En mayo de 2008, Vanke A (000002) alcanzó una superficie de ventas de 583.000 metros cuadrados y un importe de ventas de 5.340 millones de yuanes, un aumento de -5,5 y 13,4 respectivamente respecto al mismo período de 2007. De enero a mayo de 2008, las ventas acumuladas El área es de 2.210 millones de metros cuadrados y el monto de las ventas es de 19.760 millones de yuanes, un aumento de 39,1 y 67,3 respectivamente en comparación con el mismo período de 2007. La compañía añadió 7 nuevos proyectos en mayo, con una superficie de construcción total atribuible de 1.235 millones de metros cuadrados y un precio del suelo de 2.307 millones de yuanes. Las ventas de la compañía en mayo superaron los 5 mil millones, un aumento intermensual del 24%, lo que básicamente cumplió con las expectativas de los analistas, pero puede haber una cierta brecha con las expectativas más optimistas del mercado anterior. Además del impacto del terremoto, la razón principal es que a medida que se extiende la atmósfera de espera en el mercado, la velocidad de ventas de sectores que anteriormente se vendían rápidamente también se ha desacelerado, por ejemplo, las 228 propiedades lanzadas por. Golden Easco ubicado en Sanlin en marzo se agotó en un mes. Las ventas básicamente se completaron dentro del período y los precios de las 357 unidades lanzadas el 17 de mayo son básicamente los mismos que antes, pero la tasa de ventas hasta ahora es menor. del 50%. Dado que la tendencia macroeconómica actual continúa siendo lenta y las presiones políticas y de la opinión pública continúan ejerciendo influencia, los analistas creen que hay pocas posibilidades de un repunte en las transacciones del mercado inmobiliario en el corto plazo, y la tasa de crecimiento interanual de las ventas de la compañía en junio puede seguir siendo baja. Al mismo tiempo, en términos de reservas de terreno, la compañía logró grandes avances en mayo, adquiriendo 7 proyectos con una superficie de construcción total atribuible de 1,235 millones de metros cuadrados y un precio del terreno de 2,307 millones de yuanes. Estos siete proyectos están ubicados principalmente en los centros y suburbios de ciudades de segundo nivel. El precio medio del suelo es de 1.868 yuanes, lo que es relativamente razonable. El analista de Industrial Securities Wang Jia predice que el beneficio por acción de la empresa para 2008-2009 será de 1,27 y 1,91 yuanes. Aunque el mercado tardará algún tiempo en estabilizarse y recuperarse por completo, el precio de las acciones de la empresa ya tiene un buen margen de seguridad. El precio actual de las acciones es cercano al de 2008. La relación precio-beneficio es 15 veces mayor y la diferencia entre los precios de las acciones de A y B se ha reducido significativamente, por debajo de 20. Mantenemos nuestra calificación de "muy recomendable" para la empresa.
Informe de análisis financiero de Vanke A
Miembros del equipo:
Fang Ying, Zhang Yihang, Zhu Yanhua, Tang Qingqing
Cao Junjun, Huang Jidong, Li Zhiyi
Índice
1. Perfil de la empresa
Introducción básica a la empresa
Resumen anual del informe.
2. Análisis financiero
(1) Análisis de rentabilidad
(2) Análisis de solvencia de deuda
(3) Análisis de capacidad operativa
3. Mirando hacia el futuro
Características básicas de la industria inmobiliaria:
1. La industria inmobiliaria es una industria típica intensiva en capital, con
Grandes inversiones, altos riesgos, ciclos largos y largas cadenas de suministro.
Fuertes características regionales.
2. demanda
Esto significa que el inventario tiene una fuerte liquidez y al mismo tiempo
Habrá preventas generalizadas.
3. productos en desarrollo y planificación, y
tener más efectivo y depósitos, fondos a corto plazo semanalmente
Gran volumen de transferencias, etc.
Introducción a Vanke. :
Vanke Enterprise Co., Ltd. se estableció en mayo de 1984
Involucrada en el campo inmobiliario en 1988
En enero de 1991, las acciones A de Vanke se cotiza en la Bolsa de Valores de Shenzhen
En 1992, el desarrollo residencial masivo fue identificado oficialmente como su negocio principal
En 2004, ocupó
en la selección de " "Las empresas más respetadas de China" y ocupó el primer lugar entre las empresas locales en términos de número de votos en la posición "Mejor selección de ciudadanía corporativa de China".
2005 Top 10 Evaluación integral de fortaleza de China Las 100 principales empresas inmobiliarias
Seleccionadas en primer lugar
El tema de Vanke en 2006 es "Ciudadano corporativo, pionero del cambio". implementó una oferta no pública en el mercado de acciones A, recaudando fondos por 4,2 mil millones de yuanes
En 2006, Vanke ganó múltiples premios y títulos honoríficos
En 2006, el pago real de impuestos de Vanke alcanzó los 2.420 millones de yuanes, un aumento de aproximadamente el 83 % con respecto a 2005.
(1) Análisis de rentabilidad
0,176
0,386
0,363
0,493
Beneficio por acción
6,06
14,16
16,25
18,58
ROE
2,64
6,73
7,20
6,11
Margen de beneficio neto sobre activos
7,82
11,45
12,79
12,07
Margen de beneficio de ventas netas
/_
30,91
34,79
37,24
Margen de beneficio bruto
2006
2004
2005
2006
Anual
En la misma industria
Vanke Una rentabilidad financiera ratio
_
Análisis general:
En 2006, el rendimiento operativo de Vanke Enterprise Co., Ltd. mejoró significativamente, como se muestra a continuación: La empresa logró ingresos comerciales principales de 17.848.210.282,17 yuanes, un aumento de 69,04 con respecto al año anterior; beneficio neto de 2.154.639.315,18 yuanes, un aumento de 59,56 con respecto al año anterior; ganancias por acción de 0,493, un aumento de 35,81 con respecto al año anterior; Los activos fueron 18,58, un aumento de 14,33 con respecto al año anterior. En comparación con el promedio de la industria, los diversos indicadores de rentabilidad de Vanke se ubicaron relativamente altos y su rentabilidad general.
Al nivel líder en la industria.
Gráfico
Análisis detallado:
El margen de beneficio bruto ha aumentado, pero el margen de beneficio de ventas netas ha disminuido, lo que indica que los gastos administrativos y los gastos por intereses son relativamente grandes. Según el estado anterior, la situación anterior se debe principalmente al aumento de los gastos financieros. El monto de los gastos financieros en 2006 fue de 140.151.591,93, mientras que en 2005 fue de sólo 16.197.148,22. Significativamente, fue de 765,29. Esto se debió principalmente al aumento de los préstamos debido a la expansión de la escala comercial de la empresa en 2006. En 2006, Vanke completó una nueva área de construcción de 5.006 millones de metros cuadrados y un área terminada de. 3.275 millones de metros cuadrados, por lo que es necesario reforzar la gestión de fondos y la gestión de endeudamiento.
El margen de beneficio liquidativo disminuyó un 1,11% respecto al año anterior, debido principalmente al aumento del beneficio neto. activos y pasivos con la expansión de la escala de negocios En 2006, la empresa tomó prestado una gran cantidad de préstamos a largo y corto plazo para el desarrollo de bienes raíces, formando una gran cantidad de inventario, lo que resultó en un aumento sustancial de los activos totales. Se puede ver claramente en el informe que los activos totales son 48.507.917.570,69 yuanes y el inventario es 30.805.028.158,96 yuanes, lo que representa el 63,51 del activo total. Dado que el aumento de los activos totales se debió principalmente a los pasivos, el rendimiento de los activos netos mostró un aumento. crecimiento constante.
Las ganancias por acción aumentaron un 35,81 en comparación con el año anterior, lo que indica que la rentabilidad de la empresa está aumentando y la empresa tiene mejores operaciones y situación financiera.
Gráficos
(2) Análisis de solvencia de la deuda
/
78,73
83,07
-81,96
Relación efectivo/deuda total
/
147,40
156,80
186,03
Activos netos tangibles ratio de endeudamiento
34,98
39,93
37,78
30,68
Ratio de capital contable
62,13
59,42
60,98
64,94
Ratio de endeudamiento
Solvencia a largo plazo:
83
121,64
97,01
-86,70
Relación de efectivo y pasivo corriente
0,55
0,5
0,3
0,49
Ratio de caja
0,69
0,73
0,46
0,63
Relación rápida
1,85
2,41
1,827
2,04
Ratio actual
Solvencia a corto plazo:
2006
p>2004
05
06
Anual
Misma industria
Vanke A
Empresa
Análisis detallado:
El índice corriente ha disminuido en comparación con 2004, pero ha aumentado significativamente en comparación con el índice en 2005
, pero se ha mantenido alrededor de 2 en los últimos años y ha se volvió más razonable en 2006. La empresa tiene buena solvencia y está garantizada ante los acreedores. Se encuentra entre las mismas industrias en
Pertenece al nivel normal.
El ratio rápido siempre ha sido. sido bajos, menores que los ratios en 1, 04, 05 y 2006
Fueron 0,73, 0,46 y 0,63 respectivamente. Los datos superficiales muestran que la solvencia a corto plazo de la empresa es pobre, sin embargo, debido a. Dadas las circunstancias especiales de Vanke Real Estate, la relación entre el inventario y los activos corrientes es muy alta y la reserva de terreno es muy alta.
Más aún, en comparación con la misma industria, está dentro del rango normal.
p>
El índice de pasivo de flujo de efectivo indica que los acreedores han invertido fondos en todos los activos
>
El ratio refleja el grado de protección de los activos frente a los pasivos. Este ratio fue negativo en 2006
, es decir, el flujo de caja neto de las actividades operativas fue negativo y el riesgo corporativo
era alto y el capital La cadena se rompe fácilmente.
En comparación con la misma industria, la solvencia a corto plazo de la empresa es relativamente fuerte.
En comparación con la misma industria , el índice de endeudamiento en 2006 era relativamente grande y el capital contable
Relativamente pequeño, lo que indica que la solvencia a largo plazo de la empresa es relativamente débil, el riesgo de deuda
es mayor, la propiedad La relación entre capital y capital es mayor y el grado de protección del capital de los pasivos es relativamente bajo.
Bajo.
El índice de pasivo de activos tangibles sirve para evaluar de manera más confiable la capacidad y garantía de pago de deuda del capital corporativo
El valor de este indicador es superior a 04, 05
Ha aumentado año tras año, lo que indica que el capital de la empresa tiene una mayor capacidad para pagar las deudas
y un mayor grado de protección de la deuda.
La relación efectivo-deuda total se refiere a la relación entre el flujo de efectivo de las actividades operativas y la deuda total. La relación en 2006 fue negativa, lo que indica que. El flujo de efectivo de las actividades operativas de la empresa en 2006 fue negativo y el riesgo empresarial fue alto.
(3) Análisis de la capacidad operativa
0,47
0,55
0,54
0,49
Tasa de rotación de inventario
8,54
23,79
28,07
48,11
Tasa de rotación de cuentas por cobrar
/
0,60
0,60
0,55
Ratio de rotación de activos corrientes
0,31
0,59
0,56
0,51
Activo total ratio de rotación
2006
2004
2005
2006
Anual
Igual industria
Indicadores operativos relevantes de Vanke
En términos generales, Vanke tiene una sólida capacidad operativa y se mantiene en el nivel líder en la industria, y sus perspectivas de desarrollo futuro son buenas.
Días totales de rotación de activos=360/0,51= 705,9 (días)
Aunque hay una ligera disminución respecto a los dos años anteriores, sigue siendo normal y tiene una gran ventaja respecto a
el nivel de la misma industria.
Días de rotación de cuentas por cobrar=360/48,11=7,5 (días)
La tasa de rotación de cuentas por cobrar ha aumentado significativamente en comparación con el año anterior dos años y el número de días de facturación es pequeño, lo que demuestra que un buen conocimiento de las cuentas por cobrar es beneficioso para la empresa, pero la razón principal se debe a la expansión de las ventas. p>
Días de rotación de inventario = 360/0,49 = 734,7 (días)
La tasa de rotación de inventario es baja y demasiado lenta. No tiene ninguna ventaja obvia
sobre la misma industria. El inventario de terrenos para desarrollar y en construcción está aumentando rápidamente, y las reservas de recursos terrestres representan el potencial de desarrollo de las empresas inmobiliarias a juzgar por las reservas de terrenos actuales y la intensidad de los nuevos proyectos de inversión. Vanke todavía estará en una etapa de rápida expansión en los próximos años
, la velocidad de expansión es aproximadamente la misma que la tasa de crecimiento de los recursos de tierra
Reservas.
Sugerencias de mejora
En el proceso de expansión, fortalecer la gestión de la cadena de capital y reducir el nivel de endeudamiento. Controlarlo dentro de un rango determinado.
Reducir adecuadamente el precio promedio de bienes raíces residenciales para que los precios de la vivienda puedan coordinarse con la tasa de crecimiento de la economía nacional, el índice de precios y el aumento de los niveles de ingresos de los residentes. Por un lado, esto se hace eco de la política de macrocontrol del gobierno. , también favorece la estandarización de su propio modelo de desarrollo y ganancias.
Mejorar su propia estructura de capital y aumentar la proporción de capital social para reducir razonablemente los niveles de deuda.
Bai Chigan Tome un Vanke, una marca excelente, puede considerar implementar gradualmente una estrategia internacional cuando llegue el momento.
Mirando al futuro
Los activos inmobiliarios comerciales.
Los recursos han sido durante mucho tiempo un recurso escaso, especialmente en China con una gran población. La "propiedad de vivienda" siempre ha sido el sueño del pueblo chino. Por lo tanto, desde un punto de vista económico, al menos en el futuro previsible, los bienes raíces comerciales en. voluntad general El mercado de la vivienda seguirá en un estado de exceso de oferta Con la reforma del sistema de vivienda en 1998, la industria inmobiliaria se ha convertido gradualmente en una de las industrias pilares del país. El mercado de la vivienda comercial seguirá siendo una de las industrias con. el mayor potencial y espacio de desarrollo en China en los próximos diez años 1. Vanke completó ajustes relevantes en 2005. De 2006 a 2008, está entrando en un ciclo de desarrollo en el que la escala de desarrollo de proyectos se expandirá significativamente. situación financiera en 2006, mientras que los activos totales de Vanke se están expandiendo, las cuentas de inventario para el actual La relación entre activos y activos totales se ha mantenido en un nivel relativamente estable y la gestión de las cuentas por cobrar también es bastante buena. y el margen de beneficio bruto también han mostrado un buen impulso de desarrollo, por lo que se puede predecir que: Como empresa líder en la industria inmobiliaria con estrategias corporativas claras y un excelente gobierno corporativo, Vanke no solo ofrecerá a los clientes viviendas asequibles y de alta calidad. bienes raíces, pero también entrará en la próxima primavera de desarrollo.