Capítulo 1 Disposiciones generales El artículo 1 tiene como objetivo fortalecer la gestión de la propiedad de las áreas residenciales en la Zona Económica Especial de Shenzhen (en lo sucesivo, la zona), aclarar los derechos y obligaciones de los propietarios, las empresas de administración de propiedades y otros departamentos de administración pertinentes y proteger la administración de la propiedad de las áreas residenciales. Estas regulaciones están formuladas para garantizar un uso razonable, mantener el orden público en las áreas residenciales y crear un buen ambiente de vida. Artículo 2 El término "zona residencial" mencionado en este Reglamento se refiere a una zona residencial que es principalmente residencial y cuenta con las correspondientes instalaciones públicas de apoyo y edificios no residenciales. El alcance de las áreas residenciales será demarcado por el departamento administrativo residencial del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen (en lo sucesivo denominado el gobierno municipal) junto con los departamentos pertinentes.
Los inmuebles a que se refiere esta normativa se refieren a diversos tipos de viviendas y equipamientos públicos de apoyo, equipamientos y espacios públicos en zonas residenciales.
Los propietarios mencionados en este reglamento se refieren a los propietarios de viviendas residenciales y no residenciales en zonas residenciales. Artículo 3 Los lugares públicos y las instalaciones públicas en zonas residenciales serán utilizados y mantenidos conjuntamente por todos los propietarios, arrendatarios y otros usuarios no propietarios. Artículo 4: La gestión inmobiliaria en zonas residenciales implementa un modelo de gestión que combina la autonomía del propietario con servicios profesionales, y combina la gestión territorial con la gestión industrial. Artículo 5 Los propietarios tienen derecho a participar en la gestión de la propiedad en las zonas residenciales y tienen la obligación de utilizar razonablemente las casas y las instalaciones públicas y mantener el orden público en las zonas residenciales. Artículo 6: El departamento administrativo de vivienda del gobierno municipal es el departamento encargado de la administración de la propiedad en las áreas residenciales de la zona especial (en adelante, el departamento municipal de vivienda).
El departamento administrativo residencial del gobierno popular de cada distrito (en adelante, el departamento administrativo residencial del distrito) es el departamento de gestión empresarial para la gestión de la propiedad de las áreas residenciales dentro de su jurisdicción, y orienta y supervisa la administración de la propiedad de áreas residenciales dentro de su jurisdicción de conformidad con la ley. Artículo 7: Cada zona residencial podrá establecer un comité de gestión de propietarios (en adelante comité de gestión) de conformidad con lo dispuesto en el presente reglamento. El comité de gestión representa los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios de la zona residencial y ejerce sus competencias de conformidad con lo dispuesto en este reglamento, el pacto de propietarios y los estatutos del comité de gestión. Artículo 8: Las sociedades administradoras de propiedades administrarán uniformemente las propiedades en áreas residenciales de acuerdo con lo dispuesto en este reglamento y las encomiendas del comité de administración.
La sociedad gestora de inmuebles deberá establecer una oficina de gestión de zona residencial en la zona residencial que gestiona. Capítulo 2 Junta de propietarios y comité de gestión Artículo 9 Cuando el área residencial haya sido puesta en uso y la tasa de ocupación alcance más del 50%, el departamento de gestión de vivienda del distrito, junto con la unidad de desarrollo y construcción, convocará sin demora a la primera junta de propietarios para elegir una dirección Sin embargo, por decisión de los propietarios que poseen más de la mitad de los derechos de voto entre los propietarios existentes, la junta de propietarios puede posponerse. Artículo 10 La junta de propietarios estará compuesta por los propietarios de la zona residencial.
La junta de propietarios sólo podrá celebrarse si están presentes los propietarios que posean más de la mitad de los derechos de voto. Los propietarios podrán encomendar la asistencia a la junta de propietarios a un apoderado. Los propietarios menores de 18 años deberán estar representados por su apoderado legal. Artículo 11 La junta de propietarios será convocada por el comité de gestión y se celebrará al menos una vez al año. El comité de gestión será responsable de entregar la fecha y el contenido de la junta de propietarios a cada propietario con siete días de antelación a la misma.
A propuesta de los propietarios que posean más del 10% de los derechos de voto, el comité de gestión convocará una junta de propietarios con el fin especificado dentro de los catorce días siguientes a la recepción de la propuesta. Artículo 12 La decisión de la junta de propietarios se tomará por más de la mitad de los votos emitidos por los propietarios presentes en la junta.
La asamblea general puede votar mediante votación u otros métodos. Para casas residenciales, hay un voto por habitación; para casas no residenciales de más de 100 metros cuadrados, hay un voto por cada 100 metros cuadrados de construcción. Área Un voto por certificado para casas no residenciales con título de propiedad inmueble menor a 10 metros. Artículo 13 La asamblea de propietarios ejercerá las siguientes facultades:
(1) Elegir y destituir a los miembros del comité de gestión;
(2) Supervisar el trabajo del comité de gestión;
(3) Escuchar y revisar el informe de trabajo del comité de gestión;
(4) Decidir sobre asuntos importantes relacionados con los intereses de los propietarios en el área residencial;
(5) Modificar el Convenio de propietarios;
(6) Cambiar y revocar decisiones inapropiadas del Comité de Gestión;
(7) Aprobación del Estatuto del Comité de Gestión. Artículo 14 Los miembros del comité de gestión serán elegidos entre los propietarios por la asamblea de propietarios. El Presidente y el Subdirector del Comité de Dirección serán elegidos por el Comité de Dirección de entre sus miembros. El comité de gestión podrá contratar personal de las comisarías de policía, comités de residentes y otras unidades pertinentes para que actúen como miembros del comité de gestión.
El número de miembros del comité de gestión es generalmente de 11 a 17 personas. Puede aumentarse o disminuirse adecuadamente por decisión de la junta de propietarios, pero el número mínimo no será inferior a cinco.
Los miembros del comité de gestión deben ser personas entusiasmadas con el bienestar público, con un fuerte sentido de responsabilidad, con ciertas habilidades organizativas y con el horario de trabajo necesario.
El Comité de Dirección contrata de uno a dos secretarios ejecutivos para manejar los asuntos diarios del Comité de Dirección. Artículo 15 El comité de gestión formulará estatutos. Los estatutos del Comité de Gestión se formulan con el consentimiento unánime de los miembros del Comité de Gestión y son aprobados por la asamblea de propietarios. Artículo 16: El comité gestor obtendrá la personalidad jurídica de la sociedad después de ser aprobado y registrado por el departamento de registro de sociedades del gobierno municipal de conformidad con la ley. La fecha de emisión del certificado de registro de persona jurídica de la organización social es la fecha de constitución del comité de gestión. Artículo 17 La duración de cada mandato del Comité de Dirección es de tres años, pudiendo los miembros del Comité de Dirección ser reelegidos para reelección. Los miembros del comité de dirección son a tiempo parcial, pudiendo ser el director del comité de dirección a tiempo completo.
La reunión del Comité de Gestión será convocada por el Director del Comité de Gestión en función de las necesidades de trabajo, y la convocatoria de la reunión y los materiales pertinentes se entregarán a cada miembro siete días antes de la reunión. Cuando el comité de gestión celebra una reunión, puede invitar a asistir a la reunión a personal de los departamentos gubernamentales pertinentes, comités de residentes, empresas de administración de propiedades y otras unidades, así como a representantes de usuarios no propietarios.