Riesgos de los préstamos hipotecarios personales para vivienda
Introducción: ¿Cuáles son los riesgos de los préstamos personales para vivienda? A través de mi introducción, creo que todos comprenden los riesgos de los préstamos personales para vivienda. Espero que todos sean útiles. Me gustaría recordarles a todos que tengan cuidado al solicitar un préstamo de vivienda personal. Para obtener más información sobre préstamos personales para vivienda, visite la sección legal de Experience Network.
Los riesgos de los préstamos personales para vivienda incluyen:
(1) La causa interna de los riesgos de los préstamos personales para vivienda es el riesgo de manipulación de los préstamos de los bancos comerciales, que incluyen principalmente riesgo moral del personal, préstamos revisar los riesgos y los riesgos posteriores al préstamo.
1. Riesgo moral del empleado
Se refiere principalmente al personal tramitador de préstamos bancarios que, por motivos personales o algún tipo de relación de intereses, sabe que el prestatario ha proporcionado materiales falsos pero no lo hace. señalarlo, lo que resulta en un préstamo. La información relevante sobre la persona es falsa y confunde al aprobador del préstamo. Es más, parte del personal de manejo conocía la ley y la violaba, coludía interna y externamente, falsificaba deliberadamente materiales relevantes y defraudaba fondos de crédito bancario.
2. Riesgo de revisión de préstamos
La revisión de préstamos es una parte importante del negocio de préstamos para vivienda personal. Durante el proceso de revisión del préstamo, el personal encargado de la gestión no tuvo una fuerte conciencia y vigilancia sobre los riesgos. No conocían la verdadera identidad, los ingresos, el estado familiar y otra información relevante del prestatario, y no revisaron estrictamente la autenticidad y legitimidad de los materiales relevantes. , sólo una formalidad, sin una cuidadosa investigación y verificación de materiales defectuosos. Para ampliar su participación de mercado, algunos bancos compiten para reducir el porcentaje de pago inicial de los prestatarios o relajar las condiciones de aprobación de los prestamistas, simplificando ciegamente los procedimientos y ocultando riesgos ocultos.
3. Riesgos de la gobernanza posterior al préstamo
La gobernanza posterior al préstamo de la mayoría de los bancos comerciales para préstamos personales para vivienda se refiere al modelo de gobernanza posterior al préstamo para préstamos corporativos, que requiere inspecciones periódicas de cada préstamo. ,Informe. Los préstamos personales para vivienda tienen las características de clientes dispersos y un gran número de clientes. Con la expansión y el rápido desarrollo del negocio de préstamos para vivienda personal, un banco de base a menudo tiene cientos o miles de clientes, y el número de clientes es mucho mayor que el número de clientes de préstamos corporativos si el método de gestión posterior al préstamo de los préstamos corporativos es. Si se sigue, simplemente no será posible comprender de manera oportuna los cambios financieros y familiares de los clientes de préstamos. Cuando pueden surgir riesgos, los bancos no pueden tomar medidas preventivas a tiempo para evitarlos.
(2) Las causas externas de los riesgos comerciales de préstamos hipotecarios personales incluyen principalmente el riesgo de "hipotecas falsas", el riesgo de defectos en la casa y el riesgo crediticio del prestatario.
1. Riesgo de "hipoteca falsa"
"Hipoteca falsa" significa que los promotores inmobiliarios utilizan medios fraudulentos para obtener préstamos hipotecarios de los bancos utilizando relaciones ficticias de compra y venta de viviendas para lograr el arbitraje. La finalidad de obtener fondos de crédito bancario. Desde el segundo semestre de 2003, una serie de políticas y medidas introducidas por el Estado han intensificado en cierta medida el proceso de reestructuración de las empresas inmobiliarias. Muchos pequeños y medianos promotores sienten claramente la presión financiera. Ante esta circunstancia, muchos promotores comenzaron a utilizar "hipotecas falsas" para obtener fondos de crédito bancario.
2. Por riesgo de defectos en la vivienda
Si la casa desarrollada por el promotor tiene defectos graves, como 1. La casa tiene graves problemas de calidad y no es adecuada. para vivienda permanente; 2. El área se ha reducido, se han vendido bienes de mala calidad y los precios han aumentado, lo que ha provocado pérdidas para los compradores de viviendas, lo que ha provocado que los compradores se muestren muy resistentes y no cumplan con sus préstamos; compromisos, no completó la protección contra incendios y otros proyectos de apoyo a tiempo, y retrasó la mudanza 4 . El desarrollador todavía está atrasado en el precio del terreno, las tarifas de apoyo y los pagos del proyecto, y no ha completado el certificado de propiedad, lo que provocó que algunos propietarios. incumplir sus préstamos y renunciar a los pagos de la construcción, lo que genera riesgos crediticios. 5. El desarrollador se compromete demasiado para vender la propiedad; Lo más común es que el promotor firme un contrato de arrendamiento con el propietario. Debido a un alquiler insatisfactorio o el promotor no paga el alquiler, el propietario también incumple el préstamo bancario. 6. La mala gestión de la propiedad provoca conflictos entre los propietarios. propietario y el desarrollador, lo que hace que el propietario incumpla el préstamo y aumente los atrasos en el préstamo. Esto conducirá a impagos colectivos por parte de los prestatarios.
3. Riesgo crediticio del prestatario
Actualmente, debido a la falta de un sistema completo de gestión de información personal en la sociedad, es difícil para los bancos comerciales tomar determinaciones correctas del riesgo. Desde la perspectiva del riesgo crediticio, por un lado, la recuperación fluida de los préstamos personales para vivienda está estrechamente relacionada con los cambios en la familia, el trabajo, los ingresos, la salud y otros factores del prestatario. El grave deterioro de la situación económica del prestatario conduce a la incapacidad. pagar los préstamos bancarios con regularidad o incapacidad o, debido a la muerte o incapacidad del prestatario, los herederos del prestatario abandonan la casa comprada y no están dispuestos a pagar el préstamo, generando así riesgos de impago para los intereses del banco.
Por otro lado, los prestatarios también pueden cometer fraude intencionalmente y obtener préstamos de los bancos falsificando información crediticia personal, creando así riesgo moral. Hoy en día, hay muchos prestatarios que simplemente no tienen la capacidad de pagar sus préstamos de forma regular. Falsifican su información crediticia personal para obtener préstamos de los bancos para comprar casas, luego las alquilan y utilizan el alquiler para pagar los préstamos. Una vez que las casas no se puedan alquilar, los prestatarios no podrán alquilar los préstamos. La imposibilidad de continuar con el pago supone riesgos para el banco.
Riesgos y contramedidas:
1. Riesgos del ciclo industrial y de políticas
Desde la reforma inmobiliaria de 1998, el mercado inmobiliario de China se ha desarrollado rápidamente después de sucesivas rondas. Debido a la regulación y el control, experimentamos una prisa por comprar con gente haciendo cola toda la noche y una ola de cajas donde la gente se reunía para destrozar cosas. Por lo tanto, esta es una política típica y una industria cíclica, y el negocio de hipotecas de vivienda también debe seguir la tendencia de reducir los riesgos en esta área.
1. Riesgos de cumplimiento de las políticas de macrocontrol
Desde la reforma del sistema de vivienda, la industria inmobiliaria ha estimulado efectivamente el crecimiento económico y resuelto los problemas de vivienda de los residentes. El modelo de finanzas también ha permitido a los gobiernos locales apoyar vigorosamente el desarrollo de la industria de bienes raíces, no ha habido políticas regulatorias sustancialmente represivas desde 1998, por lo que la industria ha experimentado un rápido desarrollo en los últimos 10 años.
En 2006, se adoptaron medidas fiscales para la regulación, con el objetivo principal de comprimir la demanda; en 2007, se utilizaron principalmente políticas de crédito y de estructura de vivienda para la regulación, con el objetivo principal de aumentar la oferta, especialmente de vivienda para la oferta a los residentes de ingresos bajos y medios y, al mismo tiempo, suprime la demanda irrazonable. Desde 2006, la demanda de compra de inmuebles ha seguido aumentando, los fondos de venta se han retirado y la liquidez se ha relajado. Los promotores inmobiliarios también tienen fondos relativamente suficientes para comprar y acumular grandes cantidades de terreno para el desarrollo segmentado.
En julio de 2007, el estado implementó la "Orden de Restricción de Exportaciones" y la regulación de septiembre para aumentar el índice de pago inicial para segundas viviendas suprimió la demanda de inversión. Luego, el estado comenzó a mejorar claramente el sistema de seguridad de la vivienda y algunos compradores de viviendas comenzaron a entrar en una modalidad de esperar y ver. El volumen de ventas disminuyó y la devolución de fondos para las propiedades recién inauguradas se desaceleró. Desde finales de 2007, ante el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en varios lugares, bajo la dirección de autoridades reguladoras como la Comisión Reguladora Bancaria de China, los bancos comerciales han endurecido sus políticas crediticias. Se ha vuelto más difícil para los promotores inmobiliarios. obtener fondos bancarios. Las tasas de interés de los préstamos para el desarrollo han aumentado y el precio de los fondos sociales también ha aumentado.
También se suspende la aprobación de salidas a bolsa de empresas inmobiliarias y actividades de refinanciación como emisiones adicionales y bonos corporativos de empresas inmobiliarias cotizadas. En 2009, gracias al plan económico de los "cuatro billones" y a unas políticas laxas, el mercado inmobiliario experimentó un crecimiento más rápido. Por lo tanto, alrededor de 2011, ante la presión inflacionaria, el banco central aumentó continuamente el coeficiente de reservas de depósitos y la tasa de interés de referencia, endureció la política monetaria y enfrentó una presión de financiamiento sin precedentes. Frente a políticas regulatorias multifacéticas, muchos promotores inmobiliarios se enfrentan a una crisis de liquidez interna y se ven obligados a bajar los precios de la vivienda y transferir proyectos para "sobrevivir". También hay algunos promotores inmobiliarios radicales que eligen "no soleados" o "no soleados". Incluso los métodos ilegales para obtener fondos para superar las dificultades son un riesgo de cumplimiento provocado por las políticas de control macroeconómico.
2. Riesgos cíclicos de la industria
La industria inmobiliaria es una industria típica intensiva en capital, con características como gran inversión, ciclo largo y cadena de suministro compleja, lo que resulta en el desarrollo. y construcción de proyectos inmobiliarios. En el proceso de desarrollo económico a largo plazo, hay más gente y menos tierra, y la demanda de bienes inmuebles, como la inversión inmobiliaria, es fuerte. Factores como el ciclo demográfico y el monopolio estatal sobre la oferta de tierras han llevado a un desarrollo económico a largo plazo. La oferta a plazo de bienes raíces en el mercado y los precios de la vivienda continúan fortaleciéndose.
A partir de predicciones optimistas sobre la situación del mercado inmobiliario, las instituciones financieras y las instituciones de inversión inmobiliaria han aumentado su inversión en bienes raíces y han impulsado a instituciones de inversión de otras industrias a ingresar al campo inmobiliario. Con la mayor afluencia de inversores inmobiliarios, especialmente especuladores, los precios de diversos tipos de propiedades inmobiliarias, especialmente los edificios residenciales, han aumentado y los alquileres se han disparado. Al mismo tiempo, la tasa de desocupación de inmuebles ha disminuido significativamente, según informó la transacción. El volumen del mercado inmobiliario ha aumentado rápidamente y el mercado inmobiliario y los mercados de transacciones inmobiliarias en todos los niveles son muy activos. El entusiasmo por la adquisición de terrenos, el desarrollo inmobiliario acelerado y la construcción de proyectos han promovido aún más la expansión de la industria inmobiliaria. El número de transacciones ha aumentado, los precios inmobiliarios también han aumentado cada vez más, y los especuladores y los autónomos han caído en una locura al estilo "tulipán".
Después de la continua prosperidad y locura, especialmente en las ciudades de tercer y cuarto nivel, cuando el número de casas alcanza un cierto nivel y los precios suben a un cierto nivel, el crecimiento de la demanda real de vivienda es relativamente estable. Cuando la cantidad de oferta Cuando la tasa de crecimiento excede con creces la tasa de crecimiento de la demanda real, según la curva de "oferta-demanda" de la economía occidental, el mercado no podrá soportar el precio y algunos especuladores entusiastas serán los primeros en hacerlo. Al mismo tiempo, aumentará la voz de la sociedad sobre la restricción de la especulación inmobiliaria, el gobierno también ha comenzado a prestar atención e introducir una serie de medidas de control. El juego de tocar tambores y pasar flores no puede continuar. no seguirá creciendo en el corto plazo e incluso puede caer. El volumen de transacciones inmobiliarias también se reducirá y la demanda se reducirá significativamente. En este momento, debido al largo ciclo de desarrollo de la industria inmobiliaria, las empresas que compiten por adquirir terrenos para desarrollar la industria inmobiliaria basándose en expectativas optimistas seguirán aumentando la oferta debido a la inercia del desarrollo, lo que generará expectativas de caída de los precios de la vivienda. fuerte sentimiento de esperar y ver, y transacciones aún más lentas. Este es un fondo cíclico.
Con el desarrollo de la economía y el consumo de bienes inmuebles existentes por exigencias rígidas como la fisión familiar, el mercado inmobiliario marcará el comienzo de nuevas expectativas optimistas. Si vuelve a pasar por la locura, entrará en el. Invierno frío otra vez. Esta es la ley natural de la industria. El país también ha experimentado varios ciclos, como un desarrollo sostenido de 1998 a 2008, una depresión en la industria en 2008-2009, un desarrollo rápido en 2010-2013, transacciones abandonadas en 2014-2015 y un retorno a la actividad en 2015. Por lo tanto, los bancos sucursales Al desarrollar préstamos hipotecarios para viviendas personales, es necesario predecir completamente el impacto de este riesgo cíclico en la industria inmobiliaria local. Es necesario tener predicciones prospectivas y tomar medidas de control de riesgos "anticíclicas", por ejemplo, durante el período. etapa de transacción loca, fortalecer la revisión de admisión de solicitantes, aumentar el índice de pago inicial y otras estrategias de prevención y control.
2. Riesgos inmobiliarios y de promotores
Desde la reforma del mercado inmobiliario, la industria inmobiliaria se ha desarrollado rápidamente y las empresas inmobiliarias que entraron temprano han ganado mucho dinero. Por eso, impulsadas por intereses, muchas empresas de otros sectores han intervenido en el sector inmobiliario para quedarse con una parte del pastel. Sin embargo, el desarrollo de proyectos a menudo fracasa debido a la falta de experiencia y a una evaluación insuficiente de todos los aspectos de la situación. Por lo tanto, los bancos deben centrarse en los proyectos inmobiliarios y los riesgos de calificación de los promotores.
01. Acceso inmobiliario
Los riesgos de acceso a los que los bancos deben prestar atención durante la etapa de revisión de proyectos inmobiliarios incluyen la revisión de datos fuera del sitio y las visitas in situ a los proyectos. en construcción para comprender la ubicación de los bienes inmuebles cooperativos propuestos, el posicionamiento, el entorno y otros factores, ya sea para emitir un informe de conclusión. Al visitar el sitio de construcción, observe si el proyecto está terminado o cerca de su finalización y si existe alguna posibilidad de retraso en la entrega o trabajos sin terminar. Al mismo tiempo, preste atención para comprender la calidad general de la propiedad desde otros canales. Después de completar la aprobación del plan de la propiedad cooperativa propuesta, también es necesario continuar rastreando el progreso de las ventas de la propiedad, la evaluación del cliente, etc.
Basado en mi experiencia personal en la revisión de proyectos inmobiliarios en el negocio hipotecario, ya sea vivienda comercial para venta actual o preventa, es necesario revisar los siguientes aspectos durante el proceso de aprobación del proyecto:
Primero, el " "Certificado de uso de terrenos de propiedad estatal", el "Certificado de planificación de proyectos de construcción", el "Permiso de planificación de terrenos de construcción", el "Permiso de inicio de proyectos de construcción", el "Permiso de preventa de viviendas comerciales" y otros cinco certificados están completos y los cinco certificados son propiedades incompletas o defectuosas. No se pueden obtener los certificados de bienes raíces relevantes;
El segundo es si los fondos propios del desarrollador son suficientes, lo que requiere más del 30%. Los fondos de propiedad de pequeños y medianos desarrolladores en ciudades de tercer y cuarto nivel deben alcanzar más del 40%. La unidad de construcción, la construcción. Si el proyecto y el área de construcción son consistentes y si se han modificado durante el proceso de construcción. por algunas razones;
En tercer lugar, para proyectos de desarrolladores de alta calidad, se permite emitir viviendas individuales que se puedan completar en seis meses. Préstamo hipotecario (si el edificio principal en la planta baja se ha completado, el progreso de la construcción de un piso se dará en una semana). Otros desarrolladores pequeños y medianos deben solicitar préstamos hipotecarios para viviendas personales una vez que se complete el edificio principal;
En cuarto lugar, intente elegir bienes raíces grandes y Vivienda comunitaria de tamaño medio con buena ubicación y completas instalaciones de apoyo.
02. Cualificaciones del desarrollador
La industria inmobiliaria es una industria típica con uso intensivo de capital, con características como gran inversión, alto riesgo, ciclo largo y cadena de suministro compleja. La industria es una industria con enormes ganancias, y las autoridades reguladoras pertinentes en la industria en desarrollo tienen un conocimiento poco estricto del sistema de acceso de la industria. Por lo tanto, los desarrolladores inmobiliarios son una mezcla, y hay algunos desarrolladores sin escrúpulos o que no lo hacen. tener las calificaciones en absoluto.
Por otro lado, a las empresas les resulta difícil intervenir en el desarrollo inmobiliario en todos los sectores y obviamente carecen de experiencia. Sin embargo, debido a sus recursos especiales de red local, los pequeños desarrolladores en algunas áreas tienen medios "anormales" para obtener calificaciones de desarrollo de proyectos. En tiempos especiales, les resulta muy fácil hacerlo. Han surgido una variedad de problemas y las revisiones de proyectos inmobiliarios deben prestar más atención a las calificaciones del desarrollador y la fortaleza de los accionistas detrás de él.
Con base en el entorno actual del mercado, en la práctica, intente elegir desarrolladores de alta calidad, incluidos desarrolladores de fama nacional o empresas de desarrollo con más del 50% de las acciones, con calificaciones de primera clase o empresas de propiedad estatal. , promotores con experiencia como empresas cotizadas, promotores con cualificación secundaria o promotores de empresas inmobiliarias líderes y reconocidos en la zona donde se encuentran las sucursales, etc.
La clave para prevenir este factor de riesgo es la cadena de capital del desarrollador y los problemas de calidad del proyecto. Durante el auge económico, la financiación es conveniente y el problema de la insuficiencia de fondos puede absorberse mediante el aumento de los precios de la vivienda. La cadena de capital se rompe, los préstamos hipotecarios para el desarrollo de terrenos y proyectos en construcción también estarán expuestos a riesgos. Las garantías graduales de los promotores no tienen sentido, y la protección de los préstamos hipotecarios para viviendas individuales pre-vendidas también se reducirá debido a la resistencia colectiva de las viviendas. compradores. Por lo tanto, se recomienda intervenir con prudencia en el desarrollo de empresas privadas y personas físicas cuyos accionistas realicen operaciones transfronterizas.
3. Riesgo crediticio de los clientes hipotecarios
En el proceso crediticio, los bancos actúan como operadores de fondos en lugar de cesionarios de activos. Independientemente del método de garantía, el prestatario es, en última instancia, nuestra preocupación. la primera fuente de pago. Por lo tanto, en el proceso de negocio de hipotecas para vivienda, también es una medida esencial de prevención de riesgos eliminar las hipotecas falsas y predecir la capacidad de pago de los solicitantes individuales de préstamos hipotecarios para vivienda.
1. Capacidad de reembolso
En el análisis diario de los préstamos hipotecarios para vivienda personal, los clientes se pueden dividir básicamente en dos categorías: asalariados y autónomos. Para dos grupos diferentes, el enfoque de la prevención del riesgo de crédito es muy diferente.
El primero son los asalariados. Para los asalariados de alta calidad, como agencias gubernamentales, instituciones y empresas estatales, los requisitos para el índice de endeudamiento se pueden relajar hasta cierto punto y se puede proporcionar información básica como, por ejemplo. El certificado de ingresos y las relaciones familiares se pueden relajar después de la verificación, los atributos de la unidad de trabajo determinan que el costo del incumplimiento es mayor y el riesgo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales es relativamente bajo. Por otro lado, algunas personas asalariadas en empresas ordinarias deben centrarse en su estabilidad profesional y su historial laboral. Al mismo tiempo, dado que las empresas ordinarias generalmente no controlan estrictamente los certificados de ingresos, pueden solicitar extractos bancarios para el pago de salarios (. tenga cuidado con los extractos falsos). Riesgos, consulte el artículo del autor sobre la revisión de extractos bancarios). Además, puede prestar atención a los registros de la seguridad social y las motivaciones de compra de una vivienda para prevenir riesgos, especialmente si necesita comprar una vivienda. para ocupación propia o mejora que coincida con sus ingresos y situación familiar. Este tipo de préstamo tiene tasas de morosidad que tienden a ser más bajas.
El segundo son los propietarios autónomos. La fuente de ingresos de este tipo de clientes está muy relacionada con sus condiciones comerciales, y son propensos a adquirir casas o adosados de mayor precio, etc. Las condiciones comerciales son buenas y sus expectativas psicológicas son buenas. En la economía, es fácil que se interrumpan los pagos de las hipotecas durante una recesión o cuando surgen problemas comerciales, y la incertidumbre es mayor que para los asalariados. Por lo tanto, para este tipo de clientes, es razonable consultar los estándares de revisión crediticia para clientes de pequeños y microcréditos, analizar su información básica, relación activo-pasivo, relaciones familiares, acumulación histórica de activos, capacidad operativa empresarial y sostenibilidad, etc. ., y combinar el momento de la compra de la vivienda, la ubicación y el valor de la vivienda y otras condiciones, verificación cruzada y evaluación integral de su riesgo de incumplimiento.
2. Hipotecas falsas
Debido al bajo umbral de entrada para los clientes empresariales de hipotecas sobre vivienda, los requisitos básicos de acceso de los bancos generalistas son que los menores de 65 años tengan plena capacidad civil y de soporte. Las personas físicas con capacidad de responsabilidad civil pueden aportar certificados de identidad legales y válidos. Por lo tanto, para hacer frente a la crisis de la cadena de capital, algunos desarrolladores contratan empleados internos o personal social para solicitar préstamos hipotecarios personales a los bancos ofreciendo cierta remuneración, lo que no sólo puede obtener tasas de interés de préstamo más bajas sino también retirar fondos rápidamente. Al mismo tiempo, algunos promotores inmobiliarios con una naturaleza más atroz están tentando al personal del departamento de gestión de viviendas y al personal del banco con beneficios, y utilizan números de casas ficticios para obtener crédito. Los casos involucran a una amplia gama de personas y grandes cantidades, por lo que se deben tomar precauciones especiales. necesario.
Por otro lado, algunos compradores de vivienda no pueden solicitar préstamos hipotecarios personales para vivienda debido a políticas de restricción de compras o delitos ilegales, evasión de deudas, etc., y optan por solicitarlos a través de un tercero. En este caso, especialmente en este último, es necesario examinar estrictamente la motivación del solicitante y las condiciones crediticias, si existen razones suficientes para demostrar que el comprador real de la vivienda es una evasión de deuda ilegal y criminal, utilizando el nombre del comprador real de la vivienda. solicitar una vivienda y una hipoteca, poner fin a tal comportamiento de manera oportuna.
En la práctica nos encontramos con todo tipo de hipotecas falsas. En función de la autenticidad de la vivienda hipotecada y de si la compra y la firma del solicitante son verdaderas expresiones de intención, existen cuatro tipos principales de representantes típicos: los que. proporcionar información falsa con personas reales, casas falsas con números de casa ficticios, casas falsas con firmas falsas o compras de casas no genuinas y casas reales con personas reales que utilizan lagunas en ciertos sistemas para vender más de una casa para engañar a los compradores. investigación y aprobación. Los "ojos feroces" del personal pueden examinar de manera oportuna.
4. Riesgos operativos internos de los bancos
Los riesgos hipotecarios causados por los bancos incluyen principalmente los siguientes cuatro aspectos:
1.
Con la intensificación de la competencia en el negocio hipotecario de viviendas, algunas sucursales bancarias se encuentran bajo una gran presión en la evaluación y ansiosas por lograr el éxito. Aunque no logran hacer buenos planes de negocios, utilizan tácticas colectivas para intervenir en el sector inmobiliario. negocio hipotecario para captar pedidos, y los pedidos obviamente están dispersos. Debido a la falta de desarrollo centralizado, hay pocos proyectos con una participación profunda, lo que no favorece la gestión y el control general de riesgos.
Las medidas de incentivos no reflejan completamente el aplazamiento del riesgo, y las recompensas para algunos puntos de venta de base se otorgan de una sola vez en función del número de transacciones completadas, lo que genera importantes efectos de impulso a corto plazo para algunos administradores de cuentas y una desequilibrio entre el desarrollo del negocio y el control de riesgos.
Esta situación requiere que las agencias de gestión bancaria hagan planes generales, aprovechen al máximo las ventajas de la vinculación público-privada y lleven a cabo un desarrollo profundo de los bienes raíces junto con el negocio de préstamos de desarrollo inmobiliario. Para la asignación de costos de los préstamos hipotecarios para viviendas personales de nueva emisión, se considerará de manera integral el equilibrio entre los incentivos especiales actuales y los incentivos básicos de marketing y mantenimiento del cliente, y se mejorará el sistema de evaluación e incentivos.
2. No realizar la debida diligencia en la investigación previa al préstamo
La falta de realización de la debida diligencia en la investigación se refleja principalmente en la falta de evaluación continua de los activos, pasivos y solvencia de Hogares que trabajan por cuenta propia El riesgo es bajo. Basta con revisar el certificado de ingresos, el extracto bancario y los ingresos operativos actuales de los trabajadores por cuenta propia. Básicamente, no recopilaremos los activos fijos del solicitante ni otra información de respaldo para demostrar sus ingresos históricos. acumulación, obligaciones a nombre de la empresa y condiciones específicas de funcionamiento. Rara vez se menciona la investigación de la deuda social de la familia del solicitante. Es una formalidad para verificar la exactitud y autenticidad de las unidades de trabajo, las conciliaciones bancarias y los ingresos de los asalariados, especialmente los certificados de ingresos de las empresas ordinarias. Debido a su alta disponibilidad, el personal de ventas de bienes raíces a menudo proporciona certificados de ingresos falsos a los compradores de viviendas. Flujo bancario: estos aspectos a menudo no atraen suficiente atención por parte de los administradores de cuentas bancarias.
3. Incumplimiento en las operaciones de préstamo
Los riesgos comunes en el proceso de préstamo incluyen: el personal comercial de primera línea ayuda a los solicitantes a empaquetar los materiales de solicitud, los revisores de préstamos no encuentran información falsificada obvia, factores crediticios Errores de entrada, defectos en el contrato firmado, falta de implementación estricta de los procedimientos de entrevista de suscripción, suplantación de firmantes, etc. Esto requiere que el banco implemente estrictamente las regulaciones operativas internas, controle estrictamente los riesgos sustanciales en la revisión de riesgos, sea cauteloso y atento al personal en todos los puestos, no sea descuidado en el manejo y no tenga formalidad en la revisión, y controle estrictamente la implementación de las opiniones de aprobación. y contratos de crédito que no cumplen con las condiciones de préstamo Agregar más adelante.
4. No existen inspecciones posteriores al préstamo (modelo de limpieza de datos y garantías).
Los préstamos hipotecarios para vivienda personal tienen un plazo largo y el personal que los maneja básicamente tiene un plazo único. mentalidad de transacción, y el préstamo continúa Durante este período, hubo una gran rotación del personal del banco e incluso se descuidaron las visitas de seguimiento posteriores al préstamo para préstamos hipotecarios. En la actualidad, la gestión de los préstamos hipotecarios para viviendas personales por parte de los bancos se refleja a menudo en el seguimiento de información restringida, como segundas hipotecas y congelaciones de garantías de préstamos hipotecarios, pagos mensuales de los prestamistas hipotecarios, etc., y en los cambios familiares de los prestatarios hipotecarios y los trabajadores por cuenta propia. operaciones Evidentemente existe un control insuficiente sobre los cambios corporativos.
Falta seguimiento de los proyectos inmobiliarios hipotecarios y del flujo de fondos de préstamos hipotecarios. Durante el proceso de hipoteca de vivienda de primera mano, es difícil para una agencia que no sea el banco patrocinador monitorear el uso de los fondos de la venta de la casa, y algunas sucursales bancarias no han llevado a cabo de manera efectiva el mantenimiento posterior al préstamo de la vivienda de primera mano. proyectos de hipotecas de viviendas y falta de personal dedicado para monitorear el progreso de las ventas de la propiedad, la entrega y el estado de ocupación, las instalaciones de apoyo circundantes, los cambios en los precios de la vivienda, etc., e incluso no proporcionaron advertencias e investigaciones oportunas para propiedades con muchos propietarios. Este tipo de actitud de que, mientras el pago de la hipoteca no esté vencido, básicamente no tiene nada que ver contigo, no es aconsejable.
Una buena gestión del riesgo posterior al préstamo es muy importante para los préstamos a largo plazo, ya sea una hipoteca de primera mano o una hipoteca de segunda mano, los bancos deben determinar efectivamente si la garantía ha sido compensada en segundo lugar o restringida. Mecanismo de seguimiento, mientras se construye un modelo eficaz de limpieza de datos de riesgo y se realizan periódicamente análisis de alerta temprana de los clientes hipotecarios existentes para lograr la detección temprana, la prevención temprana y el procesamiento temprano.
¿Qué es un préstamo hipotecario falso? ¿Cuáles son las características y prevención de riesgos?
Hipoteca falsa generalmente significa que el desarrollador, para retirar fondos, compra la casa a nombre de un comprador ficticio (un empleado interno o un familiar del desarrollador o un extraño) y obtiene el préstamo del banco.
Hipoteca falsa generalmente significa que el desarrollador, para retirar fondos, compra la casa a nombre de un comprador ficticio (un empleado interno o un familiar del desarrollador o un extraño) y obtiene el préstamo del banco.
El procedimiento generalmente es el siguiente:
Los desarrolladores generalmente usan la tarjeta de identificación de la otra parte a cambio de una tarifa, dándole al titular de la tarjeta de identificación una cierta cantidad de remuneración, y el titular de la tarjeta de identificación necesita Después de firmar el contrato de préstamo hipotecario, el banco prestará dinero al promotor de acuerdo con el contrato y, por lo general, el promotor lo recuperará por adelantado. Generalmente existe un acuerdo entre el desarrollador y el titular de la tarjeta de identificación, que incluye la promesa del desarrollador de no exigir al titular de la tarjeta de identificación ninguna deuda y cláusulas de confidencialidad.
Métodos de hipotecas falsas:
1. El solicitante del préstamo suele ser una persona privilegiada.
Primero, el desarrollador generalmente organizará personal interno para solicitar préstamos de venta internos. para viviendas comerciales en preventa a nombre del personal;
En segundo lugar, los desarrolladores generalmente no se limitan al personal interno, por ejemplo, el desarrollador utiliza a sus familiares o algunas de las personas que puede encontrar. para hacer hipotecas falsas.
La característica más común de estas dos situaciones es que solicitan un préstamo al banco en su propio nombre. Básicamente, el solicitante del préstamo es consciente de este asunto.
2. El solicitante del préstamo no sabe
El nombre del solicitante del préstamo se ha utilizado de manera fraudulenta y él mismo no sabe cómo solicitar un préstamo al banco, incluido el firma en el documento de préstamo del banco. Nada de esto le pertenece.
Características y manifestaciones de las hipotecas falsas:
Los desarrolladores utilizan empleados internos, empresas afiliadas o familiares y amigos como prestatarios. La mayoría de las características son que el desarrollador solicita una aplicación unificada y la. El desarrollador es responsable del pago, una persona compra varias casas, el precio unitario y el precio total de la casa son altos, el índice de préstamo es alto y el monto del préstamo está cerca de la línea de control de subautorización.
1. Utilizar préstamos de partes relacionadas internas. Los promotores utilizan a sus empleados internos, familiares de empleados, conocidos y amigos para fingir que compran viviendas o viviendas comerciales que son difíciles de vender debido a su mala orientación, o fingen el hecho de comprar una casa y solicitan préstamos hipotecarios en los bancos de sus países. propios nombres, y los desarrolladores son responsables de reembolsarlos.
2. Utilice terceros para préstamos.
3. Falsificar información de prestatarios y obtener préstamos de forma maliciosa.
4. Utilizar la asimetría de información para engañar a prestatarios y bancos. El comportamiento de compra anticipada de la vivienda era cierto. El promotor solicitó un préstamo hipotecario a nombre del comprador de la vivienda. Sin embargo, una vez emitido el préstamo, el promotor cobró el importe total del pago de la vivienda al comprador de la vivienda. El banco se negó a otorgar una hipoteca, lo que resultó en el hecho de que el préstamo no estaba en realidad a nombre del comprador de la vivienda, sino que fue apropiado indebidamente por el desarrollador.
5. Precios de vivienda y superficie comprada inflados.
6. El promotor asigna el pago inicial o amortización de manera uniforme.
7. Ventas maliciosas repetidas de propiedades, recompra tras venta y reventa tras compra.
8. Transacción virtual transfiere fondos de crédito.
Medidas de control y prevención de riesgos de hipotecas falsas:
1. Revisión de promotores
2. Revisión de proyectos
3. de prestatarios
4. Requisitos para el personal de investigación y aprobación bancaria
5 Medios legales para lidiar con hipotecas falsas
De hecho, saber más sería beneficioso. para que entendamos qué es un préstamo hipotecario falso y las características y prevención de riesgos de los préstamos hipotecarios falsos relacionados, para que podamos saber cómo solucionar problemas similares en el futuro.
¿Cómo prevenir préstamos hipotecarios falsos?
1 Cómo prevenir eficazmente los préstamos "hipotecarios falsos" La llamada "hipoteca falsa" de los préstamos para vivienda personal significa que el desarrollador utiliza a los empleados y otras partes relacionadas de la unidad para hacerse pasar por clientes como en casa. compradores sin el propósito real de adquirir una casa, acto de obtener préstamos bancarios mediante ventas (compras) falsas. En comparación con los préstamos inmobiliarios, los procedimientos de aprobación de los préstamos hipotecarios son sencillos, la tasa de interés es baja, el plazo de amortización del préstamo es largo y no es necesario someterse a una supervisión bancaria posterior al préstamo. Es un método de financiación sencillo y sencillo para los bienes inmuebles. desarrolladores. También es una forma de cobrar propiedades no vendidas y edificios sin terminar, lo que es muy perjudicial para los bancos.
Las "hipotecas falsas" generalmente ocurren en promotores inmobiliarios débiles o en proyectos inmobiliarios con proyectos defectuosos y ventas deficientes. Los riesgos de los préstamos son muy altos. 1. Hay siete formas principales de "préstamos hipotecarios falsos": 1. Préstamos internos de partes relacionadas. . 2. Préstamos de terceros. 3. Información del prestamista falsificada. 4. El promotor asigna uniformemente el pago inicial o la amortización. 5. Aumentar deliberadamente los precios de las propiedades para crear un "pago inicial cero". 6. Ventas maliciosas repetidas, recompra tras venta y reventa tras compra. 7. Transferencia de hechos de transacciones virtuales de fondos de crédito