Nuestro contrato hipotecario establece claramente que si el precio de la garantía baja, el banco le exigirá que reponga la garantía. Este es el derecho del banco. Luego, cuando el precio de la garantía baje, el banco le avisará para que reponga la hipoteca. Este contrato no está especificado. Mucha gente piensa que mientras pueda pagar mi hipoteca a tiempo, es imposible que el banco embargue la casa. ¿Es este realmente el caso?
En primer lugar es necesario aclarar un concepto. Lo que el banco quiere no es la casa, sino tus bienes. En su opinión, pidió prestados 7 millones para comprar una casa, pero no recibió el dinero, por lo que está todo en la casa, por lo que el peor de los casos es que la casa sea confiscada.
Pero, de hecho, el banco le dio una enorme suma de 7 millones de yuanes en dinero real, formando una relación de préstamo con usted con una estructura de derechos de acreedor muy clara. El banco no tenía ningún interés en la casa. Te da dinero en efectivo y te pide que lo devuelvas. También efectivo.
Así que, en la mayoría de los casos, siempre que pagues tu hipoteca a tiempo, el banco no te causará ningún problema. La confiscación de una casa mediante subasta también requiere un proceso judicial, que implica costos de ejecución y es muy problemático. Los bancos prefieren que los prestatarios paguen el préstamo hipotecario restante de acuerdo con el contrato.
Pero todo esto se basa en el hecho de que los precios de la vivienda no han bajado mucho, es decir, no has caído del colchón de seguridad y tu pago inicial sigue ahí. Si se cae del tapete de seguridad, su casa podría estar en peligro.
Aún en el caso anterior, si el precio de la casa baja 30, la casa sólo vale 7 millones y su pago inicial ya ha bajado. Si vuelve a caer, el capital del banco se verá perjudicado. Y si se subasta, quizá sólo se venda por 6 millones. En este momento, el banco considerará la autoprotección y tendrá problemas si vuelve a caer.
En este momento, el banco le instará a realizar la aportación. ¿Qué significa hipoteca de recarga? Supongamos que el precio de la vivienda se reduce a la mitad, que la casa sólo vale 5 millones, pides prestados 7 millones y añades 2 millones en efectivo al banco, entonces el banco reconocerá que estás a salvo. Si continúa cayendo, entonces tendrás que seguir ganando dinero.
¿Qué debo hacer si no tengo dinero? Se pueden pignorar otros activos, como otras propiedades, terrenos, automóviles, antigüedades costosas y otros activos aprobados por el banco. De todos modos, hay que compensar la diferencia de 2 millones para que los fondos del banco vuelvan a un nivel seguro.
Si no tiene otros activos para la prenda adicional y no puede conseguir 2 millones en efectivo, entonces el banco confiscará definitivamente su casa y la subastará. Si la subasta obtiene 4 millones, entonces no le quedará nada más que deberle al banco 3 millones y entrará en la lista negra. El banco puede embargar todos los activos a su nombre hasta que pague la deuda.
La importancia de los préstamos hipotecarios complementarios es proteger la seguridad de los fondos bancarios. Mucha gente piensa que pagaré la hipoteca honestamente y que puedo permitírmelo. No embarguen mi casa del banco. Pero, de hecho, si pides un préstamo de 7 millones y el valor de la casa cae a unos 7 millones, la mayoría de la gente no optará por darse por vencido. Pero si el precio baja a 5 millones de yuanes o incluso a solo 3 millones de yuanes, a excepción de algunas personas con un carácter moral muy alto, otras generalmente no pagarán el préstamo. En el peor de los casos, les quitarán la casa.
Con un préstamo de 7 millones, la casa sólo se puede vender por 3 millones, y la deuda adicional es de 4 millones. El precio de mercado de esta casa es de sólo 3 millones de yuanes. Si tiene los 4 millones, puede transferirlos directamente. Con un pago inicial de 30 a nombre del niño, puede comprar 4 casas directamente. ¿Cuánto dinero más puede ganar? ¿Por qué lo devolvió al banco honestamente?
Nunca sobreestimes la naturaleza humana, y los bancos nunca dependerán de la confiabilidad de los prestamistas. Esto se llama lealtad, no economía de mercado. Si hay que elegir entre la clase media y los bancos, los bancos definitivamente elegirán a la clase media para que muera. En cuanto a la continua caída de los precios de la vivienda provocada por la subasta de propiedades confiscadas, suponiendo que haya sólo un banco y una sola voz en China, podría pensar que sí. Pero si hay docenas de bancos haciendo valoraciones de activos que se recompensan y castigan entre sí por la promoción, a nadie le importará el mercado y sólo se planteará sacar primero a su propio banco del mar de la miseria.
Porque mientras los precios de la vivienda caigan, realmente habrá impagos a gran escala, y hay muchos malos propietarios que quieren que los bancos asuman la culpa. Los precios de la vivienda en China sólo se desplomaron una vez, en 2008. Casualmente, hubo una ola masiva de impagos justo después del colapso. Echemos un vistazo a un informe especial de los medios de comunicación de 2008, que decía que había incumplimientos generalizados en el mercado inmobiliario de Shenzhen y que los bancos llevaron a los propietarios de préstamos a los tribunales.
Los precios de la vivienda en Shenzhen cayeron durante un tiempo y luego se produjo un corte de suministro a gran escala. Qué coincidencia. El corazón de muchas personas es como un espejo. Si su casa realmente vale menos que el saldo del préstamo, es difícil esperar que cumplan su palabra.
Así, cuando el precio de la vivienda cae por debajo del saldo del préstamo, el banco le permitirá recuperar inmediatamente el préstamo hipotecario y, desde luego, no tendrá que esperar demasiado. En términos generales, se le pedirá que pague algo de dinero extra como colchón de seguridad para proteger su capital al máximo.
Otro factor es que cuando los precios de la vivienda caen, debe ser durante una recesión económica, y la caída de los precios de la vivienda suele estar ligada a una ola de desempleo. Especialmente en China, la economía aún puede sobrevivir. Ciertamente no dejaremos que caigan los precios de la vivienda. Si ese fuera el caso, la economía literalmente no podría sobrevivir.
Por ejemplo, en 2008, utilizar medios normales nunca podría salvar la economía ni recuperar los precios de la vivienda. Más tarde, se liberó agua a gran escala para crear inflación y saciar la sed, y luego revivió la economía. Si ese año no se liberaba agua, definitivamente habría una crisis económica. Pensaste que podrías afrontar el pago mensual, pero cuando llegue la ola de desempleo, ¿cuánto pagarás por ello?
Tomemos a Hong Kong y Japón como ejemplos. Durante el desastre inmobiliario, la gran mayoría de las personas que se suicidaron saltando de los edificios se vieron obligadas a perder sus empleos debido a la crisis económica. Los bancos estaban cargados con enormes deudas de millones. Muchos de ellos apenas pueden permitirse pagar sus hipotecas con sus salarios originales, pero lamentablemente no pueden soportar ninguna dificultad. Una vez que pierden sus empleos, inmediatamente cortan sus hipotecas. Ahora, aquellos que alojan a esclavos que viajan de Beijing a Shenzhen, hagan una prueba de estrés. Suponiendo que pierda su trabajo mañana, ¿cuánto tiempo podrá seguir pagando sus pagos mensuales? Incluso si sólo 10 personas no superan esta prueba de estrés, matarán a más. Las subastas forzadas provocadas por el primer grupo de proveedores morosos reducirán los precios de la vivienda, harán que más personas caigan en impago y en mora, y luego habrá una avalancha de presión vendedora. La caída del mercado de valores en 2065 y 438-05 se debió a la ruptura del apalancamiento.
El banco no confiscará ni subastará fácilmente su propiedad, especialmente si está ocupada por su propietario, pero no crea que puede transferir el riesgo al banco. Frente a los bancos, los prestamistas individuales son absolutamente débiles y no hay forma de ser más inteligentes que los bancos. No subestimes la inteligencia de los bancos. El banco hará todo lo posible para exigir dinero en efectivo adicional y confiscará decisivamente la propiedad una vez que el precio de la vivienda baje a un cierto nivel. Absolutamente nada de modales. En cuanto al saldo impago del préstamo en la subasta, la deuda se cobrará de por vida.
Ahora ya sabes por qué el gobierno no se atreve a dejar que los precios de la vivienda caigan en picado. La palanca está rota y nadie puede detener el deslizamiento de tierra y el tsunami. Por supuesto, he publicado muchos artículos antes y no creo que los precios de la vivienda vayan a subir. La razón por la que no queremos que los precios de la vivienda sigan aumentando es porque tememos que la primera ola de caída provoque un colapso del apalancamiento y será difícil para el gobierno actuar de lado. El tiempo estimado de negociación es de 3 a 5 años. Sólo después de tanto tiempo apenas podemos digerir la primera ola de burbujas.