Nota del editor: Bill Gates dijo una vez: Siempre sobreestimamos los cambios “a corto plazo” pero subestimamos los cambios futuros “a largo plazo”. ¿Qué cambios a corto plazo ha encontrado la industria inmobiliaria durante el "período sensible de transformación" provocado por la epidemia? ¿Estos cambios a corto plazo acelerarán o desviarán la transformación y mejora de la industria inmobiliaria? El Instituto de Investigación de Empresas Cotizadas en la Industria Financiera ha lanzado Real Estate Watch desde marzo a través de intercambios en profundidad con expertos de la industria, autoridades y ejecutivos de reconocidas empresas inmobiliarias, puede aclarar los cambios a corto y largo plazo, y explorar los cambios. perspectivas de la industria inmobiliaria en la "segunda mitad de la epidemia" contramedidas estratégicas.
La epidemia de COVID-19 ha traído desafíos a la industria inmobiliaria y sus cadenas industriales upstream y downstream. En comparación con los bienes raíces residenciales y comerciales, los bienes raíces industriales han experimentado menos impacto en el corto plazo y se han convertido en un refugio seguro para la industria inmobiliaria bajo la "tormenta" de la epidemia. Sin embargo, la epidemia también ha acelerado la reconstrucción. de la lógica empresarial del sector inmobiliario industrial. Esta reestructuración es tan intensa y tan amplia que se trata nada menos que de una “mejora de dimensión” dentro de la industria. Si no puedes seguir este ritmo, será difícil evolucionar en el futuro.
Durante mucho tiempo, la mentalidad operativa de "alta rotación, ciclo corto" del sector inmobiliario tradicional ha sido la "enfermedad crónica" del sector inmobiliario industrial, lo que ha provocado problemas como el vaciamiento de la ciencia y la tecnología. parques, dificultad para atraer inversiones y separación de los intereses de los gobiernos locales. Bajo la influencia de la epidemia, se han producido dos cambios en las políticas industriales tradicionales y el entorno económico. Por un lado, cuando la epidemia afecta a la economía local, las demandas del gobierno para la economía industrial local se vuelven más urgentes; , el banco central está liberando flujos hacia la economía real. Al mismo tiempo, ha enfatizado repetidamente el tono general de que "la vivienda es para vivir, no para especular", lo que ha generado expectativas de que la política macro inmobiliaria no ha sido completamente satisfactoria. relajado. En este contexto, la lógica operativa del sector inmobiliario industrial ha abierto una oportunidad de reconstrucción, es decir, de abandonar el pensamiento inmobiliario tradicional, tomar como punto de partida el desarrollo regional y la economía industrial, abrazar el nuevo modelo económico y centrarse en la nueva generación de tecnología de la información, equipos de alta gama y vehículos de nueva energía, aeroespacial, conservación de energía y protección del medio ambiente, nuevos materiales, gran salud, 5G y otras industrias emergentes clave se han convertido en el tema principal de los cambios a largo plazo en la industria. bienes raíces.
Dos grandes problemas que afectan al sector inmobiliario industrial
Con el desarrollo de la economía y la sociedad y la continua evolución de la división del trabajo y la colaboración, el método de clasificación del sector inmobiliario también es profundizando constantemente. Según las características funcionales básicas de los productos entregados por la industria inmobiliaria, se pueden dividir a grandes rasgos en bienes raíces residenciales, bienes raíces comerciales y bienes raíces industriales. Los bienes raíces industriales son una plataforma integrada de la cadena de valor industrial construida alrededor de la "sonrisa industrial". curva". Se caracteriza por depender de la industria. Los bienes raíces se utilizan como soporte para realizar el desarrollo y operación general del terreno.
El modelo de desarrollo y operación de las empresas inmobiliarias tradicionales es generalmente un circuito cerrado formado por adquisición-promoción-venta-entrega de suelo. Sin embargo, después de más de diez años de rápido desarrollo de este modelo, especialmente con el avance de la política nacional de macrocontrol de "viviendas para vivir, no para especular" en los últimos años, el espacio de crecimiento de ganancias del desarrollo inmobiliario tradicional se ha ido convirtiendo gradualmente. saturado y la tasa de crecimiento de las ganancias se ha desacelerado gradualmente, esto se llama vívidamente la transformación de la "edad de oro" a la "edad de plata" por parte de la industria. El efecto principal de las empresas inmobiliarias se ha vuelto cada vez más evidente. El nivel de competencia en la industria también será más intenso. Por este motivo, muchas empresas inmobiliarias quieren buscar avances de transformación a través del inmobiliario industrial. Sin embargo, esta transformación puede no ser fácil.
“Los bienes raíces tradicionales requieren tomar un ascensor, mientras que los bienes raíces industriales requieren subir escaleras. Los empresarios consumen mucha energía al subir escaleras, y esta energía es el flujo de caja”. dijo con una vívida metáfora Comprenda la diferente naturaleza de los bienes raíces industriales y los bienes raíces tradicionales.
El núcleo del sector inmobiliario industrial es la economía industrial, y las industrias en desarrollo requieren grandes activos y una gran inversión en efectivo. Desde la perspectiva de los promotores inmobiliarios, una vez que las ganancias de los bienes raíces residenciales sean mucho más altas que las de los bienes raíces industriales, el pensamiento inmobiliario tradicional dominará la operación de los bienes raíces industriales. Los bienes raíces residenciales tienen altas ganancias y la inversión de capital se puede completar en uno o dos años, mientras que el diseño industrial requiere mucho tiempo e inversión de capital. Bajo esta contradicción, los desarrolladores de bienes raíces industriales prefieren vender casas primero y luego desarrollar industrias o. Incluso no hacer industria no solo ha provocado el vaciamiento de un gran número de parques industriales en los últimos años, sino que también ha provocado desconfianza entre las empresas inmobiliarias y los gobiernos locales. Éste es un problema importante al que se enfrenta el sector inmobiliario industrial en la actualidad.
Además, cómo obtener beneficios del sector inmobiliario industrial es otro gran problema. Ding Wei, subdirector del Instituto de Planificación Urbana y Diseño de Aldeas del Grupo de Diseño de Construcción de China y experto en planificación industrial y urbana, señaló: "Cuando los operadores de bienes raíces industriales invierten en un terreno, definitivamente esperan poder obtener una parte del valor añadido y de los ingresos futuros de la tierra, pero el Estado prohíbe estrictamente la distribución del valor añadido de la tierra.
Los operadores no pueden obtener un buen precio al adquirir el terreno y no pueden obtener más ingresos por el aumento del valor del terreno después de adquirirlo. Este es un problema importante para los operadores que desean construir una industria. en el desarrollo del sector inmobiliario industrial Otro enigma. ”
¿Por qué es difícil transformar el inmueble industrial? Porque el inmueble industrial no es un producto puramente orientado al mercado. Debe tener en cuenta no sólo las necesidades del mercado, sino también las del consumidor. El sector inmobiliario industrial es el núcleo para resolver los problemas actuales de la industria. Desde el brote de la epidemia de COVID-19, los gobiernos, desde el central hasta los locales, han introducido sucesivamente una serie de políticas de apoyo. Estabilizar el desarrollo económico Como pilar importante del desarrollo económico regional, la economía industrial se ha convertido en un pilar importante del desarrollo económico regional en este período especial. Con el período de ventana de políticas para el desarrollo, los bienes raíces industriales también han marcado el comienzo de la oportunidad de transformación y reconstrucción. Cómo aprovechar la oportunidad para lograr un desarrollo coordinado con los gobiernos locales y las políticas relacionadas es la cuestión principal que los operadores de bienes raíces industriales deben considerar en el corto plazo.
Mejorar la dimensión política
. Sin la epidemia, el sector inmobiliario industrial podría haberse "desrealizado" lentamente a lo largo de su trayectoria original. Sin embargo, la economía local que se ha visto afectada ya ha esperado, sin un cambio lento y gradual, cada vez más gobiernos locales han introducido una serie de medidas. políticas para apoyar la economía industrial local Con el aumento continuo de la política macromonetaria y la política industrial para apoyar el desarrollo de la economía real, el sector inmobiliario industrial ha marcado el comienzo de un período de ventana de políticas.
En 2020, el sector inmobiliario industrial ha iniciado un período de ventana de políticas. El banco central ha liberado sucesivamente liquidez al mercado a través de una serie de medidas como la reducción del coeficiente de reserva requerida, la reducción de la tasa de adquisición de repos inversos y la reducción de la LPR. Sin embargo, las empresas inmobiliarias esperan con ansias la "relajación" del real. En la actualidad, el banco central ha declarado sucesivamente que el tono general de "la vivienda es para vivir, no para especular" no cambiará.
El 19 de febrero, el banco central publicó la implementación de la moneda de China. Informe del cuarto trimestre de 2019, que resumió el sector inmobiliario de mi país en el cuarto trimestre. Al mismo tiempo, en la siguiente etapa de las principales ideas políticas, los principios básicos de "la vivienda es para vivir, no para especular" y ". Se reiteran "políticas adaptadas a la ciudad", y se señala que se debe acelerar el establecimiento de un mecanismo de gestión financiera inmobiliaria a largo plazo, y que los bienes raíces no deben utilizarse como un estímulo a corto plazo para la economía. Liu Guoqiang, vicegobernador del banco central, volvió a afirmar que "la vivienda para la vivienda, no para la especulación" seguirá siendo el tono general de la industria inmobiliaria en 2020.
Al mismo tiempo, el banco central y los gobiernos locales se esfuerzan por estabilizar la economía y promover el desarrollo industrial regional. Se introdujeron una serie de políticas de apoyo. El 10 de febrero, 19 departamentos y unidades, incluida la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, emitieron las "Opiniones sobre la promoción del desarrollo de alta calidad de la región". Returning Hometown Entrepreneurship", proponiendo que para 2025, crearemos un grupo de empresarios de primera clase altamente influyentes. Parques industriales empresariales de regreso a la ciudad y áreas de demostración (condados) para el desarrollo integrado de industrias secundarias y terciarias.
El 24 de febrero, 11 ministerios y comisiones nacionales, incluida la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Ministerio de Industria y Tecnología de la Información, emitieron conjuntamente la "Estrategia de desarrollo de innovación de vehículos inteligentes", que propuso que para 2025, la innovación tecnológica, Se formarán básicamente la ecología industrial, la infraestructura, las regulaciones y estándares, la supervisión de productos y los sistemas de seguridad de red de los automóviles inteligentes estándar de China, y los automóviles inteligentes que pueden lograr una conducción autónoma condicional alcanzarán una producción a gran escala y lograrán una alta automatización. -orientado en entornos específicos. Para 2035, el sistema de automóviles inteligentes estándar de China estará completamente establecido.
Los gobiernos locales también han emitido sucesivamente políticas relevantes para promover el desarrollo de alta calidad de las industrias regionales. :
Gráfico: Instituto de Investigación de Empresas Cotizadas Financieramente Fuente de datos: Instituto de Investigación del Índice de China
Desde el análisis a nivel de políticas, hay dos cambios significativos de "mejora de dimensiones": 1. En el Por un lado, a pesar de que la liquidez general continúa relajándose, el gobierno central ha reiterado repetidamente que la industria inmobiliaria no "relajará" las políticas, lo que, por otro lado, no ha permitido que se fortalezca el "pensamiento inmobiliario" en el sector inmobiliario industrial; Por otro lado, la "revitalización post-desastre" de la economía local ha integrado aún más las demandas de desarrollo económico de los operadores de bienes raíces industriales y del gobierno. En particular, el país ha dejado claro que en la recuperación económica después de la epidemia, las tecnologías emergentes deben utilizarse activamente para desarrollar industrias de alta gama, incluida la cadena industrial de "nueva infraestructura": 5G, equipos de alta gama, vehículos de nueva energía. , aeroespacial, conservación de energía y protección ambiental, nuevos materiales, etc., así como áreas de mejora del consumo como el consumo emergente y la atención médica.
Acciones de los operadores inmobiliarios industriales
Es precisamente en la respuesta conjunta a la cuestión de la recuperación económica tras la epidemia que la dirección de estímulo político señala cómo resolver el problema de la colaboración con gobiernos locales. Por lo tanto, es crucial que los operadores de bienes raíces industriales miren hacia el futuro y elijan qué tipo de industrias implementar. En este sentido, empresas líderes del sector ya han tomado medidas.
Según el resumen de la dinámica corporativa en el informe mensual del mercado inmobiliario industrial de enero y febrero publicado por la China Index Academy, del 24 de diciembre de 2019 al 27 de febrero de 2020, ***más de 60 Se llegó a un acuerdo sobre el proyecto de la ciudad industrial.
El 25 de diciembre, se lanzó oficialmente el proyecto del Parque de Innovación Científica y Tecnológica Zhuzhou Binjiang de Groenlandia, que utiliza un nuevo modelo de renovación urbana de "bienes raíces + tecnología" para crear funciones como sede económica e investigación científica y tecnológica. y desarrollo, oficinas creativas y servicios de apoyo. Un complejo industrial de innovación científica y tecnológica ecológica a gran escala que integra formatos comerciales.
El 9 de enero, Gemdale Group y el gobierno municipal de Shenyang firmaron un acuerdo de cooperación estratégica, planeando invertir 29,8 mil millones de yuanes para transformar y desarrollar 9 proyectos industriales y urbanos en Shenyang, incluido el Parque Industrial de Fabricación Inteligente Yuhong, Gemdale. Proyecto del centro cultural y deportivo de Shenhe, proyecto de línea de producción de fabricación de aviación del centro de fabricación inteligente del distrito de Hunnan, etc.
El 18 de febrero, Greenland Group y el gobierno municipal de Yantai firmaron un acuerdo marco de cooperación estratégica. Las dos partes planean cooperar en tres proyectos importantes, incluida la estación espacial interurbana de la estación ferroviaria de alta velocidad Yantai Sur y Zhifu Happy. New City Landmark y el centro de exposiciones y convenciones del distrito de Muping, con una inversión total de aproximadamente 40 mil millones de yuanes.
El 25 de febrero, GCL Integration, líder nacional en producción en masa de regeneración independiente de obleas, firmó un contrato con China Fortune Land Development Co., Ltd., con una inversión total de 5 mil millones de yuanes y una inversión anual. La producción de 3,6 millones de piezas de obleas regeneradas se instaló en la pequeña ciudad industrial de Hefei Feidong.
El 27 de febrero, la Ciudad de las Ciencias de Zhangjiang celebró una ceremonia centralizada de firma y lanzamiento de la construcción de proyectos clave. ***Se han firmado 30 proyectos y se han lanzado 20 proyectos que involucran plataformas innovadoras de investigación y desarrollo, circuitos integrados, biomedicina, inteligencia artificial y mejora de las funciones urbanas. La inversión total en 50 proyectos alcanzó los 36,4 mil millones de yuanes.
Del reciente diseño industrial de las empresas líderes en las industrias antes mencionadas, aparecen palabras en nuevos campos económicos como "inteligencia artificial", "biomedicina", "cultura y deportes" y "cuidado de la salud". con frecuencia, combinando lo central y lo local. Se puede ver en las políticas de apoyo relevantes del gobierno para el nuevo desarrollo económico que la adopción del nuevo modelo económico se ha convertido gradualmente en el tema principal de los cambios a largo plazo en el sector inmobiliario industrial. Yida China, señaló: “Presten atención a algunas oportunidades de mercado en industrias emergentes. Las industrias tradicionales se han visto muy afectadas por la epidemia, mientras que las industrias emergentes, como la tecnología de la información de nueva generación, la fabricación inteligente, la distribución no tripulada, la educación y el consumo en línea y la telemedicina, han mostrado un fuerte potencial de crecimiento. ”
Mejora de la competitividad: la competencia acaba de comenzar
En resumen, en el corto plazo, las demandas de los gobiernos locales para fortalecer la economía industrial local convertirán el “núcleo inmobiliario” en el sector inmobiliario industrial "Si se resta importancia aún más, la mejora del "núcleo industrial" tomará la iniciativa y ayudará a los gobiernos locales y a los operadores de bienes raíces industriales a coordinar sus objetivos; a largo plazo, las industrias emergentes impulsadas por la nueva economía inyectarán nuevos vitalidad en el sector inmobiliario industrial.
Volviendo a la esencia, sólo aclarando el núcleo del desarrollo industrial el sector inmobiliario industrial puede tener una competitividad central real.
Es innegable que a pesar del apoyo de. políticas, los bienes raíces industriales se comparan con los bienes raíces tradicionales. El desarrollo sigue siendo difícil y la competencia es cada vez más intensa. Estrictamente hablando, existen dos tipos principales de entidades de desarrollo de bienes raíces industriales. liderado por el gobierno, el otro son las empresas privadas que participan en diversos proyectos inmobiliarios industriales. Hay tres tipos principales de empresas privadas que desarrollan bienes raíces industriales. modelo inmobiliario, que es esencialmente un modelo de compra de terrenos industriales. El tercer modelo es un modelo basado en productos que regresa a la industria, es decir, el modelo de parque científico y tecnológico industrial; El entorno y la evolución lógica del desarrollo inmobiliario industrial, el sector inmobiliario industrial debe lograr un cambio del crecimiento de alta velocidad a la alta calidad. La transformación del crecimiento y las perspectivas de desarrollo del uso de estos tres modelos de desarrollo aún tienen que esperar a que se pruebe el. mercado
A este respecto, Wu Dachuan dijo: "No importa qué modelo, el sector inmobiliario industrial debe cumplir con tres puntos centrales: competitividad. El primer punto es elegir claramente su propio modelo de desarrollo, porque cada modelo tiene diferentes requisitos para la selección del sitio y los requisitos de negociación con el gobierno. Una vez que se selecciona un modelo de negocio, la empresa determina los requisitos de selección del sitio y los requisitos de negociación con el gobierno. Patrones de negociación gubernamental. El segundo punto es que al hacer bienes raíces industriales, se debe poner la industria en primer lugar y la industria en primer lugar, y debe tener sus propias capacidades de desarrollo industrial, o la capacidad de atraer inversiones e integración industrial. El tercer punto es que la rentabilidad y la capacidad de financiación de las empresas deben ser muy fuertes para desarrollar el sector inmobiliario industrial, también hay que tener sentimiento industrial. El ciclo de retorno es a menudo relativamente largo. Si puede resistir la presión en la etapa inicial. relacionados con sus capacidades de financiación. ”
Sólo aclarando la competitividad central el desarrollo futuro podrá ser de mayor calidad.
De cara al futuro, el sector inmobiliario industrial tomará el desarrollo económico como su núcleo y el nuevo modelo económico como punto de partida para lograr beneficios mutuos y resultados beneficiosos para todos con el gobierno, deshacerse de las limitaciones de la industria inmobiliaria tradicional y lograr una verdadera "evolución dimensional".
Fuente: Instituto de Investigación de Empresas Cotizadas en la Industria Financiera