Jinan se encuentra a 36 grados 40 minutos de latitud norte y 117 grados 00 minutos de longitud este. Limita con el monte Tai al sur y cruza el río Amarillo al norte. Zona climática monzónica con cuatro estaciones distintas, suficiente sol y una temperatura media anual de 14 grados centígrados. Jinan, también conocida como "Ciudad Primavera", es la capital de la provincia de Shandong, una importante provincia económica en la costa este de China. También es el centro político, económico, cultural, tecnológico, educativo y financiero de la provincia. una ciudad costera abierta y una ciudad subprovincial aprobada por el estado. Jinan tiene jurisdicción sobre seis distritos, tres condados y una ciudad a nivel de condado, con una superficie total de 8.227 kilómetros cuadrados y una población de 5,96 millones de habitantes, de los cuales 2,6 millones se encuentran en el área urbana. Jinan es una de las “50 principales ciudades del país en términos de solidez integral” y una de las “40 principales ciudades del país con un excelente entorno difícil para la inversión”.
Hace 100 años, Jinan abrió su propio puerto, sentando un precedente para que una ciudad del interior de la China moderna estableciera su propio puerto comercial y se abriera al mundo exterior. Esto promovió en gran medida el rápido desarrollo económico y social. y nivel de urbanización de Jinan en ese momento. Desde la reforma y apertura de China en la década de 1980, la economía de la ciudad de Jinan se ha desarrollado rápidamente. En 2003, el PIB alcanzó los 17.000 millones de dólares, un aumento del 13,5% con respecto al año anterior. Los productos de Jinan se han exportado a más de 140 países y regiones. Hasta 2003, la ciudad había aprobado un total de 2.926 proyectos de inversión extranjera, con una utilización de capital extranjero contratado de 5.147 millones de dólares EE.UU. y una utilización real de capital extranjero de 2.830 millones de dólares EE.UU. *** Empresarios extranjeros de 51 países y regiones han invertido en la ciudad de Jinan. 18 de las 500 empresas más importantes del mundo han invertido en la ciudad de Jinan. Los seis países y regiones con mayores inversiones son Hong Kong, Alemania, Taiwán, Japón, Estados Unidos. Singapur. Jinan ha establecido relaciones económicas y comerciales con más de 100 países y regiones del mundo. Las 500 empresas multinacionales más importantes del mundo, como Siemens de Alemania, Panasonic de Japón, Pepsi-Cola de Estados Unidos, Wal-Mart y Volvo de Suecia, han establecido empresas conjuntas y empresas cooperativas en Jinan y han logrado buenos beneficios económicos.
En el nuevo siglo, la ciudad de Jinan, de acuerdo con el objetivo general de "lograr nuevos avances y construir una nueva ciudad primaveral", expande activamente su apertura al mundo exterior, lleva a cabo reformas más profundas orientadas al mercado, promueve vigorosamente el ajuste estructural económico y expande continuamente el espacio de desarrollo urbano. En el próximo período, la ciudad de Jinan construirá gradualmente el cinturón industrial oriental, la nueva ciudad oriental, el cinturón característico de Quancheng, la nueva ciudad occidental, el área occidental y el área norte de acuerdo con la idea de "desarrollar nuevas áreas, "mejorar las áreas antiguas, expandir las dos alas y avanzar en general", con Jinan como el "círculo económico de medio día" y el "círculo económico de un día" del centro están tomando forma, y se han lanzado por completo nuevas construcciones y planificación urbana. .. La nueva ronda de construcción urbana y la implementación de una serie de proyectos clave brindarán enormes oportunidades comerciales para los inversores extranjeros.
2. Análisis del entorno socioeconómico de Jinan
1) En 2004, la fortaleza económica de Jinan aumentó aún más. Según cálculos preliminares, el PIB regional fue de 161.890 millones de yuanes, un aumento del 1,56%. El valor añadido de la industria primaria fue de 11.870 millones de yuanes, un aumento del 7,8%. El valor añadido de la industria secundaria fue de 74.240 millones de yuanes. aumento del 1,98% El valor añadido de la industria terciaria fue de 75.780 millones de yuanes, un aumento del 1,3%. El PIB per cápita fue de 27.610 yuanes (convertido a 3.338,6 dólares estadounidenses al tipo de cambio actual), un crecimiento comparable del 14,1.
2) Mejoró la calidad de la operación económica. En 2004, la productividad laboral social de la ciudad fue de 45.158 yuanes por persona, un aumento del 14,6 (la productividad laboral se calcula en función de la población empleada). Los ingresos fiscales totales fueron de 20.680 millones de yuanes, un aumento del 18,8%, 3,2 puntos porcentuales más que la tasa de crecimiento del PIB. Representaron el 12,77% del PIB, un aumento de 0,02 puntos porcentuales. Los ingresos fiscales aumentaron significativamente. Los ingresos fiscales internos totales de la ciudad fueron de 37.780 millones de yuanes, un aumento del 18,9%, de los cuales los ingresos del presupuesto general local fueron de 8.904 millones de yuanes, un aumento comparable del 20,9%.
3) Nuevos avances en el ajuste estructural económico . La proporción de las tres industrias cambió de 7,6:44,6:47,8 a finales del año anterior a 7,3:45,9:46,8, y la proporción de la industria secundaria aumentó en 1,3 puntos porcentuales.
La economía no pública alcanzó un valor agregado de 60,43 mil millones de yuanes, un aumento de 19,6, lo que representa el 37,3% del PIB, un aumento de 1,9 puntos porcentuales, la tasa de inversión en activos fijos fue de 40,2, un aumento de 3,2 puntos porcentuales; el grado orientado a la exportación fue de 15,6, un aumento de 3,4 puntos porcentuales; la alta tecnología industrial por encima del tamaño designado. La proporción de la industria fue de 28, un aumento de 2 puntos porcentuales.
4) La industria de servicios moderna se está desarrollando rápidamente. La industria de servicios modernos alcanzó un valor agregado de 29,95 mil millones de yuanes durante todo el año, un aumento del 13,5%, lo que representa el 39,5% del valor agregado de la industria terciaria. La industria del turismo tiene un buen impulso de crecimiento. El continuo chorro de agua de manantial y los grandes acontecimientos han impulsado el desarrollo de la industria turística. El número de turistas nacionales y extranjeros recibidos a lo largo del año fue de 12.179 millones, un aumento del 27,6%, de los cuales se recibieron 107.000 turistas extranjeros, un incremento del 20%. 59,3%; los ingresos totales por turismo fueron de 9.410 millones de yuanes, un aumento del 30,7%. Entre ellos, el turismo internacional ganó 36,98 millones de dólares, un aumento del 54,3%. Los ingresos operativos de la industria de servicios empresariales fueron de 7.500 millones de yuanes, un aumento del 15,0%, incluidas 70 exposiciones celebradas, con unos ingresos operativos de 65 millones de yuanes, un aumento del 16,1%.
5) Precios al consumidor subió ligeramente. El nivel general de precios al consumidor aumentó un 2,5% en comparación con el año anterior, de los cuales los alimentos, el tabaco, el alcohol y los suministros, la vivienda, la atención médica y los suministros personales y la ropa aumentaron un 7,4, 4,6, 3,7, 0,8 y 0,2 respectivamente; equipos, suministros y servicios de mantenimiento, transporte y comunicaciones, entretenimiento, educación, suministros y servicios culturales disminuyeron un 2,7, 2,4 y 0,3 respectivamente; el precio en fábrica de los productos industriales aumentó un 6,7, y el precio de compra de las materias primas, combustibles y el poder aumentó en 16,4.
VI) Jinan se transforma en una ciudad central regional. En la actualidad, la proporción de la industria de servicios modernos en la ciudad de Jinan representa aproximadamente el 25% del PIB. La proporción de la industria de servicios modernos determina el estatus de la ciudad. Como ciudad regional internacional, la industria terciaria de Hong Kong representa el 86% de su PIB. La proporción de la industria de servicios moderna La proporción de la industria terciaria en ciudades internacionales como Tokio y Nueva York representa más del 90% del PIB, y la proporción de la industria de servicios moderna representa más del 60%. La estructura industrial de Jinan determina que Jinan tiene el potencial de convertirse en una ciudad central regional nacional y convertirse en una fuerza importante en el mapa económico de China. En la evaluación de la competitividad urbana de China realizada por la Academia de Ciencias Sociales de Guangdong en 2003, el índice de competitividad urbana de Jinan ocupó el puesto 12 en el país, lo que la convierte en una ciudad importante en el panorama económico de China.
3. Investigación y juicio del mercado inmobiliario de Jinan
1) Análisis del mercado inmobiliario en 2004
1. El país implementó nuevas políticas de macrocontrol. En la situación actual, el mercado inmobiliario de Jinan está funcionando bien. La inversión en desarrollo inmobiliario, el área de construcción de bienes raíces y las transacciones inmobiliarias continúan manteniendo una tendencia de crecimiento. vitalidad y vitalidad, haciendo contribuciones positivas a la construcción urbana y al desarrollo económico y social sostenible.
La industria inmobiliaria se está desarrollando rápidamente. La inversión en desarrollo inmobiliario durante todo el año fue de 11.020 millones de yuanes, un aumento del 2,27%. Entre ellas, la inversión residencial fue de 8.710 millones de yuanes, un aumento del 17,5%, lo que representa el 79,0% de la inversión completa en desarrollo inmobiliario. La superficie terminada de viviendas comerciales fue de 2.754 millones de metros cuadrados, una disminución del 6,8%, de los cuales la superficie residencial terminada fue de 2.463 millones de metros cuadrados, un 3,1 menos. Todo tipo de transferencias de bienes raíces en la ciudad de Jinan continuaron creciendo rápidamente. Entre ellos, el número de transferencias fue 33.322, un aumento del 37,0% interanual, y la tasa de aumento fue básicamente la misma que el año anterior, la superficie de transferencia fue de 4.334 millones de metros cuadrados, un aumento del 34,6%, un aumento del 34,6%, una superficie de transferencia de 4.334 millones de metros cuadrados; tasa de aumento de 7,8 puntos porcentuales respecto al año anterior; el monto de la transferencia fue de 9.383 millones de yuanes, un aumento del 76,0%, una tasa de aumento superior a la del año anterior de 53,9 puntos porcentuales.
3. Situación del funcionamiento del mercado de viviendas comerciales
(1) Vivienda comercial Las viviendas comerciales de la ciudad de Jinan (incluidas viviendas y no viviendas) vendieron 13.504 unidades durante el año, año tras año. aumento anual del 47,7% y la tasa de crecimiento aumentó en 4,9 puntos porcentuales año tras año. El área de ventas fue de 1.873 millones de metros cuadrados, un aumento del 60,6%, un aumento de 44,3 puntos porcentuales y el monto de las ventas fue de 5.094 millones de yuanes; , un aumento del 86,1%, un aumento del 60,7%. El precio de venta promedio de viviendas comerciales en la ciudad fue de 2.720 yuanes/metro cuadrado, un aumento interanual de 15,9, un incremento de 8 puntos porcentuales.
Entre ellos, el precio de venta de los edificios comerciales no residenciales (incluidos los edificios comerciales y de oficinas) fue de 4.969 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 36,4%, un aumento de 24,6 puntos porcentuales.
(2) Vivienda comercial
1. Situación básica En 2004, las ventas de viviendas comerciales en la ciudad de Jinan fueron de 13.069 unidades, un aumento interanual del 47,1, y la tasa de crecimiento fue 2,5 puntos porcentuales menos que el año anterior; el área de ventas fue de 175,89 millones de metros cuadrados, un aumento de 60,6, un aumento de 26,7 puntos porcentuales; el monto de ventas fue de 4.527 millones de yuanes, un aumento de 82,6, un aumento de 25,9 puntos porcentuales.
2. El crecimiento de los precios disminuyó. En 2004, el precio de venta promedio de las viviendas comerciales en la ciudad de Jinan fue de 2.574 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 13,7%, y la tasa de aumento se redujo en 3,3 puntos porcentuales. Entre ellos, en la primera mitad del año, fue de 2.608 yuanes por metro cuadrado, un aumento de 19,2, un aumento de 1 punto porcentual. Debido al impacto del control macroeconómico, desde junio, el impulso creciente de los precios de las viviendas de productos básicos se ha frenado efectivamente y la tasa de crecimiento se ha desacelerado significativamente. El precio promedio en la segunda mitad del año fue de 2.538 yuanes por metro cuadrado. aumento interanual de 9,4, y la tasa de crecimiento fue 9,8 puntos porcentuales menor que la primera mitad del año, 6,8 puntos porcentuales menos que en el mismo período del año pasado. La distancia entre las dos líneas de tendencia (línea de precio promedio acumulado, la misma a continuación) en la Figura 2 se ha reducido gradualmente desde junio, lo que indica que la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda comercial en la ciudad de Jinan en general ha ido disminuyendo gradualmente y de manera constante.
3. El volumen de ventas de viviendas grandes y de alto precio aumentó rápidamente. En 2004, el volumen de ventas de viviendas comerciales con un precio de 1.500 a 2.000 yuanes por metro cuadrado fue el más alto. La situación era la misma que el año pasado. Sin embargo, las ventas en el rango de precios de 1.000 a 1.500 yuanes por metro cuadrado han experimentado un crecimiento negativo. Este fenómeno está relacionado principalmente con la reducción de la oferta en el mercado de viviendas de bajo precio. Por el contrario, las ventas en el rango de 3.000 a 5.000 yuanes por metro cuadrado se han duplicado. Entre ellos, el volumen de ventas de precios de 3500-4000 y 4000-4500 yuanes/metro cuadrado aumentó más de 3 a 5 veces.
Comparación del número de unidades vendidas de viviendas comerciales a diferentes precios. Si bien las ventas de viviendas de alto precio están creciendo rápidamente, las ventas de viviendas de gran tamaño también están creciendo rápidamente. A lo largo del año se vendieron un total de 4.947 grandes apartamentos con una superficie de más de 130 metros cuadrados, un aumento interanual del 102,5% la proporción del número total de ventas de viviendas comerciales también aumentó del 27,5 en el año; el año anterior a 37,9 Entre ellos, las ventas de 130-150 metros cuadrados fueron las que más aumentaron rápidamente, 2,3 veces más que en el mismo período del año pasado.
4. El volumen de ventas de viviendas de gran altura ha ido aumentando. Las ventas de viviendas de gran altura y pequeñas de gran altura en la ciudad de Jinan fueron de 5.823 unidades durante todo el año, un aumento interanual del 96,8%. , y la tasa de crecimiento fue 74,5 puntos porcentuales más alta que la de las viviendas de varios pisos. En particular, el volumen de ventas de viviendas de gran altura aumentó 3,7 veces interanual, lo que está estrechamente relacionado con el crecimiento del volumen de ventas de viviendas comerciales en la ciudad con precios medios de 3.500-4.000 y 4.000-4.500 yuanes/ metro cuadrado. Se puede ver que, por un lado, con la mejora continua del nivel de vida de las personas, las viviendas de gran altura están ganando rápidamente el reconocimiento de los grupos de ingresos medios y altos; por otro lado, es precisamente debido al rápido crecimiento; en las ventas de viviendas de alto precio, como los rascacielos y los pequeños rascacielos que tiene. Se ha convertido en uno de los factores importantes que aumenta el precio promedio de la vivienda comercial en nuestra ciudad.
2) Funcionamiento del mercado de vivienda de segunda mano
(1) Vivienda de segunda mano En 2004 se vendieron 14.701 viviendas de segunda mano (entre viviendas y no viviendas) en La ciudad de Jinan, un aumento interanual del 35,8%, y la tasa de crecimiento aumentó interanualmente 11 puntos porcentuales; el área de ventas fue de 1,5226 millones de metros cuadrados, un aumento de 25,6, un aumento de 7,4 puntos porcentuales; el monto de las ventas fue de 3.321 millones de yuanes, un aumento de 54,0, un aumento de 26,5 puntos porcentuales. El precio de venta promedio de las casas de segunda mano en la ciudad fue de 2.181 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual de 22,7, un incremento de 14,9 puntos porcentuales. Entre ellos, el precio de venta de edificios no residenciales de segunda mano (incluidos edificios comerciales y de oficinas) fue de 3.205 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 66,3.
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