Según recuerdo, la mayoría de las empresas inmobiliarias con buena reputación de productos han experimentado crisis de corto plazo en sus cadenas de capital. Por ejemplo, Greentown en 2012 y Tahoe Group (SZ: 000732) este año.
En el primer semestre de este año, Tahoe, cuya reputación de producto no es inferior a la de Greentown, incumplió su deuda. La razón es que las ventas y los envíos se han visto afectados por la epidemia, lo que ha provocado una fuerte caída en los retiros de capital a corto plazo, lo que a su vez ha ejercido presión sobre la cadena de capital.
Con el fin de la epidemia, la presión de Tahoe se aliviará hasta cierto punto.
Por un lado, a medida que aumente la demanda de terminales, es probable que las ventas de Tahoe sigan aumentando y la devolución de los fondos aliviará aún más la presión de la deuda. Los datos muestran que las ventas de TOP100 en mayo, junio y julio aumentaron interanualmente un 17,7, 14,6 y 26,7 respectivamente.
Por otro lado, Tahoe sigue “adelgazando”. A juzgar por los datos de los informes financieros de los últimos dos años, el índice de deuda neta de Tahoe continúa disminuyendo. En el primer semestre de 2020, el índice de deuda neta de Tahoe aumentó ligeramente en comparación con 2019 debido al impacto de la epidemia, pero los pasivos que devengan intereses aún disminuyeron.
Teniendo en cuenta la reputación que Tahoe ha acumulado en el pasado por sus productos y la gran cantidad de terrenos de alta calidad que ha acumulado en ciudades de primer y segundo nivel, es muy probable que Tahoe sobreviva a la situación actual. crisis.
Desde esta perspectiva, el período más difícil de Tahoe ha pasado.
/ 01 /
Tahoe "adelgaza"
La epidemia de principios de 2020 fue un golpe catastrófico para la industria inmobiliaria e incluso para toda la economía.
Afectadas por la cuarentena epidémica, las ventas de las empresas inmobiliarias se han desplomado. En febrero, cuando la epidemia era peor, las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias cayeron un 44,8%, casi la mitad.
Además, en los últimos años, Tahoe ha aumentado su influencia para adquirir y acaparar tierras. A finales de 2017, el índice de deuda neta de Tahoe llegaba a 473,4. En comparación con el índice de deuda neta común de 100 para las empresas de bienes raíces en ese momento, la cadena de capital de Tahoe era obviamente más estrecha. Es precisamente por esto que Tahoe, que tiene una estrecha cadena de capital, incumplió su deuda a corto plazo.
Pero desde la perspectiva del ciclo extendido, el impacto del problema de la deuda no tendrá mucho impacto en Tahoe.
Por un lado, la empresa ha estado en un estado de "reducción de personal" en los últimos dos años. De 2017 a 2019, los índices de deuda neta de Tahoe fueron 473,4, 384,9 y 279,2 respectivamente, y continuaron disminuyendo.
El último informe semestral muestra que, aunque la cadena de capital a corto plazo de Tahoe estuvo bajo presión en la primera mitad de 2020, los pasivos que devengan intereses de la compañía cayeron aún más de 96,7 mil millones de yuanes en 2019 a 96 mil millones de yuanes. a mediados de 2020. En términos absolutos, parece que la caída no es grande, pero considerando que las ventas de Tahoe estuvieron bajo presión en la primera mitad del año, estos datos siguen siendo llamativos.
Hasta cierto punto, si no fuera por la epidemia, se estima que la deuda de Tahoe en el primer semestre de 2020 habría vuelto a un nivel estable. Además de su propio efecto "adelgazante", la recuperación de la industria ha reducido aún más la presión sobre Tahoe.
Con el rápido control de la epidemia interna y la recuperación gradual de la demanda del consumidor final, las ventas en toda la industria inmobiliaria finalmente han reanudado el crecimiento.
Después de que las ventas de bienes raíces continuaron cayendo de octubre a abril, las ventas del TOP100 en mayo, junio y julio aumentaron en 17,7, 14,6 y 26,7 interanualmente, respectivamente. La rápida recuperación de las ventas de la industria promoverá aún más la devolución de fondos de Tahoe, aliviando así su presión de deuda.
En general, por un lado, Tahoe controla la escala de sus pasivos reduciendo los gastos y, por otro lado, las ventas de la industria aumentan, lo que impulsa el aumento del flujo de caja de la empresa. Sin duda, es un evento de alta probabilidad que el índice de endeudamiento de Tahoe continúe disminuyendo mediante un aumento y una disminución.
Si bien los pasivos se reducen y las ventas aumentan, la buena reputación acumulada por productos anteriores acelerará aún más la recuperación de Tahoe.
/ 02 /
"Espíritu artesano",
ayuda a Tahoe a recuperarse en la era post-epidemia.
Hasta cierto punto, la crisis actual de Tahoe no es causada por sus productos, sino por su gestión.
Cuando se trata de productos, Tahoe es sin duda el número uno en la industria inmobiliaria.
"El producto original no ha cambiado, muy poco" circula ampliamente en el círculo inmobiliario y se refiere a Huang Qisen, el jefe de Tahoe. Esto también demuestra desde el exterior que Tahoe es meticulosa en la búsqueda de productos.
Específicamente, en términos de diseño de producto, Tahoe contrató al arquitecto de renombre internacional Zhang Yonghe para participar en el diseño.
Tahoe China Garden es la primera villa con patio completamente decorada. El diseño no sólo satisface las necesidades de espacio de las familias mejoradas, sino que también mantiene los espacios habitables conectados en lugar de separados.
Además, el “Patio Chino” de Tahoe no sólo integra la esencia de los patios chinos, sino que también innova según la cultura local. Por ejemplo, en el patio de Shanghai se pueden ver más elementos de la cultura de Shanghai, mientras que en el patio de Hangzhou se pueden ver algunos elementos del paisaje de Jiangnan.
Evidentemente, desde el diseño del producto hasta la búsqueda de los detalles, no es difícil entender por qué la marca Tahoe es reconocida por todos. En cierto sentido, la marca es el resultado de la continua acumulación de reputación de los productos de la empresa.
Si miramos el ciclo ampliado, las marcas son de gran importancia para las empresas inmobiliarias.
En primer lugar, el branding puede promover directamente la eficiencia de las ventas. El fuerte conocimiento de la marca proviene, en cierta medida, de la tecnología de la construcción, la calidad del producto, el diseño estructural y los servicios post-entrega. , demostrando que los productos de esta inmobiliaria tienen ventajas competitivas liderando la industria.
Para los consumidores, es imposible saber demasiado sobre una casa en una fase inicial, y la marca se ha convertido en el indicador de referencia más importante para elegir productos.
En segundo lugar, las marcas también pueden ayudar a las empresas inmobiliarias a reducir los costes de adquisición de terrenos. Con la creciente escasez de recursos territoriales en nuestro país, la adquisición de terrenos mediante licitaciones, subastas y proyectos de renovación urbana se concentra en empresas inmobiliarias con alta reputación de marca. Porque para el gobierno, los desarrolladores de marcas representan operaciones de proyectos estandarizadas, operaciones de desarrollo más maduras y una calidad de producto más confiable.
En tercer lugar, las empresas inmobiliarias con mejores marcas a menudo pueden obtener costes de financiación más bajos. El desarrollo inmobiliario tiene su propia influencia, y las fuentes y costos de financiación son componentes importantes de las empresas inmobiliarias. Las empresas inmobiliarias con ventajas de marca han demostrado hasta cierto punto que sus ventajas integrales son relativamente sólidas y también tendrán ventajas sobre sus pares en financiación corporativa.
En general, el valor de la marca Tahoe también ayudará a Tahoe a acelerar la recaudación de ventas en la era posterior a la epidemia y a regularizar las operaciones de la empresa lo antes posible.
/ 03 /
La “confianza” de Tahoe
Además de productos, Tahoe también ha acumulado una gran cantidad de tierra de alta calidad, que también es el base para sobrevivir a la crisis.
Los amigos que conocen el sector inmobiliario saben que la tierra, como "elemento vital" de las empresas inmobiliarias, no sólo se utiliza como materia prima. Cuando la cadena de capital de una empresa es estrecha, este activo no sólo puede venderse directamente por dinero en efectivo, sino que también puede atraer nuevos inversores.
Esta es la razón por la que las empresas inmobiliarias que poseen una gran cantidad de terreno de alta calidad pueden salir fácilmente de problemas cuando su cadena de capital es estrecha. Tahoe es una empresa de bienes raíces que posee una gran cantidad de terrenos de alta calidad en ciudades de primer y segundo nivel.
El informe semestral de 2020 de Tahoe muestra que las reservas de tierra de la compañía se concentran en los lugares más desarrollados del país como Beijing-Tianjin-Hebei, el Gran Área de la Bahía y el delta del río Yangtze, y el Las reservas de tierra son de alta calidad.
A juzgar por el área total de reserva de tierra divulgada por Tahoe en la primera mitad del año, ha alcanzado 327.064.384.000 metros cuadrados, lo que corresponde a un valor vendible total de aproximadamente 600 mil millones de yuanes. Según el volumen de ventas de Tahoe en 2019, esta reserva de terreno es suficiente para que la empresa la venda durante varios años.
Además, un terreno de alta calidad a gran escala no sólo puede garantizar que la empresa no gastará dinero en adquirir terrenos y tendrá bienes para vender durante muchos años, sino que también puede atraer inversores externos para invertir. en Tahoe, ayudándolo a resolver sus problemas de deuda a corto plazo y hacer que sus operaciones sean más rentables.
Por lo tanto, incluso si la recuperación de las ventas no puede devolver el flujo de caja ideal a Tahoe, y la presión causada por la estrecha cadena de capital no puede resolverse por completo en el corto plazo, los terrenos a gran escala y de alta calidad atraerá inversores externos y ayudará a Tahoe a resolver el problema de la deuda a corto plazo.
Por lo que podemos ver, el impacto de la epidemia en Tahoe es objetivo, pero sólo a corto plazo. A largo plazo, a medida que la epidemia disminuya y las ventas en la industria inmobiliaria recuperen el crecimiento, Tahoe puede resolver naturalmente su problema de deuda reduciendo las adquisiciones de tierras y aumentando las ventas.
Hablando con pesimismo, si controlar los gastos y aumentar las ventas no puede ayudar completamente a Tahoe a salir del atolladero de deuda en el corto plazo, entonces una gran cantidad de reservas de tierras de alta calidad serán la base para que Tahoe pueda salir con confianza. fuera del atolladero.
Por lo tanto, los inversores no deberían ser demasiado pesimistas sobre el Tahoe actual, porque la etapa más difícil ya ha pasado.