Después de una breve suspensión de las operaciones debido a la transferencia de acciones de Evergrande por parte de Shenzhen Railway, Vanke A reanudó sus operaciones el 12 de junio.
El día de la reanudación de las operaciones, el precio de las acciones de Vanke A continuó subiendo, alcanzando un máximo de 22,8 yuanes por acción, y luego volvió a caer gradualmente. El precio de cierre de ese día fue de 21,7 yuanes por acción. aumento de 3,98 El 13 de junio, el precio de las acciones de Vanke A continuó manteniéndose. Hubo un ligero aumento, con un aumento de 1,38 a 22 yuanes por acción.
Los días 12 y 13 después de la reanudación de las operaciones, la tasa de rotación de Vanke A fue solo de 0,97 y 0,49. Desde este punto de vista, los chips de Vanke A son muy concentrados y estables.
Baoneng puede tener hasta dos puestos en la junta directiva
Un inversor dijo que la batalla por el capital de Vanke ha avanzado hasta ahora y la situación se ha aclarado. Al quedarse atrás como el mayor accionista, vale la pena prestar atención a si Baoneng continuará quedándose o se marchará tan pronto como expire el período de bloqueo.
Según la "Ley de Valores" y las "Medidas Administrativas para la Adquisición de Sociedades Cotizadas": En la adquisición de una sociedad cotizada, las acciones del adquirente no podrán transferirse dentro de los 12 meses siguientes a la finalización de la adquisición. . Baoneng Group aumentó sus tenencias de Vanke A por primera vez en julio de 2016 y luego la compró sucesivamente hasta 25,4. Según este cálculo, en los próximos tres meses de julio, agosto y septiembre, la mayoría de las acciones de Vanke A en poder de Baoneng se eliminarán gradualmente.
Antes de que Shenzhen Iron and Steel Co., Ltd. se convirtiera en el último “guerrero blanco” de Vanke, Baoneng Group tenía la intención de obtener un puesto en la junta directiva de Vanke y tener voz y voto. Pero las cosas son diferentes ahora. Shenzhen Railway posee actualmente un total de 29,38 acciones de Vanke A, lo que la convierte en el mayor accionista. Baoneng es el segundo mayor accionista con una participación total del 25,4%.
Según los estatutos pertinentes de Vanke, los accionistas que posean más de 3 acciones y las posean continuamente durante más de 180 días pueden nominar candidatos a directores no independientes. La lista de candidatos a directores y supervisores se presentará a la asamblea de accionistas para su resolución en forma de propuestas. Actualmente, los elegibles para la nominación son Shenzhen Railway Group, Baoneng Group, Vanke Management Group y Anbang Group. Entre ellos, lo más probable es que Anbang no sea nominado.
La información muestra que Vanke tiene actualmente 11 miembros en la junta directiva, de los cuales Vanke y China Resources tienen cada uno 3 puestos en la junta directiva. El departamento de Vanke incluye a Wang Shi, Yu Liang y el vicepresidente ejecutivo de Vanke, Wang Wenjin. El departamento de Recursos de China incluye a Chen Ying, director de estrategia de China Resources Group, Wei Bin, contador jefe de China Resources Group y Qiao Shibo, director general de. Grupo de recursos de China. Entre los otros cinco puestos en la junta directiva, uno es Sun Jianyi, director externo de Ping An Group, y cuatro son directores independientes.
Un analista cree que la junta directiva de Vanke adopta un sistema de votación acumulativo. Basado en la participación actual del 25,4% de Baoneng Group y 29,38 acciones de Shenzhen Railway Group, se espera que Baoneng Group obtenga el máximo beneficio de su negocio. acciones propias en Vanke. Dos puestos en el consejo de administración.
Además, el departamento de Baoneng anteriormente quería controlar Vanke y consolidar sus informes, pero este objetivo ahora parece inalcanzable.
En septiembre de 2016, Anbang y Vanke emitieron conjuntamente una declaración expresando su apoyo al desarrollo de Vanke y su clara esperanza de que el equipo directivo y el estilo operativo de Vanke se mantuvieran estables. La dirección de Vanke incluso expresó su apoyo a Anbang. Esto puede significar que es poco probable que Baoneng una fuerzas con Anbang.
De hecho, el 13 de enero de este año, Baoneng también emitió un comunicado que decía: "Bienvenido a Shenzhen Railway para invertir en Vanke, y estamos dispuestos a trabajar juntos para el desarrollo de Shenzhen Railway y Vanke. Baoneng es Soy optimista sobre Vanke, como inversor financiero que apoya el desarrollo saludable y estable de Vanke”.
Es una “alta probabilidad” que la venta se retrase.
Lo mencionado anteriormente Los analistas dijeron que en este caso, si Baoneng tiene fondos, si la presión no es grande, puede continuar manteniendo acciones de Vanke, pero Baoneng actualmente tiene poco dinero y vender después del período de restricción de ventas debería ser un evento de alta probabilidad.
Según los datos, incluida la parte de acciones H y calculados en base al rango de precios de compra anterior, Baoneng compró acciones de Vanke, con una inversión total de aproximadamente 44 mil millones de yuanes. Calculado sobre la base de los 2.759 millones de acciones de Vanke A en poder del Grupo Baoneng cuando levantó su nombre por quinta vez, el valor de mercado contable actual de las acciones de Vanke A en poder del Grupo Baoneng es de casi 60 mil millones de yuanes, con un beneficio flotante. de unos 16 mil millones de yuanes.
También vale la pena añadir que dos empresas del "Baoneng Group", Jushenghua y Qianhai Life Insurance, poseen 18,74 y 6,66 acciones de Vanke, respectivamente.
Entre ellos, Jushenghua posee directamente 8,39 acciones e indirectamente 10,35 acciones a través de nueve planes de gestión de activos.
Según un conjunto de datos publicados por Vanke el 19 de julio de 2016, el rango de tasas de interés de los nueve planes de gestión de activos de Jushenghua es de 6,5 a 7,2, y el precio promedio de la compra de acciones A de Vanke por parte de Baoneng es 18,89. Yuan/acción, calculado sobre la base de la tasa de interés promedio y una duración de 8 meses, el precio promedio de las acciones después de tener en cuenta los costos de financiamiento es de aproximadamente 19,83 yuanes/acción. Si se calcula en función del costo de participación, el beneficio flotante de la inversión de Baoneng en Vanke A es de sólo unos 5 mil millones de yuanes.
Vanke señaló una vez en el anuncio que los riesgos de la cadena financiera provocados por la promesa paso a paso de Baoneng de la compra de acciones A de Vanke y la financiación de alto apalancamiento no deben subestimarse, especialmente cuando se compra Vanke por Por primera vez, los riesgos tienen las características de capas de circulación, acumulación de apalancamiento, alto costo y corto plazo.
Como todos sabemos, la prenda de capital es uno de los métodos de financiación. A través de la pignoración podemos ampliar la financiación y obtener liquidez, aumentando así la oferta de fondos para las operaciones propias de la empresa.
Baoneng tiene un historial de prometer el capital de Vanke varias veces, y también hay promesas circulares. Por ejemplo, el 28 de abril de 2017, Jushenghua, una subsidiaria de Baoneng, prometió 91 millones de acciones de Vanke a CITIC Trust. Estas acciones habían sido prometidas previamente a Penghua Assets, y la promesa no se liberó hasta el 26 de abril.
Aquí surge la pregunta clave. Si Baoneng intenta reducir su participación en Vanke en el futuro, casi 2.800 millones de acciones fluirán al mercado, lo que inevitablemente tendrá efectos negativos en el precio actual de las acciones. Tomando como ejemplo los datos de transacciones recientes, el volumen de negociación promedio de Vanke A es de solo unos pocos cientos de miles de acciones, la tasa de rotación fluctúa alrededor de 1 y continúa en un estado de baja liquidez.
El 27 de mayo, la Comisión Reguladora de Valores de China emitió oficialmente las "Nuevas Regulaciones sobre Reducción de Participaciones" Sobre la base del mantenimiento del actual período de bloqueo de participaciones, regulaciones sobre la proporción de reducciones de participaciones. y otras normas institucionales pertinentes, las nuevas regulaciones El actual sistema de reducción de acciones se mejorará aún más para regular eficazmente el comportamiento de reducción de acciones de los accionistas. Si Baoneng reduce su participación en Vanke A, también estará sujeto al "Nuevo Reglamento sobre Reducción de Participaciones".
Entre ellos, las nuevas regulaciones son claras: mejorar el sistema de transacciones masivas para evitar "reducciones puente de participación"; aclarar los requisitos de divulgación de información para las reducciones de participación, y mejorar y mejorar aún más la transferencia previa de acciones por parte de las principales; accionistas, directores, supervisores y altos directivos de empresas que cotizan en bolsa, sistemas de presentación de informes, presentación y divulgación durante y después del evento para prevenir y evitar el uso intencional de la divulgación de información para reducciones de "precisión", etc.
El "foso" del precio de las acciones de Vanke
Para Baoneng Group, si decide continuar manteniendo su condición de inversor estratégico, se espera que el precio de las acciones de Vanke A pueda subir aún más. .
“Sólo hay un indicador para evaluar si una empresa es excelente y fuerte, y ese es el foso del que habla a menudo el dios de las acciones Buffett, y del que habló recientemente un gestor de fondos”. sus criterios de selección de valores expresaron esta opinión. En lo que respecta a las empresas inmobiliarias, las reservas de suelo y los costes del mismo, así como la capacidad de seguir generando ingresos, son sus "fosos".
En términos de reservas de terreno, Industrial Securities reveló recientemente las actas de la conferencia telefónica de ventas y operaciones de Vanke en mayo. Al responder "¿Cuál es el plan de adquisición de terrenos para este año?", Vanke dijo que las adquisiciones de terrenos de la compañía en el. Los primeros cinco meses fueron en relación con las ventas. Para ser conservadores, si los nuevos proyectos de la compañía este año siguen siendo inferiores a las ventas y el banco de tierras disminuye aún más, tendrá un impacto en el crecimiento futuro. Teniendo en cuenta el actual entorno de competencia feroz, la adquisición de proyectos de alto precio en tierras altas traerá presión operativa futura a la empresa, por lo que la empresa buscará proyectos que puedan cumplir con los requisitos de ingresos según las condiciones del mercado.
Aunque el banco de terrenos de Vanke puede no ser necesariamente mayor que el de otros promotores a gran escala, la estructura del suelo es muy buena. Ha adquirido más terrenos mediante adquisiciones y fusiones, y el costo es menor que el de simplemente adquirir terrenos en el mercado inmobiliario.
En términos de generación de ingresos, en un contexto de regulación más estricta, en mayo pasado, Vanke registró sus ventas mensuales más bajas de 35.890 millones de yuanes este año, una disminución interanual del 1,35%, un caída intermensual del 14%, y una superficie de venta de arroz de 2,42 millones de metros cuadrados. Aunque las ventas de Vanke en mayo cayeron drásticamente mes a mes, en los primeros cinco meses de 2017, las ventas acumuladas de la compañía ascendieron a 228.050 millones de yuanes, un aumento interanual del 54,43%, y el área de ventas fue de 15.201 millones de metros cuadrados. .
La excelente estructura del banco de tierras y el buen desempeño no agregaron puntos al precio de las acciones de Vanke, y el desempeño del precio de las acciones fue promedio.
Antes de ser promovida por Baoneng, su capital estaba relativamente disperso, lo que abrió una oportunidad para que el capital atacara. Por lo tanto, para capital, ya sea como inversión financiera o para obtener una participación de control, Vanke es un buen objetivo de inversión. Incluso existe la opinión en el mercado de que a la dirección de Vanke le gusta que el precio de sus acciones sea bajo, lo que puede considerarse como otro tipo de protección para Vanke.
Sin embargo, el gestor de fondos antes mencionado también dijo: "Vanke es una muy buena empresa, pero si ha pasado el mejor período de crecimiento, puede que no sea necesariamente una buena inversión". En el futuro, si el precio de las acciones de Vanke puede aumentar aún más depende de si Vanke puede dar al mercado más sorpresas en términos de ventas y negocios innovadores en el futuro.
De hecho, lo que el mercado espera con ansias es lo que Shenzhen Railway, que no tiene experiencia en gestión inmobiliaria, puede aportar a Vanke después de convertirse en el mayor accionista de Vanke en comparación con China Resources, que ha sido el mayor accionista de Vanke. durante 15 años.
En la actualidad, el modelo de desarrollo de "propiedad ferroviaria" ayudará a Vanke a superar el cuello de botella que enfrenta el crecimiento debido a la escasez de recursos terrestres. Este es también uno de los aspectos más destacados de la actual cooperación de Shenwan.
Se informa que Shenzhen Metro Group ha completado la construcción de 270 kilómetros de metro en Shenzhen, y la longitud total de las líneas actualmente en las etapas de promoción y preparación es de 580 kilómetros. Según estimaciones de la escala de los proyectos en desarrollo, cada kilómetro de construcción de transporte ferroviario puede aportar unos 10.000 metros cuadrados de recursos de tierra. El proyecto HBC Hang Lung Center se lanzó como el primer proyecto construido conjuntamente por Metro Group y Vanke, y se espera que se implementen más proyectos en el futuro.