Según las estadísticas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el valor total de los bienes inmuebles adquiridos por compradores extranjeros en los Estados Unidos en 2017 fue de 153.000 millones de dólares, un aumento del 49% respecto de los 102.600 millones de dólares. en el mismo periodo del año pasado. El monto total de las compras inmobiliarias chinas en Estados Unidos alcanzó los 31.700 millones de dólares, un aumento del 18,6% respecto al año pasado.
Con la tasa de desempleo alcanzando un mínimo de nueve años de 4,3, un repunte en el mercado laboral y la reciente depreciación del dólar estadounidense, muchos inversores creen que aprovechar el bajo tipo de cambio para comprar dólares estadounidenses. activos es una buena oportunidad.
Como el mercado inmobiliario que más atrae a inversores extranjeros, ¿seguirá mejorando el mercado inmobiliario estadounidense? ¿En qué lugares vale más la pena invertir?
1 Panorama actual del mercado inmobiliario de EE. UU.
(1) El mercado continúa recuperándose y los precios de la vivienda continúan subiendo
Según los hábitos de los chinos, La primera pregunta a la hora de comprar una casa es si los precios de la vivienda subirán. La respuesta es “sí”.
La siguiente imagen es una encuesta de Zillow a más de 100 economistas y expertos en bienes raíces realizada en el tercer trimestre de este año, que predice los precios de la vivienda en Estados Unidos de 2017 a 2021.
La línea de puntos roja es un pronóstico pesimista, y cree que los precios de la vivienda en Estados Unidos aumentarán un 6,7% en los próximos cinco años; la línea de puntos verde es un pronóstico optimista, que cree que los precios de la vivienda aumentarán un 28,8%; en los próximos cinco años; la línea de puntos negros entre los dos se refiere a lo previsto. En promedio, se cree que los precios de las viviendas en Estados Unidos aumentarán un 18,4% en los próximos cinco años.
Previsión del precio de la vivienda en EE. UU. para 2017-2021 (Fuente: Zillow, gráfico: Pulsenomics)
Otra organización empresarial estadounidense, Keeping Current Matters, también realizó una encuesta entre cientos de economistas, y todos creen que que el sector inmobiliario estadounidense seguirá mostrando una tendencia ascendente en los próximos cinco años, y el aumento acumulado superará el 15%.
Los precios de la vivienda en Estados Unidos han alcanzado el punto más alto antes de la crisis financiera de 2007, y algunos medios informaron que se está gestando una burbuja. ¿Los precios de las viviendas en Estados Unidos todavía tienen margen para subir?
El siguiente gráfico muestra la tendencia del índice de precios de la vivienda en Estados Unidos. La línea azul es el precio nominal a lo largo de los años y la línea roja es el precio de la vivienda después de ajustar por inflación, excluyendo los factores de aumento de precios. . Se puede observar que los precios de la vivienda en 2007 fueron significativamente más altos que los niveles de 2017. Por lo tanto, los precios de la vivienda en Estados Unidos todavía están lejos de los máximos anteriores a la crisis y todavía hay espacio para el crecimiento futuro.
Precio de venta medio de viviendas existentes en EE. UU. (Fuente: NAR, Departamento de Trabajo de EE. UU., gráfico: WSJ)
Así que no se deje engañar por cifras superficiales. Por ejemplo, si se tiene en cuenta la inflación, una casa que costaba 200.000 dólares hace 10 años ahora cuesta 276.000 dólares.
(2) Es más fácil obtener un préstamo para comprar una casa
Al comprar una casa, muchos inversores esperan comprender la situación crediticia en el mercado inmobiliario local.
El índice de disponibilidad crediticia de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) es la medida autorizada de lo fácil que es obtener una hipoteca. Cuanto mayor sea el índice, más fácil será conseguir un préstamo y viceversa.
En agosto de 2017, el índice alcanzó un máximo de ocho años de 179. Era el período más fácil para obtener préstamos hipotecarios y muchas instituciones financieras grandes estaban más dispuestas a otorgar préstamos hipotecarios a los prestatarios.
Índice mensual de disponibilidad de préstamos de EE. UU. (Fuente: Asociación Estadounidense de Banqueros Hipotecarios MBA)
Por supuesto, también es una gran ventaja para los compradores extranjeros. Algunos países actualmente restringen la compra de casas por parte de extranjeros. préstamos, pero Estados Unidos ha abierto la puerta a los préstamos hipotecarios, lo que sin duda es más propicio para la financiación de los inversores.
(3) Tasas de interés hipotecarias
Además del aumento de los precios de la vivienda y el fácil acceso a los préstamos, otra cuestión importante es el pago mensual. Las tasas de interés hipotecarias actuales en EE. UU. se muestran en la siguiente tabla. Incluso el tipo fijo a 30 años a más largo plazo es de sólo 3,75. Debe saber que la tasa de interés interna actual es 4,9, que es la tasa de interés más baja en más de diez años. Se puede observar que las tasas de interés hipotecarias actuales en los Estados Unidos son muy bajas.
Debido a que la inflación y el empleo no agrícola son más bajos de lo esperado, la probabilidad de que la Reserva Federal aumente las tasas de interés en septiembre de este año se ha reducido a 0, y la probabilidad de aumentar las tasas de interés para fin de año también ha disminuido significativamente. Por lo tanto, aún es más rentable comprar una casa mediante un préstamo en Estados Unidos.
(4) Las transacciones inmobiliarias son activas y se mejora la liquidez
Si la propiedad es fácil de vender y su liquidez es también una de las cuestiones que preocupan a los inversores.
Actualmente, las viviendas estadounidenses están en el mercado sólo 37 días, el mejor nivel de los últimos cinco años. En ciudades populares como Seattle, Boston y Denver, las casas pueden incluso venderse en 10 días.
REDFIN Home Market Pending Time
Para los bienes raíces, un activo ilíquido, este nivel de liquidez es bastante raro. Si el valor de su propiedad aumenta, cuanto mejor sea la liquidez, mejor podrá asegurarse de que la casa pueda revenderse en el menor tiempo.
(5) El inventario de viviendas es escaso
Los precios de las viviendas en Estados Unidos están aumentando rápidamente y el inventario ha alcanzado su nivel más bajo en 30 años. En el segundo trimestre de este año, la proporción de inventario sin vender. con respecto al parque total de viviendas fue sólo del 1,9. Si bien la demanda en el mercado inmobiliario está en auge, el actual número anual de nuevas viviendas iniciadas en Estados Unidos es de sólo 849.000, cifra muy inferior al nivel de 1,036 millones antes del estallido de la crisis financiera en 2007.
La disminución de la construcción de viviendas recién iniciadas también está relacionada con la escasez de trabajadores de la construcción y la reducción de empleados de la construcción. Sólo 767.000 personas están empleadas actualmente en la industria de la construcción residencial de Estados Unidos, un 20% menos que hace una década.
Los datos publicados por NAR mostraron que las ventas de bienes raíces en junio fueron de 5,52 millones de unidades, una disminución del 1,8% con respecto a mayo. El economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, dijo que la escasez de oferta de viviendas está "añadiendo más leña al fuego" al aumento de los precios de las viviendas.
Los inventarios ajustados en Estados Unidos seguirán siendo la norma y seguirán haciendo subir los precios de la vivienda. Sam Khater, economista jefe adjunto de CoreLogic, cree que la razón principal de la continua tendencia alcista de los precios de la vivienda es la oferta limitada y la fuerte demanda.
(6) Los costos de construcción continúan aumentando, lo que hace subir aún más los precios de la vivienda
En 2016, Estados Unidos sufrió una escasez de trabajadores de la construcción según datos de la Asociación Nacional de. Constructores de Viviendas (NAHB), construcción Actualmente hay alrededor de 200.000 puestos vacantes en la industria y la escasez de trabajadores de la construcción continuará.
En este caso, el constructor tiene que pagar salarios más altos a los trabajadores de la construcción, lo que aumenta el coste laboral. Es posible que los aumentos de costes resultantes se trasladen a los compradores o inversores.
Quizás pienses en las duras políticas de inmigración de Trump. Aunque sus logros políticos son mediocres, su actitud antiinmigración es decidida y hace dos días quiso derogar el proyecto de ley DAMA. Este es sólo un aspecto. En el futuro, provocará una gran escasez de trabajadores de la construcción en el corto plazo, aumentará el costo de la construcción de viviendas e indirectamente aumentará los precios de la vivienda.
(7) Los Millennials se convertirán en propietarios de viviendas, aumentando la tasa de propiedad de viviendas
Jóvenes en Estados Unidos - "Millennials" (nacidos entre 1982 y 2000) Se convertirá en una fuerza que no puede ser ignorado en el mercado inmobiliario en 2017. Un mayor número de compradores de vivienda por primera vez también impulsará el mercado inmobiliario y elevará los precios de la vivienda.
Por un lado, la proporción de esta generación que vive con sus padres ha alcanzado los 40 años, el nivel más alto en 75 años, por otro lado, los mayores entre ellos están alcanzando gradualmente los 32 años; promedio de los compradores de vivienda por primera vez en los Estados Unidos.
Aunque una alta proporción de ellos vive con sus padres, lo que suprime la demanda de compra de vivienda en el corto plazo, también puede estimular una gran demanda de compradores de vivienda por primera vez en el corto plazo. Debido a que la "generación milenaria" aboga por la independencia y la libertad, vivir con sus padres durante un corto período de tiempo es solo una transición. Con el tiempo, comprarán una casa y vivirán de forma independiente.
Según las estadísticas de la NAR, 15 millones de jóvenes en Estados Unidos viven ahora con sus padres, en comparación con sólo 10 millones hace diez años. En 2016, el 61% de los compradores por primera vez eran jóvenes menores de 35 años. Este grupo de potenciales compradores de vivienda, la "Generación Millennial", se disparará gradualmente a partir de 2017.
2 Indicadores a los que hay que prestar atención al invertir en bienes raíces en EE. UU.
(1) Crecimiento de la población y entrada neta
En primer lugar, la gente está comprando casas, entonces las “personas” son el factor más crítico. Vale la pena prestar atención a cómo es el crecimiento poblacional de un lugar, si hay una afluencia neta de personas y si hay inmigrantes sostenidos y de alta calidad de otros lugares y países extranjeros.
Si la población de un determinado lugar continúa saliendo y ninguna población exterior está dispuesta a entrar, entonces el valor de inversión de los bienes raíces locales se reducirá considerablemente.
Tomemos como ejemplo la ciudad automovilística estadounidense de Detroit. La población local ha ido disminuyendo durante muchos años desde 1975. El Observatorio Mundial de la Población predice que la disminución de la población local continuará hasta 2020.
Población del área metropolitana de Detroit (fuente de datos: revisión de la población mundial)
Por el contrario, en ciudades como Toronto, Sydney y Los Ángeles, donde hay una entrada neta de inmigrantes transnacionales , la vivienda se ha convertido en una necesidad urgente para los nuevos inmigrantes. Para los extranjeros que no tienen nada en el área local, lo primero que hacen después de llegar es encontrar un lugar para vivir. Por lo tanto, el aumento de los precios de la vivienda y los altos precios de la vivienda son inevitables.
Esta norma también se aplica a nivel nacional. En la actualidad, muchos jóvenes de ciudades de tercer y cuarto nivel están emigrando en masa a las capitales de provincia y a ciudades de primer y segundo nivel, lo que ejerce presión sobre los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Si planea invertir en bienes raíces en estas ciudades, tenga cuidado.
(2) Tasa de desempleo
Si hay suficientes personas, debe haber oportunidades laborales correspondientes. De lo contrario, no podrás sustentarte y no tendrás dinero para comprar una casa. La baja tasa de desempleo también se convierte en un factor favorable para la inversión inmobiliaria.
La siguiente imagen es un estudio de MarketOracle, una agencia de previsión de mercado, sobre la correlación entre los precios de la vivienda y la tasa de desempleo en Estados Unidos. La línea negra representa los precios de la vivienda y la línea roja es la tasa de desempleo. Como se mencionó al principio, la tasa de desempleo actual en Estados Unidos es de 4,3, el punto más bajo de los últimos años, alcanzando casi el pleno empleo.
Los precios de la vivienda en Estados Unidos están inversamente relacionados con la tasa de desempleo (Fuente: MarketOracle)
Se puede observar que los precios de la vivienda en Estados Unidos y la tasa de desempleo tienen una correlación negativa significativa, una de las cuales disminuye. y el otro creciente. La caída de las tasas de desempleo mantendrá estables los precios de la vivienda y aumentarán gradualmente.
Además de la tasa de desempleo nacional, también puedes consultar la tasa de desempleo de estados, ciudades, distritos y comunidades de Estados Unidos. Por ejemplo, en la siguiente tabla, la tasa de desempleo es menor en. Queens, Nueva York, para que pueda encontrar mejores vecindarios locales y elegir propiedades para comprar.
Examinar los cambios futuros en la tasa de desempleo puede predecir la tendencia de los precios de la vivienda por adelantado hasta cierto punto.
(3) Cambios en los tipos de cambio
Como se mencionó anteriormente, el dólar estadounidense ha experimentado un período de debilidad este año. Esto está relacionado con las modestas subidas de tipos de interés de la Reserva Federal y las de Trump. expectativas de un "dólar más débil", espera impulsar el comercio de exportación de Estados Unidos.
Desde principios de este año, el dólar estadounidense ha caído 6,5 frente al RMB y ahora ha caído a alrededor de 6,48. Comprar activos cuando el tipo de cambio del dólar estadounidense es más bajo puede considerarse como el tipo de cambio que nos ofrece un descuento. La misma situación se aplica a la libra esterlina, que actualmente se encuentra en un nivel históricamente bajo.
(4) Tasa de rentabilidad anual del alquiler
La tasa de rentabilidad anual del alquiler se obtiene dividiendo los ingresos netos anuales por alquiler por el precio total de la vivienda (o el coste total de compra de la vivienda). Lo mejor es tener un rendimiento bruto de alquiler de aproximadamente 6-7 al comprar una casa en el extranjero, porque es posible que también deba restar alrededor del 2 de los costos de tenencia.
Cuando se invierte en bienes raíces en el extranjero, sólo unos pocos inversores los utilizan para su propia residencia. Incluso si viven solas, algunas personas no se mudarán allí hasta que sus hijos crezcan y entren a la escuela secundaria o la universidad. Por tanto, el alquiler se ha convertido en una elección inevitable.
Muchos occidentales prefieren alquilar una casa en lugar de comprarla, lo que hace que muchas propiedades extranjeras estén disponibles para alquilar a precios más altos.
En términos generales, si la tasa de rentabilidad del alquiler puede llegar a 5, los ingresos se consideran razonables y es mejor no ser inferiores a 4. Por supuesto, cuantos más, mejor. Hay muchos datos y análisis relevantes en las cuentas oficiales de Overseas Nuggets (gold1849) y Zhigu Trend (zgtrend). Todos pueden revisar los artículos anteriores.
(5) Seguridad pública y tasa de criminalidad
Al comprar una casa en Estados Unidos, hay que prestar atención a la tasa de criminalidad en la comunidad. No importa en qué ciudad se encuentre, puede haber áreas con poca seguridad y estos lugares deben evitarse en la medida de lo posible.
Existen muchos sitios web similares en Estados Unidos, como Familywatchdog, Trulia, CrimeReports, etc., que pueden comprobar la seguridad y la tasa de criminalidad de la comunidad donde se encuentra la dirección de la casa.
Tomemos como ejemplo una villa en la comunidad jamaicana de Queens, Nueva York. La dirección es 81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432. La siguiente imagen muestra el estado de seguridad de la dirección en el sitio web de Trulia. El verde indica seguridad, mientras que el rojo indica preocupación.
Optar por comprar una casa en una zona con buena seguridad, que además pueda ofrecer garantía para la revalorización del inmueble adquirido.
(6) Distrito escolar
Los chinos están más preocupados por la calidad del distrito escolar donde está ubicada la casa y también por la calidad general de la comunidad. La información del distrito escolar sobre bienes raíces en los Estados Unidos es muy clara. Hay sitios web especiales (como GreatSchools) para consultar. Puede ver la composición racial de los estudiantes, los puntajes de los exámenes de los estudiantes y mucha otra información.
Continúe tomando como ejemplo la villa en Nueva York. El distrito escolar donde se encuentra es de muy alta calidad y las escuelas primarias y secundarias asignadas tienen 10 puntos (puntuación completa). Los estudiantes son principalmente asiáticos y latinos.
Sal 131 Abigail Adams, una escuela primaria del distrito escolar, obtuvo un puntaje perfecto de 10, lo que está muy por delante del puntaje promedio nacional en la evaluación de puntaje nacional.
La mayoría de los estudiantes de las escuelas primarias son asiáticos y latinos. Las escuelas con asiáticos deben tener altos puntajes en los exámenes y buenas calificaciones.
(7) Comunidad
La comunidad en los Estados Unidos es una existencia importante y la cultura comunitaria prevalece. Por lo tanto, la población, la clase, el medio ambiente y otras condiciones de la comunidad afectarán directamente la calidad de vida y el potencial futuro de apreciación del precio de la vivienda.
La villa de arriba en Queens, Nueva York, es una comunidad típica de clase media y superior. Los residentes de la zona son racialmente diversos y tienen una alta proporción de estudiantes universitarios. El ingreso familiar anual promedio en la comunidad es significativamente más alto que el promedio en Queens, la ciudad de Nueva York y los Estados Unidos. La proporción de propietarios es alta y el entorno de vida es excelente.
En resumen, hay un flujo continuo de población, la tasa de desempleo local es razonable, la casa es asequible para alquilar, es más fácil de revender y la situación de seguridad pública es buena. punto relativamente bajo del tipo de cambio para empezar, básicamente se pueden evitar compras irracionales de propiedades en el extranjero.
3 Oportunidades en el sector inmobiliario estadounidense y la ciudad del infierno
La inversión inmobiliaria debe implementarse en última instancia en ciudades específicas. Hablemos de las ciudades con oportunidades inmobiliarias que en general son optimistas para su referencia.
(1) Ciudades estadounidenses con oportunidades inmobiliarias: la mayoría de las tres ciudades emergentes
Las ciudades actualmente adecuadas para la inversión inmobiliaria en Estados Unidos incluyen: Seattle, Portland, Dallas y Austin. y Denver, Raleigh, Tampa, Charlotte, Orlando, Jacksonville y más.
Seattle y Portland han sido las estrellas gemelas indiscutibles del mercado inmobiliario estadounidense durante el último año. Al mismo tiempo, la oferta y la demanda en estas dos ciudades populares todavía están desequilibradas y su desempeño en el próximo año aún superará con creces el promedio nacional.
Índice de precios de la vivienda de 20 ciudades de Case-Shiller
El desempeño de las tres principales áreas metropolitanas emergentes de Estados Unidos seguirá siendo llamativo, incluidas Texas, Florida y el Norte. Carolina.
Las tres principales áreas metropolitanas emergentes de Estados Unidos (Fuente: artículo de Overseas Nuggets del 12 de octubre, "¿Dónde está la mayor oportunidad de inversión en el futuro de Estados Unidos?")
Dallas es la ciudad más grande de Texas y Estados Unidos. Una bien merecida "nueva ciudad de primer nivel", también es la de más rápido crecimiento entre las grandes ciudades, ocupando el tercer lugar en el índice de precios de vivienda de 20 ciudades. Además, Austin, la capital de Texas, también es considerada una de las ciudades más prometedoras debido a la afluencia neta de un gran número de jóvenes y la entrada de industrias emergentes.
En general, Texas tiene la segunda mayor cantidad de sedes corporativas de Fortune 500 en los Estados Unidos (54). También es el estado con la mayor afluencia poblacional neta y un fuerte desarrollo económico.
Raleigh y Charlotte, ubicadas en Carolina del Norte, son conocidas como el "Silicon Valley del este de Estados Unidos" En esta aglomeración urbana han surgido muchas industrias de alta tecnología y también son áreas prometedoras para el futuro. desarrollo.
Tampa, Orlando y Jacksonville en Florida también han sido catalogadas por muchas instituciones como las mejores ciudades para la inversión inmobiliaria en los próximos años. Esto concuerda con los Nuggets en el extranjero (oro1849) el 12 de octubre. 2016. La sentencia del artículo es consistente. Las futuras oportunidades de inversión en estas áreas metropolitanas emergentes merecen la atención de todos.
Además, Denver, la capital de Colorado, también tuvo un buen desempeño, ocupando el cuarto lugar en la lista de crecimiento de los precios de la vivienda de este año gracias a sus convenientes rutas aéreas, su atmósfera empresarial, su rápido desarrollo de las industrias culturales y turísticas, etc. ., también lo será en el futuro. Merece la atención de todos.
(2) La ciudad del infierno en el mercado inmobiliario de EE. UU.
En términos de ciudades que deben evitarse en la inversión inmobiliaria de EE. UU., también hemos seleccionado tres ciudades mencionadas con frecuencia para que cada uno tome sus propias decisiones: Chicago, Pittsburgh, Detroit.
Según una encuesta realizada por el sitio web estadounidense GOBankingRates.com, Chicago no es la favorita de todos porque su tasa de crecimiento del empleo es sólo del 1,3 y su tasa de crecimiento de la población también se ha reducido en un 0,11. Según las estadísticas de Keith Shiller en la tabla anterior, los precios de la vivienda en Chicago en junio no aumentaron mucho entre las 20 ciudades más grandes, sólo un 3,2, lo que es muy inferior al promedio nacional de 5,8.
Pittsburgh y Detroit están relacionados con el declive de las industrias tradicionales y el dolor de la transformación de la ciudad. Entre ellos, aunque Detroit tiene una tasa de retorno de alquiler más alta, los precios de sus viviendas no están respaldados por buenos fundamentos económicos, por lo que sigue siendo un paraíso para los aventureros. En el índice de 20 ciudades antes mencionado, aunque los precios de la vivienda en Detroit aumentaron un 7,6, esto también está relacionado con sus propios bajos precios de la vivienda.
Si desea invertir en bienes raíces en estas ciudades, primero debe realizar la debida diligencia.
Fuentes de datos: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, Zilow, Redfin, Pulsenomics, Corelogic, Asociación Estadounidense de Banqueros Hipotecarios, Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, Asociación de Agentes Inmobiliarios de Florida, Vigilancia Económica de Bienes Raíces, Vivienda Wire, The Mortgage Reports, Agentes inmobiliarios, Oficina del censo de EE. UU., Reserva Federal de St. Louis, Oficina del Contralor de Nueva York, MLS, Zillow, Douglas Elliman, Trulia, Investing.
4 Sesión de preguntas y respuestas
(1) ¿Cuál es más adecuado para invertir, Nueva York o Texas?
(2) ¿Qué ciudad de Estados Unidos ofrece los mayores rendimientos al invertir en bienes raíces?
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