¿Dónde está construido? Te proponemos dos opciones para que elijas y compares. En el plan compilado por la Universidad de Tongji en 1996, el área administrativa está ubicada bajo Guo Jinpan/Zhang Shu. En 2000, el área administrativa planificada por el Instituto Provincial de Planificación y Diseño Urbano de Hubei estaba en Yanglin. Las áreas administrativas Yanglin y Guo Jinpan/Zhangshu estaban todas dentro del alcance de planificación de la ciudad central de Wuxue aprobado por el Gobierno Popular Provincial de Hubei. Ambos son terrenos urbanizables y pueden aprobarse conforme a ley. ¿Qué construcción es más científica y razonable, más realista y más acorde con la opinión pública? Estos requieren más análisis y comparaciones, sabiduría colectiva y toma de decisiones científica y democrática.
1. Aunque el concepto de planificación es avanzado, tenemos que admitir el hecho de que una pequeña ciudad de más de 100.000 habitantes simplemente no tiene la capacidad de saltar 10 kilómetros para construir un nuevo distrito. No es raro en China no poder construir un centro administrativo lejos de la ciudad vieja. Como capital de la provincia de Jiangxi, Nanchang se alejó del río Ganjiang para construir un nuevo distrito. Nanchang tardó ocho años en recuperarse. Suzhou rompe con viejos distritos y construye nuevos distritos, con el Parque Industrial de Ciencia y Tecnología como vínculo. En otras palabras, no es realista sin el apoyo de proyectos. Si sólo utilizamos medios administrativos para forzar algunos proyectos, el efecto será mínimo. Para entonces, es probable que el centro administrativo sea una "ciudad aislada" que ha estado alejada del área urbana durante mucho tiempo.
2. El nuevo distrito de Yanglin es como una hoja de papel en blanco, que puede organizar mejor y de forma más científica varios proyectos de construcción. Esto está bien, pero como es una hoja en blanco no queda nada. La base de la existencia de una ciudad es, ante todo, la infraestructura: agua, electricidad, carreteras, comunicaciones, escuelas, hospitales y otras instalaciones de servicios. Todo esto debe empezar desde cero en el nuevo distrito de Yanglin. Según cálculos científicos, cada kilómetro cuadrado de área urbana funcional, incluidas infraestructuras y edificios, requerirá una inversión de aproximadamente 165.438 millones de yuanes, lo que es difícil de soportar con nuestros recursos financieros actuales. Y si la infraestructura no está completa, es poco probable que las unidades de construcción o los individuos estén dispuestos a invertir en la construcción allí. Entonces, durante un largo período de tiempo, será difícil promover eficazmente la construcción de nuevas áreas urbanas.
3. El desarrollo urbano es inseparable de un transporte conveniente. Pero esto no significa que las áreas urbanas y los centros administrativos deban construirse cerca de instalaciones como carreteras y ferrocarriles. Aunque el nuevo distrito de Yanglin tiene evidentes ventajas de transporte, el área urbana de nuestra ciudad está a sólo 20 minutos en coche de la estación de tren Shifosi y de la autopista Hu-Rong, que cumple plenamente con los estándares nacionales. Por el contrario, construir un centro administrativo fuera de la ciudad vieja y construir un centro administrativo en el nuevo distrito de Yanglin no solo aumentará en gran medida los costos de las oficinas administrativas, sino que también muy probablemente debilitará la radiación externa y el atractivo existentes de la ciudad, especialmente para Ruichang, Jiangxi. Y los muelles al otro lado del río Yangtze. Las ciudades y otros lugares, es muy posible "recoger semillas de sésamo y perder la sandía".
4. Aunque el nuevo distrito de Yanglin es "vasto y escasamente poblado", un análisis cuidadoso muestra que no hay mucho espacio para el desarrollo aquí. El Parque Agrícola Ornamental está en el sur, Shifosi Market Town está en el norte, el lago Wushan está en el oeste y la zona de protección básica de tierras de cultivo está en el este. Está dividida por la autopista Wushi en el medio, todas las cuales restringen. el desarrollo del nuevo distrito de Yanglin. Mirando alrededor de Wuxue, parece que no hay lugar más razonable que debajo del árbol de alcanfor. Creemos que existen las siguientes razones:
1. Zhang Shuxia está ubicada en el noreste de nuestra ciudad y es completamente consistente con la dirección de desarrollo de nuestra ciudad.
2. Zhangshu está ubicado en el borde del desarrollo urbano de nuestra ciudad. Es más probable que se implemente en base al desarrollo de nuevas áreas urbanas basadas en el área urbana antigua. Basándose en las experiencias exitosas de otras ciudades en el desarrollo de nuevas áreas, no es difícil ver que la mayoría de ellas dependen de áreas urbanas antiguas y avanzan paso a paso. Tomemos como ejemplo Ruichang, Jiangxi, frente a nosotros. Su centro administrativo no está aislado del casco antiguo.
3. Hay una buena base bajo el árbol de alcanfor, con instalaciones completas de agua, electricidad y comunicaciones. Las vías principales urbanas 18# y 21# están en construcción.
Si se construye un centro administrativo en esta área, aquí se pueden radiar escuelas urbanas, hospitales, centros comerciales y otras instalaciones de servicios. Además, la zona cuenta con instalaciones de servicios propias, como la Tercera Escuela Secundaria Experimental, una escuela de idiomas extranjeros y algunas escuelas primarias. Se puede decir que la infraestructura bajo el árbol de alcanfor ha comenzado a tomar forma.
4. Desde 1996, Zhang Shuxia ha sido estrictamente planificado y controlado como una reserva del centro administrativo, y no existe ningún comportamiento ilegal de construcción aleatoria. Naturalmente, sería más apropiado construir allí un centro administrativo. Además, la parte norte de esta nueva área se desarrolla a lo largo del área del lago Wushan, con un espacio de desarrollo más amplio. El terreno utilizable es de hasta 15 kilómetros cuadrados y tiene capacidad para albergar a más de 200.000 personas. Si se inicia la construcción de esta nueva área, la tasa de ecologización urbana de nuestra ciudad también mejorará enormemente.
5. La construcción de un centro administrativo bajo el árbol de alcanfor puede promover la construcción del nuevo distrito. Hay muchas instituciones públicas y propietarios privados en nuestra ciudad, todos los cuales tienen un fuerte deseo de construir casas. Sin embargo, las áreas urbanas son densas y de difícil acceso, y los lugares remotos no están dispuestos a construir. Mientras la construcción del centro administrativo comience bajo el árbol de alcanfor, inevitablemente habrá un efecto de "competencia y competencia y un gran número de solicitantes". No es difícil concluir que los precios de la tierra cerca de Zhangshu definitivamente se dispararán.
6. La construcción de un centro administrativo bajo el árbol de alcanfor puede promover la construcción de un parque industrial de alta tecnología en la parte este de nuestra ciudad. A lo largo de los años, la construcción de parques industriales de alta tecnología en nuestra ciudad ha avanzado lentamente y el efecto de agregación de proyectos no es ideal. La razón subyacente es la falta de un punto impulsor fundamental. El centro administrativo puede hacer precisamente eso, creando así una buena situación de "apoyo basado en proyectos" mencionado anteriormente. Esto también formará un círculo virtuoso de desarrollo en el que el centro administrativo impulsa la construcción del proyecto y la construcción del proyecto promueve el desarrollo del nuevo distrito. .
7. Después de que se construyó el centro administrativo bajo el árbol de alcanfor, la ciudad se enfrentó al río Yangtze en el sur y al lago Wushan en el norte, formando gradualmente una forma urbana "a orillas del río y del lago", reflejando y heredando. la cultura del "agua" de la ciudad. Nuestra ciudad está frente al río Yangtze en el sur y se nutre del agua. El río Yangtze nos ha nutrido durante generaciones, y la ciudad del lago junto al río siempre ha sido nuestra característica y no se puede perder. Aunque las ventajas del transporte acuático por el río Yangtze han disminuido en los últimos años, dada la situación internacional, el transporte acuático por el río Yangtze marcará el comienzo de un nuevo período de rápido desarrollo. ¡Debemos aprovechar firmemente esta oportunidad y acelerar la construcción urbana y el rápido desarrollo social y económico de nuestra ciudad! Las condiciones naturales de uso de la tierra, las condiciones de transporte nacional y provincial y el estado de desarrollo de las grandes empresas industriales son los factores dominantes que afectan la dirección del desarrollo urbano. La dirección de desarrollo que una vez desarrolló la ciudad de Wuxue hacia el este u oeste son las necesidades objetivas de desarrollo de la ciudad de Wuxue dentro de un cierto período de tiempo. Sin embargo, con la finalización y operación de la red nacional de instalaciones de transporte a gran escala (ferrocarril Beijing-Kowloon, autopista Hurong, etc.). ), el flujo de personas y logística en la ciudad de Wuxue se dirige principalmente hacia el noreste. Por lo tanto, se puede determinar que la dirección del desarrollo urbano de la ciudad de Wuxue es hacia el norte, con restricciones de desarrollo apropiadas hacia el este y el oeste. Debido al desarrollo hacia el oeste, el suelo urbano es insuficiente y la profundidad del vientre es pequeña. El desarrollo de cinturones urbanos a lo largo del río ha resultado en un enorme desperdicio de inversión en infraestructura. Aunque el desarrollo hacia el este está en consonancia con el flujo de personas y logística, la ciudad todavía se desarrolla a lo largo del río, lo que aumenta la inversión en infraestructura. El desarrollo en dirección noreste no sólo está en consonancia con el flujo de personas y la logística, sino que también conduce a la formación de un patrón de desarrollo urbano pastoril con montañas, lagos y ríos, lo que favorece el funcionamiento eficaz de la infraestructura urbana y evita la desarrollo zonal de la ciudad.
De los tres aspectos anteriores, el tamaño del terreno de la ciudad central de Wuxue no debe abarcar el puerto de 100 metros, y los distritos administrativos deben disolverse dentro de la ciudad central y no deben abarcar el puerto de 100 metros. Una vez completado el trabajo preliminar, la construcción del centro administrativo puede comenzar oficialmente. Todo el proceso de construcción se puede dividir en los siguientes pasos:
Paso uno: adquisición del terreno. Los terrenos en el área de control de planificación triangular se pueden requisar tres veces para facilitar la rotación de capital y la aprobación del terreno (las tierras cultivadas de más de 500 acres deben presentarse al Consejo de Estado para su aprobación). Se pueden requisar 500 acres de tierra para el centro administrativo, y el costo de adquisición de la tierra es de 65.438 millones de yuanes, calculado en 200.000 yuanes por mu.
El segundo paso: construcción de infraestructuras. Las carreteras 18#, 19# y 21# en el área de control deben estar conectadas y se debe completar la avenida Ganjiang. Una vez conectadas varias carreteras, se puede abrir el marco preliminar. También debe contarse con toda la infraestructura, como suministro de agua y drenaje, suministro de energía y comunicaciones dentro del área de 500 acres. La inversión estimada preliminar para completar la infraestructura antes mencionada es de aproximadamente 654.380 millones de yuanes.
El tercer paso: crear un área de oficinas para las “cuatro familias principales” de la ciudad. La superficie prevista del terreno es de 100 acres.
La construcción se divide en cuatro aspectos: ① Los "cuatro principales" edificios de oficinas administrativas requieren 30 millones de yuanes para una superficie de 30.000 metros cuadrados. ② Plaza Administrativa, la estimación preliminar es de 20 millones de yuanes. ③Centro de convenciones y exposiciones, con un costo estimado de 20 millones de yuanes. ④ Centro de recepción, cuyo costo se estima en 30 millones de yuanes. Subtotal ***100 millones de yuanes.
Paso 4: Reubicación de edificios funcionales de oficinas departamentales.
Paso 5: Desarrollo y construcción de instalaciones de servicios residenciales, como escuelas, hospitales, centros comerciales, edificios comerciales y residenciales, y diseño de industrias relacionadas.
Según las estimaciones anteriores, la inversión total para completar la reubicación de los edificios de oficinas de las "cuatro familias principales" de la ciudad es de aproximadamente 300 millones de yuanes. Si la financiación de 300 millones depende enteramente de las finanzas de la ciudad, definitivamente no será asequible. Luego, debemos confiar en el liderazgo del gobierno, las empresas de inversión urbana y los centros de subasta de tierras para operar cuidadosamente los fondos y garantizar que no haya un déficit de financiación. Específicamente, se puede operar de las siguientes maneras:
El primer paso: 500 acres de adquisición de terreno y construcción de infraestructura cuestan * * * 200 millones de yuanes, que es el capital inicial. El gobierno municipal puede pedir prestado dinero al departamento de finanzas o a los bancos y entregárselo a empresas de inversión urbana y centros de subasta de tierras para su funcionamiento.
El segundo paso: subastar los terrenos, casas y otros activos de las áreas de oficinas existentes de las "cuatro familias principales" de la ciudad, con un capital estimado de 30 millones. Este fondo se puede utilizar para la construcción del edificio de oficinas "Cuatro Familias" en el centro administrativo. El centro de recepción y el centro de conferencias pueden atraer inversiones y construirse según el modelo de los hoteles con estrellas y los grandes centros comerciales de exposiciones. Según este cálculo, el déficit de financiación para la construcción del área de oficinas "Four Masters" es de 20 millones de yuanes, que se utilizarán para la construcción de la plaza administrativa. Estos 20 millones son una dotación financiera.
El tercer paso: una vez que se completen las "cuatro áreas principales" de oficinas (lo que se prevé tomará aproximadamente dos años), los beneficios del valor agregado de la tierra del nuevo distrito de Zhang Shuxia aparecerán gradualmente. En este momento, las empresas de inversión urbana y los centros de subasta de terrenos pueden subastar gradualmente los 500 acres de terreno que han comprado, excepto los 100 acres en las "cuatro áreas principales" de oficinas. Si puede subastar 500.000 yuanes por acre, puede ganar 200 millones, que es exactamente el préstamo de 200 millones para el capital inicial. Así, dentro de 2 o 3 años, después de que se complete el área del centro administrativo de 500 acres, la inversión financiera real será sólo de 30 a 50 millones de yuanes (más los intereses del préstamo), y la inversión anual promedio será de sólo 1 millón de yuanes.
Paso 4: Continuar completando el siguiente paso de tareas de adquisición de terrenos y construcción de infraestructura a través de la empresa de inversión urbana y el centro de subasta de terrenos. Esforzarse por beneficiarse del terreno mediante operaciones de capital sin incurrir en deudas.