En los últimos dos años, los apartamentos con servicios se han convertido en el nuevo favorito del mercado inmobiliario. Como tipo de inversión inmobiliaria emergente en los últimos años, los inversores lo consideran una propiedad emergente y los promotores la consideran una propiedad emergente. nuevo punto de crecimiento de beneficios. Entonces, ¿qué es un apartamento con servicios? Los apartamentos con servicios significan "servicios estilo hotel, gestión estilo apartamento" y tienen un alto posicionamiento en el mercado. Integran instalaciones residenciales multifuncionales como residencias, hoteles y clubes, y tienen potencial tanto de "uso propio" como de "inversión". En el mercado inmobiliario de China, los apartamentos con servicios están en aumento. Durante un tiempo pareció que todas las oficinas SOHO, el turismo de larga duración, los viajes de negocios e incluso las inversiones inmobiliarias estaban enfocados a este mercado. En 2004, las propiedades estilo hotel en Beijing, Shanghai y Guangzhou estaban en pleno auge. Según la investigación de la industria en los países desarrollados, los apartamentos con servicios son un tipo de propiedad que se desarrollará y existirá durante mucho tiempo después de que un país y una región se desarrollen hasta una determinada etapa. Simplemente se ha vuelto popular en nuestro país, pero porque. tiene la calidad de un hotel, también es más bajo que El precio del hotel puede satisfacer las necesidades de muchos negocios, inversiones y personas de alto nivel en casa, por lo que definitivamente se convertirá en una propiedad emergente única y atractiva en las grandes ciudades, provincias. capitales de todo el país, ciudades desarrolladas y centros regionales.
Los apartamentos con servicios son similares al concepto SOHO que se discutió acaloradamente el año pasado. Ambos combinan el concepto de vida con servicios estilo hotel y oficina en casa, pero el concepto SOHO proporciona a los residentes una oficina relativamente completa. espacio, ignorando las instalaciones y servicios de soporte de cinco estrellas, la función principal de su diseño es cumplir con los requisitos de la oficina en casa;
La industria también está prestando cada vez más atención a esto. Se informa que del 2 al 4 de abril se celebrará en Beijing el foro "Diseño, promoción y marketing de apartamentos con servicios". Recientemente, los periodistas entrevistaron a personas relevantes sobre este tema.
La singularidad de los apartamentos con servicios
El gerente Lin Yue del Departamento de Marketing Inmobiliario de Xinzun cree que los apartamentos con servicios se refieren a propiedades cuya estructura arquitectónica es similar a la de un hotel, y la persona responsable para la gestión Las empresas inmobiliarias ofrecen servicios de estilo hotelero, como limpieza de habitaciones, lavandería, etc., y las habitaciones están equipadas con un juego completo de muebles y equipamiento de cocina. En pocas palabras, integran los servicios de alto nivel de las estrellas. hoteles en la vida diaria. El comprador es propietario de la unidad y puede vivir en ella, alquilarla o revenderla. Es una propiedad integral que no solo brinda los servicios profesionales de un hotel sino que también tiene la privacidad y el estilo de vida de un apartamento privado.
Los apartamentos con servicios no sólo absorben las funciones de servicio y los modelos de gestión de los hoteles con estrellas, sino que también absorben las características de los edificios de oficinas en la era de la información. Tienen buenas condiciones de comunicación y pueden proporcionar servicios específicos, como secretaría. Servicios de , información y traducción. El servicio es un concepto de gestión de propiedades muy completo que integra múltiples funciones, como residencias, hoteles y clubes.
Los tipos de apartamentos con servicios varían desde decenas hasta cientos de metros cuadrados, que pueden satisfacer las necesidades individuales de los usuarios. La decoración se unifica con la decoración fina, y se incluye un conjunto completo de electrodomésticos y diseño del hogar. proporcionó. . Los diferentes tipos de apartamentos también tienen diferentes estilos. En términos de servicios, los servicios de estilo hotel se brindan de acuerdo con las necesidades de los residentes. Al mismo tiempo, otras instalaciones auxiliares incluyen bancos, clubes, pequeños supermercados y otros artículos.
El diseño del proyecto del aparthotel en sí también es personalizado. No se puede reducir a una forma general, porque la base de clientes del aparthotel son empleados de alto nivel, gerentes, presidentes, etc. empresas multinacionales Su administración de propiedades es administrada directamente por un hotel con calificación de estrellas o administrada por una empresa inmobiliaria con experiencia hotelera. Esto elimina las dudas del propietario sobre la calidad de la empresa de administración de propiedades y puede brindar a los huéspedes un servicio completo y de alta gama. servicios.
La característica más importante de elegir un apartamento estilo hotel para vivir es la libertad y la comodidad, y el precio es relativamente bajo. Puede obtener varios servicios estilo hotel en cualquier momento, como lavandería y cambio de sábanas. , etc. Generalmente, las instalaciones públicas de los apartamentos con servicios son similares a las de los hoteles, por lo que también se puede resaltar la identidad y el estilo de los residentes. A medida que mejoran los niveles de vida y los gustos de las personas, también aumentan sus necesidades de calidad de vida. Los apartamentos con servicios pueden satisfacer esta necesidad de este grupo específico de personas.
Los apartamentos con servicios se pueden dividir en dos tipos: apartamentos residenciales y apartamentos comerciales según sus usos: los apartamentos residenciales se utilizan principalmente para vivir, con cocinas, balcones y baños separados, los apartamentos comerciales se utilizan para negocios; oficinas, este tipo de apartamento no tiene cocina independiente ni balcón. Los dos se enfrentan a consumidores diferentes.
Todos los apartamentos con servicios de éxito tienen características similares: están ubicados en zonas prósperas y rodeados de un gran número de consumidores e inquilinos potenciales. Los clientes están cerca. La ubicación llena un vacío en el área para viviendas más pequeñas.
Lin Yue señaló que, en comparación con los hoteles inmobiliarios, los apartamentos individuales y los apartamentos comerciales, los apartamentos con servicios tienen similitudes y diferencias:
La diferencia entre los hoteles inmobiliarios y los apartamentos con servicios. Los hoteles inmobiliarios se originaron en los Estados Unidos en la década de 1970 y están ubicados principalmente en centros turísticos con climas templados. En pocas palabras, una propiedad hotelera es una propiedad en la que un consumidor o un inversor individual compra el derecho a utilizar una instalación turística durante un período de tiempo específico. El hotel divide cada habitación en derechos de propiedad independientes y los vende a inversores. Los inversores generalmente no viven en el hotel, pero confían al hotel la operación y gestión de las habitaciones para obtener un retorno de la inversión. También recibirás una estancia gratuita en el hotel durante un periodo de tiempo determinado. Es un formato de negocio que combina la industria inmobiliaria, hotelera y turística. Los apartamentos con servicios varían en tamaño, con más o menos dormitorios y están equipados con todas las comodidades, como cocinas interiores. Los apartamentos con servicios adoptan una administración estilo hotel y brindan a los residentes un hotel con calificación de estrellas, pero los cargos son más baratos que los de los hoteles.
La diferencia entre un apartamento de soltero y un apartamento con servicios. Los consumidores de apartamentos individuales son jóvenes con buenos ingresos y que prestan atención a la calidad de vida. Por lo tanto, los estándares de decoración y la configuración de la propiedad son mucho más simples que los de los apartamentos con servicios. Al mismo tiempo, la superficie de los apartamentos individuales es menor, generalmente inferior a 50 metros cuadrados, con el fin de reducir el precio total y satisfacer las necesidades de compra de los jóvenes. Los consumidores de apartamentos con servicios son altos trabajadores administrativos, gerentes y presidentes, y las propiedades son administradas por hoteles con estrellas o empresas inmobiliarias con experiencia hotelera.
La diferencia entre apartamentos de negocios y apartamentos con servicios. Los apartamentos comerciales se centran en los negocios, con grandes espacios en la estructura del edificio y diferentes tamaños. La mayoría de ellos se venden en bruto para facilitar su posterior renovación junto con las necesidades de la oficina. Al igual que los apartamentos ESTUDIO para empresas que han aparecido en el mercado, aunque están finamente decorados y algunos están equipados con poco mobiliario, generalmente son más adecuados para uso de oficina. Las agencias de servicios de apoyo también brindan principalmente servicios de oficina, como correo e impresión. Las instalaciones públicas de los apartamentos con servicios son similares a las de los hoteles. Además de contar con agencias de servicios hoteleros, también brindan servicios a domicilio como bancos, discotecas y supermercados.
El mercado de apartamentos con servicios de Beijing ha sido fuerte
Los analistas de mercado de Fengshang Brokerage señalaron a los periodistas que entre los apartamentos de alta gama, los apartamentos con servicios son diferentes de los apartamentos de alta gama comunes. Apartamentos con servicios de gestión estilo hotel. En el mercado tradicional, los apartamentos con servicios se alquilan básicamente pero no se venden, como Ascott, Guomao, etc. Los proyectos para la venta sólo han aparecido en los últimos años, como Wangzuo, Dingji·Jiahua Century, etc. Según las estadísticas, a finales del primer trimestre de este año, había más de 100 proyectos de apartamentos de lujo en Beijing, incluidos casi 40 apartamentos con servicios, que proporcionaban cerca de 30.000 unidades residenciales. Concentrado principalmente en seis áreas urbanas importantes, de las cuales los distritos de Chaoyang y Dongcheng representan el 80% de la oferta de apartamentos de alta gama de la ciudad. El precio medio de alquiler de apartamentos con servicios en el mercado es de 24,5 dólares estadounidenses por metro cuadrado al mes. Casi el doble que un apartamento normal de alta gama. Según información proporcionada por CBRE, los altos directivos de empresas extranjeras en Beijing, así como el personal de asociaciones extranjeras en Beijing y embajadas en China, constituyen el principal grupo de demanda de apartamentos con servicios en Beijing. Algunas pequeñas empresas también lo utilizan como propiedades comerciales y residenciales. Esperan vivir en el centro de la ciudad o en una zona con transporte conveniente, con la configuración de hardware de un hotel tradicional, un alto nivel de servicio puerta a puerta y, lo más importante, una sala de estar de estilo familiar que tenga la Privacidad y ambiente de vida hogareño, pero también tiene la calidad de un hotel de alta gama. Buen ambiente y servicio profesional.
Esta persona cree que la razón por la que los apartamentos con servicios tienen precios de alquiler más altos es inseparable de sus propias ventajas. Los apartamentos con servicios combinan las ventajas de los hoteles y apartamentos tradicionales.
La mayoría de ellos están ubicados en centros de negocios maduros, áreas donde se reúnen y fluyen empresas extranjeras y personal extranjero. Estas áreas cuentan con instalaciones de servicios completas, como edificios de oficinas, hoteles y centros de negocios. Tienen la configuración de hardware de apartamentos y alquileres de alta gama. empresas profesionales de administración de propiedades hoteleras o empresas de administración de apartamentos con servicios La gestión del check-in brinda una gran comodidad a la vida de los residentes y la calidad del servicio con calificación de estrellas satisface plenamente las necesidades de estos clientes. Al mismo tiempo, la base de clientes relativamente independiente y estable también ha aportado considerables ingresos por alquiler a los apartamentos con servicios.
De hecho, las ventajas únicas de los apartamentos con servicios ya han surgido. En los últimos dos años, en el mercado de alquiler de apartamentos de alta gama en Beijing, los alquileres han seguido cayendo debido al fuerte aumento de la oferta general. Los alquileres de algunas propiedades han caído más del 50%. como Guomao y Kerry Center, por el contrario, los apartamentos tienen una tendencia ascendente y los precios reales de alquiler de las transacciones generalmente fluctúan menos del 5%. Obviamente, en comparación con los apartamentos normales de alta gama, el nivel de alquiler de los apartamentos con servicios es más alto.
Las características de inversión de los apartamentos con servicios
Según Cai Weijie, responsable del promotor Jinqiao International Apartment, debido a la mayor movilidad de la población en algunas ciudades grandes y medianas , algunos jóvenes son principalmente Surgió el modelo familiar, una tendencia que condujo directamente a la aparición de apartamentos con servicios. Los apartamentos con servicios son un concepto de propiedad completamente nuevo. Al mismo tiempo, en las ciudades grandes y medianas se ha formado una clase de empresarios de alto nivel. Esta clase tiene un poder adquisitivo considerable y la gestión inmobiliaria tradicional ya no puede adaptarse a su ritmo de vida acelerado. Desde otra perspectiva, la adhesión de China a la OMC traerá a Beijing un gran número de pequeñas y medianas empresas extranjeras, porque actualmente grandes empresas multinacionales internacionales han establecido oficinas en Beijing. Para las pequeñas y medianas empresas que carecen de solidez financiera y desean comodidad y precios asequibles, los apartamentos con servicios serán su opción ideal.
Zhang Mi, del Departamento de Consultoría de Inversiones de Xinzun Real Estate Brokerage Company, cree que los apartamentos con servicios integran múltiples funciones, como residencias, hoteles y clubes, y tienen dos significados: "uso propio" e "inversión". . No es inferior al hotel en términos de instalaciones de hardware, pero sí mejor que el hotel en términos de servicio. También se diferencia de la oficina central en el concepto SOHO. Cuenta con las instalaciones y servicios de un hotel de estrellas. Los apartamentos con servicios deberían ofrecer servicios más personalizados en el futuro, porque la mayoría de los clientes que alquilan aquí son personas altamente educadas, de alta calidad e internacionales. Deben ser diferentes de los del mercado en términos de decoración, tipo de apartamento, ambiente y apoyo. instalaciones, etc. otras propiedades, resaltando la propia personalidad. Sólo así es un factor importante para conseguir el retorno de la inversión. Los apartamentos con servicios son la primera opción para los compradores de viviendas de inversión, especialmente para aquellos que viven en otros lugares. En general, los alquileres de hoteles son alrededor de un 30% más altos que los de apartamentos. Los servicios de los apartamentos ordinarios están por detrás de los de los hoteles. Los apartamentos con servicios tienen las ventajas de una superficie de construcción pequeña, una gestión sencilla, servicios e instalaciones completos y un alquiler sencillo. incomparable con otros proyectos inmobiliarios.
Sin embargo, como proyecto de gama media a alta, los apartamentos con servicios consumen más fondos y tienen un ciclo de retorno más largo que las residencias normales, por lo que son más adecuados para inversores a medio y largo plazo.
Por otro lado, los proyectos de inversión en apartamentos con servicios deben tener condiciones muy estrictas.
Zhang Mi señaló que la inversión en apartamentos con servicios debería realizarse en lugares adecuados. El área CBD del distrito de Chaoyang y la Villa de los Juegos Asiáticos son las áreas más activas para las actividades comerciales internacionales en Beijing. En los últimos dos años, también han sido las áreas más populares para la economía de Internet. Los trabajadores de cuello se han reunido en estas áreas. No hace falta decir que es conveniente establecerse y comprar una casa aquí. Más importante aún, hay más oportunidades y menores costos. personas, capital e información en esta área para lograr rápidamente el éxito. Estos puntos calientes son los más adecuados para la inversión en apartamentos estilo hotel.
Con el desarrollo del mercado, ha surgido un nuevo formato de apartamentos con servicios. Según noticias de Beijing-Hong Kong Property Development Co., Ltd., el desarrollador de City Plaza y Metropolis Huating, han lanzado. Un apartamento de negocios estilo hotel, provisionalmente denominado "Metropolitan International". Este es un nuevo producto que combina apartamentos estilo hotel con SOHO y crea una nueva interpretación. Si bien considera plenamente las necesidades individuales de diversas empresas, también satisfará los requisitos de alojamiento de alta gama de las personas.
Este nuevo modelo divide racionalmente la sala de estar en dos áreas principales: sala de estar y oficina. No solo tiene la sala de estar de alta gama de un apartamento estilo hotel, sino que también satisface las necesidades del área comercial de alta gama de SOHO. También está equipado con un club de cinco estrellas. Lo que es más llamativo es que agrega un nuevo concepto de centro de negocios 24 horas sobre la base de SOHO, donde podrá disfrutar de servicios de secretaría 24 horas, servicios de traducción 24 horas y servicios de conferencias 24 horas. Como resultado, este tipo de apartamento empresarial estilo hotel no sólo llena el vacío en la falta de servicios de soporte de un edificio de oficinas de nivel 5A en SOHO, sino que también puede crear de manera más completa un espacio de oficinas de nivel súper 5A.
Está surgiendo la crisis de inversión en los apartamentos con servicios de Shanghai
El mercado inmobiliario de Shanghai está experimentando un período "dorado" sin precedentes. El aumento de los precios de la vivienda ha atraído a muchos inversores inmobiliarios a invertir en él. Los informes sobre decenas de miles de millones de fondos que fluyen hacia el mercado inmobiliario de Shanghai ya han echado más leña al fuego. El líder de la industria, Pan Shiyi, dijo recientemente: "El mercado inmobiliario de Shanghai es un pedazo de hierro candente que no se puede tocar. La inversión en apartamentos con servicios no es una excepción".
Según un experto de la industria, no importa cómo los desarrolladores eviten los detalles especulativos de los apartamentos con servicios, de hecho, en muchos apartamentos pequeños, la proporción de inversores es superior al 50% y se utilizan para auto- ocupación La proporción es muy pequeña.
El floreciente mercado inmobiliario de Shanghai ha provocado que los inversores se involucren en especulaciones a corto plazo, con la esperanza de obtener ganancias rápidas y marcharse. Esta mentalidad prevalece aún más entre los inversores en apartamentos con servicios. Después de comprar un apartamento con servicios, la mayoría de los especuladores suelen revenderlo rápidamente para obtener ganancias con la diferencia de precio.
Sin embargo, precisamente debido a las expectativas de la gente sobre auges de precios a corto plazo, muchos expertos han comenzado a advertir que el aumento excesivo de los precios de la vivienda provocado por la especulación excesiva ha provocado que el mercado inmobiliario de Shanghai entre en sus primeras etapas. de una burbuja. Los inversores de Zhejiang, principales especuladores del mercado inmobiliario de Shanghai, ya dan señales de retirar sus inversiones y parecen confirmar algunos cambios sutiles.
En lo que respecta a los apartamentos con servicios, los inversores tradicionales a corto plazo pueden enfrentarse a mayores riesgos de inversión en las circunstancias actuales. Si el apartamento en cuestión no se puede revender inmediatamente, las pérdidas del inversor rondarán el 10%. esquina. Especialmente cuando el concepto de apartamentos con servicios todavía está "de moda", debido al concepto vago, algunos desarrolladores pescan en aguas turbulentas y venden sus propios productos bajo la apariencia de apartamentos con servicios, y la mayoría de estos productos ahora se han convertido en herramientas inmobiliarias. . Como resultado, los productos de apartamentos estilo hotel están creciendo rápidamente y los compradores tienen más opciones para elegir. Los posibles compradores de propiedades de segunda mano se están desviando en gran número, lo que reducirá aún más el espacio de circulación de propiedades de segunda mano, lo que hará que el espacio de circulación de las propiedades de segunda mano se reduzca aún más. A los inversores de familias pequeñas les resulta más difícil obtener efectivo a corto plazo.
De hecho, los expertos del sector señalan que los apartamentos con servicios en sí mismos son un producto de pura inversión. Sin embargo, actualmente hay muchos apartamentos con servicios que realmente no tienen su connotación y no han constituido una inversión fuerte en términos de inversión. software y hardware Por lo tanto, muchos inversores se han involucrado ciegamente en operaciones a corto plazo y han perdido el verdadero significado de invertir en apartamentos con servicios.
Yinggang J010
El desarrollo y la inversión de apartamentos con servicios se enfrentan principalmente a cuatro riesgos principales
Shen Hao, un agente inmobiliario del Departamento de Desarrollo del Mercado de Sunchi, cree que en la actualidad, los hoteles El desarrollo y la inversión de apartamentos estilo hotel se enfrentan principalmente a cuatro riesgos principales:
Primero, a medida que las propiedades de los apartamentos con servicios se subdividan cada vez más, los inversores se desviarán. Por ejemplo, City Holidays pone más énfasis en las funciones comerciales, mientras que Yadong Mingzao pone más énfasis en la "residencia". En términos generales, la tasa de rendimiento de la inversión residencial es inversamente proporcional a la atención de la gente al mercado de inversión residencial, es decir, cuando más y más personas alquilan sus residencias para obtener rendimientos, el nivel de alquiler en el mercado de alquiler disminuirá en consecuencia. Por lo tanto, como hoy en día hay una base de clientes relativamente concentrada de apartamentos con servicios, los inversores, si hay una mejor manera de invertir, definitivamente cambiarán sus objetivos.
La segunda es la cuestión de la planificación y el diseño de los apartamentos con servicios. Muchos promotores están ansiosos por lograr un éxito rápido, lo que hace que el diseño de algunos apartamentos con servicios sea insatisfactorio.
Incluso algunos de los proyectos iniciados ahora están diseñados con materiales sobrantes de parcelas ya construidas. Hay algunos problemas de orientación, pasillos, etc., y no pueden satisfacer las necesidades específicas de los residentes de los apartamentos con servicios: como la falta de lavandería y comida. entrega y otros servicios.
La tercera cuestión es la renta esperada de los inversores. Hoy en día, la mayoría de los productos de apartamentos con servicios en el mercado se componen de cientos de pequeñas unidades divididas en propiedades. La gran cantidad de productos en el mercado afecta el precio de alquiler en el mercado regional, especialmente después de la entrega, la oferta de alquiler en el mismo lugar; aumenta repentinamente, el comportamiento inversor de muchos compradores para alquilar propiedades se ha vuelto cada vez más intenso, y algunos arrendadores ansiosos por obtener resultados rápidos bajarán el alquiler, lo que resultará en una disminución del retorno de la inversión y una extensión de la inversión. período de recuperación.
En cuarto lugar está la cuestión de los precios. Es razonable que el precio unitario de los apartamentos con servicios sea entre un 10% y un 20% más alto que el de otras residencias. Sin embargo, el precio de muchos apartamentos con servicios también aumenta día a día. El número de apartamentos con servicios por valor de decenas de miles de yuanes por metro cuadrado sigue aumentando y los precios se han desviado seriamente del mercado. Además, los apartamentos con servicios también tienen problemas comunes, como una baja tasa de ecologización, ascensores abarrotados en el edificio, pasillos estrechos y residentes complejos.
¿Cómo evitar riesgos en la inversión? Shen Hao cree que lo primero es considerar la ubicación de manera integral. Detrás del actual aumento de apartamentos con servicios hay factores como el aumento de la oferta regional y productos similares que afectan el retorno de la inversión (alquiler). Por lo tanto, antes de tomar una decisión de inversión, se debe examinar el mercado de alquiler en el área y elegir un valor analógico adecuado para calcular la racionalidad del precio de venta por metro cuadrado, si el área tiene ventajas geográficas, como transporte conveniente, y si es mejor; estar cerca de existentes o en construcción El tránsito ferroviario en el área de los edificios alrededor de bienes raíces con edificios en su mayoría comerciales es mejor que las áreas residenciales, y las áreas cercanas con pocos proyectos similares son mejores que aquellas en áreas demasiado concentradas.
En segundo lugar, los proyectos inmobiliarios deben tener diseños innovadores y rechazar construcciones inacabadas. El diseño de los apartamentos con servicios debe reflejar plenamente sus características económicas y prácticas, y la distribución de las habitaciones debe ser compacta y flexible, reduciendo el número de espacios interiores pasivos y la asignación de zonas públicas. Para diferentes niveles de residentes y sus hábitos de vida, el diseño del dormitorio se puede separar de manera flexible.