Análisis en profundidad del modelo de operación del parque logístico
Introducción: Actualmente, la construcción urbana de parques logísticos está en pleno apogeo, pero una vez construido el parque logístico, ¿cómo debería ser? ¿Cuáles son los roles del gobierno y las empresas en él? ¿Qué tipo de papel juega? El siguiente es un análisis en profundidad del modelo de operación del parque logístico que les traigo. . Análisis en profundidad de los modelos de operación de parques logísticos 1
Análisis de los modelos de construcción y operación de parques logísticos nacionales y extranjeros
1 Clasificación de modelos
Modelos de construcción y operación existentes de parques logísticos nacionales y extranjeros En términos generales, se puede dividir en tres categorías: modelo de integración de construcción y operación, modelo de separación de construcción y operación, y modelo cruzado de construcción y operación.
Modelo de integración de construcción y operación
Se puede dividir en modelo "gobierno-gobierno" y modelo "empresa-empresa". Aunque estos dos modelos integran construcción y operación, todavía existen muchas diferencias en la práctica. La mayor diferencia entre los dos es que uno es totalmente responsable del gobierno, mientras que el otro es totalmente responsable de la empresa.
Modelo “Gobierno-Gobierno”. Los parques bajo este modelo generalmente implementan un modelo de arriba hacia abajo, en el que el gobierno es responsable de la planificación unificada del parque logístico. Los recursos financieros del gobierno se invierten totalmente en la construcción del parque, incluida la construcción de la infraestructura del parque y la operación y gestión. del parque logístico, todo organizado por el gobierno. En el desarrollo y construcción de parques logísticos, el gobierno es tanto el creador de las condiciones básicas como el mantenedor del orden operativo. El gobierno siempre juega un papel clave en la construcción del parque.
Modelo “empresa-empresa”. Este modelo consiste en que el gobierno arrienda o transfiere terrenos o instalaciones y equipos existentes a empresas, y luego la empresa desarrolla y construye el parque logístico, y luego la empresa gestiona y organiza el parque logístico. El desarrollo y la construcción del parque logístico es enteramente un comportamiento empresarial, que atrae inversiones de todos los aspectos, ya sean empresas estatales, colectivas, privadas, cotizadas o individuos sociales. Se establece para ser responsable del desarrollo y construcción del parque logístico, y ser responsable de la operación y gestión del parque logístico o constituir una empresa operadora del parque logístico especial para ser responsable de la operación. Aunque son organizaciones iniciadas por las propias empresas, la mayoría de ellas necesitan apoyo del gobierno en diversas políticas.
Modelo de separación de fases de construcción y operación.
Basado principalmente en el modelo “gobierno-empresa”. En este modelo, el gobierno es responsable de la planificación del parque logístico y parte de las finanzas del gobierno se utiliza para la construcción de infraestructura importante en el parque logístico.
La construcción y gestión de operaciones de otros apoyos; Las instalaciones del parque logístico son proporcionadas íntegramente por las acciones. El gobierno sólo desempeña el papel de inversor en la construcción del parque logístico y no participa en la operación y gestión del parque logístico. Las actividades económicas diarias y la gestión diversa de. El parque logístico lo completa la empresa.
Modelos de tipo cruzado de construcción y operación.
Hay tres modelos principales: "cooperación gobierno-empresa-empresa", "cooperación gobierno-gobierno-empresa" y "cooperación gobierno-empresa". -cooperación gobierno-empresa". Su característica única es que el gobierno invierte solo o conjuntamente con empresas en una proporción adecuada para construir infraestructura importante y otras instalaciones de apoyo en el parque logístico, y luego las empresas operan solas o cooperan con el gobierno.
Comparación de los dos modelos
La característica más común del modelo integrado de construcción y operación es que las principales entidades de construcción y operación son las mismas, y los riesgos asumidos individualmente durante los procesos de construcción y operación son mayores.
El modelo "gobierno-gobierno" se caracteriza por fuentes de financiación suficientes y apoyo político relevante, pero puede fácilmente hacer que el gobierno asuma riesgos excesivos, y ser operado por el gobierno hará que el parque carezca de competitividad en el mercado. Generalmente se recomienda Se adopta cuando la demanda logística regional es grande y las ventajas regionales son obvias.
La característica del modelo "empresa-empresa" es que puede formar un sistema y mecanismo de gestión de proyectos completo y científico con responsabilidades completas para la financiación, construcción, operación, pago de préstamos, etc. del proyecto, especialmente el restricciones presupuestarias estrictas sobre los costos de construcción, pero en comparación con el modelo anterior, sin el fuerte apoyo de una gran proporción de la inversión gubernamental, es más difícil para las personas jurídicas del proyecto recaudar enormes fondos para la construcción y operación. Los costos hundidos generan una enorme presión financiera y riesgos operativos para las personas jurídicas.
La principal ventaja del modelo de separación de construcción y operación es que puede estandarizar el funcionamiento del parque logístico. Incluso si el colono y el constructor se superponen, no dará lugar a una competencia desleal.
La desventaja es que las empresas deben asumir solas los riesgos en la operación y gestión de los parques logísticos. Es probable que se produzcan desacuerdos en la distribución de ganancias durante las operaciones de los parques logísticos, y las empresas de gestión de parques logísticos son susceptibles a la interferencia de las entidades de desarrollo.
El modelo cruzado de construcción y operación alivia en cierta medida las deficiencias del modelo de integración y del modelo de separación de fases, y es un cruce y síntesis de ellos.
La característica principal del modelo de "cooperación gobierno-empresa-empresa" es que puede garantizar suficientes fuentes de financiación y apoyo político relevante durante el proceso de construcción del parque logístico, pero la distribución de beneficios durante la operación de El parque logístico es fácil Si surgen desacuerdos, este modelo puede aliviar la interferencia de las entidades constructoras en las empresas de gestión del parque logístico.
La característica principal del modelo de "cooperación gobierno-gobierno-empresa" es que puede disfrutar de un apoyo político relevante del gobierno, pero el gobierno debe asumir solo los riesgos durante el proceso de construcción del parque logístico.
La característica principal del modelo "Cooperación Gobierno-Empresa-Cooperación Gobierno-Empresa" es que cuenta con suficientes fuentes de financiación y apoyo político relevante. Se pueden garantizar los riesgos en la construcción y operación del parque logístico. y los beneficios pueden estar garantizados **Disfrutar, de acuerdo con las necesidades de la competencia del mercado.
Análisis de caso del modelo de construcción y operación de tres parques logísticos
La mayoría de los modelos de construcción y operación de parques logísticos nacionales y extranjeros se realizan con referencia a lo mencionado anteriormente. Sin embargo, en la práctica específica de planificación y construcción, se deben adoptar diferentes modelos de construcción y operación basados en diferentes características y condiciones específicas, como las funciones, la naturaleza y las condiciones básicas del parque propuesto, el estado financiero y la orientación política del parque. gobierno local, y la presencia o ausencia de empresas principales que guíen el desarrollo. Se seleccionan para el análisis los siguientes tres casos exitosos: Chengdu Xindu Logistics Center, Suining Jinjia Logistics Park y Chuanhua Logistics Base. Esto tiene una buena importancia de referencia para la construcción y operación de muchos parques logísticos.
1 Centro Logístico Chengdu Xindu
Xindu está ubicado en la puerta norte de Chengdu. Tiene una ubicación única y ventajas obvias. Es la mejor zona para el desarrollo de la logística moderna. un lugar natural para el desarrollo de la logística vial moderna. Buen puerto.
Al norte de la autopista Chengdu Ring y al sur de la avenida Xindu Xingcheng. El Centro Logístico de Xindu es una parte importante del sistema de desarrollo logístico de Chengdu y un nodo importante en la red logística moderna nacional. Tiene su sede en Chengdu, sirve a Sichuan, irradia hacia el oeste y conecta el país. transacciones de visualización y almacenamiento de mercancías, distribución de carga y estaciones de carga están integrados en uno.
Se planea que el parque tenga cinco áreas funcionales principales: almacenamiento y distribución, área de distribución de carga por carretera, área de servicio de información comercial, área comercial y área residencial de apoyo. El Centro Logístico de Xindu es una inversión y construcción conjunta del gobierno municipal de Chengdu, el gobierno del distrito de Xindu y empresas. Adopta el modelo de construcción y operación de "establecimiento gubernamental, ejecución de empresas y operación de mercado", que es la separación de construcción y operación mencionada anteriormente. Modelo "gobierno-empresa". El gobierno es responsable de construir la principal red estructural vertical y horizontal del centro logístico y la sección central de doble vía de la gran carretera de carga, y de proporcionar instalaciones de apoyo como agua, electricidad, gas y comunicaciones, y luego atraer inversiones según a la zonificación prevista. El Comité de Gestión del Centro Logístico de Xindu es responsable de la gestión diaria del centro, mientras que las empresas establecidas son responsables de su propia construcción de infraestructura y operaciones independientes.
2 Parque Logístico Suining Jinjia
El Parque Logístico Suining Jinjia está ubicado junto a la Carretera Nacional 318. Está previsto que el parque incluya un área central TOD, un área logística integral, un área residencial ecológica área y un área de procesamiento Tiene seis áreas funcionales principales que incluyen área de almacenamiento, área de desarrollo industrial y logístico y cinturón comercial integral.
Jinjia Logistics Park es una inversión y desarrollo conjunto del gobierno municipal de Suining, el gobierno del distrito de Chuanshan, empresas y partes sociales, e implementa el modelo de construcción y operación de "orientación gubernamental, operación de mercado, desarrollo continuo", es decir , la construcción y la operación están entrelazadas en el modelo "Cooperación Gobierno-Empresa-Cooperación Gobierno-Empresa".
El Comité de Gestión del Centro Logístico de Jinjia es responsable de la construcción y operación del parque. La organización de operación y gestión del parque adoptará un sistema empresarial moderno y siempre se adherirá a la "separación del gobierno y las empresas, y la operación del mercado". " en operación, y llevar a cabo de forma independiente el desarrollo y construcción del parque. , promoción de inversiones y gestión de operaciones, y presentar el principio de construcción de "el gobierno prepara el escenario, las empresas realizan, planificación unificada, implementación paso a paso, mejorar las instalaciones de apoyo y proporcionar buenos servicios".
3 Base Logística de Chengdu Chuanhua
Base Logística de Chengdu Chuanhua - Centro Logístico de Xindu ubicado en el noreste de la ciudad de Chengdu, es una parte importante del centro. Está compuesto por Zhejiang Chuanhua. El grupo invirtió en la construcción y el grupo estableció Chengdu Chuanhua Logistics Base Co., Ltd. para ser responsable de las operaciones específicas. Está a 9 kilómetros de la ciudad de Chengdu y tiene la ventaja de ser adyacente a una rotonda tridimensional. hasta Freight Avenue en el este, Bihe en el sur y Chengde Bulky Road en el oeste, al norte hasta Weiyi Road.
La base logística de Chengdu Chuanhua tiene un área total planificada de 1.150 acres, un área total de construcción de 600.000 metros cuadrados y una inversión total de 1.500 millones. Integra comercio de información, estacionamiento, almacenamiento. distribución, líneas LTL, negocios de logística, servicios de apoyo, etc. Integrando funciones en una, adhiriéndose a la constante filosofía comercial de Chuanhua Logistics de servicio "todo en uno", proporciona a las empresas establecidas "información, transacciones, instalaciones y equipos, radio y comunicaciones por televisión, soporte técnico, consultoría y educación, industria y comercio, finanzas e impuestos, banca, seguros, correos, logística e instalaciones residenciales y otros servicios de primera clase, creando una operación pública, intensiva, eficiente y basada en la información. plataforma para empresas de logística asentadas.
Dispone de 5.000 vehículos de estacionamiento estático y 8.000 vehículos móviles al día, integrando 500.000 vehículos sociales. Se prevé construir y operar más de 200 líneas LTL express, con una red de servicios. que cubre 28 provincias, municipios y regiones autónomas de todo el país, y puntos de servicio en más de 220 ciudades centrales, abriendo una nueva era para la industria exprés LTL en el oeste.
La base tiene un edificio de comercio de información de. Más de 80.000 metros cuadrados, que pueden albergar a más de 1.300 empresas de logística de terceros. A través de la gran pantalla electrónica en la sala de comercio de información, las empresas de logística instaladas en la base pueden publicar información completa sobre el transporte. La cantidad diaria de información publicada puede llegar a 12.000. Para entonces, como el supermercado de información de carga por carretera más grande del suroeste, las empresas de logística en la base pueden transportar 21 millones de toneladas de carga al año. Análisis en profundidad del modelo de operación del parque logístico 2 <. /p>
Parque logístico se refiere a un lugar donde se concentran espacialmente una variedad de instalaciones logísticas y diferentes tipos de empresas logísticas en áreas donde se concentran operaciones logísticas, donde se conectan varios modos de transporte. cierta escala y una variedad de El punto de reunión de empresas de logística con funciones de servicio Incluye 8 funciones: función integral, función intensiva, función de transacción de información, función de almacenamiento centralizado, función de distribución y procesamiento, función de transporte multimodal, función de servicio auxiliar y estacionamiento. función del lote.
1. Operaciones del parque logístico
En términos generales, el comité de gestión del parque logístico establecido por el gobierno y la empresa gestora en la que invierte son las entidades operativas del parque. invertido únicamente por la empresa, las empresas son las principales entidades operativas. En los países extranjeros, hay comités establecidos por las empresas residentes, y también hay inversores que operan el parque. Las principales fuentes de ingresos del parque son los ingresos diferenciales de la tierra y las oficinas. edificios y puestos de mercado, alquiler de almacenes/patios, alquiler de instalaciones y equipos, honorarios de administración de propiedades, honorarios de servicios de información, honorarios de intermediarios, ingresos de negocios de logística, etc.
Según los resultados de la encuesta, de una perspectiva nacional, alquiler de almacén/patio, honorarios de oficina, etc. El alquiler de edificios sigue siendo la principal fuente de ingresos para los parques logísticos, y algunos parques también dependen de la apreciación de la tierra, incentivos fiscales, fondos de apoyo estatales, etc. Afortunadamente, diversos ingresos por servicios de valor agregado han comenzado a convertirse en una importante fuente de ingresos para el parque.
Entre los parques en funcionamiento, alrededor del 50% de los ingresos de las empresas establecidas en el parque son principalmente. Del negocio de logística. Entre ellos, el negocio de logística del 28,5% de las empresas del parque representa más del 90% de los ingresos totales. Cada vez más parques están empezando a aprovechar sus propias plataformas, integrar recursos logísticos locales e involucrarse en actividades comerciales logísticas. Los ingresos propios del parque logístico se han diversificado desde los ingresos de la propiedad hasta los ingresos de las empresas logísticas y los ingresos del comercio de productos básicos. Los datos de la encuesta muestran que el 69% de los ingresos de los parques incluyen ingresos de negocios de logística, el 37% de los parques se dedican al comercio de productos básicos y el 53% de los parques han desarrollado otros negocios.
2. Modelo de ganancias del parque logístico
1. Valorización de la tierra
Los propietarios y operadores de parques obtendrán enormes beneficios de la valorización de la tierra. El propietario (es decir, el inversor inicial) compró el terreno al gobierno a un precio bajo. Una vez completada la construcción inicial de infraestructura y equipo, el precio del terreno se apreciará hasta cierto punto y aumentará significativamente después de que el parque logístico esté oficialmente. operacional. Para los operadores (es decir, los operadores logísticos), el aumento del valor del suelo aumentará sus ingresos por alquiler de terrenos, almacenes, casas, etc.
En Japón, el principal beneficio de su parque logístico, el del grupo logístico de mayor éxito de Tokio, procede del incremento del valor del suelo.
2. Ingresos por alquiler
El propietario y operador del parque distribuyen los ingresos por alquiler según una determinada proporción.
① Tarifas de alquiler de almacenes: los operadores alquilan instalaciones y equipos de almacenamiento modernos a gran escala construidos en el parque a algunos proveedores de logística externos, empresas de producción, etc.: les cobran el alquiler, que es uno de las principales fuentes de ingresos por alquiler.
② Tarifas de alquiler de equipos: alquile algunas instalaciones y equipos de transporte importantes en el parque, como líneas ferroviarias dedicadas, equipos de logística como carga y descarga, equipos de transporte, etc., a empresas en el parque para su uso. y cobrar el alquiler.
③Costos de alquiler de viviendas: incluyen principalmente los alquileres de algunos edificios de oficinas en el parque y viviendas utilizadas para otros fines.
④ Tarifas de estacionamiento: con sus poderosas funciones de información, el parque logístico ha atraído a muchas empresas de transporte a instalarse. Los estacionamientos modernos construidos en el parque también cobrarán una cierta cantidad de tarifas de estacionamiento.
⑤Otros gastos de gestión: incluidos los honorarios de gestión de la propiedad y otros gastos.
3. Tarifas de servicio
① Tarifas de servicio de información: Esta es una de las tarifas de servicio más importantes.
②Tarifas por servicios de capacitación: aprovechando la experiencia exitosa en la operación de parques logísticos y la información relacionada con el desarrollo logístico, llevamos a cabo negocios de capacitación de talentos logísticos y cobramos tarifas de capacitación.
③Financiación de las tarifas de intermediación: el operador del parque presenta el parque a los inversores y les cobra las tarifas de intermediación.
④Las tarifas de servicio restantes incluyen servicios técnicos, diseño del sistema y otras tarifas de servicio.
Las contramedidas y sugerencias de la Federación China de Logística y Compras y la Sociedad de Logística de China para las unidades de operación y gestión de parques logísticos incluyen: primero, profundizar la integración industrial, segundo, mejorar continuamente las funciones de servicio, tercero, acelerar la innovación y; el desarrollo del parque; el cuarto es construir un "ecosistema" de servicios logísticos; el quinto es promover la interconexión de los parques logísticos.
El Instituto de Investigación Industrial Qianzhan se compromete a proporcionar estudios estadísticos, investigación industrial, declaraciones industriales, planificación industrial, transformación y mejora industrial, diseño industrial, planificación espacial, inversión en parques, operaciones de aterrizaje industrial, diseño de capital industrial y plataformas industriales de big data Construir soluciones. ;