Conocimiento de la legislación tributaria: base para calcular el impuesto al valor agregado y el impuesto al valor agregado de la tierra para empresas inmobiliarias
Después del impuesto comercial al impuesto al valor agregado, el valor agregado de la tierra El impuesto sobre la renta imponible de los contribuyentes que transfieren bienes inmuebles no incluye el impuesto al valor agregado. El siguiente es el conocimiento que les traigo sobre la base impositiva del impuesto al valor agregado de empresas inmobiliarias y del impuesto al valor agregado de terrenos. Bienvenido a leer.
1. Cálculo del impuesto repercutido para empresas inmobiliarias:
Cuando los contribuyentes generales de empresas de desarrollo inmobiliario venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio, el impuesto general Son aplicables los métodos de cálculo. Para el cálculo del impuesto, el monto de las ventas se calcula con base en el precio total y los gastos extraprecios obtenidos, luego de deducir el precio del terreno correspondiente al proyecto inmobiliario vendido en el período actual.
Ventas volumen = (todos los gastos de precios y sobreprecios - deducciones permitidas para el período actual) Precio del terreno) ÷ (1 11)
Impuesto sobre la producción de empresas inmobiliarias = (todos los gastos de precios y sobreprecios - terreno precio permitido deducir en el período actual) ÷ (1 11) × 11.
El impuesto sobre la producción de otras empresas generales = el precio total y los gastos de precios adicionales ÷ (1 tasa impositiva) × tasa impositiva
El impuesto sobre la producción de las empresas inmobiliarias es inconsistente con el Impuesto sobre la producción calculado por otras empresas generales, la diferencia es el impuesto sobre la producción incluido en el precio de la tierra deducido.
2. Cálculo del impuesto al valor agregado para empresas inmobiliarias:
Si un contribuyente general vende un proyecto inmobiliario de desarrollo propio y aplica el método de cálculo del impuesto general para calcular el impuesto, el volumen de ventas actual y la tasa impositiva aplicable de 11 Calcule el impuesto a pagar para el período actual, deduzca el impuesto pagado por adelantado y declare el impuesto a la autoridad fiscal estatal competente. Los impuestos pagados por adelantado no deducidos se pueden trasladar al siguiente período para realizar más deducciones.
El impuesto al valor agregado pagadero por los contribuyentes inmobiliarios según el método de cálculo del impuesto general = impuesto repercutido - impuesto soportado - impuesto pagado por adelantado = ventas corrientes × 11 - impuesto soportado - impuesto pagado por adelantado
= (Precio total y gastos de precio extra - precio del terreno que se permite deducir en el período actual) ÷ (1 11) × 11 - impuesto soportado - impuesto pagado por adelantado
3. Deducciones permitidas para empresas inmobiliarias en el período actual El precio del terreno:
El precio del terreno que se permite deducir en el período actual = (el área de construcción del proyecto inmobiliario vendido en el período actual ÷ el área de construcción del proyecto inmobiliario disponible para la venta) × el precio del terreno pagado
El inmueble vendido en el período actual El área de construcción del proyecto se refiere al área de construcción correspondiente a las ventas del impuesto al valor agregado reportadas para el período actual.
El área de construcción vendible de un proyecto inmobiliario se refiere al área total de construcción que puede vender el proyecto inmobiliario, excluyendo el área de construcción de instalaciones públicas de apoyo que no tienen precio por separado y liquidado al vender el proyecto inmobiliario.
El precio de la tierra pagado se refiere al precio de la tierra pagado directamente al gobierno, al departamento de administración de tierras o a la unidad encargada por el gobierno de cobrar el precio de la tierra.
El precio del terreno pagado al departamento gubernamental incluye las tarifas de compensación por adquisición y demolición del terreno, los costos iniciales de desarrollo del terreno y los ingresos por transferencia de terrenos pagados por el cesionario del terreno al departamento gubernamental.
Según el método de cálculo del impuesto general, el monto de los ingresos por ventas para el impuesto al valor agregado y los ingresos por ventas para la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra no son los mismos.
Una empresa de desarrollo inmobiliario es un contribuyente general y calcula el impuesto de acuerdo con el método de cálculo del impuesto general del impuesto al valor agregado. Pre-venda una propiedad y obtenga ingresos por ventas incluidos impuestos de 11,1 millones de yuanes. Se supone que la correspondiente deducción permitida del precio de la tierra es de 4 millones de yuanes. (Suponiendo que se hayan cumplido las condiciones de liquidación, se llevará a cabo la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra)
Ventas de impuesto al valor agregado = (1110-400)/1,11 = 6,3964 millones de yuanes
Impuesto sobre la producción = (1110- 400)/1,11×11=703.600
Ingreso por liquidación del impuesto sobre el valor añadido de la tierra = 1110-70,36=10,3964 millones
Las ventas por impuesto sobre el valor añadido son 6,3964 millones de yuanes, y los ingresos por liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra son 10,3964 millones de yuanes, la diferencia entre los dos es: 4 millones de yuanes, que es el precio de la tierra.
Plan de planificación del impuesto sobre el valor añadido de la tierra para empresas de desarrollo inmobiliario
La tasa del impuesto sobre el valor añadido de la tierra es una tasa impositiva progresiva de supertasa de cuatro niveles, con una tasa impositiva que varía de 30 a 60. Cuanto mayor es el valor añadido, mayor es el tipo impositivo. Además, los contribuyentes que construyan residencias estándar ordinarias para la venta estarán exentos del impuesto sobre el valor añadido del terreno si el valor añadido no supera el importe de las partidas de deducción del 20%. La idea básica de la planificación del impuesto al valor agregado de la tierra es controlar el monto del valor agregado en función de las características de la tasa impositiva del impuesto al valor agregado de la tierra y las políticas preferenciales relevantes, a fin de aplicar tasas impositivas bajas o disfrutar de un tratamiento de exención de impuestos.
(1) Los métodos para controlar el valor añadido incluyen reducir los ingresos y aumentar los costes. Por ejemplo, los ingresos por decoración se pueden descomponer de los ingresos y el precio de la vivienda comercial también se puede reducir adecuadamente mediante descuentos. De esta manera, al acelerar el retiro de los fondos de ventas, se reduce la cantidad de valor agregado, de modo que las empresas pagan menos o quedan exentas del pago del impuesto al valor agregado de la tierra, lo que aumenta la eficiencia de las empresas.
(2) Las empresas de desarrollo inmobiliario también pueden aumentar adecuadamente algunas inversiones en proyectos de desarrollo mediante la investigación de los costos de desarrollo, como aumentar la inversión en paisajismo y mejorar los estándares de las instalaciones de apoyo para los edificios residenciales. aumentar Reduce los costos de desarrollo y la cantidad de elementos deducibles, y al mismo tiempo hace que el entorno de todo el proyecto en construcción sea más hermoso y las instalaciones de apoyo más completas, lo que favorece la promoción de las ventas de bienes raíces y la construcción de la marca. de empresas de promoción inmobiliaria.
Ejemplo Una Empresa Inmobiliaria desarrolla una comunidad residencial con una superficie comercializable de 100.000 metros cuadrados, siendo todas ellas viviendas ordinarias. El precio de venta promedio es de 3.500 yuanes, se espera que los ingresos totales por ventas sean de 350 millones de yuanes, el impuesto comercial pagado es de 17,5 millones de yuanes, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano y el recargo educativo son de 1,75 millones de yuanes, y los derechos de uso y desarrollo de la tierra Los costos son 208 millones de yuanes.
Opción 1: Desarrollar y vender directamente según la situación actual. Entre ellos, la cantidad de artículos deducibles es 20800 × (1 10 20) 1750 175 = 28965, la cantidad de valor agregado es 35000-28965 = 6035, la tasa de valor agregado es 20,8 y el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero es 6035×30=18,105 millones de yuanes.
Opción 2: construir una fuente en el jardín central de la comunidad, embellecer y reverdecer toda la comunidad, construir un cinturón de aislamiento acústico cerca de la carretera e invertir 3 millones de yuanes adicionales en consolidación y reverdecimiento de los bosques. El monto deducible del proyecto será (20800300) × (1 10 20) 1750175 = 29355, el monto del valor agregado es 35000-29355 = 5645, la tasa del valor agregado es 19,2, lo que está en línea con la política fiscal preferencial. y puede estar exento del impuesto al valor agregado de la tierra. Invertimos 3 millones de yuanes para ecologizar la comunidad, mejoramos las instalaciones de apoyo de la comunidad y la calidad de las viviendas comerciales y, al mismo tiempo, pagamos menos de 18,105 millones de yuanes en impuestos. ;