Análisis de las necesidades de desarrollo del sistema de información de gestión de proyectos inmobiliarios financieros
Introducción
El ciclo de desarrollo de proyectos inmobiliarios es largo, la inversión es grande y hay muchos organizaciones y personal involucrados en el proyecto, que requiere el uso de una gran cantidad de materiales y equipos, hace que la gestión de proyectos inmobiliarios sea muy compleja y riesgosa, el nivel de gestión de proyectos inmobiliarios tiene un impacto importante en el costo de desarrollo y el ciclo de desarrollo del proyecto; proyecto y, en última instancia, determina los ingresos del proyecto e incluso su éxito o fracaso. En la actualidad, todas las empresas inmobiliarias están explorando activamente nuevos modelos para mejorar las capacidades de gestión de proyectos, y la introducción de tecnología de la información en el proceso de gestión de proyectos para lograr la informatización de la gestión de proyectos es una forma eficaz.
En países extranjeros, las empresas inmobiliarias generalmente utilizan software para lograr una gestión integral de sus proyectos, lo que mejora enormemente el nivel de gestión de proyectos, reduce la complejidad de la gestión de proyectos, reduce los riesgos del proyecto y genera enormes beneficios. Beneficios económicos; en China, el proceso de informatización de las empresas inmobiliarias está muy retrasado y una gran cantidad de trabajo de procesamiento de información se completa manualmente. De esta manera, los gerentes de proyectos se enredan en asuntos rutinarios repetitivos y no pueden concentrar su valioso tiempo y energía en la planificación del proyecto y las operaciones comerciales. Esto también conduce a distorsión de la información del proyecto, información, omisiones y retrasos en la información. La gestión de proyectos y la toma de decisiones no pueden basarse en información precisa y oportuna. Sin apoyo, esto conducirá a muchos problemas, como errores en la toma de decisiones, retrasos en la toma de decisiones, mayores riesgos, ciclos de desarrollo extendidos y mayores costos.
La construcción de cualquier sistema de información empresarial debe centrarse en su negocio. Al analizar las necesidades de aplicación de información de las empresas inmobiliarias, la construcción de todo el sistema de información de la empresa debe centrarse en los siguientes tres aspectos, a saber: interno. Sistemas de oficina, sistemas de gestión de proyectos, sistemas comerciales y CRM. Para las empresas inmobiliarias, los proyectos son el núcleo de su negocio. El éxito o fracaso del proyecto determina la supervivencia y el desarrollo de la empresa. Por tanto, el sistema de gestión de proyectos también debe ser la base y el núcleo de su sistema de información. Sin un sistema de gestión de proyectos eficaz, el papel de otros sistemas será muy limitado. Alianza de Gerentes de Proyectos, Temas de Gestión de Proyectos.
Para las empresas inmobiliarias, ofrecer propiedades de alta calidad a los clientes lo más rápido posible y al menor costo es el objetivo final. Por lo tanto, el enfoque de la gestión de proyectos inmobiliarios radica en tres aspectos, a saber, el progreso y la rentabilidad. costo y calidad. Debido a las particularidades del sector inmobiliario, también se debe prestar total atención a la oferta y el equilibrio de los fondos del proyecto.
Requisitos de gestión del progreso
La tarea de la gestión del progreso es garantizar que el proyecto se complete a tiempo. En términos de gestión del cronograma, el modelo de gestión científica debe seguir el ciclo de gestión de planificación del cronograma, seguimiento del progreso y control del progreso. El desarrollo de planes de cronograma completos y detallados y el seguimiento en tiempo real del progreso del proyecto son la base de la gestión del progreso. Para los proyectos inmobiliarios, el cronograma no es único, sino que consta de cronogramas de varios niveles que involucran a todos los participantes y etapas del proyecto. Incluye principalmente: plan de progreso de la aplicación de diseño y construcción (incluido el progreso de la aplicación de planificación, diseño y construcción, diseño del esquema individual y progreso de la aplicación de construcción, diseño del plano de construcción individual y progreso de la aplicación de construcción, diseño de jardines municipales y progreso de la aplicación de construcción, etc.), construcción etapa de preparación Plan de progreso (incluido el plan de progreso de la licitación del proyecto, el plan de progreso de la licitación de materiales y equipos, el plan de licitación del subproyecto, el plan de progreso de la instalación temporal de agua y electricidad de la construcción, el plan de progreso de la instalación temporal de la construcción, el plan de trámites previos a la construcción, etc.), construcción plan de progreso (incluido el plan de progreso de la construcción de ingeniería civil, plan de progreso de la instalación de equipos de agua y electricidad, plan de pedido de materiales, plan de progreso del proyecto de puertas y ventanas de aleación de aluminio, plan de progreso del proyecto de puertas de madera y puertas cortafuegos, etc.), plan de progreso del proyecto de instalaciones de apoyo ( incluyendo suministro permanente de agua, instalación de suministro de energía y plan de progreso de la construcción, plan de progreso del proyecto de telecomunicaciones, plan de progreso del proyecto del sistema antirrobo, plan de progreso del proyecto de televisión por cable, plan de progreso del proyecto de gas, plan de progreso del proyecto municipal, plan de progreso del proyecto de jardinería y ecología, etc. .), plan de garantía posterior a la entrega, etc. Estos planes también deben combinarse con la planificación inicial del proyecto. El plan de progreso de obra, el plan de progreso de adquisición y demolición de terrenos, el plan de progreso de ventas y otros subplanes están interconectados.
Cómo lograr la coordinación y unificación de muchos planes y analizar los puntos clave del progreso del proyecto se ha convertido en un gran desafío para los gerentes de proyectos. En la práctica de la gestión de proyectos, existen muchas herramientas y métodos maduros y eficaces que se pueden utilizar para la gestión del progreso del proyecto, como el diagrama de Gantt, el diagrama de red (nombre de código único, nombre de código doble), método de línea crítica, etc. Sin embargo, si estas herramientas se aplican manualmente, no sólo la carga de trabajo del dibujo será pesada y las modificaciones extremadamente inconvenientes, sino que también será más complicado captar con precisión los puntos clave en el progreso del proyecto. Esto limita en gran medida la aplicación de diversas herramientas de gestión del progreso y, en la práctica, muchos gráficos de progreso se han convertido en adornos. En este sentido, el software de gestión de proyectos ha demostrado grandes ventajas. A través del software de gestión de proyectos, se pueden generar varios gráficos de progreso de forma dinámica y en tiempo real, y el software calcula la ruta crítica de forma automática y dinámica, lo que proporciona una fácil modificación. Excelente solución para la gestión del progreso del proyecto. Con gran comodidad, el plan del proyecto realmente puede desempeñar su papel.
Los requisitos de gestión de costos son similares a la gestión de cronogramas. El modelo básico de gestión de costos también debe seguir el ciclo de gestión de planificación de costos, seguimiento de costos y control de costos.
Desde el punto de vista de la composición, el costo de un proyecto inmobiliario incluye principalmente el precio del terreno (tarifa de transferencia del terreno), los costos de adquisición y demolición del terreno, los costos iniciales de las instalaciones de soporte, los costos de ingeniería civil, la operación y la gestión. costos (incluidos intereses) y costos imprevistos, etc. Entre estos elementos de costos, algunos costos son relativamente fijos, mientras que otros pueden controlarse y reducirse efectivamente fortaleciendo la gestión, como los gastos operativos y de gestión, los gastos imprevistos, etc. Sólo en términos de gastos imprevistos, los proyectos inmobiliarios generales tendrán alrededor del 5% de gastos imprevistos. Al fortalecer eficazmente la gestión del proyecto y dar pleno juego al papel de planificación y control, se pueden reducir significativamente los factores impredecibles en el proyecto, reduciendo así en gran medida esta parte del costo.
La base de la gestión de costos sigue siendo el plan de costos, que es el presupuesto del proyecto. El presupuesto del proyecto generalmente se prepara en función de los datos de la experiencia, los datos de las cuotas y el cálculo de los impuestos gubernamentales y las regulaciones de pago. El presupuesto del proyecto solo realiza la asignación general de costos del proyecto. Desde la perspectiva de la gestión del proyecto, para lograr un control de costos real y efectivo, los requisitos de costos deben especificarse estrictamente para cada trabajo específico del proyecto, de modo que los arreglos de costos en el presupuesto. Se puede lograr. Realmente ponerlo en práctica.
El plan de costos es la base de la gestión de costos. Durante la implementación del proyecto, se debe conocer el uso real de los costos en cualquier momento. Esto requiere recopilar y resumir los datos de costos relevantes y compararlos con el plan de costos. encontrado, tome las medidas oportunas para corregirlo. Por lo tanto, un sistema de gestión de proyectos eficaz debe proporcionar mecanismos para la preparación del presupuesto, la asignación de costos específicos y el seguimiento para satisfacer las necesidades de la gestión de costos.
Requisitos de gestión de calidad
La calidad es el sustento de las empresas inmobiliarias Incluso si un proyecto se completa dentro del rango de tiempo y costo especificado, si no se puede garantizar la calidad, el proyecto se realizará. Por lo tanto, establecer un mecanismo eficaz de gestión de la calidad también es un requisito inevitable para la gestión de proyectos inmobiliarios. De manera similar a lo anterior, el primer paso para lograr la gestión de la calidad es la planificación de la calidad. La planificación de la calidad se lleva a cabo en dos partes: establecer un sistema de estándares de calidad y especificar los requisitos de calidad para trabajos específicos del proyecto. Durante la implementación real del proyecto, cada trabajo debe ser inspeccionado y aceptado de acuerdo con el plan de calidad, y los resultados de la inspección y aceptación deben registrarse de manera oportuna para proporcionar información relevante sobre la calidad del proyecto en cualquier momento.
El sistema de gestión de proyectos debe proporcionar un soporte eficaz para el procesamiento de la información en el proceso de gestión de la calidad y proporcionar funciones correspondientes para establecer la planificación de la calidad y reflejar el estado de la calidad, de modo que la calidad de todo el proyecto esté siempre bajo una gestión eficaz. y seguimiento.
Requisitos de saldo de fondos
El saldo de fondos significa lograr un equilibrio entre los ingresos y los gastos de los fondos. Para ello, se debe formular un plan de equilibrio de fondos para el proyecto. Como producto especial que requiere mucho capital, la venta de productos residenciales es particularmente importante. La rentabilidad de los fondos es el foco de cada proyecto de inversión inmobiliaria y también es un factor clave que afecta el equilibrio de los fondos.
Dado que se permite la venta anticipada de viviendas comerciales, algunas empresas han invertido en la construcción antes de que se hayan obtenido los fondos para el desarrollo del proyecto, sin considerar la situación real de la empresa, sin considerar la fuente de los fondos y los problemas de saldo de fondos, excediendo el propio de la empresa. capacidades operativas, lo que resulta en un gran número de propiedades sin terminar. La capacidad de las empresas para resistir los riesgos se debilita.
Conclusión
Además de las principales necesidades en los cuatro aspectos anteriores, existen otras necesidades en la gestión de proyectos inmobiliarios, entre ellas: gestión de contratos, gestión de materiales y equipos, gestión de adquisiciones, gestión de personal de gestión de proyectos, gestión de ventas, etc. Entre estas necesidades, algunas son comunes a toda empresa inmobiliaria, mientras que otras están estrechamente relacionadas con el modelo de gestión específico de la empresa.