerse al liquidar los costos de cálculo de impuestos pero no han obtenido comprobantes legales, no se incluirán en los costos de cálculo de impuestos hasta que los comprobantes legales se obtengan realmente. ", y luego se incluye en el costo del cálculo del impuesto de acuerdo con las regulaciones", suponiendo que la fecha final del cálculo del costo del impuesto de la empresa sea el 30 de mayo de 2009, entonces se pueden incluir los 20 millones de yuanes de las facturas obtenidas en marzo de 2009. en el costo del cálculo del impuesto, y la cantidad que exceda el costo del cálculo se puede incluir en el costo del cálculo del impuesto. Sin embargo, los 30 millones de yuanes en las facturas obtenidas en la fecha de terminación de la contabilidad del costo del impuesto no se pueden incluir en el costo del cálculo del impuesto. Si los documentos de respaldo son suficientes, la empresa puede retener el 10% del monto total del contrato, es decir, 20 millones de yuanes, e incluirlo en el costo de cálculo del impuesto.
De esta manera, el coste de cálculo de impuestos del proyecto en 2008 es: 15.002002000=19.000 (10.000 yuanes). Después de la liquidación en 2009, aunque el importe de la factura en realidad es de 30 millones de yuanes, se incluirá en el presupuesto. Importe real de la factura (2009). El coste del cálculo del impuesto sólo puede ser de 10 millones de yuanes.
De esta manera, el coste contable se refleja en 200 millones de yuanes en 2008 y 0 yuanes en 2009, mientras que el coste de cálculo del impuesto sobre la renta de las sociedades es de 190 millones de yuanes en 2008 y 10 millones de yuanes en 2009. Aunque el costo total no ha cambiado, la diferencia anual entre los costos contables y los costos fiscales debido a la fecha de terminación de la contabilidad de costos fiscales y los costos acumulados ha tenido un cierto impacto en el impuesto sobre la renta corporativo de Jixiang Company en los dos años. ;