1.6 Desarrollo desequilibrado entre regiones A juzgar por la práctica de desarrollo de la administración de propiedades en mi país, la administración de propiedades en la región sur, las regiones económicamente desarrolladas, las ciudades costeras y las grandes ciudades comenzó antes y se desarrolló rápidamente en la región norte, las regiones económicamente subdesarrolladas, y las ciudades del interior, las ciudades pequeñas y medianas son relativamente lentas. Shenzhen es una ciudad con una gestión inmobiliaria relativamente desarrollada en China. Entre el primer grupo de 40 empresas de calificación de administración de propiedades de primer nivel anunciadas por el Ministerio de Construcción, Shenzhen representa 18. Hay 146 comunidades residenciales en la ciudad que han ganado el título de "Comunidad Nacional Destacada en Gestión de Propiedades Urbanas", lo que representa 1/7 del total del país. Según estadísticas incompletas, a finales de 2002, la tasa de cobertura de la administración de propiedades a nivel nacional representaba el 38% del volumen total de propiedades y alcanzaba más del 50% en las ciudades económicamente desarrolladas. Se puede ver que existe una brecha considerable en. Gestión de propiedades entre áreas económicamente desarrolladas y áreas económicamente subdesarrolladas.
2. Contramedidas para solucionar los problemas existentes en la gestión inmobiliaria 2.1 Emprender un camino profesional. La profesionalización de la gestión inmobiliaria es, hasta cierto punto, el resultado inevitable de la comercialización de la gestión inmobiliaria. La gestión de propiedades debe tener objetos especiales y segmentos de mercado específicos, y debe tener estándares profesionales en la gestión. Más del 70% de las empresas de administración de propiedades en China provienen del desarrollo inmobiliario. Las empresas de administración de propiedades deben superar las deficiencias de las complejas organizaciones de gestión integrada, la gran cantidad de personal y los altos costos de gestión, abandonar los conceptos de empleo atrasados, establecer un mecanismo de gestión de recursos humanos, aumentar la formación de talentos profesionales, atraer y retener talentos y brindar plena Sigamos su iniciativa. Debemos centrarnos en la seguridad y la creatividad, integrar servicios, estimular la conciencia de los consumidores sobre el pago a través de servicios de alto nivel y, fundamentalmente, resolver el problema de las tarifas de administración de propiedades. 2.2 Tomar el camino del desarrollo jurídico. De hecho, la administración de la propiedad es el derecho autónomo del propietario sobre la propiedad, y también es el derecho del propietario a disponer de la propiedad. No debería existir ningún requisito de que los propietarios administren sus propiedades a través de una empresa de administración de propiedades. Para ello, es necesario mejorar el sistema de registro de bienes raíces y registrar detalladamente la propiedad, especialmente la parte que pertenece * * * al propietario, queda claro que la administración de la propiedad es una actividad para que el propietario administre la propiedad de forma independiente; y los derechos de administración de la propiedad son derechos del propietario. Mientras se formula la "Ley de derechos de propiedad", la "Ley de gestión de la propiedad" debe promulgarse lo antes posible para lograr una gestión y unos servicios verdaderamente conformes a la ley. 2.3 Tomar el camino del desarrollo grupal. En China, la gestión inmobiliaria es una industria de baja rentabilidad. Alrededor del 80% de las empresas de administración de propiedades en mi país están en pérdidas, por lo que la eficiencia de escala de la administración de propiedades es particularmente importante. Objetivamente hablando, las empresas de administración de propiedades deben tomar el camino de la escala y la agrupación. Al mismo tiempo, el mercado de la gestión inmobiliaria se reestructurará. Si las empresas de gestión inmobiliaria quieren seguir desarrollándose, deberán deshacerse del modelo actual, pequeño pero completo. Para ello, los departamentos pertinentes deberían formular políticas correspondientes y, por un lado, elevar el umbral para el registro de empresas. Por otra parte, el sistema de despacho de aduanas se reducirá estrictamente. Lanzar el sistema de alerta temprana del mercado de administración de propiedades para promover el mayor desarrollo de algunas empresas de administración de propiedades, eliminar algunas empresas de administración de propiedades "pequeñas, dispersas y caóticas" que restringen la mejora del nivel general de la industria y, finalmente, lograr una fuerte alianza para formar un grupo de administración de propiedades. 2.4 Tomar el camino del desarrollo de marca. Una marca es un símbolo que distingue un producto o empresa de otros productos o empresas. Para las empresas, la marca representa un potencial de competitividad y rentabilidad. Por lo tanto, las empresas de administración de propiedades deben tomar un camino de desarrollo centrado en la marca. Las empresas de administración de propiedades deben elegir los medios adecuados para promocionar sus marcas en función de diferentes clientes objetivo y tipos de propiedades, formar gradualmente el temperamento de marca de sus empleados y embarcarse en un círculo virtuoso de desarrollo de marca que se adapte a ellos en función de las marcas inmobiliarias que administran. 2.5 Tome el camino del desarrollo inteligente Con la mejora y el rápido desarrollo del nivel de vida de las personas, los proveedores de bienes raíces han tenido cada vez más en cuenta la inteligencia de las propiedades al ofrecer productos y exigen objetivamente a las empresas de administración de propiedades que implementen una gestión inteligente. Las empresas de administración de propiedades también deben adaptarse a los requisitos del desarrollo, adoptar nuevas tecnologías basadas en la gestión informática, introducir una gestión inteligente, reducir el costo laboral de la administración de propiedades, mejorar la calidad del servicio de administración de propiedades y promover una gestión avanzada. 2.6 Seguir el camino del desarrollo "orientado a las personas". El objeto de servicio de la administración de propiedades son las personas. Uno de los objetivos de la administración de propiedades es crear un entorno "limpio, civilizado, seguro y conveniente" para los propietarios y usuarios. Las empresas de gestión inmobiliaria deben defender el concepto de desarrollo científico "orientado a las personas", incorporar el toque humano en cada detalle de sus contactos y servicios con los propietarios, centrarse en la inversión emocional en los propietarios y mejorar la satisfacción de los propietarios. Todas las actividades de una empresa de administración de propiedades deben basarse en la satisfacción y satisfacción de los propietarios, y su núcleo es brindar servicios completos y de alta calidad.
Cualquier empresa de administración de propiedades debe capturar información del mercado, resaltar el concepto humanizado de los servicios inmobiliarios, ir más allá del simple mantenimiento y reparaciones, crear una atmósfera de vida de alto nivel para los usuarios de la comunidad, guiar un nuevo estilo de vida e implementar el concepto de servicio de "cero defectos". . 3. Conclusión En la actualidad, la industria de administración de propiedades se enfrenta a un momento crítico de transición de la etapa primaria a la etapa avanzada, y el entorno interno y externo de la industria de administración de propiedades está experimentando cambios importantes. Cómo resolver mejor los problemas existentes y las estrategias de desarrollo de la gestión de propiedades requiere mayores esfuerzos. :[1]Wang Guiling. Gestión de propiedades[M]. Beijing: China Price Press, 2003. [2] He Xueliang, Albert Luo (estadounidense), Wang Zirun. Gestión de propiedades en China [M]. Llevar a la fuerza: Editorial Wenhui, 2003. [3] Ji Rujin. Gestión de propiedades[M]. Shenyang: Prensa de la Universidad de Liaoning, 2001. [4] Wang Jiafu. Interpretación de la normativa de gestión inmobiliaria [M]. Beijing: China Price Press, 2003.
Problemas y contramedidas en la gestión de propiedades actual
2006 165438+11 de octubre China Property Network Con el mayor desarrollo del proceso de urbanización de mi país, la forma original de autogestión unifamiliar ha reemplazado por la gestión centralizada de propiedades urbanas en rápido desarrollo. En este importante período de transición de la gestión de la propiedad, existe una necesidad urgente de ajustar y estandarizar un sistema legal completo. Recientemente, el Tribunal de Distrito de Quanshan de la ciudad de Xuzhou llevó a cabo un análisis y una discusión exhaustivos de casi 200 disputas de administración de propiedades concluidas en los últimos tres años y descubrió algunos problemas comunes que no se pueden ignorar. 1. Los principales problemas existentes en la gestión inmobiliaria actual (1) Disputas por honorarios de gestión inmobiliaria. Además de los costos directos de administración de la propiedad estipulados en el contrato, también incluyen los costos de calefacción y agua caliente cobrados por la empresa administradora de la propiedad. Según la situación actual, la tasa de pago real de las tarifas de administración de la propiedad en la comunidad está entre el 70% y el 90%. Las principales razones por las que los propietarios se niegan a pagar las tarifas de administración de la propiedad son que la administración de la propiedad no está en su lugar. la comunidad está sucia, desordenada y pobre; las temperaturas de la calefacción y del agua caliente son bajas, el tiempo de suministro es corto, la comunidad tiene problemas como la pérdida del vehículo del propietario e instalaciones de apoyo internas incompletas; (2) Disputas sobre compensación por pérdidas de propiedad a los propietarios. Estas disputas generalmente son causadas por la pérdida de automóviles, motocicletas y bicicletas de los propietarios de las comunidades, lo que también constituye un problema de cuello de botella en la gestión de la propiedad comunitaria. Debido a las leyes y regulaciones imperfectas con respecto a las responsabilidades de seguridad en áreas residenciales, no existe una base relevante sobre cómo asignar razonablemente la responsabilidad de las empresas de administración de propiedades por pérdidas de propiedad, por lo que es probable que ocurran disputas de este tipo. (3) Disputas sobre indemnización por daños causados por instalaciones públicas en zonas residenciales. Estas disputas se deben principalmente a la mala gestión de las carreteras, alcantarillas, vallas publicitarias, tuberías, etc., por parte de las empresas de administración de propiedades en la comunidad, lo que provoca lesiones personales a los propietarios. (4) Gestionar disputas irrazonables. Estas disputas involucran principalmente a empresas de administración de propiedades que firman contratos preliminares de administración de propiedades con desarrolladores comunitarios, pero no renuevan directamente los contratos de administración de propiedades con los propietarios o comités de propietarios después de que los propietarios se mudan, y a que las empresas de administración de propiedades recuperan los honorarios de administración de propiedades de los propietarios. (5) Disputas por infracción de partes compartidas de la comunidad. Después de ingresar a la comunidad, los propietarios individuales construyeron edificios sin autorización, lo que despertó el descontento de la mayoría de los demás propietarios y obligó a la empresa de administración de propiedades a investigar y ocuparse de la construcción desordenada de los propietarios individuales. En este tipo de disputas, si la empresa de administración de propiedades investiga y castiga a los propietarios individuales por construcción desordenada, no hay restricción en el poder administrativo de aplicación de la ley, si solo disuade a unos pocos propietarios sin desmantelar las estructuras por la fuerza, inevitablemente conducirá a conflictos entre ellos; la mayoría de los propietarios y la empresa de administración de la propiedad disputas. (6) El problema del alquiler de partes públicas de la comunidad con fines de lucro. Este tipo de disputa ocurre principalmente cuando los propietarios individuales o las empresas de administración de propiedades en la comunidad usan o alquilan * * * partes de la propiedad comunitaria como espacio publicitario para obtener ganancias sin autorización. Dado que este tipo de disputa involucra la propiedad del edificio y requiere mayores ajustes a la ley de propiedad, es muy controvertido cuando ocurre. (7) Disputas por tarifas de estacionamiento en la comunidad. Estas disputas se deben principalmente a que las empresas de administración de propiedades cobran tarifas de estacionamiento, tarifas de mantenimiento de carreteras y tarifas de entrada a propietarios de automóviles privados por su propia cuenta o con el argumento de mantener el orden de gestión comunitaria. Debido a que los estándares de cobro antes mencionados de las empresas de administración de propiedades a menudo los establecen ellos mismos sin la aprobación del departamento de precios, aunque algunos son aprobados por el comité de propietarios, existe una gran controversia porque no existe una ley, reglamento o reglamento correspondiente como base. 2. Puntos ciegos legales en los conflictos de gestión inmobiliaria (1) La capacidad de contratación y la situación litigiosa de la junta de propietarios. En la gestión de bienes comunitarios, las acciones judiciales de un solo propietario a menudo involucran los intereses de todos los propietarios de la comunidad. En este momento, la participación del comité de propietarios es particularmente importante. Entonces, ¿cómo resolver la situación jurídica de la asociación de propietarios? Su capacidad para celebrar contratos de administración de propiedades y su posición en litigios civiles afecta directamente los intereses de todos los propietarios.
En la actualidad, no existen leyes y regulaciones claras para determinar la capacidad de contratación y el estado litigioso del comité de propietarios. (2) Tramitación de la gestión libre de causa. Dado que el contrato de administración de la propiedad anterior entre el promotor y la empresa de administración de la propiedad ha expirado y no existe un nuevo contrato de administración de la propiedad entre los propietarios o el comité de propietarios y la empresa de administración de la propiedad, cómo determinar las disputas de administración sin causa, especialmente los estándares de cobro. para la gestión de propiedades? En este momento, si se produce una disputa sobre las tarifas de administración de la propiedad, los estándares de las tarifas de administración de la propiedad solo pueden manejarse de acuerdo con los principios de equidad pertinentes de los Principios Generales del Derecho Civil, lo cual es demasiado arbitrario. (3) Rescisión del contrato de administración de la propiedad. Dado que las empresas de administración de propiedades generalmente firman contratos de administración de propiedades con propietarios de comunidades residenciales, cuando algunos propietarios tienen disputas de administración de propiedades con la empresa de administración de propiedades y les exigen que rescindan el contrato de administración de propiedades, inevitablemente afectará los intereses legítimos de todos los propietarios. En este momento, es necesario estandarizar cómo ejercer los derechos de rescisión del contrato de estos propietarios. Obligaciones de seguridad de la empresa de administración de propiedades. En vista de la situación actual en la que la gran mayoría de las empresas de administración de propiedades en mi país cobran tarifas bajas, cómo mantener el equilibrio de derechos y obligaciones entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades es un tema espinoso. Los estándares de cobro de las empresas de administración de propiedades deben ser consistentes con la calidad de los servicios inmobiliarios que brindan. Si el nivel de la tarifa de administración de la propiedad es relativamente alto o el contrato de administración de la propiedad estipula claramente las obligaciones de custodia de la propiedad de la empresa de administración de la propiedad para con el propietario, será más fácil determinar la responsabilidad de la empresa de administración de la propiedad cuando se produzcan pérdidas de propiedad. Sin embargo, cuando los estándares de cobro de la propiedad son bajos, una vez que la propiedad del propietario ha sido robada o dañada, la responsabilidad de la compensación sólo puede determinarse en función de si la empresa administradora de la propiedad ha cumplido con las obligaciones de seguridad necesarias, lo cual es difícil de estandarizar. (5) División de responsabilidades entre comités de vecinos y empresas administradoras de propiedades. En muchas comunidades urbanas no sólo existen organizaciones autónomas de residentes urbanos, es decir, comités de residentes, sino también empresas de administración de propiedades contratadas por los propietarios. En este momento, cómo dividir las responsabilidades específicas de los comités vecinales y las empresas de administración de propiedades es crucial para proteger los derechos e intereses legítimos de los propietarios. Según las leyes y reglamentos vigentes, aún no se han aclarado las responsabilidades legales de los comités vecinales y las empresas de administración de propiedades. (6) Autoridad de las empresas de administración de propiedades. La construcción desordenada de zonas residenciales por parte de propietarios individuales es uno de los principales problemas que afectan a las empresas de gestión inmobiliaria. En las circunstancias actuales, la sociedad administradora de inmuebles sólo tiene derecho a ejercer los servicios de administración de acuerdo con lo establecido en el contrato de administración de inmuebles. Cuando un propietario individual se niega a escuchar las disuasiones y construye un edificio sin autorización, la empresa de gestión inmobiliaria suele quedar indefensa, a menudo incapaz de hacer nada debido a las limitaciones de los poderes administrativos de aplicación de la ley. Actualmente es posible intentar conceder ciertos derechos relevantes a las empresas de administración de propiedades. 3. Varias sugerencias para mejorar la administración de propiedades (1) Firmar un contrato de administración de propiedades claro y detallado. Tanto los propietarios como las empresas de administración de propiedades deben firmar contratos de administración de propiedades con contenido detallado, contenido claro y derechos y obligaciones claros como un medio importante para prevenir disputas sobre administración de propiedades. Al firmar un contrato de administración de propiedades entre un propietario y una empresa de administración de propiedades, se deben seguir los principios de voluntariedad, justicia, igualdad de compensación y buena fe. El contenido del contrato debe estipular claramente las posibles disputas que puedan surgir. Al determinar los derechos y obligaciones de ambas partes, el nivel de los servicios de administración de propiedades proporcionados por la empresa de administración de propiedades debe determinarse en función del nivel de cobro de las tarifas de administración de propiedades. (2) Establecer un comité de propietarios de conformidad con la ley. Como propietario de una comunidad, debe establecer activa y legalmente un comité de propietarios para proteger los derechos del comité de propietarios y brindarle comodidad para ejercer sus poderes y salvaguardar los intereses de los propietarios. El comité de propietarios está compuesto por propietarios que pueden representar los intereses de los propietarios y ejerce sus facultades de conformidad con lo dispuesto en las leyes y reglamentos. Los servicios de administración de propiedades proporcionados por las empresas de administración de propiedades deben revisarse y supervisarse de manera oportuna. Las empresas de administración de propiedades que perjudican los intereses de los propietarios deben rescindir rápidamente el contrato de administración de propiedades o reclamar derechos civiles mediante un litigio. (3) Las empresas de administración de propiedades brindan servicios de administración de propiedades según contratos. Los servicios de administración de propiedades bien pensados son la esperanza común de todos los propietarios de comunidades. Las empresas de administración de propiedades deben mejorar aún más el nivel de administración de propiedades cuando los derechos y obligaciones estén claramente definidos en el contrato, garantizar que los servicios de administración de propiedades proporcionados cumplan o superen el nivel de los honorarios de administración de propiedades, promover un círculo virtuoso de servicios de administración de propiedades y propiedades honorarios de administración y realizar la realización de servicios de administración de propiedades y honorarios de administración de propiedades. Una situación beneficiosa para las empresas de administración de propiedades. (D) Resaltar el papel del comité de administración de propiedades. A juzgar por la situación actual de la administración de propiedades, los propietarios individuales a menudo se encuentran en el lado débil cuando surgen disputas de administración de propiedades con las empresas de administración de propiedades. Pero es innegable que algunos propietarios se niegan injustificadamente a pagar tarifas de administración de propiedades para beneficio personal, o acusan injustificadamente a las empresas de administración de propiedades por sus servicios de administración de propiedades. En este momento, el comité de propietarios debe participar activamente en las disputas entre propietarios individuales y empresas de administración de propiedades, equilibrar los derechos y obligaciones entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades y salvaguardar los intereses legítimos de la gran mayoría de los propietarios de la comunidad en la mayor medida posible. medida. (5) Condiciones especiales del contrato por daños personales y materiales al propietario.
En función de las disputas comunes por pérdidas de propiedad y lesiones personales entre propietarios y empresas de administración de propiedades, se deben realizar acuerdos especiales en el contrato de administración de propiedades. Este acuerdo especial tiene implicaciones positivas tanto para los propietarios como para las empresas de gestión inmobiliaria. Una vez que surge una disputa sobre los asuntos anteriores, ambas partes pueden manejarla de acuerdo con el contrato para evitar la situación embarazosa de discusiones interminables. (6) El comité de propietarios contrata asesoría legal. Con base en la experiencia madura de la administración de propiedades extranjeras, el comité de propietarios puede contratar abogados con conocimiento profesional en administración de propiedades como asesores legales, quienes pueden revisar y supervisar de manera efectiva la firma y ejecución de los contratos de administración de propiedades, brindar la asistencia legal necesaria a los propietarios. comité, y promover que las empresas de administración de propiedades cumplan con Proporcionar servicios de administración de propiedades de manera diligente y responsable de acuerdo con las disposiciones contractuales y los requisitos legales. Aunque aumentará los gastos del propietario, es muy importante proteger los derechos e intereses legítimos del propietario.