En primer lugar, averigüemos si, como extranjero, tengo derecho a un préstamo.
¿Es más caro para los extranjeros solicitar una hipoteca en Estados Unidos?
En Estados Unidos, los principios básicos de la emisión de préstamos hipotecarios son que el valor de la garantía sea suficiente, que el solicitante tenga buen crédito y una fuente sostenida de ingresos, y que no tenga relación directa con la identidad del solicitante. y nacionalidad.
Como persona extranjera, los requisitos para obtener un préstamo hipotecario de un banco estadounidense son relativamente altos. Si tiene depósitos, inversiones u otras cuentas activas relevantes en el banco, o si el titular de la visa de trabajo tiene un historial de ingresos y gastos estable a largo plazo, ¡obtener un préstamo en los Estados Unidos será un "punto a favor"!
Actualmente en la mayoría de los estados de Estados Unidos, los extranjeros (sin una tarjeta verde estadounidense) pueden comprar propiedades estadounidenses a través de préstamos, pero el pago inicial suele ser del 40-50%, y debido a que no existe un historial crediticio estadounidense y prueba de fuente de ingresos, el préstamo es Las instituciones exigirán a los prestamistas que paguen una tasa de interés adicional del 1% al 2% por encima de los niveles del mercado.
¿Los titulares de tarjetas verdes tienen requisitos más bajos para solicitar préstamos hipotecarios en Estados Unidos?
Como residente permanente, es decir, titular de una tarjeta verde, también debe establecer un registro de crédito personal relevante en un banco antes de poder solicitar un préstamo para vivienda. Los diferentes bancos tienen diferentes políticas y condiciones de préstamo, pero siempre que cumplan con los requisitos, los bancos todavía están dispuestos a otorgar préstamos a solicitantes extranjeros con calificaciones integrales más altas.
Antes y después de la tarjeta verde, o para ser más precisos, antes y después de declarar impuestos por primera vez, la operación de comprar una casa con un préstamo es muy diferente. Antes de obtener el estatus, era mucho más fácil pedir un préstamo siendo extranjero. Una vez que obtienen el estatus, es casi imposible para los nuevos inmigrantes obtener una hipoteca porque algunos requisitos estrictos no se pueden cumplir en absoluto, como registros de declaración de impuestos, crédito, ingresos, etc.
Proceso de solicitud de préstamo hipotecario en Estados Unidos
Primero, comprendamos el proceso de solicitud de un préstamo hipotecario en Estados Unidos. El proceso es similar al proceso de solicitud de hipoteca nacional, que se puede dividir a grandes rasgos en:
Seleccionar una institución crediticia - Obtener la precalificación de la institución crediticia - Revisar las calificaciones del solicitante por parte de la institución crediticia - Bienes raíces evaluación - Préstamo de la institución crediticia.
Se divide en los siguientes siete pasos:
(1) Consulte a la institución crediticia que puede otorgarle un préstamo.
(2) Después de comparar las tasas de interés y los términos, determine la institución de préstamo que mejor se adapte a su asequibilidad.
(3) Obtenga una precalificación de una institución crediticia que acepte su información financiera y de identidad.
(4) Proporcionar toda la información sobre ingresos, identidad y otros requisitos según lo indique la institución crediticia para su revisión.
(5) La compañía hipotecaria evalúa el inmueble y determina el valor.
(6) Empleados que gestionan préstamos hipotecarios.
(7) Agencia de liquidación de transacciones de préstamos
Tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos
Si cumples con las condiciones para un préstamo para comprar una casa, entonces Puedes considerar el tipo de préstamo.
El plazo habitual de un préstamo en Estados Unidos es de 30 años. También puede elegir 5 años, 7 años, 10 años, 15 años, 20 años o 40 años según su capacidad de pago.
La tasa de interés promedio actual de los préstamos en los Estados Unidos es de alrededor del 4-5%. Hay dos tipos principales de préstamos, préstamos a tasa flotante y préstamos a tasa fija.
(1) Préstamo a tasa flotante (ARM)
Generalmente se divide en: 3/1, 5/1, 7/1ARM, es decir, los primeros tres años, cinco años y siete. años La tasa de interés anual es fija y luego la tasa de interés fluctúa según indicadores como la Libor.
Por ejemplo, el 16 de noviembre de 2011, compré una casa de 300.000 dólares estadounidenses en Los Ángeles, California, con un pago inicial del 40%, solicité un préstamo 5/1ARM y la tasa de interés del préstamo en los cinco primeros años fue del 4,132%. A partir del sexto año,
(2) Préstamos a tipo fijo
Los préstamos a tipo fijo comunes son a 15 o 30 años y el tipo de interés anual es fijo.
Por ejemplo, en 20111116, compré una casa de 300.000 dólares en Los Ángeles, California, con un pago inicial del 40%, y solicité un préstamo fijo a 30 años con una tasa de interés de 4,799%-5,540. %.
La tasa de interés de los préstamos a tasa flotante a corto plazo (3-5 años) es relativamente fija y la tasa de interés es aproximadamente entre un 0,5 y un 1 % más baja. Sin embargo, a largo plazo, es probable que las tasas de interés de los préstamos a tasa flotante aumenten significativamente. Por lo tanto, para los inversores a corto y medio plazo, los préstamos a tipo de interés flotante son más dignos de consideración.
Para los compradores que buscan estabilidad y tienen baja tolerancia al riesgo a largo plazo, las tasas de interés fijas son más adecuadas.
Ambos tipos de préstamos tienen sus pros y sus contras, y los compradores de vivienda pueden elegir uno según su situación financiera.
¿Cómo se acercan los extranjeros a los prestamistas estadounidenses?
(1) Corredor hipotecario
Más de la mitad de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos se completan a través de corredores hipotecarios, que son intermediarios entre prestatarios y prestamistas. Un agente hipotecario puede negociar tarifas directamente con el comprador y puede lograr la tasa de interés de préstamo más baja y tarifas mínimas para usted. Por lo tanto, para las personas que no están familiarizadas con los asuntos relacionados con préstamos hipotecarios en los Estados Unidos, encontrar un corredor de préstamos "confiable" es una buena opción. Pero los servicios profesionales también cobran una determinada comisión. Los agentes hipotecarios suelen cobrar el 1% del importe del préstamo.
(2) Bancos comerciales
Las tasas de interés de los préstamos proporcionadas por bancos comerciales como Citibank y Bank of America son muy competitivas. Si tiene una cuenta corriente o de depósito en una de estas empresas, también podrá aprovechar las ofertas de préstamos.
(3) Banquero hipotecario
Un banquero hipotecario puede otorgarle un préstamo en nombre de uno o más bancos, pero dichos servicios de préstamo se limitan a los clientes de estos bancos. Para la mayoría de los inversores chinos, consultar a un banco comercial estadounidense con sucursales en China es la principal forma de pedir dinero prestado.
Cuando se comunique con un prestamista hipotecario estadounidense, asegúrese de consultar con un empleado que haya recibido capacitación en préstamos hipotecarios en el extranjero. Mientras habla con empleados de préstamos hipotecarios en varios bancos estadounidenses, descubra qué tasas de interés, requisitos de calificación y regulaciones se aplican a los extranjeros. Habla con varios prestamistas para elegir el que te ofrezca la mejor tasa de interés para el préstamo que necesitas.
Preparación de préstamos
Una vez que encuentre al mejor prestamista, el siguiente paso es obtener la precalificación para un préstamo. Este es el primer paso antes de que comience el proceso de préstamo, tras el primer contacto con ellos.
1. Prepare los materiales
Al solicitar una hipoteca en los Estados Unidos, debe proporcionar una gran cantidad de materiales, incluidos extractos de salario recientes, extractos bancarios, formularios de impuestos y documentos de identidad. y otros materiales. Tener estos materiales listos con antelación puede ahorrar mucho tiempo.
2. Préstamos
Los préstamos generalmente se pueden confiar a su agencia inmobiliaria, o puede elegir un corredor de préstamos profesional (corredor hipotecario/de préstamos). Debido a mi profesionalismo, estoy familiarizado con los bancos, lo que facilita la aprobación de préstamos rápida y sin problemas.
3. Solicitud de préstamo
Elegir un buen agente inmobiliario es muy importante y hará que su experiencia de compra de vivienda sea fácil y agradable. Un buen agente inmobiliario no sólo tiene experiencia, está bien informado y conoce las condiciones actuales del mercado, sino que también puede comprobarlo por usted.
Revise el préstamo
Al enviar una solicitud de préstamo, se recomienda que intente elegir un banco estadounidense o un banco internacional que brinde servicios de préstamo, como HSBC, United Overseas Bank. , Cathay Bank, East West Bank, etc. Ya sea comprando una casa nueva o una casa de segunda mano, los servicios que brinda el agente al comprador son gratuitos. Generalmente, la comisión del agente inmobiliario la paga el vendedor.
En los pasos anteriores, el corredor le solicitará su información personal, incluidos ingresos y deudas. Ellos determinarán el monto del préstamo que puede pagar en función de sus estándares de préstamo (que varían de una empresa a otra).
La precalificación puede ayudarle a saber si califica para un préstamo y cuánto puede pedir prestado. Este paso también lo ayudará a comprender si el prestamista está dispuesto a otorgarle un préstamo.
Sea honesto con el prestamista acerca de los requisitos de su hipoteca, incluido cómo planea usar la propiedad. Si hay mala fe, incluso si el préstamo se concreta, el prestamista tiene derecho a exigir el reembolso total inmediato o a quitar la propiedad mediante una subasta legal.
En términos generales, los bancos considerarán los siguientes siete factores principales para evaluar exhaustivamente si otorgan a los solicitantes calificaciones de "precalificación":
(1) Si existe una fuente estable de ingresos ;
(2)Si ha tenido un trabajo estable en los últimos dos o tres años;
(3)Si sus ingresos actuales son confiables;
( 4) Si el historial de pagos es bueno;
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(5) Si no hay muchos préstamos a largo plazo, como un préstamo para comprar un automóvil;
(6) Si hay un depósito;
(7) Si tiene la capacidad de pagar el pago mensual y tarifas incrementadas.
Según las regulaciones de varios bancos, el pago inicial debe mantenerse a nombre del comprador durante un cierto período de tiempo, por lo que debe abrir una cuenta en el extranjero lo antes posible.
Trabajo durante el proceso de préstamo
1. Conservar la tasación de la vivienda.
La entidad crediticia o el banco deben enviar un tasador especial para evaluar la casa que el solicitante desea prestar. El tasador llamará con antelación para concertar una cita.
2. Bloquear la tasa de interés
Bloquear la tasa de interés del préstamo (bloquear la tasa de interés), la tasa de interés del préstamo fluctuará todos los días. Una vez bloqueado, la tasa de interés permanece sin cambios y la tasa de interés está garantizada durante el período de bloqueo. El período de bloqueo general es de 1 año, 3 años, 5 años, 10 años, 15 años y 30 años. Cuanto más largo sea el período de bloqueo, mayor será la tasa de interés.
3. Materiales complementarios
Proporcionar materiales complementarios (aprobación condicional). Una vez revisados y aprobados los materiales del préstamo proporcionados, la institución crediticia solicitará al cliente que complete de inmediato las partes incompletas o irregulares de los materiales presentados o que proporcione materiales nuevos.
En los pasos anteriores, una vez que el personal del préstamo hipotecario reconoce sus calificaciones, el siguiente paso es revisar. Las instituciones crediticias deben revisar:
(1) Comprobante de ingresos: carta del empleador o licencia comercial de la empresa.
(2) Comprobante de depósito: el extracto bancario del último mes requiere el pago inicial.
(3) Acreditación de identidad: visa de entrada en vigor y pasaporte.
(4) Contrato de compra de vivienda
(5) Solicitud de hipoteca
(6) Certificado de patrimonio: tu patrimonio total.
(7) Historial crediticio
Trabajar en el proceso del préstamo
Si todo va bien, podrás ser aprobado para el préstamo. Desde ponerse en contacto con la institución crediticia hasta la aprobación previa del banco, la revisión de la calificación y, finalmente, el préstamo, cada paso requiere mucho cuidado.
1. Firmar los documentos del préstamo
Firmar el acuerdo y los documentos de préstamo formales finales del banco.
2. Financiamiento de préstamos bancarios
Cuando se cumplen todas las condiciones de la institución crediticia o del banco, se puede emitir el préstamo.
Completar la transacción
A los compradores extranjeros les lleva mucho tiempo obtener la aprobación del préstamo, generalmente más de 3 meses. También requiere que la cuenta bancaria para el primer pago en Estados Unidos haya estado llena durante un período de tiempo determinado. Si un cliente necesita un préstamo para comprar una casa, estas cosas deben arreglarse con anticipación para que la compra de la casa en el extranjero se realice sin problemas.
El proceso de solicitud de un préstamo hipotecario puede parecer complicado, pero en realidad puede que no lo sea en la práctica. Siempre que proporciones información suficiente, válida y verdadera de acuerdo con los requisitos del banco, no es difícil conseguir un préstamo para comprar una casa en Estados Unidos.