Interpretación de las regulaciones de administración de propiedades de la provincia de Jiangsu
Para estandarizar las actividades de administración de propiedades, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los propietarios y las empresas de administración de propiedades, y mejorar el entorno de vida y trabajo de las personas. , Lo he recopilado cuidadosamente a continuación. Aquí está la interpretación del Reglamento de administración de propiedades de la provincia de Jiangsu. ¡Bienvenidos a todos a consultarlo! Espero que pueda ayudar a todos.
A Acerca del estacionamiento comunitario
<. p> Nueva regla 1: Los espacios de estacionamiento que no se pueden vender no se pueden rechazar.El nuevo "Reglamento de administración de propiedades provinciales de Jiangsu" aclara que los espacios de estacionamiento y garajes en la comunidad deben satisfacer primero las necesidades de estacionamiento. de los propietarios. En cuanto a vender, regalar o alquilar, queda a criterio de las partes. Si el número de plazas de aparcamiento o garajes a vender es menor que el número de propietarios que quieren comprarlos, se deben determinar mediante un método justo, como el sorteo, y cada hogar sólo puede comprar uno.
Según una persona relevante de la Dirección Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural que participó en la revisión de la normativa, la nueva normativa no prohíbe a las empresas promotoras vender todas o la mayoría de las plazas de aparcamiento con derechos de propiedad, siempre que cumpla con el acuerdo de ambas partes. Pero el problema actual es que muchas plazas de aparcamiento residenciales no se pueden vender y los promotores todavía se niegan a alquilarlas, lo que genera una gran cantidad de recursos inactivos. Por lo tanto, el nuevo reglamento establece nuevas disposiciones: los espacios de estacionamiento y garajes que no sean vendidos o proporcionados por la unidad de construcción se arrendarán a los propietarios de la zona con prioridad, y el alquiler se basará en las normas aprobadas por la junta administrativa de precios. departamento; los propietarios exigen el alquiler de espacios de estacionamiento. En el caso de los garajes, la unidad de construcción no sólo los venderá sino que no los alquilará. “Cuando el número de espacios a alquilar es menor que el número de hogares propietarios que deben alquilar, también debe determinarse mediante un método justo, como el sorteo, y cada hogar se limita a un inquilino.
Se entiende que en el borrador inicial del reglamento revisado, no había sanciones por esta disposición. Sin embargo, para garantizar que este nuevo reglamento pueda implementarse y no convertirse en letra muerta, el nuevo. Finalmente se introdujeron regulaciones. Se han formulado cláusulas de penalización. Si la unidad de construcción solo vende pero no alquila los espacios de estacionamiento o garajes solicitados por el propietario, el departamento administrativo de administración de propiedades del condado (ciudad, distrito) le ordenará que haga correcciones dentro de un plazo. límite de tiempo; si la unidad de construcción no realiza las correcciones dentro del plazo, será multada con más de 100.000 yuanes y multas de hasta 10.000 yuanes. ?
Si existen plazas de aparcamiento sobrantes después de satisfacer las necesidades de compra y alquiler del propietario, se podrán alquilar a usuarios distintos del propietario, pero el plazo de arrendamiento no excederá los seis meses.
Nuevo Reglamento 2: Las plazas de aparcamiento en proyectos de defensa aérea civil se pueden alquilar por un máximo de tres años
Dado que las plazas de aparcamiento en proyectos de defensa aérea civil no se pueden vender sino solo alquilar , algunos promotores han impuesto normas de estacionamiento obligatorias para poder recaudar fondos. El contrato de arrendamiento debe firmarse cada veinte años, lo que equivale a una "venta encubierta". El año pasado, se reveló que el desarrollador de una comunidad en Changzhou alquiló espacio a los propietarios por un derecho de uso único durante 20 años a un precio de entre 132.000 y 150.000 yuanes cada uno, lo que provocó una fuerte insatisfacción entre los propietarios. Para evitar que los promotores obliguen a los propietarios a firmar contratos de arrendamiento a largo plazo, las nuevas regulaciones exigen que los proyectos de defensa aérea civil que normalmente se utilizan como espacios de estacionamiento estén abiertos a todos los propietarios. El período de arrendamiento no debe exceder los tres años y el estacionamiento. Los espacios no deben venderse ni regalarse. Si el plazo del arrendamiento excede los tres años y no se realiza ninguna corrección dentro del plazo, se impondrá una multa de no menos de 50 000 RMB pero no más de 200 000 RMB.
Nueva Regulación 1: ¿Más del 80% de los fondos se pueden depositar de forma regular?
¿Dejar que los fondos públicos de mantenimiento generen dinero? regulaciones. Se entiende que Jiangsu tiene actualmente casi 30 mil millones de yuanes en fondos especiales de mantenimiento. Debido a que muchos edificios aún se encuentran dentro del período de garantía y la tasa de utilización por parte de los propietarios es inferior al 1%, una gran cantidad de fondos se depositan en bancos en forma de. depósitos a la vista. En respuesta a los llamados de la gente para revitalizar los fondos, las nuevas regulaciones estipulan que el comité de propietarios puede solicitar transferir no menos del 80% de los fondos especiales de mantenimiento residencial a depósitos a plazo de más de un año, y el departamento de depósito en garantía del fondo de mantenimiento debe cobrar por sí solo Se tramitará dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de solicitud.
Algunas personas en la industria calcularon una cuenta y descubrieron que la diferencia entre las tasas de interés fijas y vivas es de hasta 9 veces. Después de la transferencia regular, los ingresos por intereses de los fondos de mantenimiento comunitario pueden aumentar. en cientos de miles o incluso millones de yuanes, lo que proporcionará beneficios para el futuro* La revisión y sustitución de piezas e instalaciones y equipos públicos constituyen una importante fuente de fondos.
Nueva Regulación 2: Los retiros de emergencia se pueden realizar bajo seis circunstancias
Los fondos especiales de mantenimiento residencial pertenecen a los propietarios, pero las regulaciones nacionales actuales requieren que dos tercios del dinero sean utilizado ?(propietarios que poseen más de dos tercios del área total del edificio y representan más de dos tercios del número total de personas) discutieron y aprobaron, y los procedimientos fueron engorrosos.
¿Qué hacer si ocurre una emergencia? Las nuevas regulaciones provinciales aclaran que la extracción de emergencia se puede realizar si una de seis situaciones pone en peligro la seguridad de la casa, entre ellas: daños en la impermeabilización del techo que causan fugas y ponen en peligro la seguridad pública; ) Las barandillas están seriamente dañadas, poniendo en peligro la seguridad personal; un lado de la fachada del edificio está en peligro de caerse; las instalaciones especiales de drenaje causan disfunción debido al colapso, bloqueo, estallido, etc., poniendo en peligro la seguridad personal y de la propiedad y otras situaciones; que pongan en peligro la seguridad de la casa.
Acerca de las tarifas de propiedad
Nueva regulación 1: los precios orientativos del gobierno se evalúan cada tres años
En cuanto a los estándares para las tarifas de propiedad residencial, las nuevas regulaciones estipulan que para residencias ordinarias Los cargos iniciales por el servicio de propiedad serán a precios guiados por el gobierno. Una vez establecida la junta de propietarios, ésta decidirá si se seguirán aplicando los precios guiados por el gobierno. Esto significa que la junta de propietarios puede decidir seguir el mercado e implementar precios ajustados al mercado, como negociar con las empresas inmobiliarias para mejorar los niveles de servicio y aumentar el contenido del servicio. Al mismo tiempo, los propietarios también pagarán tarifas más altas en consecuencia. Las residencias no ordinarias y las propiedades no residenciales, como las villas, están sujetas a precios regulados por el mercado, y las partes acordarán los estándares de cobro específicos en el contrato de servicios inmobiliarios.
Las nuevas regulaciones aclaran además que cuando se implementen precios guiados por el gobierno, los departamentos administrativos de gestión de precios y propiedades deberán formular estándares de nivel de servicio de propiedad y los precios de referencia correspondientes y rangos flotantes, y realizar una evaluación cada tres años. y con base en la evaluación los resultados serán ajustados en su momento y anunciados.
Se entiende que durante el proceso de revisión de las regulaciones, algunas empresas de administración de propiedades informaron que el precio de las tarifas de propiedad guiado por el gobierno en algunos lugares se ha mantenido sin cambios durante muchos años, lo que no puede reflejar los cambios en los costos de servicios inmobiliarios y oferta y demanda del mercado de manera oportuna y objetiva, y dado que no hay ajuste durante mucho tiempo, una vez que el ajuste sea grande, la resistencia del propietario será grande. Por ello, la nueva normativa prevé una evaluación cada tres años.
Nueva regla 2: la falta de pago de las tarifas de propiedad puede hacerse pública
Si los propietarios o usuarios de la propiedad no pagan las tarifas de propiedad según lo estipulado en el contrato de servicios de propiedad, el comité de propietarios y la administración de la propiedad la empresa puede Les instamos a pagar dentro de un límite de tiempo mediante recordatorios puerta a puerta y avisos públicos en lugares destacados de la comunidad. Si no pagan dentro del límite de tiempo, la empresa de administración de propiedades puede presentar una demanda ante los tribunales; Se trata de una nueva regulación introducida por las nuevas regulaciones para abordar el fenómeno de los atrasos y la negativa a pagar las tasas de propiedad. Se entiende que la tasa actual de recaudación de tarifas inmobiliarias en muchas comunidades no es alta y que los atrasos afectan directamente la calidad del servicio de las empresas de administración de propiedades y también infringen los intereses de los propietarios que pagan honestamente. En el futuro, los propietarios que no paguen los derechos de propiedad pueden ser publicitados o incluso llevados a los tribunales.
Acerca de la gestión comunitaria
Nuevas regulaciones: la gestión urbana, la seguridad pública, etc. también participarán en la gestión comunitaria
Algunos residentes de la comunidad abren restaurantes en violación de las regulaciones, y algunos residentes Los vehículos estacionados indiscriminadamente, incluso bloqueando las escaleras de incendios, y algunos residentes construyeron de forma privada. Sin embargo, dado que la empresa de administración de propiedades sólo puede disuadir a las personas de hacer negocios y no tiene poder para hacer cumplir la ley, es muy difícil de administrar. Si todo el mundo acude a los tribunales, el coste será demasiado alto. Permitir que los departamentos gubernamentales pertinentes con poderes de aplicación de la ley intervengan en la gestión comunitaria es otra medida innovadora en las nuevas regulaciones de gestión de propiedades. ?Los departamentos administrativos como gestión urbana, seguridad pública, industria y comercio, protección ambiental, salud y planificación deben fortalecer la supervisión y gestión del orden público, la seguridad pública y la protección contra incendios, el saneamiento ambiental y el uso de la vivienda en el área de administración de propiedades. y establecer un sistema de registro de quejas por conductas ilegales, y publicar el nombre y la información de contacto de la persona de contacto en un lugar destacado en el área de administración de la propiedad, y manejar actividades ilegales en el área de administración de la propiedad de acuerdo con la ley.
Acerca de los ascensores
Nuevas regulaciones: los promotores deben pagar las tarifas de renovación de los ascensores por adelantado
En los últimos dos años, se han producido incidentes de personas encerradas en ascensores en Se ha informado con frecuencia sobre comunidades antiguas. Algunos ascensores residenciales de gran altura construidos a finales del siglo pasado han comenzado a entrar en el "período de revisión", lo que también ha hecho que la seguridad de los ascensores sea el centro de atención. Debido a los requisitos de ahorro de energía y ahorro de terreno, los proyectos residenciales pequeños y de gran altura se están convirtiendo en la corriente principal en la actualidad. ¿Qué debo hacer si el ascensor se avería en el futuro? ¿Quién pagará los costos de reparación y reemplazo? Los expertos de la industria le dijeron al reportero de Yangzi Evening News que los fondos de mantenimiento de la compañía pueden cubrir las reparaciones generales. No hay ningún problema, pero si se trata de reemplazar el ascensor, simplemente no es suficiente. El nuevo reglamento propone un nuevo canal de financiación. Para proyectos con ascensores y terrenos transferidos después de la implementación del reglamento el 1 de mayo, la unidad de construcción depositará fondos a una tasa del 1% del costo total de construcción e instalación antes de la entrega. para la renovación y renovación de ascensores, protección contra incendios y otras instalaciones y equipos.
?Se entiende que el costo actual de construcción e instalación de edificios residenciales en Nanjing es de aproximadamente dos a tres mil yuanes por metro cuadrado. Tomando como ejemplo 3.000 yuanes, para una comunidad de tamaño mediano con un área total de construcción de 200.000 cuadrados. Metros, el desarrollador pagará por adelantado 6 millones de yuanes para ascensores y equipos de protección contra incendios.
Además, la nueva normativa también estipula que una vez entregada la vivienda para su uso, los costes de mantenimiento diario de los ascensores, protección contra incendios y demás instalaciones y equipos correrán a cargo del propietario sus actualizaciones y transformaciones; se llevará a cabo de acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes, y los fondos requeridos correrán a cargo del propietario. Si es asumido, el gobierno puede proporcionar subsidios.
Otras disposiciones importantes
Las viviendas de indemnización deben estar equipadas con edificios para la administración de la propiedad
La construcción concentrada de viviendas asequibles debe basarse en un área de no menos de tres milésimas del área total de construcción. Aumentar la asignación de edificios operativos de servicios inmobiliarios, y los ingresos se utilizarán para compensar la falta de tarifas de servicios inmobiliarios.
La provisión de ascensores en edificios antiguos requiere el consentimiento de 2/3 de los propietarios
Si una propiedad residencial necesita utilizar parte del edificio para añadir ascensores para desarrollo secundario o renovación , debe ser aprobado por el propietario del edificio o el propietario del edificio Los propietarios cuya parte exclusiva de la casa unitaria represente más de dos tercios del área total del edificio y que representen más de dos. -tercios del número total de personas acuerdan que cumple con las leyes, reglamentos y normas técnicas como planificación, terrenos, construcción, protección ambiental, gestión de incendios, etc., y Manejar los procedimientos de aprobación pertinentes de acuerdo con la ley.
El gobierno debe transformar las antiguas comunidades residenciales.
Para las antiguas comunidades residenciales con instalaciones de apoyo incompletas y un entorno deficiente, los gobiernos populares de las ciudades y condados (ciudades, distritos) se dividen en distritos. Debe tomar medidas para llevar a cabo la renovación Renovar y renovar, y anunciar al público el plan de remediación y el plan anual.
El gobierno es responsable de los fondos de renovación y construcción de edificios e instalaciones de apoyo, como carreteras, iluminación, espacios verdes, cultura y deportes, precauciones de seguridad, edificios de servicios inmobiliarios, etc. en las antiguas zonas residenciales; Las instalaciones y equipos de propiedad exclusiva del propietario son responsabilidad del gobierno. Los gastos de renovación correrán a cargo del propietario.
Los ingresos por estacionamiento en la carretera pueden ser dispuestos por la junta de propietarios.
Antes de que se establezca la junta de propietarios, si es necesario ocupar las carreteras u otros sitios propiedad de los propietarios para aparcar coches, esto debería estar estipulado en el contrato preliminar de propiedad. El setenta por ciento de los ingresos se destina a fondos especiales para el mantenimiento de viviendas y el resto puede subsidiar los costes inmobiliarios.
Constituida la junta de propietarios, los ingresos por estacionamiento en vías y solares, y el uso de partes e instalaciones privadas para publicidad y otras actividades comerciales deberán ser aprobados por la junta de propietarios o por la junta de propietarios. comité autorizado por la asamblea de propietarios también decide cómo utilizar los ingresos, o según lo estipulado en el contrato de servicios de la propiedad. Si no hubiere decisión o acuerdo, se utilizará de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior.
-Enlace de noticias
Una encuesta muestra que el 60% de las zonas residenciales de Nanjing no alquilan plazas de aparcamiento
Una encuesta sobre plazas de aparcamiento publicada por 365 Real Estate Home Red del día 22 de este mes Muestra que la contradicción entre alquilar y vender plazas de aparcamiento es más destacada. El 80% de los internautas tiene necesidades de alquiler, pero sólo el 40% de las comunidades disponen de plazas de aparcamiento en alquiler. La mitad de los internautas encuestados dijeron que los promotores preferirían dejar las plazas de aparcamiento inactivas que venderlas en alquiler.
Los datos de la encuesta muestran que, bajo la premisa de tener fondos suficientes, el 43% de los internautas eligen comprar espacios de estacionamiento, pero el 26% elige alquilar antes de comprar, y solo el 16% de los internautas eligen ¿debe comprar? ¿Plaza de aparcamiento?, y el 58% de los internautas optó por no comprar una plaza de aparcamiento. Sumando el sector del alquiler con opción a compra, la demanda de alquiler supera el 80%. Sin embargo, entre las propiedades encuestadas, sólo el 40% de las zonas residenciales cuentan con espacios para alquiler, y entre ellas, la mayoría de las propiedades que están en necesidad tienen una combinación de alquiler y venta. Las propiedades mejoradas son relativamente populares y muchas propiedades sólo están a la venta pero no a la renta.
Incluso en comunidades donde se pueden alquilar y vender, el índice de arrendamiento es bajo, generalmente sólo alrededor del 15%, lo que está lejos de satisfacer las necesidades de arrendamiento de los propietarios. Casi la mitad de los internautas informaron que las plazas de aparcamiento de su comunidad se vendieron a los propietarios y que las plazas de aparcamiento restantes no se utilizaron. Sólo el 30% de los internautas cree que el ratio de alquiler y venta de plazas de aparcamiento en la comunidad es razonable.
Anoche, el periodista también vio un garaje subterráneo vacío en un complejo residencial en Nanjing que había sido entregado durante cuatro años. Los vehículos estacionados representaban aproximadamente un tercio del total de espacios de estacionamiento, mientras que el terreno. Las calles del complejo residencial estaban llenas de vehículos. Se entiende que las plazas de aparcamiento alquilables en esta comunidad representan el 15% y han sido básicamente alquiladas, mientras que no muchas de las plazas de aparcamiento disponibles han sido vendidas. ;