1. Características del desarrollo económico en el período de transición
Existen dos modelos de desarrollo de la economía mundial hoy en día: uno es el modelo tradicional de economía planificada, en el que la asignación de recursos es importante. caracterizado por una asignación centralizada y unificada; en segundo lugar, bajo el modelo de economía de mercado, la asignación de recursos está determinada principalmente por la oferta y la demanda del mercado. A finales del decenio de 1980, el patrón de desarrollo político y económico del mundo experimentó enormes cambios. Los países desarrollados representados por Estados Unidos han entrado en una nueva era económica caracterizada por la tecnología de la información y la innovación. Los países de Europa del Este representados por Rusia adoptaron la llamada "terapia de choque" en un intento de lograr el salto de una economía planificada a una economía de mercado en un período de tiempo muy corto. Sin embargo, la práctica ha demostrado que el costo y el precio de esta reforma son enormes y sus efectos negativos aún persisten. Algunos países del este de Asia, representados por China, han elegido el camino de la reforma gradual. El enfoque principal es mejorar el mecanismo de microgestión, fortalecer el efecto de incentivo para los trabajadores y las empresas, aprovechar plenamente las ventajas comparativas de los abundantes recursos laborales y promover la creación de nuevos recursos. Con la ayuda del sistema de asignación de recursos (mecanismo de precios), estos nuevos recursos se asignan a sectores deprimidos bajo el sistema económico tradicional para lograr el propósito de acelerar el crecimiento económico y el ajuste de la estructura industrial.
Ante los cambios en el panorama económico global, el economista estadounidense Stiglitz cree que China enfrenta dos grandes desafíos, uno es la transformación y el otro es el desarrollo. De hecho, ambos son complementarios entre sí. La transformación parece ser el único camino para el desarrollo económico sostenido de China, y el desarrollo es el objetivo de la transformación. Desde la reforma y apertura, la economía de China ha experimentado dos cambios importantes: primero, el sistema económico ha pasado de una economía planificada tradicional a una economía de mercado, segundo, el modo de crecimiento económico ha cambiado, es decir, de una gestión extensiva a una gestión intensiva; . Cabe decir que China se encuentra actualmente en un proceso de cambio de su modelo de desarrollo económico, que es la llamada economía de transición. Las características más básicas de la economía en transición se pueden resumir en inestabilidad, selectividad y alto crecimiento. Incluye una serie de opciones institucionales y medidas políticas para lograr este proceso de transformación. Es en este contexto económico que surgió la industria de administración de propiedades.
2. Condiciones para la formación del mercado de gestión inmobiliaria en China
La gestión inmobiliaria se originó en Inglaterra en el siglo XVIII. Después de más de cien años de desarrollo, se han formado industrias específicas. En China, la primera empresa de administración de propiedades se estableció en marzo de 1981, y la industria de administración de propiedades se desarrolló gradualmente de manera estandarizada en China hasta que el Ministerio de Construcción promulgó las "Medidas para la administración de nuevos barrios residenciales urbanos". En la actualidad, hay más de 65.438 unidades de administración de propiedades en todo el país con 15.000 empleados, lo que inicialmente forma un enorme mercado de administración de propiedades. La formación y el desarrollo del mercado de gestión inmobiliaria de China es el resultado inevitable de la transformación económica;
1. La transformación económica ha dado lugar al desarrollo de la industria inmobiliaria y a la reforma del sistema inmobiliario. De 1943 a 1980, el camarada Deng Xiaoping pronunció importantes discursos sobre la cuestión de la vivienda, afirmando el importante papel de la industria de la construcción en la economía nacional y señalando la dirección de la reforma de la vivienda. Posteriormente, el Estado reformó el sistema de uso del suelo urbano, el sistema de vivienda urbana y el desarrollo inmobiliario. El núcleo fue cambiar el sistema de asignación de viviendas sociales bajo el sistema económico planificado y establecer un mercado estandarizado de asignación y transacción de viviendas que combine política y comercialidad. mercado. Esta reforma no sólo creó los requisitos previos para la formación y el desarrollo del mercado de desarrollo inmobiliario, sino que también sentó las bases para el surgimiento y desarrollo de la industria de administración de propiedades.
2. La diversificación de los sujetos de derechos de propiedad conduce a cambios fundamentales en el sistema de gestión. El sistema de gestión de la vivienda, bajo la condición de propiedad de todo el pueblo, no puede adaptarse a las exigencias de la economía de mercado, es decir, no puede resolver el problema de la gestión de los derechos de propiedad diversificados. En el pasado, el usuario y el propietario de una casa estaban separados. El propietario era el gobierno o una empresa de propiedad estatal. La indivisibilidad de los derechos de propiedad hace que los derechos de propiedad no puedan fluir, los talentos no puedan fluir y la eficiencia en la asignación de recursos sea baja. A medida que maduran las transacciones en el mercado inmobiliario, la mayoría de los derechos de propiedad se transfieren a individuos y empresas, formando así un patrón de derechos de propiedad diversificados. De esta manera, el antiguo sistema de gestión de la vivienda es obviamente incapaz de resolver los problemas de gestión de este tipo de propiedad, y los propietarios diversificados esperan con ansias la aparición de nuevos modelos de gestión de la propiedad.
3. Las características de los bienes públicos determinan la necesidad de la existencia de organismos de gestión de la propiedad.
Para una propiedad, una propiedad con derechos de propiedad diversificados también incluye productos públicos (partes públicas) adjuntas a ella. Los llamados bienes públicos son bienes o servicios que todos los consumidores de una determinada zona pueden adquirir de forma gratuita o a precios muy bajos. Por ejemplo, la seguridad, la limpieza, el mantenimiento, etc. de las partes públicas de una comunidad pueden considerarse bienes públicos, que son esencialmente diferentes de los derechos de propiedad establecidos en el contrato de compra de una vivienda. La adquisición de derechos de propiedad sobre viviendas es excluible, pero el consumo de bienes públicos no lo es. Debido a que todos los bienes públicos cumplen con el "principio del aprovechamiento gratuito", para mantener la persistencia y durabilidad de los bienes públicos, debe haber una organización que integre los derechos e intereses de todos los propietarios dispersos en los bienes públicos, y esta organización es una propiedad. empresa gestora. Esta es la base legal para la existencia de la industria de administración de propiedades.
4. Mantener y aumentar el valor de la inversión inmobiliaria requiere una gestión inmobiliaria profesional. La economía de mercado altamente desarrollada hace que comprar una casa no sea sólo un comportamiento de inversión de consumo, sino también un comportamiento de inversión de capital puro. Los hechos también han demostrado que muchas personas compran bienes inmuebles como inversión. Esencialmente, cuando un propietario compra una casa o realiza inversiones en ella, además de obtener beneficios de capital en términos de tiempo, obtiene beneficios de valor agregado ambiental, incluidos servicios, lo cual es un aspecto importante de la apreciación de la propiedad. En otras palabras, los propietarios también deben elegir una agencia de gestión profesional para garantizar la preservación y apreciación del valor de su inversión inmobiliaria.
5. Requisitos para el servicio postventa de los promotores inmobiliarios. En una economía de mercado, el derecho de las personas a elegir de forma independiente impulsa a los promotores inmobiliarios no sólo a ofrecer casas de alta calidad y bellos entornos, sino también a ofrecer excelentes servicios y una cultura elegante. Por lo tanto, para establecer su marca y obtener beneficios a largo plazo, cada vez más desarrolladores se centran en brindar un excelente servicio postventa. Incluso consideran los requisitos de administración de la propiedad durante la etapa de planificación y diseño de la casa. Promover y promover el desarrollo de la gestión inmobiliaria se ha convertido en una opción inevitable para que los promotores tomen el camino de la especialización y la cooperación.
3. Tendencias de desarrollo y direcciones de la industria de administración de propiedades en China
El desarrollo de la industria de administración de propiedades está estrechamente relacionado con el desarrollo social y económico, los niveles de vida y los estilos de vida de las personas. Por lo tanto, sus tendencias y direcciones de desarrollo pueden captarse desde los aspectos del entorno legal, los antecedentes económicos, la connotación industrial, etc.
1. El mercado de administración de propiedades está cambiando gradualmente de un mercado único y limitado a uno abierto y ampliado.
En el proceso de transformación económica de mi país, la vivienda, como condiciones de vida de los residentes, debe salir al mercado. La reforma del sistema de vivienda de China ha creado condiciones favorables. Antes de la década de 1980, la vivienda estaba básicamente unificada desde la construcción, la distribución hasta la administración, y casi no había administración de bienes inmuebles. En 1999, más del 60% de las viviendas públicas disponibles para la venta en todo el país se habían vendido a hogares residenciales. En cuanto a las viviendas comerciales de nueva construcción, la proporción de compras de viviendas individuales en 1985 fue sólo del 14%, y en 1999 la proporción de compras de viviendas individuales alcanzó el 80%. Esto muestra que la propiedad pública única de la vivienda se ha roto, que coexisten múltiples formas de derechos de propiedad y que gradualmente está tomando forma un patrón de residentes propietarios de derechos de propiedad.
Además, según las estadísticas, la industria inmobiliaria de China representó el 6% del producto interno bruto (PIB) en 2000, mientras que la de Japón y Hong Kong representaron el 11% y el 19% durante el mismo período. Debido a esta brecha, el Décimo Plan Quinquenal Nacional ha identificado claramente el desarrollo de ciudades emergentes como un medio importante para estimular el crecimiento económico y ajustar la estructura y el diseño económicos. Se puede ver que la industria inmobiliaria tiene un gran margen de desarrollo en China y las perspectivas de desarrollo del mercado de gestión inmobiliaria también son muy optimistas.
2. El número de empresas de administración de propiedades se mantendrá estable desde la expansión hasta la contracción.
Hasta ahora, hay 654,38 millones de unidades de administración de propiedades en el país, con un área total de construcción de aproximadamente 9 mil millones de metros cuadrados, y el área de administración promedio es de menos de 654,38 millones de metros cuadrados. Las características de la industria de administración de propiedades de bajos ingresos y bajas ganancias requieren operaciones a gran escala. Esta ley básica de competencia en el mercado conducirá inevitablemente a la fusión, eliminación y quiebra de muchas empresas de gestión inmobiliaria. Tomemos como ejemplo Shenzhen. Hay más de 1.200 agencias de administración de propiedades en la ciudad, incluidas más de 470 empresas registradas oficialmente. Sólo 30 empresas gestionan una superficie de más de 10.000 metros cuadrados, lo que representa sólo el 7% del total de empresas. Sin embargo, gestionan el 60% del área de construcción residencial de la ciudad y el 40% del área de gestión inmobiliaria es menor. de 10.000 metros cuadrados. Para evitar una competencia ineficaz y el desperdicio de recursos, el gobierno municipal de Shenzhen restringió el registro de empresas de administración de propiedades para frenar el aumento en números absolutos, al tiempo que exigió a los desarrolladores que realizaran licitaciones para casas recién construidas para seleccionar empresas de administración. Esta tendencia indica que la mayoría de las empresas de administración de propiedades serán eliminadas por una competencia de mercado cada vez más feroz. La industria de administración de propiedades entrará en el Período de los Reinos Combatientes y eventualmente se formarán una serie de poderosas empresas líderes en administración de propiedades, que se convertirán en un símbolo del desarrollo de la industria.
3. Las funciones administrativas del gobierno se debilitan cada vez más y la autodisciplina de la industria se fortalece gradualmente.
Si en la actualidad y en el futuro, el mercado de gestión inmobiliaria todavía necesita intervención administrativa y orientación de los departamentos gubernamentales pertinentes, entonces se puede concluir que con la profundización de la reforma y el papel cada vez más poderoso de la competencia en el mercado Mecanismo y eficacia, la función del gobierno en la gestión de la propiedad se reducirá gradualmente a la formulación de leyes y reglamentos correspondientes para garantizar la seriedad y autoridad de las leyes y reglamentos. La formación de la autodisciplina en la industria depende enteramente del grado de desarrollo de la comercialización. Un mercado de gestión inmobiliaria altamente desarrollado debe tener normas y reglamentos correspondientes. El Ministerio de Construcción ha tomado la iniciativa de ceder los poderes administrativos del antiguo Consejo de Asuntos Gubernamentales a la Sociedad de Gestión de Propiedades de China. Aunque todavía tiene sus antecedentes oficiales, es un paso bienvenido hacia la práctica industrial.
4. El contenido de los servicios de administración de inmuebles se ampliará a ambos extremos.
Los contenidos de los servicios tradicionales de administración de propiedades incluyen principalmente seguridad pública, saneamiento ambiental, mantenimiento de equipos e instalaciones, etc. , cuyo fin y objeto es alargar la vida útil del inmueble. La administración de propiedades moderna dirige este tipo de servicio a los propietarios y usuarios de propiedades, y las empresas de administración de propiedades también hacen todo lo posible para crear un entorno de administración humano y considerado. Sin embargo, el contenido de los servicios de administración de propiedades también se extenderá a la etapa de planificación y diseño de la casa y a la etapa de instalación y puesta en servicio del equipo. Esta acción aparentemente poco profesional y redundante es en realidad una necesidad inherente de las empresas de administración de propiedades. Por un lado, los promotores esperan escuchar con antelación las opiniones de las empresas administradoras de propiedades, aprovechar al máximo los recursos de información obtenidos por las empresas administradoras de propiedades en contacto con los propietarios y residentes, garantizar la calidad de sus servicios de seguimiento y lograr el propósito de construir una marca, por otro lado, las empresas de administración de propiedades deben intervenir en la etapa inicial de la adquisición para familiarizarse y comprender las condiciones de los equipos y las instalaciones para garantizar una transición sin problemas para los residentes durante su estadía.
La industria de administración de propiedades en China está en ascenso. Nació durante la reforma y la apertura, y ha resistido el bautismo y el impacto del período de transformación económica. Aunque habrá algunas dificultades, el sol naciente finalmente brillará sobre el país.