Tipo 1: zona centro: multifuncional, de alta gama y líder.
Por lo general, el desarrollo de una ciudad se lleva a cabo alrededor del centro de la ciudad, y el centro de la ciudad lleva a cabo la mayor parte de las funciones y actividades de la ciudad. Impulsadas por el desarrollo económico urbano, sus instalaciones municipales y estructuras funcionales han estado en proceso de renovación y reurbanización, por lo que los centros urbanos a menudo se convierten en áreas clave para la reconstrucción de la antigua ciudad. Las comunicaciones, el suministro de agua, el suministro de energía y otras infraestructuras en el centro de la ciudad vieja son muy completos. Las escuelas, hospitales, finanzas, tiendas y otras instalaciones de apoyo están relativamente concentradas. centro de transporte. Sin embargo, sus debilidades incluyen la alta densidad de construcción, pocos espacios verdes públicos, mala calidad del entorno de vida y pocos estacionamientos y plazas de aparcamiento.
La renovación de los centros urbanos implica una serie de contradicciones como la reducción de las actividades comerciales, el deterioro del entorno de vida y el silencio sepulcral de la ciudad durante las noches de fin de semana. Este es un problema inevitable para las empresas promotoras. Debido a los costos de demolición y los requisitos de proporción de superficie construida, la transformación de los centros urbanos requiere proyectos comerciales con mayores márgenes de beneficio, pero las empresas promotoras no pueden perseguir ciegamente los beneficios económicos. Las empresas que emprenden la reconstrucción a gran escala de la antigua ciudad deben prestar atención al ajuste funcional del área de reconstrucción.
Los proyectos de renovación del centro de las ciudades no pueden reducir el número y la superficie de las calles para garantizar el acceso de las personas a ellas. Si las condiciones lo permiten, se podrán conservar algunas construcciones de diferentes calidades. Bajo la premisa de satisfacer la integridad visual de la región, debemos hacer todo lo posible para satisfacer las diversas necesidades funcionales de los consumidores con diferentes capacidades económicas y satisfacer las necesidades funcionales de los consumidores con diferentes capacidades económicas, a fin de aumentar la densidad de población regional en diferentes periodos. A continuación se muestran varios ejemplos de productos transformacionales y centros urbanos de los que pueden aprender las empresas de desarrollo.
Las tiendas de ocio y negocios de alto nivel son la estructura funcional más atractiva además de las funciones residenciales. Sin embargo, con el aumento de los automóviles privados, los bienes raíces suburbanos, con su entorno de vida de baja densidad y sus instalaciones internas y externas cada vez más maduras, atraen constantemente a residentes que se han mudado del antiguo centro de la ciudad. Si las empresas transformadas desde los centros urbanos quieren competir directamente con los centros comerciales suburbanos, ya no pueden utilizar productos comerciales homogéneos. A juzgar por la experiencia de ciudades extranjeras, las empresas de alto nivel se dedican a la mejor forma de negocio, que no sólo puede garantizar rendimientos marginales, sino también mejorar la calidad de vida de toda la región.
Sistema peatonal - Los proyectos comerciales traídos por el casco antiguo ya cuentan con un público comercial fijo, pero a menudo también asumen la responsabilidad de la vía principal de la ciudad. El interior de las instalaciones y locales comerciales tradicionales. demasiado estrecho, es fácil provocar que se mezclen los flujos de negocios y de personas. Pero si se trata simplemente de una simple ampliación, provocará demoliciones a gran escala y aumentará considerablemente los costos de desarrollo. Por lo tanto, se recomienda agregar sistemas peatonales, como calles peatonales y sistemas de pasos elevados, a los proyectos comerciales en la ciudad vieja para cambiar el peligro del tráfico de peatones y vehículos mixtos, mejorar la comodidad de las compras y conectarse con instalaciones paralelas de comercio y servicios a través del red.
De lo anterior se desprende que, ya sea que se trate de un ajuste parcial de la calidad comercial o de una demolición y reconstrucción, la transformación exitosa de un centro comercial requiere una gran cantidad de inversión de capital. Si no se puede mejorar el nivel de consumo y el alquiler de la propiedad del centro comercial, el costo de la inversión no se recuperará en absoluto. Por tanto, la renovación de los centros comerciales debe realizarse por etapas y por regiones, de forma cautelosa y gradual. Al mismo tiempo, bajo la premisa de proteger los edificios históricos y las características paisajísticas, maximizar el uso de los espacios públicos y comerciales no es simplemente desarrollar el poder adquisitivo del mercado de origen, sino guiar o incluso remodelar la tendencia de consumo de todo el mercado. . Si es necesario, el terreno circundante de la antigua ciudad se puede desarrollar en dos o tres fases, lo que puede reducir los costos unitarios de desarrollo. Si el efecto impulsor del centro comercial es evidente, los beneficios residenciales posteriores serán aún más impresionantes.
Tipo 2: Área histórica y cultural: mantener el contexto y explorar el valor.
Cada ciudad tiene sus propios sitios históricos y culturales, como el Siheyuan en Beijing, la Torre de la Campana y el Tambor en Xi'an, el Templo de Confucio en Nanjing, la antigua calle Tunxi en Huangshan, etc. La arquitectura de la ciudad antigua de las dinastías pasadas registra verdaderamente el desarrollo y la evolución de la personalidad de la ciudad. Es un recurso precioso de la ciudad, el patrimonio interno y el encanto de la ciudad, y uno de los factores clave de la ventaja competitiva de la ciudad. Sin embargo, los primeros planes de desarrollo y reconstrucción no prestaron suficiente atención a la protección de su estilo, lo que provocó la desaparición de la historia de la ciudad.
Por ejemplo, durante la implementación de la renovación de la ciudad antigua, muchas puertas y murallas antiguas fueron demolidas porque su ubicación obstaculizaba el desarrollo del transporte urbano o fueron renovadas ciegamente por puros beneficios económicos, como la transformación de una gran cantidad de jardines privados en; casas de huéspedes de alta gama. La demolición y construcción de antiguos edificios urbanos y distritos históricos es esencialmente lo mismo que matar una gallina para recuperar los huevos. Daña no sólo las ganancias a largo plazo de las empresas de desarrollo, sino también la popularidad y la competitividad comercial de una región urbana.
Tipo 3: Zona residencial mixta: cooperar con el gobierno y coordinar operaciones.
Las zonas residenciales mixtas suelen estar situadas en el anillo medio de las zonas urbanas y son producto de una planificación temprana miope. Por razones históricas, las áreas residenciales mixtas tienen muchos tipos de terreno, como instalaciones residenciales, comerciales, industriales y municipales, con calles estrechas y edificios densos. La población de la zona tiene un bajo poder adquisitivo y no puede afrontar el coste de la mejora de las propiedades en la comunidad, y la mayoría de las industrias de la zona residencial mixta son pequeñas empresas, lo que sólo dificulta la demolición. De acuerdo con los principios estatales para la reconstrucción de áreas antiguas, los desarrolladores deben ampliar o reconstruir las carreteras y agregar instalaciones públicas de apoyo, lo que aumentará considerablemente el costo de la reconstrucción. Además, muchas parcelas de terreno tienen más calles y carriles, por lo que no hay mucho margen para la apreciación del mercado y el riesgo es muy alto.
Las empresas de desarrollo inmobiliario suelen evitar estos terrenos con alta densidad residencial, malas condiciones de ubicación y fondos difíciles de equilibrar. Sin embargo, para lograr una planificación unificada, el gobierno suele agrupar áreas mixtas con terrenos en buenas condiciones. Localizaciones, realizar transformación cinematográfica. Por lo tanto, las empresas que quieran participar en la renovación a gran escala del casco antiguo se encontrarán inevitablemente con la renovación de áreas mixtas. Al mismo tiempo, las empresas de desarrollo inmobiliario también deberían considerar el impacto de las zonas mixtas en sus proyectos individuales para mejorar el nivel y la calidad del desarrollo del área de renovación.
Tipo 4: Área marginal urbana - integración urbana y rural, con igual énfasis en construcción y gestión.
La franja urbana se refiere a las antiguas aldeas suburbanas que han estado rodeadas de expansión urbana en los últimos 50 años. Por lo tanto, en muchas zonas periféricas urbanas todavía existen organizaciones que integran la economía y la administración colectivas. Los edificios son desordenados y densos. La forma más típica es la aldea urbana. Debido a la inercia del sistema dual, esta "aldea urbana" todavía implementa un sistema de gestión rural, por lo que la planificación de la construcción, el uso del suelo, la gestión comunitaria, la gestión de la propiedad, etc. están lejos de las necesidades de las ciudades modernas, e incluso las hay. un vacío de gestión. En la actualidad, muchas empresas de desarrollo han lanzado una tras otra la transformación de las aldeas urbanas en Beijing, Shenzhen, Zhuhai, Guangzhou, Nanjing, Hangzhou, Xi'an y otras ciudades. Vale la pena aprender el método de transformación de Shenzhen Fishing Port Village.
Tipo cinco: Clúster industrial: basándose en la base y aprovechando al máximo sus características.
En el proceso de desarrollo de varias ciudades, debido al aumento de la escala urbana y al ajuste de las funciones urbanas, el diseño de las empresas industriales ya no es razonable. A juzgar por la historia de desarrollo de las ciudades industrializadas extranjeras, casi todas han experimentado el ajuste y la transformación de las plantas industriales. Debido a la estructura simple de los derechos de propiedad y la estructura de construcción de las áreas industriales y la baja proporción de superficie construida, la cantidad de demolición es mucho menor que la de las áreas residenciales. Además, las instalaciones de suministro de energía, gas, agua y drenaje en las áreas industriales son mejores que las de las residencias comunes, por lo que la transformación de las áreas industriales a menudo está exenta de inversiones municipales a gran escala. Pero vale la pena señalar que la transformación de estos conglomerados industriales no consiste simplemente en la demolición de fábricas y el reemplazo industrial, sino que implica un diseño industrial y una reutilización de fábricas más profundos. Especialmente cuando se trata de la transformación de las empresas industriales pilares locales. Debido a que esta zona industrial está relacionada con el desarrollo de toda la ciudad, se debe tener precaución. En el proceso de actualización específico, la transformación de los conglomerados industriales generalmente se puede dividir en sustitución industrial en pequeñas áreas industriales, transformación gradual en áreas industriales mixtas y modernización industrial en grandes áreas industriales.
Sustitución industrial en pequeñas áreas industriales
Características regionales: Con el rápido desarrollo de las ciudades, las áreas de concentración industrial de las industrias urbanas tradicionales se han vuelto incompatibles con el entorno urbano. En estas áreas industriales de pequeña escala o grupos de fábricas con altas tasas de desocupación y bajos efectos sobre la producción de suelo, el estado actual de los proyectos industriales en el área es extremadamente inconsistente con las áreas residenciales y comerciales circundantes. Por ejemplo, en antiguas zonas industriales con grave contaminación, es necesario sustituir el suelo industrial por espacios residenciales, comerciales, verdes u otros suelos urbanos funcionales mediante ajustes de planificación y medidas conexas.
Estrategia de renovación: Con el desarrollo de la ciudad, las antiguas zonas industriales han perdido sus importantes usos industriales en el pasado, y la imagen de algunos edificios no armoniza con los nuevos rascacielos.
Una vez reubicadas las antiguas empresas, el método más simple y común para las antiguas plantas industriales es "derribar y reconstruir", lo que equivale a arrasar el patrimonio cultural industrial de la ciudad. En el extranjero, la protección y reutilización del patrimonio cultural industrial se ha convertido en una tendencia. A través de la recreación de funciones integrales, los edificios antiguos reciben un nuevo concepto funcional.
Características regionales: se refiere al desarrollo común de la industria, oficinas y comercio en determinadas zonas industriales, y la escala de aglomeración industrial es grande, formando un cierto efecto de aglomeración. Las zonas mixtas suelen tener las siguientes características: las condiciones de ubicación suelen ser mejores y se ha creado un cierto ambiente de negocios. Por lo general, las antiguas áreas industriales con actividades activas de producción industrial, comercio y oficinas enfrentan múltiples presiones, como ajustar la estructura industrial, evacuar a la población del centro de la ciudad y resolver la contaminación ambiental. Sin embargo, sus estándares industriales y ambientales no han disminuido hasta el punto de que no pueda atraer nuevos empleos y negocios o mantener las funciones normales de la vida urbana. Al adoptar algunas políticas o medidas de apoyo para mejorar los estándares de la industria y el entorno de vida, aún se espera que continúe atrayendo nuevas inversiones. Para estas áreas industriales, es necesario considerar el diseño funcional que se ha formado en el área y transformarlo de manera flexible.
Estrategia de transformación: El motivo de la formación de áreas mixtas es la expansión desordenada de áreas residenciales y comerciales urbanas. Primero, analizar la capacidad del terreno original. Si se puede aumentar la capacidad, la relación de superficie se puede aumentar adecuadamente con la premisa de mejorar el entorno de vida. Si hay áreas residenciales antiguas que necesitan ser transformadas en términos de transporte, instalaciones de apoyo, etc., se pueden adoptar varios métodos de transformación, como mantenimiento, transformación parcial, demolición y reconstrucción, de acuerdo con la estructura socioeconómica original del bloque y sus diferentes niveles de envejecimiento. Si la estructura de uso de la tierra en el área no es razonable, es necesario rediseñar la naturaleza del uso de la tierra y agregar más terrenos comerciales para mejorar los beneficios marginales del uso de la tierra.
Mejora industrial de grandes zonas industriales
Características regionales: aunque la industria en este tipo de zona industrial ha disminuido hasta cierto punto, el efecto de producción de la tierra es alto o la industria en Esta zona es una industria pilar de la economía local. Desempeña un papel importante en el desarrollo regional y no es apta para un reemplazo industrial a gran escala dentro de un cierto período de tiempo.
Estrategia de transformación: las regiones suelen adoptar un modelo de modernización industrial, que enfatiza mantener sin cambios las funciones y propiedades originales orientadas a la industria. La transformación se centra en la remodelación industrial, alentando a empresas similares o altamente relacionadas a establecerse y remodelarse. -efecto de formación de clusters industriales. En este sentido, las ciudades industriales extranjeras pueden ofrecer muchas referencias. Por ejemplo, ciudades industriales de fama mundial como la zona industrial del Ruhr, el “Rust Belt” en el Medio Oeste de Estados Unidos y Kitakyushu han experimentado este proceso. La clave para mejorar las zonas industriales es exportar productos industriales y aumentar el valor agregado.