Me gradué de la carrera 03 en derecho. Esta es mi tesis de graduación, primero puedes echar un vistazo a la referencia.
Análisis de estacionamiento de distrito residencial y propiedad de propiedad
Resumen: El estacionamiento de distrito residencial y la propiedad de propiedad es una distinción entre todos los edificios en un sistema específico, la Ley de Propiedad establece la adopción e implementación de la diferente naturaleza de la atribución de propiedad de estacionamiento, de modo que tengamos más claramente que en el pasado estas diferentes naturaleza de la solución La promulgación de la ley no sólo se relaciona con la protección de los derechos e intereses de las amplias masas. de los residentes urbanos, sino también la armonía de todo el distrito, debemos dar gran importancia a la introducción del proyecto de ley de este sistema, todavía hay algunos defectos en el proyecto de ley, debemos corregir
El estacionamiento La cuestión del espacio es actualmente uno de los temas más controvertidos en la gestión inmobiliaria en mi país. La "disputa por plazas de aparcamiento" se está intensificando entre promotores inmobiliarios, propietarios de comunidades y empresas de gestión inmobiliaria debido a la falta y falta de claridad de las normas legales vigentes. Las sentencias de los tribunales de distintos lugares también son variadas. Con la profundización de la comercialización de la vivienda y el continuo surgimiento de propietarios de automóviles, la "disputa por las plazas de aparcamiento" conducirá inevitablemente a una gama más amplia de conflictos. La propiedad de las plazas de aparcamiento en zonas residenciales es el centro de diversas disputas y contradicciones. . La propiedad poco clara de las plazas de aparcamiento en zonas residenciales pondrá en incertidumbre los intereses legítimos de los promotores inmobiliarios y de los compradores de viviendas, dañará gravemente los derechos e intereses legítimos de las partes, obstaculizará el sano desarrollo del mercado inmobiliario y traerá graves consecuencias para la sociedad y vida económica y seguridad pública *La gestión trae muchos problemas. Por lo tanto, es urgente y necesario establecer un sistema legal sólido para definir claramente esta cuestión. Este artículo intenta combinar las teorías actuales de mi país y aprender de algunas teorías y prácticas extranjeras, y analizar y discutir las cuestiones de propiedad de los espacios de estacionamiento residenciales según sus diferentes formas.
La propiedad de las plazas de aparcamiento en una comunidad se puede dividir en dos categorías en términos de tiempo: la primera categoría de propiedad es la propiedad inicial de las plazas de aparcamiento, que es propiedad del promotor; es la propiedad posterior, que se refiere a Después de que el promotor vende todas las casas a los propietarios, surge la cuestión de la propiedad de las plazas de aparcamiento. Se trata de dos tipos diferentes de propiedad y no se pueden confundir entre sí. En la vida real, no hay disputa sobre el primer tipo de propiedad, pero la propiedad del segundo tipo de propiedad es controvertida, por lo que este último es el foco del análisis de este artículo.
Antes de analizar la propiedad de las plazas de aparcamiento residenciales (bancos), es necesario que introduzcamos primero el concepto de propiedad diferenciada de los edificios. La propiedad diferenciada de un edificio se refiere a "cuando un edificio está dividido estructuralmente en partes exclusivas utilizadas únicamente por cada propietario y partes exclusivas utilizadas conjuntamente por varios propietarios según la función de uso". Cada propietario disfruta de una combinación del derecho exclusivo sobre su parte exclusiva. y el derecho exclusivo sobre su parte más exclusiva.
"(Ver "Sobre la propiedad de garajes y cuestiones legales relacionadas en el derecho de propiedad" de Wang Liming). La propiedad de un edificio consta de dos aspectos: derechos exclusivos y derechos personales. El objeto de sus derechos también incluye dos aspectos, a saber, los derechos exclusivos. La parte exclusiva y la parte exclusiva (Wang Yijian: "One Right of Civil Law" (Volumen 1), China University of Political Science and Law Press, 1998, p. 195) La parte exclusiva se refiere principalmente a la estructura del edificio. la "Ley de Derechos de Propiedad" se refiere a las partes del edificio que están separadas por funciones y tienen estructuras de construcción independientes y regulaciones independientes: “Los espacios verdes, caminos y edificios de administración de propiedad dentro del área del edificio pertenecen a los propietarios, excepto aquellos. perteneciente a la construcción municipal. Si hay un acuerdo sobre la propiedad del garaje de la casa club, será de conformidad con el acuerdo. Si no hay acuerdo o el acuerdo no está claro, pertenece al propietario a menos que la unidad de construcción pueda demostrar su propiedad. "Aunque establece que la propiedad de los edificios está dividida, en lo que respecta a la propiedad de los edificios de administración de propiedades, clubes, garajes y espacios verdes, estipula que "si hay acuerdo, se respetará el acuerdo. A menos que el promotor pueda demostrar que disfruta de la propiedad, la propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes en zonas residenciales es la cuestión más controvertida. La Ley de Propiedad estipula que "se determinará la propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes previstas para aparcar coches dentro del área del edificio". por los interesados." Mediante arrendamiento, venta o cesión, etc. La ocupación de calles propiedad del propietario, o los espacios de estacionamiento utilizados para estacionar automóviles en otros lugares, pertenecen al propietario". Aunque la "Ley de Derechos de Propiedad" tiene disposiciones pertinentes, estas cuestiones siguen siendo relativamente complicadas en la vida real. Esto es una dificultad para la aplicación práctica de las normas para distinguir la propiedad de los edificios
Basándonos en la situación actual de las comunidades existentes en nuestro país, existen tres formas principales de plazas de aparcamiento:
Una. forma: Los estacionamientos especiales construidos en la comunidad están separados entre sí por muros, tienen un entorno claro y tienen entradas independientes. Se han convertido en objetos específicos separados e independientes de la vivienda, y su propiedad solo puede ser propiedad de o. utilizar el espacio de estacionamiento después de comprarlo o alquilarlo; si no hay un acuerdo especial, la propiedad pertenece al desarrollador que construyó el estacionamiento. A este tipo de espacio de estacionamiento lo llamamos biblioteca, y el desarrollador tiene este derecho. Los espacios de estacionamiento generalmente se llevan a cabo en forma de ventas agrupadas o ventas separadas, es decir, espacios de estacionamiento específicos están vinculados a unidades residenciales específicas y se venden a los propietarios en su conjunto, o los desarrolladores venden las unidades residenciales y los espacios de estacionamiento subterráneos como separados y Objetos de venta independientes La diferencia entre los dos métodos de venta es que en la venta agrupada, la plaza de aparcamiento se vende como accesorio de una unidad específica, mientras que en la venta separada, la plaza de aparcamiento se vende como objeto independiente. las plazas son propiedad de los propietarios de la comunidad que han pagado la contraprestación correspondiente.
La segunda modalidad: las plazas de aparcamiento especiales son designadas por la empresa gestora de la finca de la comunidad, no realizan ventas especiales. Adopta principalmente el método de venta compartida, ya que el desarrollador tiene una inversión extremadamente limitada en ella y la ha incluido en el área compartida para la venta, después de que el desarrollador vende la casa, debido a la falta de espacio en la comunidad, los derechos de uso del suelo son. propiedad de todos los propietarios, por lo que los espacios de estacionamiento en los derechos de uso de la tierra son propiedad de todos los propietarios. En la vida real, los usuarios del estacionamiento generalmente pagan tarifas de uso a la empresa de administración de la propiedad, y la empresa de administración de la propiedad trata las tarifas de uso como parte de los derechos de propiedad. de la tarifa de gestión se utiliza en beneficio de todos los propietarios.
La tercera forma: plazas de aparcamiento construidas en el primer piso o sótano de cada edificio de la comunidad. Hay tres métodos de venta adoptados por los promotores: ventas compartidas, ventas agrupadas o ventas separadas significa que el desarrollador vende espacios de estacionamiento a todos los propietarios si no puede proporcionar un espacio para cada unidad. El área de construcción de la parte exclusiva de la residencia comparte el costo de compra del estacionamiento. En la vida real hay dos formas de determinar la adjudicación: una es el método de indicación del contrato, es decir, en el contrato de compraventa de la vivienda se establece que el garaje comunitario pertenece a la piscina pública como adjudicación. se vende por separado; el otro es el método de cálculo del costo, es decir, el costo del garaje comunitario se calcula en el precio de la casa como ventas prorrateadas Solo cuando se indica claramente que el costo del garaje comunitario no está incluido en la casa. El precio se vende por separado. Se juzga principalmente en función de si los propietarios han compartido el costo de la construcción. Si todos los propietarios han compartido el costo, las plazas de aparcamiento serán de propiedad conjunta de todos los propietarios. por el desarrollador.
En términos relativos, en las ventas agrupadas o por separado, la propiedad de los productos es relativamente clara. En la vida real, debido a que nos resulta difícil saber si los desarrolladores asignarán los costos de construcción a las ventas, y en esta etapa en nuestro país, los espacios de estacionamiento en las comunidades residenciales no pueden satisfacer las necesidades de todos los propietarios de la comunidad, algunos desarrolladores vender este tipo de plazas de aparcamiento a otra persona que no sea el propietario, generando conflictos. El "Contrato de preventa de viviendas comerciales de Beijing" y el "Contrato de servicios inmobiliarios (texto modelo)" actuales tienen cláusulas correspondientes que explican esta cuestión. El documento estipula que ambas partes deben acordar de antemano el precio del estacionamiento. Al firmar el contrato de compra de la vivienda, el comprador de la vivienda tiene derecho a decidir si compra o alquila una plaza de aparcamiento, y el precio de la misma debe acordarse con él. el promotor y la empresa inmobiliaria en el contrato.
La clave de las disputas sobre los intereses de los garajes y plazas de aparcamiento es aclarar las cuestiones de propiedad de las plazas y garajes. Una vez determinada la propiedad, se resuelven en consecuencia los derechos de uso, renta y disposición. Después de la fundación de la República Popular China, nuestro país abolió el "sistema pseudolegal" durante el gobierno del Kuomintang, y también abolió la "Enciclopedia de las Seis Leyes" y el "Código Civil" durante la República de China. Además, la sociedad tradicional china ha descuidado la protección de la propiedad privada, la determinación de la propiedad privada de los ciudadanos y los límites de sus derechos, lo que a menudo no es propicio. la protección y utilización de la propiedad. En la actualidad, existen varias teorías comunes sobre la propiedad de espacios de estacionamiento (garajes) en áreas residenciales:
(1) Teoría del acuerdo contractual
Esta visión sostiene que la propiedad de los garajes debe ser a través de Determinado por acuerdo. El significado esencial de este punto de vista es que ambas partes del contrato negocian por sí mismas la propiedad del garaje en igualdad de condiciones y de manera justa y razonable. La "Ley de Derechos de Propiedad" estipula: "En el área de construcción, la propiedad de los espacios de estacionamiento y garajes previstos para estacionamiento de automóviles será acordada por las partes mediante venta, arrendamiento o donación. La carretera propiedad del propietario deberá estar ocupada, o Los demás sitios se utilizarán para estacionamiento. Las plazas de aparcamiento para automóviles son propiedad exclusiva de todos los propietarios. A juzgar por lo dispuesto en la Ley de Propiedad, la propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes en nuestro país se determina actualmente de acuerdo con esta teoría general. Sin embargo, en las condiciones actuales del mercado de vendedores, es muy probable que los promotores inmobiliarios confíen en su fuerte posición para formular cláusulas dominantes, y la posibilidad de que soliciten activamente la negociación con los propietarios en el contrato también es escasa. Esto será extremadamente perjudicial para la mayoría de los propietarios y no está en línea con la intención original de este punto de vista. Esta visión sólo podrá hacerse realidad a medida que el mercado de la vivienda comercial se desarrolle y se convierta gradualmente en un mercado de compradores.
(2) Teoría de la asignación de costos
Este punto de vista cree que cuando el promotor inmobiliario asigna el costo de construcción del garaje al precio de compra del propietario, la propiedad del garaje es del propietario. derecho absoluto. , en caso contrario pertenece al desarrollador. En la actualidad, los precios inmobiliarios están determinados por la demanda, no por el coste. Sólo los promotores saben si los promotores asignarán el coste de la construcción de garajes al precio de venta de los edificios residenciales. Es casi imposible para los propietarios determinar los costes de desarrollo del promotor. facultad de comprobar los costes del promotor. Dado que el coste es un secreto comercial fundamental de la empresa, también es muy difícil determinar la propiedad del taller basándose en él.
(3) Teoría de la propiedad estatal
Este punto de vista sostiene que el garaje subterráneo es un proyecto subterráneo de defensa aérea civil y se debe suponer que es propiedad del estado de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la Ley de Defensa Aérea Civil (véase el trabajo de Wang Liming "Sobre la propiedad de garajes y cuestiones jurídicas relacionadas en el derecho de propiedad"). El artículo 2 del "Aviso complementario sobre el fortalecimiento de la gestión del uso de proyectos de defensa aérea civil en zonas residenciales" promulgado por la Oficina Municipal de Administración de Tierras y Vivienda de Beijing y la Oficina Municipal de Defensa Aérea Civil de Beijing en 1998 establece: "Estado de defensa aérea civil Los activos de propiedad son una parte integral de los activos de defensa nacional. No se pagará ninguna tarifa de administración de propiedad. Para los proyectos de defensa aérea civil desarrollados y utilizados, el usuario deberá pagar la tarifa de administración de propiedad. propietario y lo indicará en el acuerdo de uso del proyecto de defensa aérea civil y el contrato de encomienda de administración de propiedad Con el desarrollo de viviendas comerciales urbanas, la construcción de proyectos de defensa aérea civil en nuestro país se ha desarrollado rápidamente. Los proyectos de defensa aérea civil se han desarrollado desde el estado como un tema único de inversión y construcción hasta un tema diversificado de inversión y construcción. En tales circunstancias, es obviamente inapropiado seguir creyendo que las fortificaciones subterráneas de defensa civil son propiedad del Estado, por tres razones. En primer lugar, la Ley de Defensa Aérea Civil no estipula claramente que todas las fortificaciones subterráneas de defensa aérea civil pertenezcan al Estado. El artículo 5 de la "Ley de Defensa Aérea Civil" estipula: "El Estado alienta y apoya a empresas, instituciones, organizaciones, grupos sociales e individuos a invertir en la construcción de proyectos de defensa aérea civil a través de diversos canales; los proyectos de defensa aérea civil generalmente se utilizan y administrado por inversores, y los ingresos pertenecen todos a los inversores.
"Esto sólo estipula que el uso y la gestión de las fortificaciones de defensa aérea civil serán utilizados y gestionados por los inversores, y los ingresos pertenecerán a los inversores. No define la propiedad de las fortificaciones de defensa aérea civil. Por el contrario, en ausencia de una definición de propiedad, los inversores deben ser considerados propietarios y no pueden ser revertidos". Solía creerse que si la propiedad no se especifica claramente, se puede considerar que pertenece al Estado. En segundo lugar, En condiciones de economía de mercado, el principio más básico para definir la propiedad sigue siendo que los inversores tienen derechos de propiedad. En tercer lugar, si. las fortificaciones subterráneas de defensa civil son propiedad del estado, el gobierno debe asumir la obligación de administrarlas y mantenerlas. Sin embargo, de hecho, los costos de gestión de las fortificaciones subterráneas de defensa aérea civil en la comunidad no corren a cargo del estado. No es razonable que los desarrolladores o propietarios asuman los costos de gestión sin propiedad.
(4) Teoría del registro
Esta visión sostiene que el espacio de estacionamiento (almacén) es propiedad de quien registra el certificado de propiedad. Según el principio de publicidad y confianza de la Ley de Propiedad, la plaza de aparcamiento registrada (almacén) debe ser propiedad del propietario registrado. Sin embargo, la situación actual en mi país sí: garajes que no han sido registrados o no pueden registrarse. En absoluto son comunes en las zonas residenciales de nuestro país. Evidentemente, es difícil y poco realista determinar la propiedad del garaje (espacio) utilizando este método.
Para las comunidades públicas, la propiedad de las plazas de aparcamiento es. directamente relacionado con los intereses vitales de los propietarios y de todos los residentes de la comunidad. Por lo tanto, la legislación de varios países o regiones tiene regulaciones sobre este tema, la legislación de propiedad de mi país debe ser absorbida y utilizada como referencia. >(1) Japón
En Japón, los estacionamientos adjuntos a todos los edificios se dividen en dos categorías: uno son estacionamientos al aire libre, generalmente formados trazando límites claros en la base del edificio; el estacionamiento interior, que se refiere al estacionamiento habilitado en el edificio que separa todos los edificios. Suele estar ubicado en la planta baja o en el primer o segundo piso del edificio que separa todos los edificios, pero también los hay. Si está ubicado en una cubierta, la práctica judicial y la legislación japonesas lo consideran una parte privada, y el derecho de uso puede establecerse para un propietario dividido específico o para otros distintos del propietario dividido, y este derecho exclusivo debe publicarse. Sin embargo, el tribunal de distrito y el Tribunal Supremo de Japón no han establecido regulaciones muy claras sobre la propiedad del estacionamiento en la casa, especialmente si el espacio de estacionamiento subterráneo es una parte privada legal o exclusiva. Hay disputas en los círculos académicos japoneses y los precedentes judiciales también son diferentes. Sin embargo, la Corte Suprema de Japón expresó su apoyo a la opinión parcial exclusiva en su sentencia del 18 de junio de 1956. , Los círculos académicos japoneses creen que dado que la proporción de superficie del primer piso o la parte subterránea de un edificio no se incluye en el área total del edificio, la razón del Tribunal Supremo para identificar los espacios de estacionamiento subterráneo como una parte exclusiva es insuficiente. , se recomienda que se maneje a través del derecho exclusivo de uso de la parte de la propiedad
(2) Alemania
La "Ley de propiedad residencial" de Alemania modificada el 30 de julio de. 1973. "El párrafo 2 del artículo 3 estipula: "Los estacionamientos marcados con marcadores de límites permanentes se considerarán habitaciones independientes. "Es decir, tanto los estacionamientos subterráneos como los subterráneos pueden tener "propiedad exclusiva" y pueden transferirse y establecer cargas de forma independiente. (Ver Chen Huabin: "Research on the Differentiated Ownership System of Modern Buildings", Law Press, 1995 edición, página 169.) Por lo tanto, como propiedad independiente en Alemania, el promotor puede vender libremente la propiedad del garaje a los propietarios de la comunidad, en lugar de utilizarlo como accesorio y ser propiedad directa de todos los propietarios. es que protege al promotor y a la comunidad. En beneficio de los residentes que no necesitan un garaje, no necesitan pagar los costes compartidos del garaje. Debe quedar claro que incluso si las plazas de aparcamiento de la comunidad pertenecen. todos los propietarios ***, tienen el derecho exclusivo de utilizar las plazas de aparcamiento. Los propietarios también pueden transferir libremente sus derechos de uso entre los propietarios de la comunidad
(3) Francia
En Francia. , los constructores de nuevos apartamentos tienen una obligación legal: dentro de la base del edificio, los estacionamientos están diseñados para los residentes según el estándar de un hogar por espacio. Los círculos académicos y la práctica judicial creen que las áreas habitables y de estacionamiento de todos los edificios son reales y separadas. urbanización, es decir, las plazas de aparcamiento deben adquirirse por separado y esta distinción debe hacerse en el solar también pueden adquirir plazas de aparcamiento las personas distintas de los residentes de todos los edificios.
(4) Estados Unidos
La ley estadounidense sigue los dos principios más básicos al diseñar el sistema de garaje en la comunidad. En primer lugar, nadie más que el propietario de la comunidad puede hacerlo. Ser propietario del garaje de la comunidad. En segundo lugar, no se permite vender el garaje de la comunidad y venderlo por separado como una parte independiente y exclusiva.
Se puede observar que el diseño normativo del derecho estadounidense es diferente del del derecho alemán y del derecho francés. En primer lugar, la ley estadounidense claramente no permite que personas distintas a los propietarios comunitarios sean propietarias de los garajes de la comunidad, lo que impide que personas distintas de los propietarios comunitarios monopolicen la propiedad de los garajes de la comunidad y cobren altos fondos de monopolio a los propietarios. En segundo lugar, no se permiten las ventas y compras separadas de garajes en la comunidad, lo que impide efectivamente la transferencia de la propiedad del garaje a otras personas que no sean los propietarios. Por supuesto, también hay garajes en los Estados Unidos que se pueden comprar, vender, alquilar o hipotecar como partes de propiedad independiente, pero se refieren a garajes especializados que se construyen, desarrollan y operan fuera del ámbito de las comunidades residenciales y tienen propiedades diferenciadas.
(1) Plazas de aparcamiento en el suelo en zonas residenciales
Las plazas de aparcamiento en el suelo se refieren a las plazas de aparcamiento instaladas directamente en el suelo en zonas residenciales con la aprobación del "Permiso de Planificación del Proyecto de Construcción" Las instalaciones emitidas por el gobierno generalmente están marcadas por líneas divisorias. (Chen Huabin: "Research on the Differentiated Ownership System of Modern Buildings", Law Press, edición de 1995, página 104.) Después de que el promotor inmobiliario construye las unidades de vivienda en la comunidad de viviendas comerciales para preventa o venta actual, la vivienda Las unidades deben pasar por el registro inicial y el registro de transferencia. El propietario de la unidad de vivienda posee todos los derechos de uso del suelo de la parcela comunitaria número por *** acciones. Dado que la superficie del terreno donde se ubican las plazas de aparcamiento en superficie está incluida en la superficie total de uso del suelo de la comunidad, el derecho a utilizar dichas plazas de aparcamiento pertenece evidentemente al propietario de todo el edificio, es decir, al propietario. Aquí, todos los propietarios tienen derecho a utilizar los espacios de estacionamiento en lugar de la propiedad debido a las siguientes consideraciones: el objeto de propiedad debe cumplir con los estándares de independencia en estructura y uso, y los espacios de estacionamiento en el terreno solo están divididos por líneas de señalización y no No tiene las características de la edificación por la ocultación requerida, sólo puede ser considerado como objeto de derecho de uso de suelo. La naturaleza del uso de las plazas de aparcamiento puede considerarse como el uso exclusivo de la parte reservada. Se refiere al uso exclusivo de la parte reservada por uno o varios propietarios distinguidos de conformidad con las disposiciones legales y el acuerdo exclusivo entre los propietarios distinguidos. Ciertas piezas patentadas disfrutan de derechos de uso exclusivos y exclusivos. (Wang Liming: "On Property Law", Prensa de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, edición de 1997, página 39).
Los ingresos generados por dichos derechos de uso deben ser disfrutados por todos los distintos propietarios. Con base en la realidad de nuestro país, creemos que los usuarios de los espacios de estacionamiento en superficie deben pagar derechos de uso o rentas al comité de propietarios, y al mismo tiempo pagar derechos de custodia a la empresa administradora de propiedades que brinda el servicio de custodia. Por tanto, ni el promotor ni la sociedad gestora de la finca tienen derecho a habilitar plazas de aparcamiento en el terreno de la comunidad sin autorización, debiendo obtener el permiso de la junta de propietarios y firmar un acuerdo con la junta de propietarios para tomar acuerdos específicos. sobre la distribución de los ingresos correspondientes (por ejemplo, pueden acordar el uso de los ingresos por alquiler). Dichas plazas de aparcamiento en superficie sólo pueden establecerse y explotarse después de cubrir los gastos de gestión de la propiedad en la comunidad. De lo contrario, constituirá una infracción sin derecho a disposición.
(2) Plazas de aparcamiento subterráneo en zonas residenciales
Las plazas de aparcamiento subterráneo en zonas residenciales se refieren a plazas de aparcamiento construidas por promotores que utilizan espacio subterráneo. Con el continuo desarrollo de la economía social y la creciente demanda de suelo, los edificios modernos tienen que desarrollarse más en el espacio, incluido el espacio sobre la superficie y el subterráneo. Es la plena utilización del espacio subterráneo lo que conduce a la aparición de plazas de aparcamiento subterráneo. Sin embargo, las disposiciones legales sobre las plazas de aparcamiento subterráneo en nuestro país todavía están en blanco. Para confirmar la propiedad de los derechos de las plazas de aparcamiento subterráneo, primero debemos tener una comprensión clara de la estructura de derechos de las plazas de aparcamiento subterráneo. La teoría tradicional de los derechos de propiedad cree que mientras sea independiente en estructura y uso, puede convertirse en un objeto de propiedad. El estacionamiento subterráneo está claramente separado de las habitaciones superiores por paredes y se ha convertido en algo independiente y específico, diferente de la casa y que puede convertirse en un objeto de propiedad separada. Sin embargo, según la práctica del mercado inmobiliario de mi país, si los espacios de estacionamiento subterráneo reciben propiedad separada (es decir, equivalente a la propiedad de la parte exclusiva), es decir, si los promotores inmobiliarios reciben la propiedad total de los espacios de estacionamiento subterráneo , dará lugar a que aparezca un resultado injusto. La razón es que el área de construcción de los espacios de estacionamiento subterráneo generalmente no se calcula en la relación de área de piso del edificio, es decir, el espacio de estacionamiento no obtiene la correspondiente participación en el área de derechos de uso del suelo.
Según el principio de "no separación de bienes raíces y terrenos" en nuestro país, sin la existencia de un terreno, ¿cómo puede haber una casa al registrar la transferencia, no puede obtener el certificado de propiedad inmobiliaria y sus derechos legales son? adjunto al edificio en el que se calcula la relación de superficie (Wang Liming): "Sobre la ley de derechos de propiedad" (Wang Liming: "Sobre la ley de derechos de propiedad", Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, edición de 1997, página 400.) Además, dado que este tipo de plaza de aparcamiento se construye en terrenos que todos los propietarios tienen el mismo derecho de uso, los promotores inmobiliarios que no poseen los derechos de uso del suelo no pueden obtener derechos de propiedad sobre el mismo, por lo que en la práctica se aplica la cláusula "el". "Los derechos de propiedad de las plazas de aparcamiento pertenecen al vendedor" acordados por el promotor en el contrato de compraventa de la casa no deberían ser válidos. Los derechos e intereses de las plazas de aparcamiento deberían ser disfrutados conjuntamente por los propietarios de la comunidad. El promotor o la empresa inmobiliaria no tiene ningún derecho naturalmente, con el consentimiento de la junta de propietarios, el promotor o la empresa inmobiliaria puede confiarles los derechos e intereses de la junta de propietarios. Las plazas de aparcamiento se alquilan y los ingresos por alquiler. propiedad de todos los propietarios y utilizado para cubrir los gastos de administración de la propiedad. Al mismo tiempo, el usuario del espacio de estacionamiento deberá pagar la tarifa de mantenimiento a la empresa inmobiliaria que brinda el servicio de atención, por supuesto, el área de construcción del estacionamiento subterráneo. El espacio también está incluido. Debemos tratar las circunstancias especiales del cálculo de la relación de superficie del edificio de manera diferente. Estos espacios de estacionamiento subterráneos construidos de acuerdo con los propósitos de planificación especificados en el permiso de planificación del terreno de construcción deben incluirse en toda el área del edificio como el área sobre el suelo. edificios Por lo tanto, este tipo de espacios de estacionamiento deben estar incluidos en toda el área del edificio. Puede tener propiedad independiente El promotor de este tipo de espacio de estacionamiento subterráneo tiene derecho a venderlo o alquilarlo. no necesita pagar la tarifa por uso del espacio de estacionamiento, aún así debe pagar la tarifa de administración de la propiedad o la tarifa por cuidado del vehículo a tiempo.
(3) Espacios de estacionamiento elevados en el primer piso del edificio
.Las plazas de aparcamiento elevadas en el primer piso del edificio se refieren a las plazas de aparcamiento formadas elevando el primer piso del edificio sobre el terreno. En el actual régimen jurídico de gestión, el área de construcción de. el espacio de estacionamiento en el piso elevado del edificio del primer piso no se calcula para la relación de área de piso del edificio, y no se puede obtener la proporción correspondiente del área del derecho de uso del suelo. Sus derechos legales están adjuntos al edificio (área) para calcular el. La proporción de superficie construida del edificio también es un accesorio de la unidad de vivienda residencial. Por lo tanto, la propiedad del espacio de estacionamiento elevado en el primer piso del edificio es la misma que la del espacio de estacionamiento subterráneo y no se repetirá aquí.
(4) Plazas de aparcamiento en la plataforma del tejado del edificio.
Las plazas de aparcamiento en la plataforma del tejado se refieren a las plazas de aparcamiento dispuestas en las plataformas del tejado de edificios comerciales en comunidades residenciales. Aunque la construcción de plazas de aparcamiento en plataformas sobre tejados todavía no es popular en nuestro país, con la creciente escasez de plazas de aparcamiento, también han surgido importantes disputas sobre las plazas de aparcamiento. Algunas personas creen que la plataforma sobre tejados debería pertenecer en su totalidad al propietario de la misma. edificio; otros creen que debería pertenecer al último piso. La extensión de la propiedad de la vivienda, dado que los anexos a la parte del último piso son propiedad del propietario distinto del último piso, sabemos que el uso de la azotea es más para su uso. Espacio, y este espacio obviamente no pertenece al propietario distinto del último piso, sino que pertenecerá a todos los propietarios del distrito del edificio. Por lo tanto, el derecho a instalar plazas de aparcamiento en esta plaza también debería pertenecer a todos los propietarios del edificio. Ni el promotor ni la sociedad gestora de la propiedad tienen derecho a instalar plazas de aparcamiento en la plataforma del tejado sin autorización. negociar y obtener permiso del propietario del edificio sólo después de que usted esté de acuerdo.
Análisis de la connotación de esta legislación de derecho inmobiliario y algunas sugerencias personales:
Quienes hemos estudiado derecho sabemos que la tarea central de las normas jurídicas civiles es coordinar las relaciones de interés, y los legisladores siempre De acuerdo con los diferentes tipos de relaciones de interés, se establecen las normas legales correspondientes. Las relaciones de intereses coordinadas por el derecho civil incluyen principalmente los tres tipos siguientes: la relación de intereses entre sujetos civiles y la relación entre los intereses de los sujetos civiles y los intereses nacionales (los sujetos civiles sólo representan a una sola persona o a una sola organización en este artículo, y no representa al país), la relación entre los intereses de los sujetos civiles y los intereses del público (pensamientos preliminares de Wang Yi sobre la dirección académica del derecho civil chino - las deficiencias del énfasis excesivo en la investigación institucional y su superación [J] Régimen Jurídico y Desarrollo Social, 2006). Para la relación de intereses entre sujetos civiles y sujetos civiles, en circunstancias normales, se utilizarán normas arbitrarias, normas de defensa o normas mixtas para ajustarse a los intereses de los sujetos civiles y los intereses del país y los intereses del público. se ajusta a través de normas obligatorias.
En primer lugar, es necesario aclarar la naturaleza de los intereses involucrados en la disputa por la propiedad de las plazas de aparcamiento, es decir, si los intereses a ajustar son los intereses entre sujetos civiles y sujetos civiles. , o los intereses entre los sujetos civiles y el Estado y los partidos sociales. Si se trata de una disputa sobre intereses entre sujetos civiles, se deben utilizar normas arbitrarias, de defensa o mixtas para ajustarla; si se trata de una relación entre sujetos civiles y los intereses del Estado y la sociedad, se deben utilizar normas obligatorias. normas sexuales. La disputa sobre la propiedad de las plazas de aparcamiento no puede denominarse en general intereses entre sujetos civiles o la relación entre los sujetos civiles y los intereses del Estado y la sociedad, porque la situación de las plazas de aparcamiento es bastante complicada si las plazas de aparcamiento pueden Después del registro, Los intereses de los propietarios registrados y los intereses de los desarrolladores sólo representan a sus individuos u organizaciones, por lo que la relación entre el desarrollador y el propietario que ha comprado el espacio de estacionamiento es un tema civil, y toman la forma de negociación para resolver conflictos de intereses. , la ley no adopta leyes obligatorias para regular la relación entre ambos.
Pero en la medida en que la gran mayoría de las zonas residenciales de nuestro país actualmente se preocupan por los intereses de los propietarios de toda la comunidad y los intereses de los promotores, ¿debe pertenecer a la relación entre sujetos civiles y sociales? ¿intereses públicos? ¿Los intereses de todos los propietarios de la comunidad pertenecen a los intereses públicos? ¿Cuál es el interés público? Para esta pregunta, tenemos que mirar si la mayoría de las personas involucradas en un determinado asunto están de acuerdo con el mismo. Si lo aprueba la mayoría de la gente, ¡este asunto es sin duda un "interés público"! Por el contrario, si la mayoría de las personas involucradas en un determinado asunto no lo aprueban, entonces el asunto no debe considerarse un "interés público". A estas alturas, la connotación de interés público ya es muy clara. Los llamados "intereses públicos" deben combinarse con la toma de decisiones públicas. Las cosas que son reconocidas por la mayoría de la gente son intereses públicos, y las cosas que no son reconocidas por la mayoría de las personas no son intereses públicos (ver Wang Chang Ying). libro ¿Qué es el interés social? [J] Revista de la Universidad de Pekín 2001 04).
Entonces, cuál es la cuestión de interés público es una cuestión de juicio fáctico, que debe combinarse con asuntos específicos y dejarse al público involucrado en el asunto decidir qué asuntos son de interés público y cuándo. hacer legislación. No es posible ni práctico hacer una enumeración previa. De esto se puede concluir que los intereses de todos los propietarios comunitarios son intereses reconocidos por la mayoría de la población (en comparación con un solo promotor), por lo que deben pertenecer al ámbito de los intereses públicos sociales y, por tanto, deben estar regulados por normas obligatorias. ley. El párrafo 2 del artículo 76 de la Ley de Propiedad otorga a las partes el derecho a tomar sus propias decisiones, lo cual es una norma arbitraria, por lo que se desvía de la naturaleza de la norma, por lo que creo que es incorrecta. El profesor Cui Jianyuan, que ha enseñado durante mucho tiempo en la Facultad de Derecho de la Universidad de Tsinghua, también cree que la Ley de Propiedad no debería estipular que "el acuerdo tiene prioridad", sino que debería encontrar otro enfoque. " (Análisis de Wang Jin de la "Ley de propiedad" sobre la propiedad de bienes públicos) Y desde la perspectiva de los sistemas extranjeros, ningún país maneja la propiedad de garajes puramente por acuerdo, pero la mayoría usa "estatutario" más "acuerdo". y la prioridad legal se complementa con el acuerdo. Por lo tanto, creo que si la ley exige que las plazas de aparcamiento pertenezcan a los propietarios, puede ser más propicio para proteger los intereses de los propietarios y será una explicación más razonable. la relación entre las plazas de aparcamiento y La relación de propiedad del edificio debe estar claramente estipulada por ley obligatoria: la propiedad de la plaza de aparcamiento pertenece a todos los propietarios. Sólo así los promotores podrán evitar aprovecharse del mercado de vendedores y explotar lagunas legales para perjudicar. los intereses de los propietarios sólo legalizando verdaderamente el acuerdo se podrán salvaguardar los intereses más fundamentales de la gran mayoría de propietarios de nuestro país.
En resumen, en el ámbito de la propiedad diferenciada de los inmuebles, La cuestión de la propiedad de las plazas de aparcamiento (garajes) es muy importante. Es importante destacar que implica los intereses de todos los propietarios diferenciados. Sólo definiendo reglas colectivas claras y definidas y determinando la propiedad de las plazas de aparcamiento (garajes) se podrán respetar los derechos e intereses legítimos de los mismos. Se protejan los propietarios diferenciados y se construya en realidad una sociedad armoniosa.
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