Existen muchos riesgos en el proceso de implementación de proyectos inmobiliarios. Para tratar, evaluar y manejar correctamente los riesgos de los procesos, debemos ubicarnos en el nivel estratégico de la gestión de proyectos, desde la organización del inicio del proyecto hasta la gestión del proceso de implementación. , todo el proceso y el control local integral y el fortalecimiento de la gestión de riesgos son las claves para garantizar la realización de las metas y objetivos del proyecto.
1. Introducción
Tomando el 31 de agosto de 2004 como punto de inflexión, la industria inmobiliaria de mi país ha entrado en un nuevo período de desarrollo con los cambios en el entorno económico nacional, en torno a Si. Hay una "burbuja" en la industria que se ha debatido una tras otra dentro y fuera de la industria. El resultado es que la "transferencia acordada" con "contratación, subasta y cotización de tierras" y medidas de control muy estrictas marcaron el comienzo del Banco Popular de. El Documento No. 1 121 de China ha impuesto regulaciones crediticias más estrictas sobre bienes raíces y ha aumentado las tasas de interés bancarias, dando paso a una serie de políticas para estandarizar el comportamiento de la construcción y mejorar los requisitos de autodisciplina de la industria. La industria de "una premisa, dos cadenas" ha experimentado cambios muy diferentes a los del pasado. Los factores de riesgo siguen aumentando. Los riesgos existen en todo el proceso de desarrollo del proyecto, lo que pone a las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en una situación extremadamente difícil. Por lo tanto, fortalecer la gestión de riesgos de los proyectos de desarrollo y garantizar la realización de las metas y objetivos del proyecto es un proceso clave para lograr un cerco sobresaliente y un desarrollo estable de las empresas.
2. Análisis de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario
El riesgo es el grado de diferencia entre los resultados que pueden ocurrir bajo condiciones objetivas específicas y dentro de un período específico. el grado de cambio entre los resultados reales y los resultados planificados. Cuanto mayor es el cambio, mayor es el llamado riesgo. Los riesgos de los proyectos de desarrollo inmobiliario son en realidad riesgos inherentes al proceso de desarrollo de los promotores en el entorno económico actual y se reflejan principalmente en los siguientes aspectos:
1. Riesgo de posicionamiento del proyecto. El posicionamiento en el mercado de un proyecto de desarrollo inmobiliario incluye el posicionamiento del producto del proyecto, el posicionamiento de la calidad de los productos de construcción y el posicionamiento de la calidad del entorno de la construcción, todos ellos basados en estudios de mercado, análisis económicos y técnicos del proyecto y. Informes de estudios de viabilidad del proyecto. Se utilizan para guiar las decisiones del proyecto, la base para el diseño del proyecto, la planificación del marketing del proyecto y otros trabajos preliminares. Se puede decir que una vez determinado el posicionamiento en el mercado del proyecto, básicamente se finalizan el estilo de construcción, el costo de construcción y el plan de promoción de marketing del proyecto, lo que determina las perspectivas de ventas del proyecto una vez que el posicionamiento en el mercado es inexacto y el. La ideología rectora del proyecto es incorrecta, será un problema en la etapa posterior. Los riesgos que no pueden o son muy difíciles de compensar también son riesgos en el proceso de desarrollo del proyecto. Se clasifican como riesgos generales (riesgos de toma de decisiones) según el alcance del impacto del riesgo. Hasta cierto punto, el resultado también es un riesgo inmanejable.
2. El riesgo de la capacidad de apoyo a la inversión del proyecto. Antes y después de la publicación del "Informe del estudio de viabilidad del proyecto", debido a una comprensión vaga o contradictoria del posicionamiento en el mercado o no estaba realmente "adaptado" y "actuaba de acuerdo con las capacidades de cada uno" o había una falta de comprensión del fondo corporativo; recaudación (fondos propios) y La capacidad de financiación está sobreestimada, o hay errores graves en el análisis de costos del proyecto o las políticas industriales de los gobiernos nacionales y locales no se comprenden completamente y el entorno económico general no se comprende con precisión; o el control del proceso de costos está seriamente fuera de control (eventos de emergencia), demasiados factores inesperados, etc., lo que resulta en que la capacidad de pago de fondos del proyecto no cumpla con los requisitos del plan, lo que genera riesgos para la construcción del proyecto (riesgos controlables y decisiones- arriesgarse).
3. Riesgo de calidad del proyecto.
Incluyendo: problemas de calidad causados por contradicciones entre calidad y precio debido a errores en el análisis económico y técnico durante la etapa de toma de decisiones del proyecto durante la etapa de diseño, se proponen al diseño requisitos que violan las especificaciones y estándares de diseño, especialmente los estándares obligatorios; y pasan por "relaciones" Los problemas de calidad "especulativos" causados por esto durante la etapa de construcción, los empleados tienen errores importantes en su comprensión del conocimiento del diseño y cambian el diseño sin autorización, no prestan atención; al seguimiento e inspección de piezas clave y procesos clave, y algunos problemas fáciles que afectan la seguridad estructural, especialmente problemas que no afectan la seguridad estructural pero tienen un impacto grave en las funciones normales, no se tratan de manera oportuna, "defectos permanentes " que no se controlan "de antemano" o se producen después de la venta y entrega de la casa. "Peligros ocultos" de calidad (en realidad, disputas causadas por "problemas de calidad comunes"); problemas de "calidad física" causados por inconsistencias entre los objetos físicos entregados y ventas y publicidad, etc., riesgos provocados por disputas y conflictos provocados por problemas de "calidad" (riesgo controlable).
4. El riesgo de la capacidad de ejecución del contrato del proyecto. Durante el proceso de operación y construcción del proyecto, implica la firma de contratos o acuerdos tales como transferencia de tierras, financiamiento, diseño, supervisión, estudio geológico de ingeniería, revisión de los resultados del diseño y estudio del diseño, agencia de licitación, construcción, suministro de materiales y equipos, calidad. pruebas, encomienda de ventas, compra de vivienda, etc. En el proceso de ejecución del contrato, debido a las características únicas (no repetibles) del proyecto, el ciclo de construcción es relativamente largo y hay muchos aspectos involucrados si hay errores de control. en procesos clave, causará problemas considerables al proyecto. Por ejemplo, bajo el actual sistema de suministro de tierras y las condiciones de la política de préstamos, la búsqueda de tierras y fondos son métodos comunes para que las empresas intenten resaltar las limitaciones "cuellos de botella", a veces, en una situación en la que "los hambrientos no eligen qué comer". , pueden caer accidentalmente por "omitir el proceso" Caer en una "trampa".
5. Riesgos de la “innovación” en la construcción de proyectos. El entorno económico actual hace que el terreno y las condiciones financieras para la construcción del proyecto sean más importantes que nunca. En condiciones de recursos limitados, es muy necesario que las empresas continúen desarrollándose de manera constante, buscando ganancias planificadas y obteniendo intereses creados. En este caso, a los efectos del servicio, también es extremadamente arriesgado buscar la "diferencia" entre el proyecto y los proyectos circundantes y elegir "innovaciones" con las que su empresa no está familiarizada o no sabe lo suficiente para completar la búsqueda. Es más, la innovación normal en sí misma es arriesgada.
6. Riesgos “gubernamentales” del proyecto. Los riesgos "gubernamentales" ocurren principalmente en la discontinuidad, mutación y lagunas de las políticas. Para las empresas, ocurren principalmente en el proceso especulativo de operaciones ilegales y errores ciegos en los procesos debido a la falta de comprensión de las políticas. Durante el proceso de construcción del proyecto, las empresas deben dominar las leyes locales pertinentes: "Ley de Construcción de la República Popular China", "Ley de Contratos de la República Popular China", "Ley de Tierras de la República Popular China", "Licitaciones y Ley de Licitaciones de la República Popular China”, “Ley de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China”, “Ley de Garantías de la República Popular China”, etc.; las leyes y reglamentos locales que se deben dominar son: “Construcción Gestión de la Calidad del Proyecto", "Organización", etc. Es necesario dominar los reglamentos departamentales, los documentos normativos y las normas obligatorias que complementan y aplican las leyes y reglamentos pertinentes.
3. Contenido de la gestión de riesgos del proyecto de desarrollador
La gestión de riesgos se realiza a través de la identificación de riesgos, la evaluación de riesgos, la evaluación de riesgos y, sobre esta base, optimiza la combinación de varias tecnologías de gestión de riesgos para Se espera que un control de riesgos eficaz y un manejo adecuado de las consecuencias de los riesgos logren el objetivo de obtener garantía de seguridad al menor costo. El cuerpo principal de la gestión de riesgos es la capa de toma de decisiones empresariales, y su núcleo es seleccionar una combinación de gestión de tecnologías de riesgos con el fin de lograr la eficacia del aseguramiento de la seguridad. Por lo tanto, los contenidos principales de la gestión de riesgos del desarrollador son:
1. Definir razonablemente el alcance de la cobertura del proyecto, fortalecer el control sobre los cambios en el alcance del proyecto y subdividir las tareas del proyecto en más específicas, claras, rigurosas y fáciles. controlar para evitar riesgos causados por omisiones.
2. Determinar razonablemente los objetivos de gestión del proyecto y utilizar métodos científicos de acuerdo con los requisitos generales del plan y la estrategia de desarrollo empresarial y de acuerdo con la base proporcionada por el "Informe de análisis económico y técnico" del proyecto y " Informe del estudio de viabilidad del proyecto" y actitud para tomar decisiones sobre el proyecto, determinar los objetivos del proyecto y evitar el riesgo de errores en la toma de decisiones.
3. Elaborar el "Plan de Gestión del Proyecto", descomponer estructuralmente el trabajo del proyecto, realizar una identificación, análisis y evaluación profunda y detallada de los objetivos del proyecto y los posibles factores de riesgo que puedan afectar el logro de los objetivos. y obtener resultados de acuerdo con reglas generales Desarrollar métodos y medidas para resolver problemas y evitar riesgos, y utilizar el "Plan de gestión del proyecto" para guiar la construcción del proyecto y planificar la gestión del proyecto.
4. Para lograr el objetivo, basándose en el entorno externo, respete los principios de "control previo al evento" y "control durante el evento" y compare los factores de riesgo durante el proceso de implementación con los métodos. dado en el "Plan de Gestión del Proyecto". Identificar, analizar (evaluar o calcular) y evaluar la adaptabilidad y cumplimiento de las medidas, realizar ajustes apropiados y razonables, optimizar y combinar diversas tecnologías de riesgo de manera realista, formular medidas de respuesta y tratar de eliminar, mitigar, transformar y transferir riesgos para evitar riesgos de control de procesos.
5. Fortalecer los medios de planificación de la gestión de riesgos, descomponer los riesgos manejables en diferentes procesos, cumplir con los objetivos básicos, principios básicos y requisitos básicos del plan, y hacer un buen trabajo en el monitoreo de riesgos. Durante el proceso, utilizamos una gestión dinámica, asignamos recursos racionalmente y seguimos los métodos de gestión de objetivos, evaluación de nodos y supervisión profesional para reducir los riesgos causados por factores inciertos durante la ejecución del proyecto y evitar la posibilidad de que los riesgos potenciales se conviertan en riesgos explícitos.
6. Estructura organizativa razonable, aclarar las responsabilidades laborales, enderezar las relaciones de gestión y las relaciones de retroalimentación, establecer funciones de comunicación para el proyecto, interactuar con todas las partes dentro de la gestión del proyecto y relacionadas con la construcción, especialmente cuando a menudo ocurren malentendidos y Interfaces funcionales e interorganizacionales conflictivas para proporcionar garantía de información para la gestión de riesgos.
7. Fortalecer la gestión de contratos. Comunicar información de manera oportuna para eliminar los efectos de la inestabilidad y la desconfianza en el proceso de ejecución. Centrarse en los intereses del proyecto (beneficios planificados), realizar el trabajo de acuerdo con el enfoque de trabajo en las diferentes etapas y de acuerdo con el contenido del contrato. evitar riesgos de desempeño causados por conflictos y controlar los costos de construcción. Las leyes y regulaciones vigentes requieren que los riesgos conocidos se eviten o transfieran a través de medios tales como ruptura de contratos, reclamaciones y contrademandas;
8. Fortalecer la supervisión y gestión de los comportamientos de implementación dentro del proyecto (gestión del sistema) para evitar riesgos causados por factores humanos. Fortalecer la supervisión financiera y la supervisión profesional de la implementación del plan, fortalecer la supervisión de la implementación de las reglas y regulaciones corporativas, los estándares y procesos de trabajo, el seguimiento y la inspección oportunos de la implementación del plan, proporcionar rápidamente a los tomadores de decisiones la base para modificar el plan. y acelerar la implementación del plan hasta las desviaciones del nivel de implementación del plan, y controlar y gestionar eficazmente los riesgos o factores de riesgo esperados.
4. Contramedidas y sugerencias para que los desarrolladores eviten los riesgos del proyecto
1. Establecer o adjuntar una agencia regular de recopilación y procesamiento de información para que las empresas estudien las políticas económicas y las políticas industriales nacionales y regionales. y realizar investigaciones sobre la planificación local, el terreno, los proyectos (incluidos los en construcción y las intenciones) y los proyectos adecuados en cada área (sección) locales para proporcionar una base precisa para la toma de decisiones comerciales. El análisis regular y tranquilo proporcionará más pruebas y razones que el análisis temporal de "abarrotamiento"; organizar racionalmente los recursos, adelantar el "esfuerzo" y realizar trabajos "importantes pero no urgentes" en el cuadrante de gestión del tiempo es definitivamente mejor que hacer "importantes". "El trabajo urgente y urgente será más tranquilo y exhaustivo, la base para la toma de decisiones proporcionada será más científica y la capacidad de evitar los riesgos causados por una base de toma de decisiones incorrecta será más fuerte.
2. Equipar adecuadamente al personal técnico, de marketing y de desarrollo con habilidades y conocimientos laborales básicos, fortalecer la capacitación en habilidades laborales, mejorar las capacidades de conocimiento integral, mejorar las capacidades de análisis, identificación y evaluación de riesgos, y cultivar una amplia gama de conocimiento, un equipo de "I+D" con actitud científica y entusiasmo activo por el trabajo, combinado con la construcción de una cultura corporativa y la formulación de reglas y regulaciones corporativas, utiliza apoyo, estímulo, supervisión, inspección, mejora y otros métodos para tratar el investigación y desarrollo de productos corporativos como "líder".
3. Debido a la gravedad de las "consecuencias del riesgo en la toma de decisiones" causadas por errores en la toma de decisiones, el nivel de toma de decisiones de la empresa debe estar compuesto por gerentes operativos y técnicos superiores con estructuras de conocimiento razonables, y debe tener cierto conocimiento profesional e integral en la industria y capacidades de identificación, juicio y procesamiento de riesgos, tener la capacidad de planificar, organizar, comunicar y coordinar, estar familiarizado con las reglas básicas del trabajo de la industria y comprender las leyes, regulaciones y documentos normativos promulgados por los departamentos administrativos pertinentes de los gobiernos nacional y local. En pocas palabras, significa saber operar, comprender la gestión y conocer las leyes y regulaciones. Sólo así podremos evitar la especulación, las políticas, las garantías y otros riesgos, y podremos manejar adecuadamente las consecuencias de los riesgos.
4. Promover activamente la construcción de gestión científica, estandarizada y legal de las empresas, realizar gradualmente la gestión sistemática, institucionalizada y procesal de las empresas y formular estándares empresariales adaptados a la familia de estándares de gestión de calidad ISO9000:2000. , procedimientos de trabajo y procesos de trabajo, establecer sistemas de gestión empresarial y procedimientos de gestión modernos y utilizar los ocho principios de gestión de la calidad (① centrarse en los clientes; ② rol de liderazgo; ③ participación total; ④ método de proceso; ⑤ métodos de sistema de gestión; ⑥ Continuo mejora; ⑦ Métodos de toma de decisiones basados en hechos; ⑧ Relaciones mutuamente beneficiosas con los proveedores) Estandarizar el comportamiento de gestión corporativa y mejorar verdaderamente la calidad del trabajo. Utilice el sistema de gestión para gestionar y utilice estándares, procedimientos y sistemas de trabajo para estandarizar el comportamiento profesional, de modo que el trabajo tenga una base, se pueda probar el efecto y haya pistas para la investigación, lo que también reduce los riesgos provocados por la incertidumbre. y ceguera.
5. Fortalecer el estudio de las leyes y reglamentos vigentes y las reglas y regulaciones corporativas para los empleados de la empresa, comprender oportunamente las regulaciones departamentales, los documentos normativos y los estándares obligatorios de los gobiernos nacional y local en esta industria, comprender las regulaciones de políticas y mejorar La capacidad de identificar comportamientos "ilegales e ilegales", evitar "riesgos de políticas" y evitar riesgos especulativos y riesgos gubernamentales (sancionados de acuerdo con el "Reglamento de Gestión de Calidad de Proyectos de Construcción").
6. Fortalecer la gestión de licitaciones de proyectos y la gestión de contratos, y mejorar las capacidades de control de costos y gestión de contratos. Durante el proceso de licitación, determinar con precisión las ofertas, utilizar mecanismos de competencia, precio, oferta y demanda, formular razonablemente las condiciones para el período de construcción, calidad, costo y seguridad de la licitación, y crear un ambiente de calidad de trabajo para la gestión de contratos del proyecto en el proceso; de firmar contratos, ser bueno en el uso de la ley Eliminar, mitigar y transferir legalmente los riesgos manejables de acuerdo con las disposiciones de las leyes y reglamentos durante la ejecución del contrato, aplicar razonablemente la Ley de Contratos, la Ley de Construcción y otras regulaciones, y utilizar el riesgo; tecnología de gestión y medios financieros para controlar eficazmente los "riesgos de contratistas", "riesgos de propietarios", "riesgos de proveedores" y "riesgos de garantes". Nunca permita que riesgos "inesperados" se salgan de control debido a "violaciones" o "incumplimientos" durante el proceso.
7. Utilice medios técnicos como gestión de planes, gestión de objetivos, supervisión de procesos y evaluación de nodos para implementar un control efectivo "antes" y "durante" del proceso de gestión de riesgos. Al elaborar el plan, identificar, analizar y evaluar los tipos de riesgos, alcance de impacto, tiempo y efectos, y formular medidas y métodos para evitar riesgos, descomponerlos y controlarlos de acuerdo con reglas generales durante el proceso de implementación; , identificar, analizar y evaluar los riesgos, la objetividad, la incertidumbre, la variabilidad, la relatividad y el impacto simétrico de los mismos intereses, fortalecer la supervisión del plan, organizar la evaluación y evaluación del efecto de la implementación de manera oportuna de acuerdo con el principios de gestión de objetivos y evaluación de nodos, y utilizar una actitud pragmática para ajustar científicamente los planes y las medidas de respuesta, resumir y cerrar los objetivos de gestión por fases de manera oportuna son formas efectivas de garantizar que la gestión de riesgos alcance las metas establecidas.
8. Preste atención al "control de procesos", fortalezca la gestión de partes y enlaces clave y elimine los efectos de los "riesgos de calidad" y los "riesgos de desempeño de acuerdos y contratos".
En las etapas de planificación y toma de decisiones, comprender correctamente las leyes del desarrollo de la industria, realizar objetivamente evaluaciones de viabilidad del proyecto, evaluaciones del entorno de construcción y análisis económicos y técnicos, realizar con precisión estudios de mercado y análisis de la capacidad de apoyo a la inversión corporativa y determinar correctamente el posicionamiento y posicionamiento de calidad del proyecto determinar razonablemente el monto de inversión para evitar el riesgo de conflicto entre calidad e inversión durante la etapa de diseño, cumplir con la supervisión del diseño de acuerdo con los requisitos de posicionamiento en el mercado del producto y los estándares regulatorios, realizar revisiones y control del diseño; la inversión (que generalmente representa el 90--95% de la inversión en el producto del proyecto), controlar el paso más crítico durante las etapas de licitación y firma del contrato, preparar con precisión la oferta, comprender razonablemente las condiciones preferenciales de la licitación, firmar un acuerdo efectivo y beneficioso; acuerdo (contrato), y realizar el segundo paso crítico de control de inversión (que generalmente representa el 10% del proyecto 5--!0) de la inversión del producto durante la etapa de implementación del proyecto, fortalecer el control de "inversión, calidad," período de construcción y seguridad", fortalecer la gestión de "contratos e información", fortalecer la coordinación de las relaciones entre el proceso de construcción y las unidades relacionadas con el proyecto, y monitorear las partes clave y fortalecer la supervisión de los procesos que son propensos a "problemas de calidad comunes". tener un impacto en la estructura y funciones de uso, y tener un impacto importante en la inversión y la calidad ambiental de la comunidad, y controlar eficazmente los riesgos en el proceso de implementación.
9. Preste atención a la evaluación y valoración del trabajo por fases (proceso, actividades) y los resultados de la implementación durante la finalización del proyecto, resuma la experiencia de manera oportuna, cierre los planes por fases y ayude a las empresas a comprender correctamente los suyos. Nivel de gestión y próximos pasos. La mejora continua crea la base. La valoración y evaluación del trabajo por fases está organizada por la dirección del proyecto, o puede ser organizada por el supervisor funcional en etapas o de acuerdo con los objetivos de control de nodos planificados. El contenido de la evaluación es el estado de gestión de los objetivos de control de nodos planificados y los objetivos de control de nodos planificados. finalización de los objetivos por fases. El resultado de la evaluación es decidir si se ajustan los planes y objetivos, y si se cierran las tareas de gestión por fases. El sujeto de la valoración y evaluación de la gestión de proyectos es la dirección de la empresa o parte de la estructura organizativa. El objeto de la valoración y evaluación es la dirección del proyecto (principalmente el director del proyecto. El contenido de la evaluación se basa en los objetivos e indicadores estipulados en). la "Carta de responsabilidad del objetivo de la gestión del proyecto", realizar una evaluación final sobre la implementación del proyecto (incluido el cierre de nodos), el nivel de gestión del proyecto y el desempeño de la gestión, confirmar los resultados de las evaluaciones por fases, confirmar los resultados finales y confirmar si las funciones de la gestión del proyecto organización (departamento de proyectos) se han "desintegrado".
5. Conclusión
La construcción de proyectos inmobiliarios es un proceso con un ciclo largo, las características únicas e irrepetibles del proyecto y demasiados factores inciertos en el mismo. El proceso constituye Se identifican varios riesgos en el proceso del proyecto y los riesgos se cubren en cada proceso (actividad). Hasta cierto punto, el proceso de construcción del proyecto es en realidad un proceso de gestión y evitación de riesgos, y la gestión de riesgos (identificación, análisis, evaluación y procesamiento) depende de la fortaleza del "equipo" de la empresa, el nivel de gestión y la gestión. experiencia, ética profesional y nivel de conocimiento. La evitación, mitigación y transferencia de cada riesgo son resultados de una gestión integral. Por ello, establecer un sistema de gestión moderno y una estructura organizacional que se adapte a las necesidades del desarrollo del entorno del mercado, de acuerdo con la familia ISO9000:2000 y las normas ISO10006:1997 (“Gestión de Calidad Gestión de Proyectos Guía de Calidad”), preste atención a la gestión de cada eslabón del proceso, y prestar atención a la construcción de la gestión sistematizada, institucionalizada y programada de la empresa, una visión objetiva de los riesgos y una gestión eficaz de los riesgos reducirán o evitarán el impacto adverso de los riesgos sobre el propósito y los efectos de operaciones comerciales.