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Capítulo 1: Introducción a la planificación de proyectos inmobiliarios
Propósito de aprender este capítulo
Comprender el significado de planificación, Familiarizarse con las diferencias entre planificación y planificación, creatividad y toma de decisiones;
2. Familiarizarse con el significado de planificación de proyectos inmobiliarios
3. Comprender el origen y desarrollo de la planificación de proyectos inmobiliarios
4. Comprender las características y funciones de la planificación de proyectos inmobiliarios
5. planificación de proyectos inmobiliarios
6. Estar familiarizado con el modelo de planificación de proyectos inmobiliarios
7. Los planificadores deben tener la capacidad de innovar en la planificación de proyectos inmobiliarios 8. Estar familiarizado con el futuro. tendencias de la industria de planificación de proyectos inmobiliarios
Familiarizarse con los métodos de selección de las agencias de planificación inmobiliaria
Sección 1: Planificación y comprensión de la planificación de proyectos inmobiliarios
Cuando se trata de planificación, la gente lo sabe todo. De hecho, muchas actividades económicas y comerciales ahora requieren planificación: como la planificación de publicidad, la planificación de conciertos a gran escala, la planificación de promoción de productos, la planificación de candidaturas olímpicas, la planificación de exposiciones internacionales, etc. Se puede decir que la planificación se ha utilizado en nuestra vida diaria. Todos los aspectos de la vida. Entonces, ¿qué es la planificación y por qué deberíamos planificar?
El significado de la planificación
1. El significado de la planificación
El comité editorial de Harvard Business Management. Una serie en los Estados Unidos hizo un informe sobre el significado de la planificación. Se ofrece el siguiente resumen: "La planificación es un procedimiento. En esencia, es un comportamiento racional que utiliza el poder del cerebro. Básicamente, toda planificación tiene que ver con el futuro. Es decir. decir, la planificación es un plan actual para lo que sucederá en el futuro. En otras palabras, la planificación es descubrir la causa y el efecto de las cosas y medir los posibles caminos en el futuro como base para las decisiones actuales. es decir, planificar es decidir de antemano qué hacer, cuándo hacerlo, cómo hacerlo y quién lo hará. El puente conecta nuestro lugar actual con el lugar por el que pasaremos en el futuro.
Creemos que la planificación es planificación o planificación es una actividad basada en la realidad y orientada al futuro, en función de la situación y la información, podemos juzgar la tendencia cambiante de las cosas, concebir y diseñar de manera integral en torno al objetivo específico de. una determinada actividad, y elegir una forma de acción razonable y factible, de modo que se forme un proceso de correcta toma de decisiones y trabajo eficiente.
El significado de la planificación antes mencionada incluye los siguientes significados:<. /p>
En primer lugar, la planificación se basa en las condiciones proporcionadas por la realidad. Los planificadores deben captar la mayor cantidad de situaciones realistas posible y comprender de manera integral los diversos factores e información que forman la realidad objetiva, incluidos los factores favorables y desfavorables, analizarlos y analizarlos. estudiar los materiales recopilados, encontrar la esencia del problema y la contradicción principal, y luego planificar.
En segundo lugar, la planificación tiene un propósito claro. La planificación debe centrarse en las metas o políticas establecidas y esforzarse por transformar todo el trabajo. desorden al orden.
En tercer lugar, la planificación puede centrarse en un determinado plan según el objetivo, y las personas pueden formular múltiples planes de planificación para sopesar y comparar múltiples planes de planificación, maximizar sus fortalezas y evitar debilidades. elija el plan más razonable y científico.
En cuarto lugar, la planificación es un sistema que opera de acuerdo con procedimientos específicos. Para garantizar la racionalidad y la alta tasa de éxito de los planes de planificación, la planificación moderna tiende inevitablemente a serlo. de procedimiento Generalmente, las actividades de planificación deben pasar por los siguientes pasos: investigación previa a la planificación y análisis ambiental; determinación o ajuste de los objetivos de planificación; elaboración de planes preliminares, evaluación y revisión; que todos los aspectos de las actividades se combinen orgánicamente y los diversos subsistemas se coordinen entre sí para formar un plan sistemático general razonable. Puede permitir a las personas determinar el orden y el ritmo de trabajo ideales, aclarar las prioridades, ser ordenados, mejorar la eficiencia del trabajo y crear. beneficios óptimos.
2. La diferencia entre planificación, planificación, creatividad y toma de decisiones
Desde el significado de planificación, podemos encontrar que planificación y planificación son dos categorías diferentes. La gente confunde fácilmente estos dos conceptos, pero en realidad son bastante diferentes.La planificación es similar a la estrategia más el plan en inglés, mientras que la planificación es el plan en inglés. La planificación es más una toma de decisiones estratégica, que incluye analizar situaciones, descubrir problemas, determinar objetivos, diseñar y optimizar planes y, finalmente, formar un conjunto completo de vínculos. como planes de trabajo específicos. En gran medida, los planes son sólo el resultado final de la planificación. Se expresan más a menudo como un plan de orientación operativa para las actividades futuras cuando se han aclarado los objetivos, las condiciones, las estrategias y las tareas. Con respecto a la diferencia entre planificación y planificación, puede consultar la siguiente tabla para comparar:
Tabla 1-1 Tabla de diferencias entre planificación y planificación
Plan de planificación
Plan de orientación general, concreto y operable para la toma de decisiones estratégicas
Principios y direcciones maestras, procedimientos y detalles del proceso
Proceso de trabajo rutinario innovador y creativo
Avanzado Realista y factible
Flexible y paso a paso
Gran reto pero pequeño reto
Personal con formación profesional de larga duración y personal con formación profesional de corta duración formación
La planificación requiere creatividad, ideas e ideas, pero no es sólo creatividad. La creatividad es sólo una parte del proceso de planificación y es un gran avance que puede ocurrir en un instante. La planificación es un proceso integral de procedimientos complejos como investigación, planificación, evaluación y retroalimentación. Es una actividad creativa sistemática y ordenada. Por supuesto, las buenas ideas pueden ser una sólida garantía para una planificación exitosa. Alguien expresó vívidamente la relación entre planificación e ideas en una frase: "Las ideas son como perlas y la planificación es el collar de perlas".
También existe una gran diferencia entre planificación y toma de decisiones: la toma de decisiones generalmente se refiere a estrategias y métodos de toma de decisiones. La planificación es premeditada, pero la toma de decisiones puede no incluirse; la planificación es generalmente innovadora, pero la toma de decisiones puede no incluirse; la planificación consiste principalmente en formular planes, mientras que la toma de decisiones consiste en seleccionar planes, pensamiento intuitivo y dialéctico; En la planificación se deben utilizar métodos de pensamiento y la toma de decisiones utiliza principalmente el pensamiento lógico. En inglés, la palabra similar a planificación es planificación estratégica y la palabra similar a toma de decisiones es decisión.
La aplicación de ideas de planificación a diferentes actividades económicas forma la planificación de productos, la planificación de precios, la planificación de promociones y la publicidad. Planificación, planificación de relaciones públicas, planificación de CI, planificación de grandes conferencias, planificación de representaciones teatrales, planificación de deportes, planificación de celebraciones de festivales, etc. Entre ellos, la planificación de proyectos inmobiliarios es uno de los planes mencionados anteriormente.
2. Comprensión de la planificación de proyectos inmobiliarios
Hay dos interpretaciones diferentes de la planificación de proyectos inmobiliarios: una visión es que la planificación de proyectos inmobiliarios es planificación de promoción, es decir, cómo encontrar formas de vender la propiedad es un entendimiento limitado; otra visión es que la planificación de proyectos inmobiliarios es la planificación de todo el proceso desde la adquisición de los derechos de uso de la tierra por parte del desarrollador, la investigación de mercado, el análisis psicológico del comportamiento del consumidor hasta la gestión de la propiedad, es decir, Insiders de la industria El proyecto inmobiliario está planificado desde el principio hasta el final. Cabe señalar que este libro trata de esto último, es decir, de la planificación integral de proyectos inmobiliarios.
Sección 2: El origen y desarrollo de la planificación de proyectos inmobiliarios
1. El origen y desarrollo de la planificación
La civilización china de 5.000 años ha dado a luz a innumerables ejemplos de planificación: carreras de caballos Tian Ji, tomar prestadas flechas de un bote de paja, He Zong Lian Heng, batalla de ingenio de Hongmen, etc., que también crearon muchas obras maestras inmortales: "El libro de los cambios", "El arte de la guerra". », «Treinta y seis Estrategias», «El Romance de los Tres Reinos». Según el pasado, estas eran estrategias y sabiduría, pero según los términos actuales, pertenecen a la planificación política y militar.
Si observamos el desarrollo del pensamiento y la práctica de la planificación en la historia de la civilización humana, a menudo se concentra en los campos político y militar y en la construcción de algunos grandes proyectos, pero no se ha expandido ampliamente a otros campos. . Con el desarrollo de la industria moderna y la economía de mercado, las empresas están estrechamente relacionadas entre sí y compiten entre sí para ocupar una posición favorable en la competencia y lograr la supervivencia y el desarrollo de la propia empresa, en la modernidad han surgido las relaciones públicas. Las operaciones empresariales, la planificación, la planificación publicitaria, la planificación de CI y diversas formas de actividades de planificación centradas en la empresa desempeñan un papel extremadamente importante en la producción, operación y desarrollo de las empresas.
Por ejemplo, la planificación de CI de IBM Corporation en Estados Unidos.
En 1956, con el fin de establecer una imagen de marca famosa en la industria de la informática electrónica y utilizar esta imagen para resaltar el espíritu pionero y emprendedor de la empresa, a fin de facilitar la competencia en el mercado y convertirse en una de las empresas más grandes del mundo, IBM decidió estandarizar el diseño. de la empresa. Condensaron el nombre completo en inglés de "International Business Machines Corporation" en tres letras "IBM" y luego seleccionaron el azul como color estándar para simbolizar la sofisticada tecnología de IBM. Después del lanzamiento del diseño de CI de IBM, despertó una fuerte respuesta pública de todos los ámbitos de la vida, lo que lo convirtió en el "gigante azul" en la industria informática y desde entonces ha establecido su dominio. Inspiradas por el éxito de IBM, algunas grandes empresas de Estados Unidos y Europa occidental también han implementado la planificación de CI. En la década de 1970, Coca-Cola también gastó enormes sumas de dinero para introducir estrategias de IC.
Si las décadas de 1950 y 1960 fueron la ola de IC en Estados Unidos, los años 1970 fueron la ola de IC en Japón, luego los años 1980 fueron la ola de IC en Corea del Sur y Taiwán. En la década de 1980, China continental también comenzó a tener actividades de CI. En 1988, Guangdong Helios Group Co., Ltd. inició la introducción de CI por parte de empresas chinas. Como resultado, empresas como Shenzhou, Stone, Conba, Robust, Kelon y Little Swan introdujeron rápidamente CI, y casi todas las empresas. Se han convertido en empresas muy conocidas en China y China finalmente tiene su propia marca famosa.
2. El origen y desarrollo de la planificación de proyectos inmobiliarios
La planificación inmobiliaria ha pasado por un proceso de más de diez años desde su inicio hasta su desarrollo hasta la actualidad. A lo largo de la historia de la planificación inmobiliaria, desde la perspectiva del uso de diversas técnicas de planificación para llevar con éxito al mercado proyectos de desarrollo inmobiliario, se puede dividir en tres etapas: etapa de planificación única, etapa de planificación integral y etapa de planificación compuesta.
1. Etapa de planificación individual (1993.6-1997.3)
En esta etapa, Shunde Country Garden se planificó con éxito como símbolo y punto de partida. Anteriormente, la planificación inmobiliaria estaba en su período de gestación y el concepto de planificación no estaba realmente introducido. Sin embargo, la gente todavía siente los brotes de la planificación inmobiliaria. De 1990 a 1992, se invitó a un experto en ventas de Taiwán para promocionar y vender el edificio del World Trade Center de Guangzhou. Ella cultivó cuidadosamente el equipo de ventas, abogó por préstamos hipotecarios de bienes raíces, fue pionera en el concepto de "vender propiedades sobre plano", etc., lo que hizo que las ventas de la Torre del World Trade Center fueran un gran éxito.
En junio de 1993, Shunde Country Garden fue pionero en la práctica exitosa de la planificación inmobiliaria. El concepto de "detrás de la famosa marca está la cultura" le dio al proyecto Country Garden un nuevo estilo de vida de "darle un cinco estrellas". home", e integró y movilizó poderosos recursos informativos para difundir esta idea. En particular, la serie de anuncios de suspenso que presentaban a "La terrible gente Shunde" transformó instantáneamente a Country Garden en un "hogar de gente exitosa" en la mente de la gente.
Las principales características de la planificación inmobiliaria en esta etapa son el uso de diversos medios técnicos individuales para la planificación y la ampliación en profundidad de ciertos medios técnicos, operaciones estandarizadas y buenos resultados logrados. Por ejemplo, Mingyayuan, que ha sido calificada muchas veces como "Comunidad Residencial Excelente Nacional", tiene su mayor ventaja en su diseño y planificación únicos. Por ejemplo, las características novedosas de Lingnan, como la integración de "arcade" y "piso elevado", permiten que cada hogar comparta el concepto ecológico de espacio verde, el diseño espacial con ricos cambios en el grupo de edificios, la zonificación funcional que separa a personas y vehículos y tiene en cuenta tanto el movimiento como la tranquilidad, etc. Además, los casos de planificación representativos incluyen la planificación del mercado para el alquiler de Guangzhou Tianhe City Plaza, la planificación de inversiones tempranas para Panyu Jinye Villa Garden, etc.
Con la profundización de la práctica de la planificación inmobiliaria, el número de casos exitosos a través de la planificación inmobiliaria continúa aumentando y las ideas teóricas de la planificación inmobiliaria se han ido formando gradualmente. la introducción de conceptos y métodos de planificación en varias etapas, por lo que la planificación inmobiliaria es generalmente reconocida por la gente. Como resultado, los promotores crearon departamentos de planificación dentro de sus empresas; también surgieron agencias de planificación profesionales y empresas de consultoría inmobiliaria y también abundan los planificadores independientes que se ganan la vida con la planificación inmobiliaria; La planificación inmobiliaria ha creado proyectos modelo en la práctica y ha generado considerables beneficios económicos para las empresas, lo que ha despertado un gran interés y atención por parte de la gente, lo que ha llevado al surgimiento de tendencias como la deificación de la planificación y los planificadores inmobiliarios y la exageración infinita de la Papel de la planificación, que marcará el futuro del sector inmobiliario El desarrollo de la planificación se ve afectado en diversos grados.
2. Etapa de planificación integral (1997.4-1999.6)
La etapa de planificación integral está marcada por las exitosas ventas del Jardín Guangzhou Jincheng. La característica principal de la planificación inmobiliaria en esta etapa es que cada proyecto toma como línea principal la planificación temática según su propia situación, y utiliza de manera integral diversos medios técnicos como marketing, inversión, publicidad y marketing para lograr los resultados de ventas deseados. Jincheng Garden toma como línea principal la planificación temática (calidad, precio, comodidad y armonía), que pasa por la planificación de inversiones (conversión de edificios de oficinas en residencias), la planificación de mercado (ocupando la participación de mercado de pequeños edificios residenciales de gran altura de 12 pisos). con ascensores), planificación del diseño (diseño de fachadas europeas, uso concentrado de espacios verdes, disposición razonable de las unidades de construcción, equipamiento estructural para cumplir con la función del edificio y los requisitos estéticos), planificación de marketing (residencias de alto nivel que ingresan al mercado fuera de temporada, mostrando identidad), planificación publicitaria (anuncios continuos de suspenso, acumulación de popularidad), planificación de imágenes (logotipos y logotipos con significado profundo), todos los medios de planificación están perfectamente integrados y completados de una sola vez.
Desde entonces, los métodos de planificación integral con planificación temática como línea principal se han vuelto populares en Guangzhou, Shenzhen e incluso en todo el país. Han aparecido muchos proyectos inmobiliarios modelo con una planificación integral exitosa, como "Successful White". -Collar People" como tema. El concepto de Guangzhou Country Garden, el Panyu Lijiang Garden con el tema de "cultura comunitaria armoniosa", etc. En la integración de varios métodos de planificación, cada proyecto tiene su propio enfoque e innovación según sus propias características. Montaña Guangzhou Cuihu