1 La adquisición de 36 millones de Infineon puede no valer nada.
En febrero de 2012, la Oficina de Administración de Pingshan de la Comisión de Planificación Municipal y Recursos Terrestres de Shenzhen (en adelante, la Oficina de Administración de Pingshan) emitió una carta oficial sobre un terreno industrial que había estado abandonado durante diez años, limitando el inicio de la construcción a agosto de 2012 y febrero de 2013. Se completará dentro de un mes y se recuperará sin cargo si se retrasa. Después de la investigación, se descubrió que este terreno fue comprado por Infineon (002528) en julio de 2011, con fondos sobre recaudados de 3666438+09 millones de yuanes.
¿Por qué el terreno que lleva solo 8 meses en la bolsa está en riesgo de ser embargado? Una investigación más exhaustiva realizada por un reportero del China Securities Journal reveló que Infineon no sólo ocultó el hecho de que el terreno se consideraba inactivo en 2008, sino que también ocultó la información de que el terreno estaba involucrado en una disputa judicial y había sido hipotecado.
El riesgo de que se recuperen las tierras es alto
En un terreno árido, las malas hierbas de más de dos metros de altura crecen salvajemente, en marcado contraste con las modernas fábricas cercanas. Cuando un periodista del China Securities Journal llegó al terreno G12203-0005 en el nuevo distrito de Pingshan, propiedad de Infineon, no vio ningún sitio de construcción ocupado.
En julio de 2011, Infineon adquirió el 100% del capital social de Shenzhen Yuanxin Textile Co., Ltd. (en lo sucesivo, Yuanxin Textile) con capital sobrerecaudado 366612203-0005, y los derechos de uso de la tierra a su nombre. eran terrenos industriales. La empresa declaró que el objetivo principal de adquirir Yuanxin Textile era el terreno a su nombre. Teniendo en cuenta la tendencia de desarrollo de la empresa en los próximos años, la compra de terrenos aliviará la necesidad de terrenos después de la expansión comercial.
Sin embargo, un acuerdo complementario (Suplemento 1) al "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de la Tierra de Shenzhen" firmado el 11 de febrero de 2065438 proporcionado por la Oficina de Administración de Pingshan y obtenido por un reportero de China Securities News muestra que el Británicos Si el terreno adquirido por Feiling no comienza a construirse en los próximos cinco meses, existe el riesgo de que lo recuperen sin compensación.
Según el acuerdo complementario, Yuanxin Textile debe completar los procedimientos pertinentes y comenzar la construcción de acuerdo con el diseño de construcción aprobado antes de agosto de 2012, y completarlo antes de febrero de 2013. De lo contrario, la administración de Pingshan recuperará el terreno. Oficina.
Según las investigaciones, el primer propietario de este terreno fue Wanli Real Estate Development Company en la ciudad de Zengcheng, provincia de Guangdong. En 1993, la empresa firmó un contrato de venta ilegal de terrenos con la aldea de Zhukeng, en la ciudad de Pingshan, y posteriormente devolvió 24.407,3 metros cuadrados de terreno basándose en el dinero de la compra ilegal de terrenos y los intereses determinados por el Tribunal Intermedio de Shenzhen. Yuanxin Textile obtuvo el derecho a utilizar la tierra asumiendo todos los reclamos y deudas dejadas por Zengcheng Wanli Company. Sin embargo, debido a que Yuanxin Textile no ha podido desarrollar y utilizar la tierra, el departamento de gestión la identificó como tierra ociosa ya en 2008. En junio de 2010, Yuanxin Textile debía derechos sobre terrenos inactivos por valor de 2,9867 millones de RMB en concepto de capital y tasas por pagos atrasados de 5,9585 millones de RMB. En julio de ese año, después de que Yuanxin Textile pagara el capital atrasado, el departamento de gestión aclaró los plazos de inicio y finalización, es decir, la fecha de inicio era 20119 y la fecha de finalización era 2012-19.
Pero Yuanxin Textile obviamente no cumplió con la fecha de inicio acordada por el departamento de gestión. En octubre de 2011165438, Yuanxin Textile se acercó a la Oficina de Administración de Pingshan y esperaba solicitar una extensión nuevamente. "Teniendo en cuenta la situación actual de la empresa, y con la aprobación de la reunión de la oficina del director, se acordó extender el período por seis meses", dijo un miembro del personal de la Sección de Utilización de la Tierra de la Oficina de Administración de Pingshan. En este punto, las fechas límite de inicio y finalización para las parcelas de terreno antes mencionadas finalmente se han determinado como el 12 de agosto de 2010, el 13 de febrero y 2065438.
Hoy solo quedan más de cuatro meses para la fecha de inicio y todavía no hay avances concretos en el desarrollo y construcción de Infineon. Hua Hua, director interino de Infineon, dijo que la compañía está promoviendo activamente el desarrollo del terreno, pero debido a muchos problemas de proceso, como el diseño de la fábrica y la evaluación ambiental, es imposible predecir cuándo comenzará la construcción y cuándo se completará. .
De hecho, hay una "historia interna" más profunda sobre el retraso en la construcción de este terreno. La Oficina de Administración de Pingshan proporcionó una "Carta de respuesta sobre las situaciones relacionadas de la tierra Yuanxin Textile G12203-0005" al China Securities Journal. "Según los materiales proporcionados por el usuario del terreno (Yuanxin Textile), el terreno G12203-0005 no pudo desarrollarse y construirse a tiempo debido a importantes diferencias entre sus accionistas e inversores, y entró en proceso judicial". Este hecho es obviamente muy diferente de la declaración de "no disputa" en el anuncio de adquisición de Infineon.
Cuando un periodista de China Securities News le preguntó si era probable que se retrasara la construcción de este terreno, que ha estado inactivo durante 10 años y al que se le han concedido derechos de uso de suelo desde 2002, un funcionario de la La Oficina de Administración de Pingshan enfatizó: "En el futuro, según la actitud del departamento de gestión, esta extensión es el límite de la política y básicamente no hay posibilidad de una mayor extensión. Si Yuanxin Textile no inicia y completa el proyecto a tiempo, los derechos de uso de la tierra se recuperarán sin compensación”.
El precio de la transacción es artificialmente alto.
Dado que los derechos de uso de la tierra siempre pertenecieron a Yuanxin Textile durante la transacción, el personal de la Oficina de Administración de Pingshan no sabía que Infineon había adquirido el capital de la empresa, ni sabía que la tierra estaba propiedad de Infineon. Pero cuando un funcionario se enteró de que el precio de transacción de Yuanxin Textile, con G12203-0005 como su principal activo, era de 366,19 millones de yuanes, se sorprendió mucho: "¿Más de 30 millones? ¿Lo compró una empresa extranjera?". que era una empresa local que cotizaba en Shenzhen. En ese momento, se quedó atónito por un momento y sacudió la cabeza inexplicablemente.
Después de deducir los activos netos de Yuanxin Textile del pago realizado por Infineon, la cantidad real de terreno industrial comprado fue de aproximadamente 24,39 millones de yuanes. Con respecto a la base para fijar el precio, Infineon dijo: “Con referencia al precio de transacción de G13115-**** de otros terrenos industriales en áreas vecinas anunciado recientemente por la Comisión de Recursos Terrestres y Planificación Municipal de Shenzhen, el precio de transacción es de aproximadamente el 30%. más alto que el precio de licitación, subasta y cotización. En comparación con otros precios de transferencia de terrenos industriales de segunda mano en zonas industriales, es relativamente justo”.
La información sobre licitaciones, subastas y cotizaciones de Shenzhen muestra que hay dos tipos. de terreno listado en Shenzhen en 201131105: G1311008. Los precios de transacción por metro cuadrado de estos dos terrenos (calculados en función del área de construcción) fueron de 370,49 yuanes y 365,19 yuanes respectivamente, con un promedio ponderado de 367,58 yuanes/metro cuadrado.
La superficie total de construcción del suelo industrial adquirido por Infineon es de 48.800 metros cuadrados, lo que se traduce en un precio de transacción de 499,65 yuanes por metro cuadrado, un 35,93% superior al precio medio ponderado del Trama "G13115". ¿El precio es justo?
Según el personal de la Oficina de Administración de Pingshan, debido a la débil demanda, las licitaciones, subastas y cotizaciones de los últimos dos años se han vendido básicamente en forma de exclusión de la lista, es decir, nadie participa en la licitación y la transacción se completa directamente al precio más bajo. El derecho a utilizar terrenos industriales es de aproximadamente 300 yuanes por metro cuadrado. Obviamente, el estándar de comparación seleccionado por Infineon - "g 13115" ya es más alto que el nivel promedio. Sobre esta base, el costo de compra del terreno incrementado en un 35% se desvía obviamente del rango justo.
Unos días antes de que Infineon publicara el anuncio de adquisición, en 2011, la Comisión de Planificación Municipal y Recursos Terrestres de Shenzhen reveló 28 registros de licitaciones, subastas y cotizaciones, todos los cuales pertenecían a terrenos industriales o de almacenamiento en el distrito de Longgang. Tomemos como ejemplo el terreno industrial G10401-0673 (ubicado en la calle Pingdi, distrito de Longgang), con un área de construcción de 70.300 metros cuadrados, un precio de transacción de 18.557.200 yuanes y un precio medio de 264,09 yuanes/metro cuadrado.
Cabe señalar en particular que el terreno adquirido por Infineon no está cerca de su oficina en el nuevo distrito de Guanlan y se tarda unos 40 minutos en coche. En ese momento, había muchos terrenos industriales en Shenzhen. ¿Por qué Infineon decidió comprar un terreno industrial a un precio elevado mediante engorrosas transferencias de capital con una vida útil inferior a 65.438+00 años cuando podía comprar una superficie de terreno más grande a un precio más bajo?
La explicación de Hua para esto es que antes de la adquisición, Infineon inspeccionó muchas áreas industriales pero no encontró terrenos industriales adecuados. "No había ningún terreno en venta cerca de la empresa en ese momento. Después de comparar, elegí comprar el terreno propiedad de Yuanxin Textile".
La parcela número 2010 ha sido hipotecada.
Una investigación adicional realizada por un reportero de China Securities News encontró que los problemas con el terreno comprado por Infineon a un alto precio no son solo el riesgo de ser recuperado sin compensación en el corto plazo, sino también que su Los derechos de propiedad no parecen ser los reclamados por la empresa. Claros, legales y efectivos”.
El anuncio de Infineon muestra que el terreno G12203-0005 bajo el nombre de Yuanxin Textile ha obtenido un certificado de propiedad inmobiliaria, numerado Shenzhen Fangdi Zi No. 6000428625, según el sitio web de la Comisión de Planificación Municipal y Recursos Terrestres de Shenzhen. Los derechos de uso de la tierra con número de certificado de propiedad 6000428625 han sido hipotecados por Shenzhen Yuanxin Textile Co., Ltd., el acreedor hipotecario es el Banco Agrícola de China, sucursal Shenzhen Longgang, y la fecha de aprobación es
Planificación Municipal y Funcionarios de Trabajo de la Secretaría de la Comisión de Recursos Terrestres dijeron que la información que se muestra en el sitio web se actualiza en tiempo real, lo que significa que los derechos de uso de suelo se encuentran hipotecados desde finales de julio de 2010.
Un miembro del personal de la sucursal de Shenzhen Longgang del Banco Agrícola de China también confirmó que Yuanxin Textile estaba hipotecado con derechos de uso de la tierra debido al acuerdo de garantía. Los cambios en el capital de la empresa no requieren el consentimiento del banco, pero una vez que la deuda garantizada incumple, la sucursal de Longgang tendrá prioridad en el pago.
La persona jurídica manifestó que una vez hipotecado el derecho de uso del suelo, el usuaria del suelo puede seguir enajenando, ocupando y beneficiándose del terreno, sin embargo, si la deuda no puede pagarse, el acreedor hipotecario puede disponer del mismo. derecho de uso de suelo de acuerdo con los procedimientos legales, en este momento se transfieren los derechos de uso de suelo. Las empresas cotizadas deben explicar en el anuncio de adquisición este riesgo que puede conllevar la transferencia de propiedad. Un banquero señaló que aunque no existen obstáculos legales para que Infineon obtenga los derechos de uso del suelo hipotecados, la validez de los derechos e intereses es muy problemática. Antes de que finalice la relación de deuda o garantía, en caso de disputa, las fábricas desarrolladas y construidas por Infineon en el terreno pueden incluirse en el alcance del pago de la deuda y los riesgos potenciales no pueden ignorarse.
Sin embargo, Infineon no mencionó una palabra sobre esta serie de riesgos en el anuncio. El personal de la empresa dijo que la adquisición de Yuanxin Textile fue operada por Liu Kaixiang, exsecretario de la junta directiva. Ahora que Liu Kaixiang se fue, los detalles específicos no están claros.