En el próximo año 2019, el mercado inmobiliario en la mayor parte del país está en recesión. Solo unas pocas ciudades, como Shenzhen y Suzhou, continúan impulsadas. por sucesivas políticas favorables que han impulsado a los propietarios de viviendas de segunda mano a aumentar la confianza.
Sin embargo, cuando esta confianza en uno mismo evoluciona al extremo, se produce un fenómeno extremo. Algunos propietarios comunitarios "se movilizaron para subir los precios" y pronunciaron numerosos discursos apasionados que atrajeron la atención de las autoridades reguladoras.
Hasta ahora, las comunidades de Fenghuangli y Yuhengbincheng han sido nombradas por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen. Anjuke ha eliminado algunos listados de viviendas en las comunidades y las personas responsables relevantes han sido incluidas en la lista negra, restringiendo algunas. derechos.
Los conocedores de la industria de Shenzhen señalaron que últimamente ha habido demasiada especulación en el mercado inmobiliario y que debería regularse.
Desde 2011, han ido surgiendo una tras otra medidas de control como restricciones a la compra y restricciones a los préstamos, pero la mayoría de ellas tienen como objetivo regular las viviendas nuevas. Esta es la primera vez que Shenzhen toma medidas contra los propietarios de viviendas de segunda mano.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree que la popularidad de algunas zonas y proyectos en Shenzhen no se debe a un fuerte poder adquisitivo, sino a una intensa especulación, que ha atraído la atención de autoridades reguladoras y la regulación es inminente. "No se puede violar el espíritu de la vivienda para vivir y no para especular, y el mercado de la vivienda de segunda mano no es una excepción".
En la tarde del 12.19, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen Declaró que, de conformidad con los requisitos del mecanismo de macrocontrol a largo plazo, la tasa de crecimiento anual de la vivienda de segunda mano no excederá el 5%. Si el aumento de las viviendas de segunda mano supera considerablemente el precio de transacción reciente, los ciudadanos pueden presentar una queja ante el departamento de bienes raíces del distrito.
La ambición del propietario
Del 12 al 17 ocurrió un hecho que puede quedar registrado en los anales de la historia inmobiliaria. Por primera vez en la historia, los propietarios de casas de segunda mano fueron entrevistados por "controlar el aumento de los precios de la vivienda" y el responsable fue castigado.
La comunidad notificada es COFCO Phoenix Garden, ubicada en Fuyong Street, distrito de Baoan, ciudad de Shenzhen. Terminado en 2016, consta de 8 edificios con un total de 1.304 hogares.
Cuando se abrió el mercado en 2015, el precio de Phoenix Lane era de unos 35.000 yuanes por metro cuadrado. Cuando se abrió en 2019, era de 1 a 11, y el precio medio de transacción de la comunidad era de unos 47.000. yuanes/metro cuadrado.
Si comprende las condiciones del mercado inmobiliario de Shenzhen en los últimos años, sabrá que este precio ha tenido un rendimiento muy inferior al del mercado. En los últimos cuatro años, el número de edificios en varios distritos de Shenzhen se ha duplicado y muchos se han duplicado o triplicado.
En octubre de 165438, Shenzhen relajó la línea de propiedades de lujo y los impuestos y tasas sobre las casas de segunda mano se redujeron significativamente. Al ver los aumentos de precios y los aumentos de precios en otras comunidades, los propietarios de la comunidad Fenghuangli están ansiosos.
65438+febrero 65438+marzo, el grupo de gestión del grupo de propietarios de esta comunidad publicó una carta a todos los propietarios en Phoenix en el grupo WeChat, pidiendo a todos los propietarios que "disparen el primer tiro de protección de activos". El aumento nominal del precio colectivo es "pedir entre 56.000 y 65.000", y se recomienda que "el precio más bajo sea 55.000 para vendedores urgentes". Si cae por debajo de 55.000, el aviso circula en línea, lo que eventualmente conduce a una regulación.
Esta es la primera comunidad notificada oficialmente por el gobierno, pero no es la primera que "sube los precios sobre el terreno". La primera comunidad que informó haber "controlado el aumento de los precios de la vivienda" fue Yu Hengbincheng, el "plato mágico número uno" en la bahía de Shenzhen.
A finales del 11 de noviembre, se escenificó un drama de este tipo entre los propietarios del Edificio 4 de la Fase 2 de Hengbincheng. "Los propietarios del apartamento D del grupo siguieron las instrucciones y fijaron el precio de cotización unificado en 26 millones. Si es inferior, no lo venderán". "De todos modos, sólo son más de 26 millones". los 27 millones la próxima semana."
Cuando la comunidad abrió sus puertas en 2015, el precio era de aproximadamente 65.438+ yuanes/metro cuadrado. Ahora el precio medio de cotización ha superado los 240.000 yuanes/metro cuadrado, y algunos apartamentos populares se han acercado a los 300.000 yuanes/metro cuadrado.
En muchas comunidades aparecen comentarios similares de “control”. El precio de cotización actual del Longhua Yicheng Center es de alrededor de 70.000/m2, pero algunos propietarios dijeron: "Por favor, informen sobre las casas de segunda mano actualmente a la venta por no menos de 82.000/m2" si son propiedades que no están destinadas a venderse. A corto plazo se comercializan. El precio no es inferior a 90.000/metro cuadrado. Si es inferior a este precio, ajuste el precio.
Zhonghai Cuiyi Villa también redactó una carta para todos los propietarios, excepto por los diferentes precios, es muy similar a otros avisos de aumento de precios.
265438+ Un periodista del 20th Century Business Herald descubrió que no menos de 10 comunidades tuvieron aumentos de precios similares entre sus propietarios.
Comenzó en la ciudad de Hengbin y se extendió a edificios en Baoan, Longhua y Longgang.
65438+El 19 de febrero, el departamento de vivienda y construcción una vez más notificó y nombró a Hengbincheng, Fenghuangli y otras comunidades.
Actualmente, todas las casas de segunda mano de Kanke Holding Company y COFCO Phoenix han sido retiradas de los estantes, lo que demuestra que "***0 casas" están a la venta, y plataformas intermediarias como Lianjia, Centaline Real Los bienes raíces, etc. no son una excepción.
Li cree que el apoyo colectivo de los propietarios de Shenzhen significa que cuando las casas representan más del 80% de la riqueza de los hogares, todos están pensando en cómo aumentar el valor de esta riqueza y realizarla. "vive, no especules".
He Qianru, director del Centro Nacional de Investigación Midland Realty, cree que la vivienda de segunda mano es un mercado totalmente competitivo. "El precio de cada propiedad lo determina el mercado. Es muy irracional que los propietarios de comunidades aumenten colectivamente los precios de la vivienda, lo que hace que el precio de la comunidad se desvíe de la realidad y sólo conducirá a una falta de mercado en la comunidad".
El analista jefe de Centaline Real Estate, Zhang Dawei, señaló que la mayoría de las personas que controlan el aumento de los precios de la vivienda son especuladores inmobiliarios profesionales, pero muchos propietarios comunes y corrientes de Shenzhen también han participado con entusiasmo en esta ola. Desde la perspectiva de la teoría de juegos, cree que es imposible formar una alianza aumentando los precios, porque una vez que alguien ofrece un precio bajo, la llamada alianza colapsará.
¿De dónde viene el hype?
¿Qué apoya a los propietarios a unir fuerzas para subir los precios?
No hay humo sin fuego, y las ambiciones de especulación inmobiliaria de los propietarios de Shenzhen están justificadas.
He Qianru dijo que el mercado de viviendas de segunda mano en Shenzhen ha surgido desde principios de este año. El plan para la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao se publicó en febrero, se propuso la primera área de demostración en agosto y el "impuesto a las mansiones" se canceló en junio 5438+065438+10. Todos ellos están estimulando la vivienda de segunda mano. mercado de transacciones, y ambas partes se han vuelto más activas en el ingreso al mercado.
Impulsada por varias políticas favorables, Shenzhen, como ciudad caliente, está inundada de fondos y el mercado inmobiliario ha ido aumentando con un crecimiento significativo. Un gran número de propietarios tienen un patrimonio neto de cientos de miles o incluso millones en un corto período de tiempo.
165438+A mediados de octubre, Shenzhen relajó los estándares de las viviendas de lujo, lo que desató una ola de entusiasmo en el mercado de viviendas de segunda mano a finales de año. Varios abogados de Shenzhen dijeron a los periodistas que recientemente se han producido contraprecios y graves incumplimientos de contrato por parte de los propietarios.
El informe de transacciones de 40 ciudades del E-House Research Institute 5438+065438+octubre muestra que, en comparación con las otras tres ciudades de Beijing, Shanghai y Guangzhou, el precio de transacción de viviendas de segunda mano de Shenzhen en junio 5438+065438+ Octubre también es el más alto entre las ciudades de primer nivel.
Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que los precios de la vivienda de segunda mano en Shenzhen se han clasificado entre los cinco primeros del país durante tres meses consecutivos. En octubre, los precios aumentaron un 11,4%, ocupando el tercer lugar en el país. Shenzhen es la única ciudad con precios en aumento entre las ciudades de primer nivel.
Según las estadísticas de Shenzhen Centaline Real Estate, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano de Shenzhen alcanzó un máximo de tres años este año, superando las 8.000 unidades en 165.438 + octubre. El volumen anual de transacciones superó a 2018, con un mes. incremento intermensual del 11,84% y un incremento interanual del 91,93%.
En octubre de 165438, el precio medio de transacción de casas de segunda mano en Shenzhen superó los 60.000 yuanes, alcanzando los 62.442 yuanes/metro cuadrado. Esta es la primera vez que el precio medio de las casas de segunda mano en esta ciudad supera los "60.000", estableciendo un récord, superando con creces el de Beijing, Shanghai y Guangzhou.
El mercado de la vivienda de segunda mano ha mejorado y los propietarios e intermediarios han comenzado a utilizar grupos de WeChat para controlar el mercado y hacer subir los precios.
Chen Tiedong, director senior del departamento de consultoría estratégica de Knight Frank China, señaló que las acciones de los propietarios pusieron de relieve la escasez de viviendas en Shenzhen. La estructura industrial y el posicionamiento urbano de Shenzhen son altos, el suelo se asigna básicamente a la industria y la oferta de viviendas nuevas es limitada.
Por otro lado, Shenzhen anima a los talentos a establecerse. En comparación con otras ciudades de primer nivel, Shenzhen tiene los umbrales más bajos para el registro de hogares y las restricciones de compra. El poder adquisitivo de los jóvenes es la principal fuente de estimulación de la demanda del mercado inmobiliario de Shenzhen.
Zhang Bo, analista jefe del Anjuke Real Estate Research Institute, señaló que el principal factor que afecta al mercado inmobiliario de Shenzhen siguen siendo las expectativas de los compradores sobre el futuro de la región. Hay oleadas de políticas favorables. No sólo ha aumentado significativamente la demanda local de vivienda, sino que también se está acumulando la demanda de inversión extranjera.
Así es como los propietarios de Shenzhen vieron la oportunidad de la especulación inmobiliaria y quisieron aprovecharla para obtener ganancias.
Muchas personas en la industria inmobiliaria señalaron que la razón fundamental del comportamiento irracional de los propietarios de Shenzhen sigue siendo la escasez de viviendas en Shenzhen, la amplificación de la demanda de autoocupación e inversión, y la extrema desequilibrio entre la oferta y la demanda del mercado.
A las 12:00, estalló el New Deal de Shenzhen y se cancelaron los apartamentos comerciales de "solo alquiler pero no en venta". Esto también fue para aumentar la oferta de viviendas comerciales y estabilizar la relación de oferta y demanda.
¿Está saliendo la supervisión?
Recientemente, desde Foshan hasta Guangzhou, se están afinando las políticas del mercado inmobiliario en varios lugares. Justo cuando la gente especulaba sobre la dirección, la Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada en Beijing del 65 de junio al 10 al 12 de febrero dejó claro una vez más que "la vivienda no es para especular".
Shenzhen ciertamente no es una excepción.
La regulación de las coberturas ha aparecido en el mercado del suelo. 165438+El 22 de octubre, se lanzaron 6 lotes de terrenos residenciales en el mercado de subastas de terrenos de Shenzhen, todos los cuales adoptaron el modelo de "doble límite y doble competencia". Ese día no hubo rey de tierras, hubo una subasta de tierras.
65438 + El 11 de febrero, se vendieron 4 terrenos en Qianhai, Shenzhen. Uno de los terrenos fijó un límite de precio de venta promedio de 99.000 yuanes/metro cuadrado. La señal para atacar los altos precios de la vivienda ya está. obvio.
Según las estadísticas de Zhongyuan, de enero a noviembre de 2019, el número total de controles inmobiliarios llegó a 554, lo que supuso un aumento del 30% en comparación con las 425 veces del mismo período de 2018. . Desde 65438+2 meses, se han realizado más de 30 controles inmobiliarios.
Zhang Dawei señaló que recientemente ha habido varios caos en la industria inmobiliaria en algunas ciudades y que se deben formular políticas para estabilizar el mercado.
El 19 de febrero de 2019, hubo rumores en la industria inmobiliaria de Shenzhen de que los departamentos pertinentes introducirían nuevas políticas para restringir las transacciones y los precios de viviendas de segunda mano. Pero hasta el momento no se ha confirmado nada.
Li consideró que si las autoridades reguladoras controlan la vivienda de segunda mano, esto marcará el comienzo de que la regulación del mercado inmobiliario de Shenzhen pase de ser estable a ser más estricta, y el orden del mercado será rectificado.