Recientemente, muchos medios de comunicación han informado intensamente que seis departamentos, incluido el Buró Municipal de Vivienda y Construcción de Shenzhen, emitieron un aviso sobre el "Plan de trabajo de la ciudad de Shenzhen para promover el modelo de transferencia de viviendas de segunda mano con depósito", con el objetivo de para mejorar las transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen. La eficiencia y la conveniencia reducen los costos de transacción de viviendas de segunda mano. También se establece claramente que durante el proceso de transacción de una casa de segunda mano, los compradores y vendedores pueden optar por aplicar el modelo de transferencia de casa de segunda mano con hipoteca, y la propiedad de la transacción no debe cumplir con las condiciones de ninguna otra hipoteca que no sea el préstamo bancario original. hipoteca. Viendo esto a mucha gente le puede surgir una duda, ¿qué significa traspasar una casa de segunda mano con hipoteca? ¿Cuál es el proceso de operación específico?
Shenzhen promueve el modelo de transferencia de viviendas de segunda mano con depósitos
El 5 de enero, seis departamentos, incluida la Oficina Municipal de Vivienda y Construcción de Shenzhen, emitieron el "Plan de trabajo para promover el modelo de transferencia". de casas de segunda mano con depósitos en Shenzhen" 》Notificación. El comunicado precisa que el modelo de transmisión de viviendas de segunda mano con hipoteca se refiere a la transmisión de inmuebles con hipoteca, rehipoteca y concesión de nuevos préstamos sin amortizar anticipadamente el préstamo, de modo que el dinero de la compra se pueda utilizar para pagar el préstamo anterior (los fondos de compra del comprador se utilizan para reembolsar el préstamo bancario del vendedor). En el proceso de transmisión de viviendas de segunda mano con hipoteca, el proceso de negocio se optimiza mediante la implementación de múltiples modalidades como hipoteca secuencial, transmisión de viviendas de segunda mano y registro de doble aviso de hipoteca, haciendo que las transacciones de viviendas de segunda mano sean más eficientes y convenientes. . Durante la transacción de viviendas de segunda mano, los compradores y vendedores pueden optar por aplicar el modelo de transmisión de viviendas de segunda mano con hipoteca. La propiedad de la transacción no debe cumplir las condiciones de otras hipotecas distintas de la hipoteca del préstamo bancario original.
El aviso señala que el proyecto piloto se promoverá de manera constante y se alentará la exploración integral. En cuanto al alcance del piloto, el proyecto piloto promoverá primero la transmisión de viviendas de segunda mano con hipoteca mediante un pago único por parte del comprador o el banco de préstamos del comprador y vendedor del mismo banco, y luego Poco a poco se potenciará el negocio de transferencia con una hipoteca para el banco de préstamo del comprador y del vendedor pero no del mismo banco. Al mismo tiempo, se anima a todos los bancos a probar primero el negocio de transferencias con seguridad, siempre que los bancos de préstamos del comprador y del vendedor no sean el mismo banco. En cuanto a modelos y prácticas, además del modelo de registro de doble preaviso de hipoteca secuencial, se anima a explorar activamente otros modelos para acumular experiencia para la promoción integral de las transmisiones de vivienda de segunda mano con hipoteca.
¿Qué significa traspasar una casa de segunda mano con fianza?
Transmisión con hipoteca significa que se puede transmitir la propiedad con hipoteca sin reembolsar el préstamo por adelantado, y se puede obtener una nueva hipoteca y emitir un nuevo préstamo. El modelo tradicional anterior era que si desea transferir una propiedad con un préstamo hipotecario, primero debe recaudar fondos suficientes para pagar el capital restante del préstamo, como utilizar el pago inicial del comprador, si no es suficiente, puede pedir dinero prestado. de todas partes y recuperar el certificado de propiedad. Luego, se libera el registro de hipoteca original y luego la transacción se transfiere al nuevo comprador. Este método tiene muchas restricciones, riesgos y procedimientos complicados, por lo que pocos bancos lo aceptarán. Pero ahora se sabe que la transferencia de casas de segunda mano con hipoteca se ha iniciado en ciudades como Jinan y Qingdao y se ha puesto a prueba con éxito en muchos bancos como el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco de Construcción de China y el Banco de China. Beijing es un nuevo modelo que está diseñado para mejorar la conveniencia de las transacciones de casas de segunda mano Introducidas debido al sexo.
Además de Shenzhen, a finales de diciembre de 2022, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Dongguan también emitió el "Aviso sobre la implementación del modelo de transferencia de casas comerciales existentes con depósito" (en adelante denominado "Aviso"). Se explica el patrón.
El "Aviso" establece que la implementación del modelo de transferencia de hipotecas para viviendas comerciales existentes puede reducir efectivamente los riesgos y costos de las transacciones de viviendas, acortar el ciclo de transacciones de viviendas, estimular la vitalidad de las transacciones del mercado de viviendas comerciales existentes. y es propicio para el nuevo mercado de vivienda comercial y Los mercados de vivienda comercial existentes se promueven entre sí para satisfacer mejor las necesidades de vivienda rígidas y mejoradas y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Según estadísticas incompletas, desde agosto de 2022, más de 20 ciudades han anunciado sucesivamente el lanzamiento de un modelo de transacción para la transferencia de viviendas de segunda mano con hipoteca, incluidas Shenzhen, Guangzhou, Dongguan, Xi'an, Ningbo. , Ciudades populares como Suzhou, Wuxi y Jinan, así como ciudades de tercer y cuarto nivel como Zhongshan, Lishui, Weifang y Huaian.
El proceso específico para la transmisión de viviendas de segunda mano en Shenzhen con hipoteca
(1) Proceso de tramitación secuencial de hipotecas
1. alcanzar una intención de transacción y firmar un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano.
2. El comprador y el vendedor siguen los procedimientos de supervisión del fondo en la institución de supervisión de capital seleccionada (como un banco, una agencia notarial) y supervisan el pago de la compra del comprador (incluido el pago inicial y el préstamo bancario). Al mismo tiempo, el comprador solicita un préstamo al banco.
3. Una vez aprobado el préstamo del comprador, el comprador y el vendedor y los bancos de préstamos del comprador y del vendedor solicitarán juntos en línea el registro de transferencia + el registro de cambio de derecho hipotecario + el registro de establecimiento de derecho hipotecario, y se creará uno nuevo. Los derechos hipotecarios se establecerán en orden.
4. Con base en las solicitudes del comprador y del vendedor y de los bancos de préstamos del comprador y del vendedor, el departamento de registro de bienes raíces completará simultáneamente tres elementos de registro, registrará el libro de registro de bienes raíces y enviará el certificado electrónico. del registro de la hipoteca al banco de préstamos del comprador.
5. El banco de préstamos del comprador emite préstamos basándose en el certificado de registro de hipoteca emitido por el departamento de registro de bienes raíces. Si se trata de un préstamo del fondo de previsión, el préstamo se emitirá de acuerdo con los procedimientos operativos después de la confirmación. por el departamento de gestión de fondos de previsión. La agencia de supervisión de capital utiliza el dinero de la compra en la cuenta de supervisión para pagar el principal y los intereses del préstamo bancario del vendedor y liquidar el préstamo.
6. Después de que el banco prestamista del vendedor liquide el préstamo y presente una solicitud de cancelación de hipoteca en línea, los derechos hipotecarios del banco prestamista del comprador avanzarán en consecuencia, es decir, de la segunda a la primera hipoteca.
7. La agencia de supervisión de capital transfiere el saldo de la cuenta de supervisión de capital al vendedor.
(2) Proceso de registro de doble aviso
1. Después de que el comprador y el vendedor llegan a una intención de transacción y firman un contrato de venta de casa de segunda mano, el comprador solicita un préstamo al banco.
2. Una vez aprobado el préstamo del comprador, el banco de préstamos del comprador trabajará con el comprador y el vendedor para solicitar en línea el registro anticipado de la transferencia de vivienda de segunda mano y el registro anticipado de la hipoteca.
3. El departamento de registro de bienes raíces completa la revisión del negocio de registro de doble aviso con base en la solicitud del banco de préstamos del comprador y del comprador y vendedor, registra el libro de registro de bienes raíces y envía el certificado electrónico. del registro de la notificación de hipoteca al banco de préstamos del comprador.
4. El banco de préstamos del comprador prestará en su totalidad basándose en los resultados del registro del aviso de hipoteca. Si se trata de un préstamo del fondo de previsión, el préstamo se emitirá de acuerdo con los procedimientos operativos después de la confirmación por parte de la administración del fondo de previsión. departamento. El pago inicial y el préstamo bancario del comprador se depositan directamente en la cuenta de retiro de fondos acordada por el comprador y el vendedor en el acuerdo de depósito para supervisión. La notaría emite los materiales pertinentes y los envía al banco de préstamos del comprador, al comprador y al vendedor.
5. Después de depositar el precio de compra en la cuenta de retiro, el comprador, el vendedor y el banco de préstamo del comprador deberán solicitar de inmediato al departamento de registro de bienes raíces el registro de doble aviso y el registro de transferencia.
6. Una vez completado el registro de transferencia de bienes raíces, la institución de depósito utiliza el dinero de la compra en la cuenta de depósito para pagar el principal y los intereses del préstamo bancario del vendedor y liquidar el préstamo. El banco de préstamos del vendedor envía una solicitud de cancelación de hipoteca en línea y el departamento de registro de bienes raíces la revisa en línea. El vendedor también puede solicitar la cancelación de hipoteca y el banco confirma la solicitud en línea. Si no se puede completar el registro de transferencia de bienes raíces, la institución de depósito devolverá el dinero de la compra en la cuenta de depósito al banco de préstamos del comprador y al propio comprador.
Proceso detallado de transacciones de vivienda de segunda mano
1. Seleccionar una casa
El primer paso para comprar una casa de segunda mano es encontrar una casa. De hecho, los compradores de viviendas pueden utilizar muchos canales para obtener viviendas de segunda mano, pueden acudir a agencias inmobiliarias para buscar información sobre la vivienda, o pueden obtener presentaciones de familiares, amigos, conocidos y compañeros. Además, también pueden prestar atención. a información publicada en algunos sitios web o periódicos inmobiliarios locales.
2. Inspección in situ de las casas para verificar los derechos de propiedad
Los compradores pueden elegir las casas según sus propias necesidades y pueden realizar inspecciones observando el entorno circundante, las instalaciones de apoyo y el entorno. calidad de las casas. Además, es necesario comprender la situación actual general y los derechos de propiedad de la casa, y exigir al vendedor que proporcione documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la casa, el documento de identidad y otros documentos. También puede consultar los documentos pertinentes a la hora de comprar una casa, como facturas de compra, facturas de impuestos sobre la escritura, etc., como prueba auxiliar para confirmar la propiedad de la propiedad.
3. Firmar un contrato
Cuando el comprador y el vendedor confirman su intención de comprar una casa, pueden comenzar a firmar un contrato de compraventa de la casa cuando el comprador de la casa haya comprobado la del vendedor. certificado, y cuando sea legal, el comprador de la vivienda puede pagar un depósito por la compra de la casa, y luego las dos partes firman un contrato de compraventa de la casa.
Después de que ambas partes de la transacción inmobiliaria llegan a un acuerdo sobre la ubicación de la casa, el estado de los derechos de propiedad, el precio de la transacción, el tiempo de entrega de la casa, la entrega de la casa, la gestión de los derechos de propiedad, etc. a través de la negociación, las dos Las partes firman un contrato de compraventa de vivienda en al menos tres copias.
4. Préstamo bancario
Si el comprador de la vivienda no paga la casa en un solo pago, deberá solicitar un préstamo hipotecario.
Después de firmar el contrato de venta de la casa, el comprador y el vendedor van al banco prestamista para realizar juntos los procedimientos del préstamo. El banco revisa el crédito del comprador, evalúa la casa que ambas partes pretenden negociar, determina el monto del préstamo del comprador y luego aprueba. El préstamo del comprador una vez completado el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador recibe el certificado de propiedad de la vivienda, el banco emitirá el préstamo de una sola vez.
5. Solicitar transferencia
Los compradores y vendedores deben acudir al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias para presentar la solicitud juntos, y luego el departamento de gestión comprobará los documentos pertinentes y revisará la propiedad. derechos. Las casas que cumplan con las condiciones de cotización podrán pasar por procedimientos de transferencia; si no hay derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales sin el consentimiento por escrito de otros propietarios, la solicitud será rechazada y se prohibirán las transacciones de cotización.
6. Pagar impuestos y tasas
Según la normativa pertinente, la transferencia de viviendas de segunda mano requiere el pago de impuestos y tasas por la venta de la vivienda. de acuerdo con el estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y el objeto de compra, de acuerdo con el aviso previo del departamento de transacciones. Solo después de que se haya solicitado, revisado y aprobado paso a paso la autoridad de aprobación establecida, las dos partes de la transacción pueden. completar los trámites de firma del contrato.
Después tendrás que pagar los impuestos. La composición de los impuestos es más complicada y depende de la naturaleza de la casa que se comercializa. Por ejemplo, existen diferencias en la composición de impuestos y tarifas de viviendas reformadas, viviendas de reubicación, viviendas asequibles y otras viviendas comerciales.
7. Siga los procedimientos para la transferencia de derechos de propiedad.
Después de que el comprador y el vendedor completen el registro del cambio de derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones inmobiliarias, el comprador puede solicitarlo. en el departamento emisor con el aviso de recepción del certificado de propiedad de la vivienda.
8. Entrega de la casa
Una vez realizados los trámites del contrato de compraventa de la casa de segunda mano, se deberá entregar la habitación en el tiempo estipulado en el contrato. No seguir lo estipulado en el contrato de entrega de la casa, por lo que al firmar el contrato se debe indicar claramente el tiempo de entrega y la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Después de entregar la casa, también debes prestar atención a la entrega de la propiedad. Debido a que se trata de honorarios de propiedad, este paso no se puede omitir.