[Resumen] Este artículo analiza primero el impacto de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en las expectativas de los compradores, las políticas gubernamentales y los conceptos de gestión bancaria en el sector inmobiliario chino. mercado, y luego se centra en el análisis de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. El impacto en la tendencia a largo plazo del mercado inmobiliario nacional e intenta establecer un modelo de demanda para el mercado inmobiliario nacional. Sobre esta base, este artículo presenta una perspectiva del mercado inmobiliario nacional y propone las contramedidas correspondientes.
[Palabras clave] Crisis de las hipotecas de alto riesgo, mercado inmobiliario
1. Introducción
Actualmente, a medida que la crisis de las hipotecas de alto riesgo se profundiza y empeora, surge una crisis financiera global La sombra de La crisis ha comenzado a aparecer. En última instancia, la razón por la que la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos se ha intensificado no es sólo porque las hipotecas de alto riesgo han amplificado el riesgo en un factor alto a través de la titulización, sino también porque han asestado un duro golpe a la confianza del mercado. El pánico y las dudas sobre la crisis de las hipotecas de alto riesgo se extenderán a otros mercados de crédito al consumo, como los de automóviles, fondos educativos y tarjetas de crédito, así como a los bonos corporativos, afectando gravemente el financiamiento corporativo y desencadenando una crisis en los mercados financieros de Estados Unidos y el mundo. Desde el estallido de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, también ha tenido un impacto amplio y de largo alcance en China. Entre ellos, el impacto en el mercado inmobiliario de China ha atraído mucha atención. Vale la pena señalar que el actual exceso de liquidez, las tasas de interés relativamente bajas y la prosperidad sin precedentes en el mercado inmobiliario de China son exactamente los mismos que los de Estados Unidos hace tres años. ¿Habrá una crisis crediticia a gran escala en el mercado de préstamos inmobiliarios de China? Este artículo discutirá este tema.
En segundo lugar, el impacto de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en el mercado inmobiliario de China
1. Afecta a las expectativas de los compradores
Los compradores de viviendas son extremadamente sensibles a las expectativas de los inversores. mercado inmobiliario. "Compre las altas y no las bajas" es una mentalidad común. Desde 2001, el aumento del mercado inmobiliario estadounidense ha aumentado enormemente la confianza de los compradores de viviendas chinos y ha desempeñado un cierto papel en el rápido aumento de los precios de la vivienda. Sin embargo, el impacto de la crisis de las hipotecas de alto riesgo hizo que los compradores de viviendas nacionales se dieran cuenta de que no existe un mercado inmobiliario que sólo pueda subir y bajar. Posteriormente, pasaron de comprar y entrar al mercado con entusiasmo a retener dinero y esperar, lo que se manifestó en una crisis. fuerte caída en el volumen de transacciones y estancamiento de los precios de la vivienda. A partir del otoño de 2007, comenzó en el delta del río Perla, como Shenzhen y Guangzhou, y gradualmente se extendió a ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai. La disminución del volumen de transacciones, la estanflación e incluso la caída de los precios de la vivienda se han convertido en el centro de los informes de los medios. Los últimos datos de la encuesta publicados por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que el precio de venta promedio de las casas en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país solo aumentó un 0,3% intermensual. Aunque el nivel general de precios de la vivienda ha aumentado ligeramente, la fuerte disminución del volumen de transacciones ha cambiado la situación del mercado inmobiliario en muchas regiones, y cada vez hay más reducciones de precios encubiertas con diversos nombres y métodos.
2. Influir en las políticas gubernamentales y en los conceptos de gestión bancaria.
La crisis de las hipotecas de alto riesgo ha tenido un profundo impacto en la política inmobiliaria del gobierno. “No sólo rompió el mito de que los préstamos hipotecarios inmobiliarios nacionales son activos de alta calidad, sino que también cambió la visión del gobierno central sobre el desarrollo inmobiliario nacional” (Yi Xianrong 2007).
En primer lugar, muchos bancos comerciales han relajado el acceso al mercado de préstamos hipotecarios para viviendas personales y han relajado la gestión de riesgos después de otorgar préstamos. Antes del tercer trimestre de 2007, los prestamistas nacionales de hipotecas para viviendas personales generalmente podían obtener préstamos siempre que compraran. Algunas personas también utilizaban certificados de ingresos falsos y otros documentos falsos para realizar "hipotecas falsas", además de una gran cantidad de "préstamos renovables". y "préstamos rotativos". Productos hipotecarios como “aumento de hipoteca” y “rehipoteca”. Si los precios de la vivienda siguen cayendo y los tipos de interés siguen subiendo, la carga para los compradores de viviendas aumentará gradualmente, aparecerá un gran número de clientes morosos y los bancos tendrán un gran número de préstamos morosos. En segundo lugar, el rápido crecimiento de los préstamos hipotecarios bancarios para viviendas personales se ha convertido en un impulso para el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda. Desde principios de 2003 hasta finales de 2006, los préstamos personales para consumo de vivienda aumentaron en 654.388 millones de yuanes; en 2007, el crecimiento de los préstamos hipotecarios personales para vivienda estuvo cerca del total de los cuatro años anteriores, alcanzando más de 900 mil millones de yuanes (datos). se puede encontrar en el Informe de Implementación de la Política Monetaria 2003-2006 del Banco Popular de China). Un gran número de especuladores utilizaron el apalancamiento bancario y políticas de bajas tasas de interés para especular desenfrenadamente en el mercado inmobiliario nacional, lo que provocó un rápido aumento de los precios de la vivienda.
Diversos signos indican que los riesgos de los préstamos hipotecarios para viviendas personales en mi país se están acumulando paulatinamente.
Según un informe del Shanghai Oriental Morning Post del 165438 de junio del 15 de octubre de 2006, la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios personales de los bancos financiados por China en Shanghai era de 0,86 a finales de septiembre de ese año, mientras que sólo era de 0,86. aproximadamente 0,1 en 2004. La tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios personales aumentó más de 7 veces en dos años. Por ello, a partir del segundo semestre de 2007, la dirección puso en marcha una serie de políticas para frenar la excesiva especulación inmobiliaria, como las nº 24, nº 359, nº 64, nº 39, nº 452, etc. Las implicaciones políticas de estos documentos incluyen: Primero, establecer integralmente el sistema de seguridad habitacional de China; segundo, distinguir estrictamente entre inversión y consumo de bienes raíces chinos; tercero, mejorar el acceso al mercado para préstamos hipotecarios para viviendas personales; cuarto, prohibir completamente a los bancos comerciales aumentar los préstamos hipotecarios; y préstamos de rehipotecas. La Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada en el invierno de 2007 hizo importantes ajustes a la política monetaria y decidió implementar una política monetaria restrictiva, aumentar las tasas de interés de manera oportuna y controlar estrictamente la escala del crédito.
Los cambios en las políticas gubernamentales han afectado directamente la filosofía empresarial de los bancos. El optimismo ciego y la gestión laxa de los préstamos hipotecarios para viviendas personales se han convertido en cosa del pasado. Desde 2008, los solicitantes de préstamos personales no solo deben presentar comprobantes de ingresos, historial crediticio, certificado de sueldo de la empresa, calificaciones académicas, etc. , también debe presentar al banco los extractos de fondos de su tarjeta de salario de más de 3 meses para evitar que el prestamista proporcione pruebas falsas de ingresos. La implementación de estas regulaciones afectará a más del 30% de los compradores de vivienda, y más de la mitad de las solicitudes de préstamos para compradores de vivienda serán rechazadas.
3. Impacto en la tendencia a largo plazo del mercado inmobiliario nacional
(1) La crisis de las hipotecas de alto riesgo refleja la crisis potencial del mercado inmobiliario chino.
La crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, como un espejo, también refleja una gran cantidad de problemas ocultos en el mercado inmobiliario de China. Además de las cuestiones mencionadas anteriormente, este artículo se centra en analizar las posibles crisis en el mercado inmobiliario de China desde los dos aspectos siguientes.
①El mercado inmobiliario nacional ha aumentado demasiado rápido.
A juzgar por la velocidad del aumento de precios, si tomamos 2003 como período base, los precios de la vivienda en la mayoría de las zonas del país han aumentado al menos dos veces o incluso más del doble. De 1995 a 2006, fueron necesarios 12 años para que los precios de la vivienda se duplicaran en Estados Unidos. Se puede ver que en los últimos años el crecimiento de los precios en China ha superado con creces al de Estados Unidos.
②Riesgo de incumplimiento
El riesgo de incumplimiento se refiere a las pérdidas causadas al banco por el retraso o la negativa del prestatario a pagar el préstamo según lo acordado en el contrato. En la actualidad, el riesgo de impago de las hipotecas nacionales está aumentando. En primer lugar, China ha entrado en un ciclo de aumento de las tasas de interés, y el fuerte aumento de las tasas de interés de los préstamos ha aumentado la carga de pago de los compradores de viviendas. El banco central ha aumentado las tasas de interés siete veces seguidas. Sin embargo, debido al aumento de la inflación, el gasto de los consumidores internos ha comenzado a aumentar, pero los rendimientos esperados no están claros, lo que dificulta aún más el pago de los préstamos. Cuando las tasas de interés de los préstamos aumentan hasta cierto nivel y los riesgos se acumulan hasta cierto nivel, las tasas de incumplimiento aumentarán significativamente. En segundo lugar, el sistema de evaluación de precios de la vivienda de mi país sigue siendo caótico y los prestatarios pueden obtener préstamos de los bancos sobreestimando los precios de la vivienda. Cuando se produce un incumplimiento a gran escala, debido a la caída de los precios de la vivienda, el precio estimado original es obviamente demasiado alto, junto con el costo del banco de enajenar los activos, las pérdidas del banco no pueden compensarse una vez que se enajena la garantía. En tercer lugar, la construcción del mercado financiero inmobiliario está rezagada y los riesgos de impago de las hipotecas de mi país se concentran básicamente en el sistema bancario. Si los precios de la vivienda caen en picado, estos riesgos de impago acumulados traerán enormes préstamos morosos al sistema bancario comercial de China.
(2) La crisis de las hipotecas de alto riesgo nos recuerda que debemos repensar las necesidades del mercado inmobiliario nacional.
Antes de que estallara la crisis de las hipotecas de alto riesgo, un dicho popular en la industria inmobiliaria nacional decía que China tenía mucha gente pero poca tierra y que la demanda de vivienda era rígida. Sin embargo, la experiencia de la crisis de las hipotecas de alto riesgo ha hecho necesario repensar las necesidades del mercado inmobiliario nacional. Este artículo cree que la demanda del mercado inmobiliario nacional debería dividirse en tres categorías: demanda ocupada por sus propietarios, demanda de preservación del valor y demanda especulativa, en lugar de simplemente dividirse en dos categorías. Para facilitar el razonamiento, este artículo intenta establecer el siguiente modelo simple de demanda inmobiliaria.
①Demanda de vivienda ocupada por el propietario: este tipo de demanda se refiere a la demanda de vivienda propia y la asequibilidad de los compradores de vivienda, registrada como D1. Generalmente está relacionada positivamente con el ingreso disponible real de los residentes que esperan una vivienda. los precios aumentan representan el número total de compras de viviendas. La proporción E de prestatarios está relacionada negativamente con el precio de la vivienda P, la dificultad del préstamo D y la tasa de interés r, que puede simplificarse como:, donde k representa otros factores que determinan la demanda independiente. , como la tasa de crecimiento demográfico, la tasa de matrimonio, la tasa de urbanización, etc.
, es generalmente una constante y generalmente se describe mediante k para simplificar el problema. Se puede ver que actualmente, debido a la intensificación de la inflación, el ingreso real disponible Y de los residentes está creciendo lentamente y E muestra una tendencia a la baja como se mencionó anteriormente. Desde una perspectiva anual, los precios de la vivienda P aumentaron más en 2007 que en 2006, la dificultad de los préstamos D aumentó y las tasas de interés R aumentaron. Se puede observar que desde el segundo semestre de 2007, la demanda interna de inmuebles ocupados por sus propietarios se ha visto fuertemente reprimida.
② Demanda de preservación del valor: este tipo de demanda se refiere a la demanda de compra formada por los compradores de viviendas con el propósito de preservar el valor, registrada como D2. Generalmente está relacionada con el ingreso disponible real y de los residentes y el. aumento esperado en los precios de la vivienda entre el número total de compradores de vivienda La proporción e in está correlacionada positivamente y negativamente con la tasa de interés R. Puede simplificarse como:, donde h representa otros factores que determinan la necesidad de cobertura. Asimismo, la demanda de cobertura ha ido disminuyendo y siendo moderada desde el segundo semestre de 2007.
(3) Demanda especulativa: este tipo de demanda se refiere a la demanda de compra formada por compradores de viviendas con fines de apreciación especulativa, registrada como D3. Generalmente está relacionada con el monto total del capital de especulación inmobiliaria. L y compradores de vivienda que esperan que los precios de la vivienda aumenten. La proporción E entre el total de compradores de vivienda está relacionada positivamente y negativamente con la dificultad del préstamo D y la tasa de interés r, que puede simplificarse como:, donde u representa otros factores que determinan. demanda especulativa. A juzgar por la situación del segundo semestre de 2007, aunque la cantidad total de fondos L involucrados en la especulación inmobiliaria sigue aumentando, debido a la disminución de E y al aumento de R, especialmente el aumento sustancial de D, el apalancamiento de los bancos El crédito para el capital especulativo se ha reducido considerablemente, lo que suprimió en gran medida la demanda de especulación inmobiliaria.
En resumen, la demanda inmobiliaria D=D1 D2 D3 incluye la demanda ocupada por sus propietarios, la demanda de preservación del valor y la demanda especulativa. La demanda especulativa domina, y representó más del 80% en algunas ciudades el año pasado. A corto plazo, es un hecho indiscutible que la demanda inmobiliaria interna se ha visto afectada por la crisis de las hipotecas de alto riesgo y ha experimentado una caída generalizada desde la segunda mitad de 2007.
(3) La crisis de las hipotecas de alto riesgo tiene un profundo impacto en el problema del exceso de liquidez que hace subir los precios internos de la vivienda.
De lo anterior se puede ver que la cantidad total de capital social especulativo L es el factor principal en la formación de la demanda de especulación inmobiliaria nacional, y el exceso de liquidez siempre ha sido la principal fuente de capital social especulativo y ha convertirse en el principal factor que impulsa el aumento de los precios internos de la vivienda Siempre ha sido un problema difícil que el banco central está tratando de resolver. No se puede ignorar el impacto de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en la gestión del exceso de liquidez en China.
Por un lado, afecta el superávit comercial de China con Estados Unidos. Las exportaciones de China a Estados Unidos representan más de la mitad de las exportaciones totales de China. La crisis de las hipotecas de alto riesgo hundió a la economía estadounidense en una recesión y redujo la demanda de productos chinos. Al mismo tiempo, la Reserva Federal adoptó una vez más la política de flexibilizar la política monetaria y ejerció más presión sobre la apreciación del RMB. En 2008, la situación de las exportaciones de China no es optimista y el superávit comercial disminuirá. Aunque esto ha traído algunos efectos negativos al desarrollo económico de China, también desacelerará el crecimiento del elevado superávit comercial y reducirá la presión para controlar el exceso de liquidez causado por el crecimiento excesivo de las reservas de divisas.
Por otro lado, acelerará la entrada de capital especulativo internacional. A medida que la Reserva Federal recorta las tasas de interés, el margen de China para aumentar las tasas de interés es limitado. Sin embargo, debido a la presión inflacionaria interna, China aumentará las tasas de interés en 2008, aumentará la brecha de tasas de interés entre China y Estados Unidos y se acelerará la afluencia de capital especulativo internacional, expandiendo aún más su propio exceso de liquidez, lo que dificultará China para controlar el problema del exceso de liquidez.
A juzgar por la implementación de la política monetaria de junio a octubre de 2008, la implementación de una política monetaria restrictiva no es ideal y la oferta monetaria está creciendo rápidamente. El M2 aumentó un 18,94 interanual, alcanzando un nuevo máximo en los últimos 19 meses. La razón principal es el repunte general del crecimiento del dinero y del crédito internos. 5438 Los nuevos préstamos en octubre y junio ascendieron a 803.600 millones de yuanes, un aumento interanual de 200.000 millones de yuanes y un récord. Por lo tanto, en la actualidad, la principal prioridad del banco central es controlar el desbordamiento de liquidez, evitar el sobrecalentamiento de la inversión en activos fijos y el aumento general de los niveles de precios.
(4) Perspectivas de tendencia a largo plazo del mercado inmobiliario nacional.
En primer lugar, desde la perspectiva de la oferta inmobiliaria, debido al monopolio estatal sobre los recursos territoriales y la inercia inversora de los promotores inmobiliarios, la oferta inmobiliaria nacional seguirá manteniendo una tendencia constante y ligeramente creciente. durante un cierto período de tiempo.
En segundo lugar, desde la perspectiva de la demanda inmobiliaria, según el análisis anterior:
La demanda de bienes raíces se ve muy afectada por la proporción de compradores de viviendas que esperan que los precios de las viviendas aumenten a el número total de compradores de vivienda y la tasa de interés r. Aunque ha comenzado a caer desde su alto nivel, la actual E es inestable. Si el capital especulativo desencadena una nueva ola de exageración, E podría ponerse patas arriba. El aumento de R es limitado. Además, a juzgar por el artículo anterior, debido al aumento del capital social especulativo L causado por el exceso de liquidez, el impulso ascendente de la demanda especulativa sigue siendo muy grande. Actualmente, la demanda especulativa es la fuerza dominante en la determinación de la demanda inmobiliaria interna.
En resumen, la presión inflacionaria interna es actualmente enorme. En enero, el IPC aumentó un 7,1% interanual y la escala de crédito también aumentó significativamente. Los tipos de interés negativos son muy evidentes y el detonante de una inflación irracional en el mercado de valores y el mercado inmobiliario no se ha levantado. Desde el segundo semestre del año pasado, la tendencia a corto plazo del mercado inmobiliario nacional ha disminuido gradualmente y ha vuelto a la racionalidad. Sin embargo, en el mediano y largo plazo, los precios de la vivienda seguirán manteniéndose en niveles elevados y no se puede descartar la posibilidad de una nueva ronda de aumento. Que este sea el caso depende de la determinación y eficacia de la política de austeridad del gobierno central.
Materiales de referencia:
[1] Yin Zhongli: Analizando la relación entre el mercado inmobiliario estadounidense y el mercado inmobiliario chino a partir de la crisis de las hipotecas de alto riesgo [J China Finance]. , 2007, (18)
[2] Zhuang Zhi: Analizando la gestión del riesgo hipotecario de los bancos comerciales de mi país desde la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos [J]. p>
[3] Yi Xianrong: "Segundo El impacto de la" crisis crediticia "en el mercado inmobiliario de China [J]. 2007 Foro del Pueblo, (09A)
[4] Banco Popular de China : Informe de implementación de la política monetaria del cuarto trimestre de 2002 ~ 2007 [R]
[5] Canción·: Análisis de los factores impulsores de la demanda de vivienda urbana [J]. "Business Times", 2007, (27)
[6] Liu Yongping: Investigación sobre el modelo de demanda inmobiliaria [J]. Revista del Instituto de Tecnología de Chongqing, 2001, (1)
[7] Guo Xiaoyu: La evolución del modelo dinámico de demanda de vivienda [J]. Tecnología, Economía y Gestión de Investigación, 2007, (5)
Solo como referencia, estudie usted mismo.
Espero que te ayude.