El artículo 406 del Código Civil de la República Popular China establece que durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario podrá enajenar el inmueble hipotecado. A menos que las partes acuerden lo contrario, prevalecerá dicho acuerdo. Si se transmite el inmueble hipotecado, los derechos hipotecarios no se verán afectados. El nuevo sistema de libre transferencia de bienes hipotecados creado por el artículo 406 del Código Civil ha promovido enormemente las transacciones de mercado, simplificado los procedimientos de transacción y reducido los riesgos legales de ambas partes. El núcleo de este nuevo sistema previsto en el artículo 406 del Código Civil es que el bien hipotecado puede transmitirse libremente sin necesidad de cancelar la inscripción de la hipoteca y sin el consentimiento del acreedor hipotecario (salvo pacto en contrario, no obstante, después del bien hipotecado). se transfiere, la propiedad hipotecada seguirá siendo transferida. La hipoteca original existe. Sin duda, este nuevo sistema ayudará a mejorar la eficiencia de la utilización del material social, promoverá la transacción de propiedades hipotecadas y reducirá los costos de transacción, y promoverá aún más el libre flujo de recursos de riqueza social. En primer lugar, la ley permite el registro o entrega de la transferencia de derechos de propiedad sin cancelar el registro de la hipoteca, lo que reduce en gran medida los costos de transacción del deudor hipotecario. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad y los patrones de comportamiento comercial anteriores en el mercado comercial, el deudor hipotecario primero debe obtener el consentimiento del acreedor hipotecario y tramitar el registro de cancelación de la hipoteca. Generalmente, el deudor hipotecario debe saldar las deudas adeudadas, como por ejemplo. empréstitos, préstamos, etc. Si el deudor hipotecario no tiene fondos suficientes para liquidar el saldo pendiente y cancelar el registro de la hipoteca, la transacción no se puede completar. En este momento, los préstamos para vivienda se han convertido en un factor que obstaculiza las transacciones normales del mercado. El nuevo sistema ofrece la posibilidad legal de eliminar este obstáculo a nivel legal. En segundo lugar, se reduce el riesgo de transacción del comprador. Tomemos como ejemplo las ventas de viviendas comerciales. En el mercado actual de viviendas comerciales, además del hecho de que no existe una hipoteca, muchas transacciones de viviendas comerciales requieren que el comprador cancele el préstamo por adelantado y luego cancele el registro de la hipoteca. La mayoría de los compradores se preocupan por el riesgo crediticio del vendedor antes de la transacción, lo que provoca retrasos en la transacción. El nuevo sistema permite realizar transacciones sin baja de la hipoteca, eliminando el riesgo y preocupación del comprador. Después de que el comprador paga el préstamo al vendedor por adelantado, hay muchos casos en los que el objeto de la transacción es sellado por el tribunal antes de la transferencia de propiedad, y la transacción puede terminar con una casa vacía y dinero. El nuevo sistema reduce en gran medida el riesgo de transacción de que el comprador no pueda cumplir el contrato después del pago por adelantado. En tercer lugar, simplificar los procedimientos de transacción. Por ejemplo, para una casa con hipoteca, el préstamo debe liquidarse y el registro de la hipoteca debe cancelarse antes de transferir la transacción. Luego se completan los procedimientos de transferencia y luego el nuevo propietario firma un nuevo contrato de préstamo con el banco y. gestiona el registro de la hipoteca por separado. Este proceso requiere mucha mano de obra y recursos materiales por parte de compradores, vendedores y bancos para llevar a cabo los procedimientos legales. Cada proceso lleva una cierta cantidad de tiempo y los procedimientos de transacción suelen ser demasiado largos y costosos. Y debido al período más largo, naturalmente aumentará el riesgo de que el tribunal embargue la propiedad hipotecada debido a otra demanda del vendedor antes del cierre. Una vez que el nuevo sistema entre en vigor, la hipoteca original seguirá existiendo en la hipoteca original después de la transferencia directa, lo que simplifica enormemente el proceso de transacción. Cuarto, se ajusta a los principios básicos del sistema de derechos de propiedad. Una hipoteca es una garantía real. Este tipo de derecho hipotecario existente sobre el inmueble hipotecado, como una especie de derecho real, tiene efectos internacionales una vez registrado. Es decir, no importa cómo cambie el propietario, el derecho hipotecario como derecho de propiedad no cambiará. Este principio brinda respaldo legal a la transferibilidad de la propiedad hipotecada sin el consentimiento del acreedor hipotecario. Por tanto, siempre que se reconozca que la hipoteca tiene efecto real absoluto, debe afirmarse la libre transmisión del bien hipotecado. Quinto, el nuevo sistema no sólo promueve la libertad de transacciones y transferencias de propiedad, sino que también protege plenamente los derechos de los acreedores hipotecarios. Aunque el artículo 406 del Código Civil estipula que los bienes hipotecados pueden transmitirse directamente sin el consentimiento del acreedor hipotecario. Sin embargo, si el deudor hipotecario enajena el bien hipotecado, deberá notificarlo inmediatamente al acreedor hipotecario. Si el acreedor hipotecario puede probar que la transferencia del bien hipotecado puede dañar el derecho hipotecario, podrá exigir al deudor hipotecario que cancele la deuda o deposite por adelantado el producto de la transferencia al acreedor hipotecario. Además, el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario pueden acordar por separado excluir o limitar la aplicación del nuevo sistema, o cambiar parte del nuevo sistema de manera acordada por separado para proteger plenamente los intereses del acreedor hipotecario.
Base jurídica:
Artículo 416 del Código Civil: La prelación de la garantía hipotecaria de precio mueble El principal reclamo de la garantía hipotecaria de precio mueble es el precio de la hipoteca. Si la inscripción de la hipoteca se tramita dentro de los diez días siguientes a la entrega de la materia, el acreedor hipotecario tendrá prioridad sobre los demás titulares de garantías reales del comprador de la hipoteca, excepto el acreedor prendario.