El 15 de enero de 2021, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó los 70 cambios en los precios de la vivienda en ciudades grandes y medianas de 2020. Si bien mantuvieron una tendencia constante y estable, los precios de la vivienda en 70 ciudades mostraron una tendencia "altista" a finales de año. del mercado inmobiliario no se puede subestimar.
Si se analiza todo el año 2020, afectado por muchos factores, la curva de aumento de precios es bastante tortuosa, lo que se puede resumir a grandes rasgos como: lento en el primer trimestre, repuntando en el segundo trimestre, recurriendo al ajuste después del tercer trimestre y alcanzando su punto máximo en febrero. Después de entrar en el cuarto trimestre, las ciudades de primer nivel volvieron a liderar el aumento, convirtiéndose en una de las características más significativas del año pasado. p>Desde el punto de vista de la distribución regional, la situación de “calor en el sur y frío en el norte” se prolongó casi todo el año, y las ciudades del sur estuvieron durante mucho tiempo a la cabeza de la lista de descensos. p>
A largo plazo, hay profundas motivaciones internas detrás de estos dos fenómenos. Los expertos creen que esto no es sólo un reflejo de la ley del crecimiento económico y el efecto de la política monetaria determinará la dirección futura de la propiedad. mercado en gran medida.
El cuarto trimestre muestra los resultados regulatorios
El brote de la nueva epidemia de neumonía de la corona es el mayor factor perturbador para el mercado inmobiliario en 2020. Las transacciones fueron. lento y el crecimiento de los precios de la vivienda en 70 ciudades se mantuvo estable durante el primer trimestre.
Luego, el mercado comenzó a recuperarse en abril de 2020 y los precios de la vivienda también se recuperaron. Las tendencias de los precios de la vivienda en junio fueron "estables". con ligero aumento", "ligeramente aumentado" y "ligeramente aumentado". Durante este período, el pánico se extendió en algunas ciudades del este y los precios de la vivienda aumentaron irracionalmente.
Para estabilizar la situación, los precios de la vivienda Continuó aumentando En respuesta a las expectativas del mercado, los reguladores hicieron sucesivamente declaraciones políticas. Además de aclarar más "no especulación inmobiliaria" y "tres estabilidad" (estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas), también propusieron. "Insistir en no utilizar el sector inmobiliario como medio a corto plazo para estimular la economía". Además, se propuso por primera vez el "Sistema de gestión prudencial de financiación inmobiliaria" para la gestión cuantitativa de la financiación inmobiliaria y se interpretó como un importante. política vinculante para la industria.
Al mismo tiempo, con la introducción gradual de medidas temporales de flexibilización monetaria durante la epidemia, el tono general de la política monetaria ha vuelto a ser "estable y neutral". En la segunda mitad del año pasado, el mercado inmobiliario se enfrió gradualmente. En el cuarto trimestre, los efectos de la regulación realmente se pusieron de relieve. Las estadísticas de la Oficina de Estadísticas muestran que del 10 de junio al 12 de febrero, entre 70 grandes y medianas. En ciudades de tamaño similar, el número de ciudades con precios de vivienda en aumento se ha reducido a menos de 45 (inclusive), y el número de ciudades con precios de vivienda en caída también ha aumentado significativamente en el segundo y tercer trimestre.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación Yiju de Shanghai, los precios de las viviendas nuevas en 70 ciudades grandes y medianas aumentaron un 0,1% mensual y un 2,1% interanual, los cuales fueron los más bajos desde el segundo trimestre.
Cabe señalar que lo sorprendente es que las ciudades de primer nivel volvieron a liderar el aumento en el cuarto trimestre del año pasado, el precio de las viviendas nuevas en las ciudades de primer nivel aumentó un 0,3. que fue mayor que el de las ciudades de segundo y tercer nivel en 0,1. El precio de las casas de segunda mano aumentó un 0,6 con respecto al mes anterior, lo que fue significativamente mayor que el 0,1 y 0,2 en las ciudades de segundo y tercer nivel.
Guangzhou se convirtió en la ciudad de primer nivel más activa en el cuarto trimestre. Junio de 5438 En febrero, los precios de las viviendas nuevas y de segunda mano en Guangzhou aumentaron un 0,7% intermensual, ocupando el segundo lugar entre 70 ciudades grandes y medianas.
Debido a las primeras y más poderosas políticas de control del mercado inmobiliario, los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel se han mantenido estables durante mucho tiempo, con pocos altibajos significativos. Por el contrario, según las estadísticas oficiales, las ciudades de segundo y tercer nivel llevan mucho tiempo liderando los precios de la vivienda.
Con respecto a la "reversión" de las ciudades de primer nivel, Yan Yuejin, director del centro de estudios del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghai, dijo al reportero del 21st Century Business Herald que en los últimos años, el tercer - y las ciudades de cuarto nivel se han beneficiado principalmente de los dividendos de la reforma de los barrios marginales. La ciudad se ha beneficiado principalmente del New Talent Deal, y los precios de la vivienda se han visto significativamente respaldados. Sin embargo, a medida que el auge de la reforma inmobiliaria disminuyó y la política monetaria volvió a la neutralidad, reapareció el valor de las ciudades de primer nivel. Por supuesto, los precios de la vivienda en algunas ciudades de segundo nivel en el este todavía tienen mucho apoyo positivo, pero no son tan buenos como el efecto de aglomeración en las ciudades de primer nivel.
En cuanto al aumento de los precios de la vivienda en Guangzhou, es el resultado de los efectos combinados de las políticas de introducción de talentos, los efectos colaterales de Shenzhen-Dongguan y el aumento compensatorio de las "depresiones de precios".
Impacto potencial de la movilidad de la población
Desde la perspectiva de la distribución regional, los precios de la vivienda mostraron el año pasado una situación de "calor en el sur y frío en el norte". Las ciudades del sur son más fuertes que las del norte en términos de cantidad de precios de vivienda y tasa de crecimiento. Entre ellas, había 7 ciudades donde el aumento intermensual de los precios de las viviendas nuevas en junio de 5.438 superó el 0,5 en febrero, incluidas Yangzhou, Guangzhou, Fuzhou, Hefei, Xining, Xiamen y Dandong, la mayoría de las cuales eran ciudades del sur.
Después de que la epidemia se estabilizara el año pasado, el mercado inmobiliario del sur se recuperó más rápido que el del norte.
Zhang Bo, director de la sucursal del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Anjuke, dijo al reportero del 21st Century Business Herald que la movilidad de la población, especialmente la relajación de las políticas de talento en las ciudades centrales de primer y segundo nivel, ha llevado a que la población desemboca en el delta del río Yangtze, la Gran Área de la Bahía y el tramo medio del río Yangtze. La tendencia hacia las aglomeraciones urbanas se está volviendo cada vez más evidente, lo que ha sido muy evidente en los últimos tres años. El año pasado, la presión sobre los precios de la vivienda en ciudades como Shenzhen, Hangzhou y Ningbo fue alta, lo que estuvo directamente relacionado con el aumento de la demanda provocado por la afluencia de población. Esta es también la razón principal de la rápida recuperación del mercado inmobiliario del sur. después de que la epidemia se estabilizara.
Al mismo tiempo, después de varios años de regulación continua y profunda consolidación del mercado, la demanda también está regresando por etapas. Entre ellos, el flujo de retorno desde ciudades del sur como Shanghai y Guangzhou es particularmente obvio. En el norte, las ciudades centrales representadas por Beijing también han entrado en un período de fuerte retorno, pero el ritmo es aún más lento que en el sur.
También dijo que la oferta del mercado de tierras en ciudades del norte como Zhengzhou, Tianjin, Jinan y Qingdao aumentó significativamente de 2018 a 2019, lo que resultó en un exceso de oferta en el mercado, junto con la baja afluencia de población general. Demanda El crecimiento es ligeramente menos sostenible. Estos factores han llevado a que el comportamiento de los precios de la vivienda haya sido “fuerte en el sur y débil en el norte”.
Sin embargo, Zhang Bo cree que este fenómeno se aliviará en 2021, y ciudades del norte como Tianjin, Jilin y Qinghai, e incluso algunas ciudades de segundo nivel en el noreste, pueden marcar el comienzo de la recuperación en el primer trimestre. Sin embargo, considerando la tendencia general del crecimiento económico y la movilidad de la población, es fundamentalmente difícil mejorar completamente la situación de "un sur fuerte y un norte débil" en el corto plazo.
De cara a la tendencia de los precios de la vivienda en 2021, la política todavía se considera el factor decisivo. La mayoría de los entrevistados señalaron que con la implementación gradual de las "tres líneas rojas" y la introducción de un sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios en el sector bancario, el sector inmobiliario seguirá desapalancandose tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda, lo que Será de gran ayuda para el desarrollo estable del mercado.
Xu Xiaole, analista jefe de RealData, cree que con el regreso de la política monetaria neutral, la caída del entorno de crédito inmobiliario flexible y la continua profundización de "una ciudad, una política", el aumento de Los precios de la vivienda en las ciudades de todo el país se reducirán gradualmente.
Sin embargo, también señaló que el mercado en 2021 seguirá concentrado en las ciudades centrales, por lo que algunas ciudades aún enfrentarán una mayor presión sobre los precios de la vivienda. Los datos de RealData muestran que en la primera semana de 2021, las ciudades con índices de sentimiento de mercado más altos están ubicadas principalmente en el tramo medio y bajo del río Yangtze. Ciudades como Shanghai y Hefei tienen índices de prosperidad más altos, lo que ejercerá una mayor presión sobre los precios de la vivienda. en estas ciudades en el corto plazo.
Yan Yuejin dijo que en los últimos años, los métodos de control del mercado inmobiliario de China se han vuelto más diversificados y flexibles, y se han implementado gradualmente mecanismos a largo plazo. Por lo tanto, la estabilidad de los precios de la vivienda en el futuro sigue siendo un evento de alta probabilidad. Aunque existe una fuerte fuerza impulsora para el aumento de los precios de la vivienda en la región, el mercado no experimentará fluctuaciones importantes bajo la orientación política de "resolver los problemas pendientes de la vivienda en las grandes ciudades".